## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-07, n° 1791 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1791/26 L-BAIL 883/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 7 MAI 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE: PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse principale, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Thibault CHEVRIER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET: PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse principale, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg _________________________________________________ FAITS : L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement déposée le 18 septembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 18 décembre 2025 à 9.00 heures, salle JP 1.19. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 16 avril 2026, lors de laquelle Maître Thibault CHEVRIER comparut pour la partie demanderesse, tandis que Maître Pierre GOERENS se présenta pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le JUGEMENT QUI SUIT: A. Les faits constants Suivant contrat de bail du 3 novembre 2006 avec effet au 1er novembre 2006, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont donné en location à PERSONNE2.) un appartement-duplex sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer de 1.500,00 euros et des avances sur charges de 150,00 euros. Par jugement du 2 octobre 2019, le Tribunal de Paix de Luxembourg a déclaré irrecevable le recours de PERSONNE2.) contre la décision de la commission des loyers ayant décidé d’augmenter le loyer au montant de 2.694,00 euros à partir du 1er septembre 2020. Suivant acte du 18 décembre 2020, PERSONNE1.) a acquis l’appartement en question et a repris le prédit contrat de bail. Par la suite PERSONNE1.) a demandé à PERSONNE2.) d’augmenter les avances sur charges de 150,00 à 280,00 euros. Suite au refus de PERSONNE2.) de procéder à l’augmentation demandée, PERSONNE1.) a saisi la justice et par jugement du 15 juin 2023, le Tribunal de paix de Luxembourg a constaté que les avances sur charges ont valablement été augmentées au montant de 280,00 euros à compter du 1er décembre 2022 et a condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.520,22 euros à titre d’arriérés d’avances sur charges. B. La procédure et les prétentions des parties Suivant requête déposée en date du 18 septembre 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir constater la résiliation du contrat de bail existant entre les parties intervenue le 10 juin 2025, sinon, à défaut, prononcer la résolution judiciaire du bail, vu le non-paiement des avances sur charges par le locataire, le refus de 2 - - - - remettre l'attestation d'assurance au bailleur et le défaut manifeste d'entretien des lieux, voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués dans la quinzaine du prononcé du jugement à intervenir, voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 2.300,00 euros correspondant aux avances sur charges pour les mois d'octobre 2023 à septembre 2025, avec les intérêts légaux tels que de droit à partir de chaque échéance de loyer sinon du jour de la demande, sinon de la décision à intervenir, jusqu'à solde, voir condamner PERSONNE2.) à lui payer les loyers et avances sur charges, sinon les indemnités pour occupation sans titre qui viendront à échéance en cours d'instance (pour le même montant que le loyer actuel), à partir de la résolution du bail et jusqu'à déguerpissement effectif, avec les intérêts à compter de chaque échéance, sinon de la décision à intervenir, voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 3.276,00 euros pour les frais de nettoyage de la terrasse, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, voir condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 5.000,00 euros, voir condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance, voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 883/25. A l’audience du 16 avril 2025, PERSONNE2.) a réclamé à titre reconventionnel le montant de 17.237,54 euros au titre de remboursement de 10% des loyers à compter du 18 décembre 2020 pour défaut partiel de jouissance et a demandé à enjoindre à PERSONNE1.) les décomptes des charges des années 2022 à 2025. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants développés ci-dessus, PERSONNE1.) fait exposer que nonobstant la condamnation prononcée par le Tribunal dans son jugement du 15 juin 2023 coulé en force de chose jugée, PERSONNE2.) refuserait toujours de s'exécuter et continuerait à payer le précédent montant d'avance sur charges locatives. De plus il resterait à défaut de présenter un contrat d'assurance habitation, en violation des stipulations du contrat de bail. PERSONNE2.) violerait encore l’obligation lui imposée du maintien des lieux en bon état, alors qu’il n’entretenait pas la terrasse qui serait envahie par des plantes et encombrée de poubelles, que la moisissure aurait envahi la salle de bains dont la douche aurait été affectée de fissures, dégâts découverts par hasard par la gérante du syndic lors d’une visite et partant non dénoncés par PERSONNE2.) et qui ont dû par la suite faire l’objet de réparations, que de l’humidité serait présente sur les murs en raison d’un défaut d’aération ou de ventilation, et qu’un dégât des eaux aurait été causé par PERSONNE2.) sur le parquet de la chambre à coucher, masqué volontairement par la pose d’un tapis. Le non-paiement des arriérés de charges, le défaut d’assurance habitation et le défaut d’entretien des lieux justifieraient la résiliation du contrat de bail sur base de l’article 12 (2) b) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Dès lors il y aurait lieu de constater que par son courrier recommandé du 10 juin 2025, le mandataire de PERSONNE1.) a valablement résilié le contrat de bail pour les causes 3 sus-énoncées, sinon de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail pour les mêmes causes. A titre subsidiaire, il y aurait lieu de constater que le contrat de bail a valablement été résilié sinon de prononcer la résolution judiciaire sur base de l’article 12 (2) c) de la loi du 21 septembre 2006 précitée, alors que PERSONNE1.) aurait décidé de procéder à une rénovation complète des lieux, rénovation qui serait incompatible avec le maintien d’un locataire dans les lieux. Ainsi il ressortirait du devis de l’architecte versé en pièce n°13 d’un montant de 92.192,41 euros, que seraient prévus des travaux de maçonnerie au niveau des sols et des plafonds, de pose de parquet, d’installation d’une nouvelle cuisine équipée ainsi qu'une salle de bain, d'électricité et de sanitaire sur l'ensemble de l'appartement, qui dureraient six à huit mois. Finalement il y aurait encore lieu de condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 2.300,00 euros pour les arriérés d’avances sur charges d’octobre 2023 à septembre 2025, ainsi que le montant de 3.276,00 euros pour les frais de nettoyage de la terrasse suivant devis de la société SOCIETE1.). Le mandataire de PERSONNE2.) a soulevé en premier lieu l’irrecevabilité de la demande subsidiaire en résiliation du contrat de bail pour cause de rénovations, alors que cette résiliation ne pourrait qu’intervenir avec un préavis de 3 mois précédant la date d’anniversaire du contrat de bail qui est tacitement reconductible d’année en année et que ni la résiliation par courrier du 10 juin 2025 avec effet au 15 septembre 2025, ni celle demandée dans la requête du 18 septembre 2025, ne respecteraient la date d’anniversaire du contrat. Quant au fond, PERSONNE2.) a d’abord conclu au rejet de la demande en résiliation sur base de l’article 12 (2) b) de la loi précitée, alors que concernant les arriérés d’avances sur charges, ceux-ci auraient entièrement été payés par virement du 15 avril 2026 d’un montant de 3.000,00 euros. Il a expliqué ce paiement tardif par le fait que PERSONNE1.) ne lui aurait pas fait parvenir les décomptes de charges des années 2022 à 2025. Il a ainsi demandé reconventionnellement la condamnation de PERSONNE1.) à lui communiquer les décomptes des charges des années 2022 à 2024 et celui de l’année 2025, pour le cas où l’assemblée générale des copropriétaires se serait déjà tenue. En tout état de cause le défaut de paiement partiel d’avances sur charges ne saurait constituer un motif valable de résiliation du contrat de bail. Concernant le défaut d’assurance alléguée, PERSONNE2.) a renvoyé à ses pièce n° 9 et 10, à savoir les certificats d’assurance pour les années 2024 et 2025, qui établiraient que l’appartement était bien assuré de sorte que la demande en résiliation du bail de ce chef serait à rejeter. PERSONNE2.) a formellement contesté le défaut d’entretien allégué, en faisant valoir que c’est le bailleur qui aurait violé son obligation d’entretenir le bien alors qu’il s’agissait de réparations lui incombant. Le rapport d’expertise versé par PERSONNE1.) ne retiendrait pas que les problèmes d’infiltrations d’eau ou de moisissure trouveraient leur origine dans le comportement du locataire. Il s’agirait de problèmes structurels dont la réparation incomberait au propriétaire. Il aurait dénoncé les problèmes, dont également le manque d’une verrière derrière le lit qui constituerait un risque de sécurité, à PERSONNE1.), qui n’aurait cependant entrepris aucunes démarches pour y remédier. Dès lors il y aurait également lieu de rejeter la demande en résiliation du contrat de bail de ce chef. PERSONNE2.) a encore conclu au rejet de la demande en résiliation du contrat de bail pour motif de travaux de grande envergure, en mettant en doute la volonté réelle 4 de PERSONNE1.) de procéder aux travaux précités. Ce dernier verserait comme seule pièce un devis émanant d’un architecte et non d’entreprises qualifiées pour procéder concrètement aux travaux projetés, ce qui prouverait qu’il y aurait absence de projet concret de rénovation. A titre subsidiaire il a proposé de quitter les lieux pendant la durée des travaux, sans que le contrat de bail soit résilié. PERSONNE2.) a encore demandé le rejet de la demande en paiement des frais de nettoyage de la terrasse, alors qu’il s’agirait d’une demande de réparation de dégâts locatifs prématurée alors que le contrat de bail serait encore en cours. A titre reconventionnel, il a réclamé le montant de 17.237,54 euros au titre de remboursement de 10% des loyers à compter du 18 décembre 2020 pour défaut partiel de jouissance, en faisant valoir qu’il n’avait pas accès à l’entièreté des lieux loués, alors qu’il serait privé de la jouissance de la deuxième terrasse et de la cave, qui d’après la décision de la commission des loyers du 20 mars 2018 feraient pourtant partie de la location. De plus il a encore sollicité une indemnité de procédure de 2.500,00 euros. PERSONNE1.) a fait répliquer, concernant l’irrecevabilité de la demande en résiliation soulevée par la partie adverse, que le délai de résiliation pour motifs graves prévu par la loi n’imposerait pas le respect de la date d’anniversaire du contrat de bail. En tout état de cause, compte tenu de la demande subsidiaire en résolution judiciaire du contrat de bail, cette date aurait été respectée. Concernant la demande en communication des décomptes des charges, PERSONNE1.) a relevé qu’il appartenait au locataire de formuler cette demande au syndic par écrit. En tout état de cause tous les