## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-07, n° 1785 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1785/26 Dossier no. L-BAIL-1005/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 7 MAI 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE la société SOCIETE1.) sàrl, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Geoffrey PARIS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET la société SOCIETE2.) sàrl, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Marcel MARIGO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 14 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 5 février 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 19 mars 2026, lors de laquelle Maître Geoffrey PARIS se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Marcel MARIGO comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée le 14 novembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) sàrl (ci-après « SOCIETE1.) ») a fait convoquer la société SOCIETE2.) sàrl (ci-après « SOCIETE2.) ») à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, afin de : - constater que le bail a été résilié aux torts exclusifs de SOCIETE2.), avec effet au 2 octobre 2025, sinon, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de SOCIETE2.) à la même date, et, à titre encore plus subsidiaire, de fixer la date de résiliation aux torts exclusifs SOCIETE2.) à toute autre date ; - condamner SOCIETE2.) à payer à SOCIETE1.) la somme de 79.324,93 au titre de loyers impayés pour la période de février 2025 à octobre 2025 et condamner SOCIETE2.) à payer à SOCIETE1.) la somme de 8.087,99 euros au titre d'indemnité de relocation pour le mois de novembre 2025 sous réserve d'augmentation ; - si par impossible le tribunal retenait que SOCIETE2.) a remis les clefs du local commercial en mai 2025 et que le bailleur a repris possession des lieux à cette date, quod non, condamner SOCIETE2.) à payer à SOCIETE1.) la somme de 38.884,98 euros au titre des loyers impayés de février 2025 à mai 2025 et à la somme de 48.527,94 euros au titre de l'indemnité de relocation de juin 2025 à la date de la demande, le tout sous réserves d'augmentation ; - en tout état de cause, condamner SOCIETE2.) à payer à SOCIETE1.) sàrl le montant de 15.000,- euros en réparation de son préjudice matériel et 5.000,- euros à titre de réparation de son préjudice moral ; - condamner la partie défenderesse au paiement d'un montant de 1.500,- euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile, alors qu'il serait inéquitable de laisser à sa seule charge les sommes dépensées par elle et ne faisant pas partie des dépens ; - condamner la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l'instance ; - prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel. A l’appui de sa demande, la requérante expose que par contrat de bail commercial du 28 février 2014, SOCIETE1.) a donné en location à SOCIETE2.) un local commercial sis au ADRESSE4.) à Luxembourg, pour une durée de six années. Le gérant du preneur, PERSONNE1.), s'est engagé personnellement et solidairement en qualité de coobligé. En 2018, dans la perspective de réaliser d'importants travaux, SOCIETE1.) a informé SOCIETE2.) de son intention de procéder à la résiliation du contrat. Les parties ont, en conséquence, signé un avenant au contrat en date du 26 février 2018, actant la résiliation anticipée du bail avec effet au 31 août 2018. Toutefois, 2 SOCIETE2.) n'a jamais quitté les lieux et a, au contraire, sollicité du bailleur la possibilité de poursuivre l'exploitation de son commerce. SOCIETE1.) a consenti à ce maintien dans les lieux. À compter de l'année 2020, d'importants arriérés de loyers ont été constatés. SOCIETE1.) a alors adressé plusieurs mises en demeure à SOCIETE2.), l'enjoignant d'apurer sa dette. Finalement, le bailleur a accédé à la demande du preneur de procéder à un paiement échelonné, et un plan d'apurement a été conclu entre les parties le 5 janvier 2021. Soucieuse de poursuivre son projet de transformation des locaux, SOCIETE1.) a résilié le bail par courrier recommandé en date du 21 janvier 2022, sur le fondement de la transformation de l'immeuble loué, et a sommé son locataire de régler les arriérés de loyers alors arrêtés à la somme de 14.365,93 euros. Dans le même temps, SOCIETE2.) a été mis en demeure de quitter les lieux pour le 29 juillet 2022. SOCIETE2.) n'a donné aucune suite à cette sommation et a poursuivi l'exploitation de son activité dans les lieux. Par courrier du 20 mars 2025, SOCIETE2.) a informé son bailleur qu'elle « acceptait purement et simplement » la résiliation du bail intervenue trois ans plus tôt par courrier du 21 janvier 2022. Par courrier du 2 avril 2025, SOCIETE1.) a fermement contesté toute résiliation du bail. Elle a rappelé à SOCIETE2.) qu'une dette de loyers impayés, d'un montant de 30.617,61 euros, demeurait en souffrance et l'a mis en demeure de procéder sans délai à son apurement. Avant qu'il ne puisse être procédé au moindre état des lieux de sortie, le locataire a également été sommé de remettre les lieux en pristin état, ce qui impliquait notamment le retrait intégral des installations laissées sur place, escalier, climatisation, monte-charge, cloisons, et plus généralement toute structure ou aménagement relevant de son chef. Malgré de nombreux rappels, tant écrits que téléphoniques, le locataire n'a jamais procédé au moindre débarras du local. Face à un tel comportement manifestement intolérable, SOCIETE1.) n'a eu d'autre choix que d'avancer ellemême dans les enlèvements des objets de SOCIETE2.). Elle y était d'autant plus contrainte qu'elle devait veiller au maintien de l'attractivité économique du quartier de ADRESSE5.) et ne pouvait raisonnablement tolérer qu'un bien immobilier situé sur l'ADRESSE6.) soit laissé vacant, au risque de voir des personnes sans abri s'installer dans le hall d'entrée, voire squatter les lieux. De même, la copropriété de l'immeuble ne pouvait tolérer que le local du rez-de-chaussée demeurât à l'abandon. Il en a résulté que SOCIETE1.) a été contrainte de reprendre la possession matérielle du local le 2 octobre 2025, sans que cette reprise ne puisse être assimilée à une restitution légale des lieux. En effet, la reprise matérielle d'un local abandonné ne saurait valoir ni restitution ni résiliation du bail, en l'absence de toute remise des clés, d'un local entièrement vidé de ses biens, ainsi que d'un état des lieux contradictoire. En l'espèce, le local étant demeuré encombré des installations du locataire et aucune remise des clés n'ayant été effectuée, le bail a continué à produire pleinement ses effets jusqu'à la reprise effective de la pleine possession des lieux par le bailleur en octobre 2025. Le bail s'est donc trouvé résilié, de la faute exclusive du locataire, avec effet au 2 octobre 2025, date à laquelle SOCIETE1.) a recouvré la pleine possession des lieux. SOCIETE2.) devrait, par conséquent, à SOCIETE1.) la somme de 79.324,93 euros, correspondant aux arriérés de loyers échus jusqu'au 2 octobre 2025, suivant décompte versé en cause. SOCIETE1.) aurait déposé par devant la Justice de paix de et à Luxembourg une requête en autorisation de saisir-arrêter le montant de 79.324,93 euros sur le compte bancaire de SOCIETE2.) ouvert auprès de la SOCIETE3.). Après avoir constaté que la créance de SOCIETE1.) paraissant fondée dans son principe, le juge de paix aurait rendu, en date du 2 octobre 2025, une ordonnance autorisant la saisie arrêt pour l’intégralité du montant réclamé. Une assignation en validation de la saisie-arrêt fut ensuite déposée devant le Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, et enrôlée en la première chambre du Tribunal d'arrondissement sous le numéro TAL-2025-09230. Le 3 novembre 2025, SOCIETE2.) aurait déposé, devant le Président de la Justice de paix de et à Luxembourg, siégeant conformément à l'article 15 du nouveau code de procédure civile, une 3 requête tendant à la mainlevée totale de la saisie-arrêt. Sans aucune reconnaissance de compétence, mais au contraire sous toutes réserves, et expressément sous réserve de l'ensemble des moyens de nullité, d'irrecevabilité, des exceptions de procédure, de forme et de fond, ainsi que de toutes fins de non-recevoir opposables à ladite requête en main levée, SOCIETE1.) expose, pour les seuls besoins de la cause et sans que cela vaille acquiescement, les prétentions de SOCIETE2.). Elle soutient, quant au fond, que l'intégralité des loyers aurait été acquittée jusqu'en février 2025 et que la remise des clés serait intervenue en mai 2025, affirmant que « c'est dans ce contexte que la salariée de la partie requérante avait remis les clés à la partie défenderesse, tel qu'il résulte à suffisance des échanges entre le bailleur et la salariée de son locataire ». Qu'il soit d'ores et déjà acté que ces affirmations sont formellement contestées. De telles allégations, purement gratuites, ne reposent sur aucun élément probant et ne sauraient, en tout état de cause, remettre en question le fait que la prise de possession par le bailleur a été effectuée le 2 octobre 2025, date jusqu'à laquelle les loyers demeurent impayés. Si par impossible le tribunal retenait que SOCIETE2.) a remis les clefs du local commercial en mai 2025 et quelle n'est pas tenue de régler les arriérés de loyers jusqu'en octobre 2025 date de prise de possession des lieux par SOCIETE1.), quod non, il conviendrait de condamner SOCIETE2.) ainsi : -Premièrement, à supposer même qu'il soit retenu que la remise des clefs serait intervenue au mois de mai 2025, les loyers demeureraient dus jusqu'à cette date. Dans cette hypothèse, la dette de SOCIETE2.) au titre des loyers impayés arrêtés au mois de mai 2025 s'élève à la somme de 38 884,98 euros ; -Deuxièmement pour la période allant de juin 2025 à novembre 2025 il conviendrait de condamner SOCIETE2.) à payer la somme de 48.527,94 euros (8.087,99 x 6 mois) au titre d'indemnité de relocation mensuelle), le tout sous réserve d'augmentation ultérieure. En effet, l'abandon des locaux par la défenderesse, le maintien dans les lieux d'installations malgré nombreuses demandes du bailleur de les retirer (escalier, climatiseurs, trémie, monte-charge) l'impossibilité d'effectuer un état des lieux de sortie ont empêché toute remise en état immédiate du local et toute nouvelle mise en location. La jurisprudence luxembourgeoise admettrait de manière constante qu'en cas de résiliation du bail pour inexécution fautive du preneur, le bailleur est en droit d'obtenir la réparation de la perte locative subie jusqu'à ce qu'une nouvelle location puisse raisonnablement intervenir. En application de l'article 1760 du code civil, la résolution du bail pour faute du locataire ouvre droit à une indemnité de relocation : -la perte de loyers pendant la période d'inoccupation forcée ; -les retards dans la remise en état du local, rendus nécessaires par les installations laissées sur place par le locataire; -l’impossibilité de présenter immédiatement le bien à un nouveau locataire. Ce préjudice serait certain, actuel et directement imputable au comportement de