## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-11, n° 1840 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1840/26 Dossier no. L-BAIL-314/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU LUNDI, 11 MAI 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Ralph PEPIN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître David GROSS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, se présentant pour le compte de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, représentée par son gérant actuellement en fonctions, ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître May NALEPA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS Les faits et rétroactes de l'affaire résultent à suffisance de droit d’un jugement interlocutoire rendu contradictoirement en date du 2 décembre 2024, inscrit au répertoire fiscal sous le numéro 3782/24. Suite à l’appel interjeté contre le jugement précité du 2 décembre 2024, le tribunal d’arrondissement renvoya une partie des demandes devant le tribunal de paix de Luxembourg, autrement composé. Par convocations émanant du greffe, les parties furent alors convoquées à l’audience publique du lundi 20 avril 2026, à 15 heures, salle JP 01.15. L'affaire fut utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, LE JUGEMENT QUI SUIT Il y a lieu de rappeler que par contrat de bail signé le 17 août 2017, avec effet au 1er septembre 2017, PERSONNE1.) avait donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.), pour une durée de trois années, reconductible tacitement pour une durée de deux ans en deux ans, un appartement en rez-de-jardin et un sous-sol dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.) ainsi que cinq emplacements de parking dans des résidences se situant en face, le tout moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.500,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 400,- euros pour l’appartement et de 100,- euros pour les cinq emplacements de parking. Suite à la séparation du couple PERSONNE4.), un avenant a été conclu entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en date du 28 octobre 2018, aux termes duquel PERSONNE2.) est seul locataire des lieux loués. Les parties ont par ailleurs fixé le loyer mensuel et les avances sur charges sont fixés au montant de 2.900,- euros pour l’appartement et au montant de 500,- euros pour les emplacements de parking. PERSONNE1.), faisant état d’un besoin personnel, a résilié le contrat de bail et PERSONNE2.) a quitté les lieux en date du 1er avril 2023. Suivant requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 11 mai 2023, PERSONNE1.) a demandé à voir condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 24.613,76 euros du chef des arriérés de loyers et charges locatives, de la somme de 1.500,- euros au titre du remboursement des frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du code civil ainsi que de la somme de 1.500,- euros à titre d’indemnité de procédure, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. PERSONNE2.) a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation d’PERSONNE1.) au remboursement, d’une part, d’un trop-perçu de charges pour le mois de septembre 2017 évalué à 500,- euros et, d’autre part, des avances sur charges versées pour la période d’octobre 2017 à mars 2023 ainsi qu’au paiement de la somme de 39.600,- euros, correspondant à douze mois de loyers, au titre d’indemnisation pour résiliation abusive du contrat de bail, de la somme de 1.580,00 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, sur base des articles 1719, 3° et 1726 du code civil, ainsi que de la somme de 9.900,00 euros au titre de la restitution de la garantie locative, tout en ne s’opposant pas à une compensation entre les créances réciproques des parties. Par jugement contradictoire n° 3782/24 rendu en date du 2 décembre 2024, le tribunal de paix, siégeant en matière de bail, autrement composé, a décidé ce qui suit : « reçoit les demandes principales et reconventionnelles en la forme ; déclare les demandes d’PERSONNE1.) irrecevables ; 2 se déclare incompétent ratione valoris pour connaître de la demande reconventionnelle tendant à l’allocation d’un montant de 39.600 euros au titre de dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat de bail ; se déclare compétent pour connaître des autres demandes reconventionnelles ; dit non fondée la demande de PERSONNE2.) tendant à l’indemnisation du trouble de jouissance ; dit fondée la demande de PERSONNE2.) tendant au remboursement de la garantie locative ; partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 9.900 euros ; dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en octroi d’une indemnisation de ses frais d’avocat ; dit fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 350 euros à titre d’indemnité de procédure ; dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire ; condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. » De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel par exploit d’huissier de justice du 10 janvier 2025. Par jugement d’appel n° 2026TALCH14/00038 rendu en date du 9 mars 2026, le tribunal d’arrondissement a décidé ce qui suit: « reçoit les appels principal et incident en la pure forme, quant à l’appel principal dit l’appel principal, d’ores et déjà, partiellement fondé, partant, par réformation du jugement entrepris, dit les demandes d’PERSONNE1.) recevables, dit qu’il n’y a pas lieu à évocation, en conséquence, renvoie le litige devant le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, autrement composé, pour qu’il soit statué au fond sur les demandes d’PERSONNE1.) en paiement 3 des arriérés de loyers et charges locatives, ainsi que sur la demande de PERSONNE5.) en remboursement des avances sur charges, réserve la demande relative à la restitution de la garantie locative, quant à l’appel incident dit l’appel incident, d’ores et déjà, partiellement non fondé, confirme le jugement entrepris en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle tenant à l’allocation d’un montant de 39.600,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat de bail, confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit non fondée la demande de PERSONNE2.) tenant à l’indemnisation pour trouble de jouissance, quant à la demande d’PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts au titre des frais et honoraires d’avocat dit recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts au titre des frais et honoraires d’avocat et en déboute, quant aux demandes accessoires réserve les demandes respectives des parties fondées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que les frais et dépens des deux instances, refixe l’affaire pour contrôle à l’audience publique du lundi, 21 septembre 2026 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 1.04. » Le tribunal de ce siège est actuellement saisi du renvoi tel que décidé par le jugement n° 2026TALCH14/00038 précité du 6 mars 2026. A l’audience des plaidoiries du 20 avril 2026, PERSONNE1.) explique qu’elle réclame la somme de 17.400,- euros à titre d’arriérés de loyers ainsi que la somme de 5.071,59 euros à titre de frais d’électricité du logement loué à PERSONNE2.) qu’elle affirme avoir avancés pendant les années 2017 à 2022 et la somme de 12.310,52 euros à titre de charges communes impayées des années 2019 à 2023. Elle insiste sur l’allocation de l’indemnité de procédure étant donné que le moyen d’irrecevabilité soulevé auprès du premier juge de paix par le défendeur était un moyen purement dilatoire et de mauvaise foi. Elle sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation du défendeur aux frais et dépens de l’instance. PERSONNE2.) ne conteste pas les arriérés de loyers à hauteur de 17.400,- euros. Il conclut cependant au rejet des autres demandes en paiement dirigées à son encontre. A titre reconventionnel, il sollicite : 4 - principalement, le remboursement de l’ensemble des avances sur charges versées à compter de l’entrée dans les lieux, soit un montant total de 26.800,- euros, - subsidiairement, en se prévalant de la prescription quinquennale concernant les charges réclamées par PERSONNE1.), le remboursement des avances sur charges atteintes de prescription pour le montant de 3.600,- euros ainsi que des sommes non établies à la charge du seul locataire, A titre plus subsidiaire, il demande au tribunal de diviser par 4 des seules factures d’électricité. En tout état de cause, il demande à voir compenser les montants dus avec la garantie locative à hauteur de 9.900,- euros. Il sollicite par ailleurs l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros pour la première instance ainsi que de 2.500,- euros pour l’instance d’appel. PERSONNE2.) fait valoir que les parties avaient convenu aux termes du contrat de bail non pas d’une fixation forfaitaire des charges, mais du paiement d’avances mensuelles sur charges, engendrant l’obligation pour le bailleur de dresser des décomptes annuels des charges. Il estime ainsi être en droit de réclamer non seulement un décompte annuel des charges locatives, mais également des explications et des pièces justificatives. Il donne à considérer que le montant actuellement réclamé de 5.071,59 euros ne correspond pas à celui réclamé dans la requête initiale (4.813,76 euros) alors même que les demandes sont basées sur les mêmes pièces. Il explique que les lieux loués se trouvent dans un immeuble appartenant entièrement à PERSONNE1.) et que l’immeuble est divisé en quatre lots (selon le décompte de la propriétaire), dont un lot était occupé par la fille de la propriétaire et une partie étant également le siège d’une société anonyme depuis 2024. PERSONNE2.) reproche à PERSONNE1.) de n’avoir jamais établi de clé de répartition en six années de location et de n’avoir jamais dressé de décompte des charges avant l’introduction de la demande en justice. Il soutient que les décomptes actuellement versés ont été établis en 2024 par la société SOCIETE2.) sur les seules déclarations de la propriétaire et que l’immeuble ne dispose d’aucun système de comptage permettant d’individualiser les consommations. Il conteste ces décomptes à défaut de production des pièces sur base desquelles les charges ont été calculées. Il en outre fait valoir que les frais de location SOCIETE3.), les frais de location eau, les frais de la pompe de relevage et les frais relatifs aux filtres sont à charge du bailleur. Il donne à considérer que les frais de parking DZO Ntz 1 lui ont été intégralement imputés sans autre explication. Les autres frais ne seraient justifiés par aucune pièce versée au dossier. Il conteste enfin les frais de jardinage en affirmant s’être lui-même occupé de la partie extérieure qu’il avait louée. Il soutient par ailleurs que les factures d’électricité versées en cause ne sont pas lisibles et renseignent des compteurs différents. Il n’en résulterait pas non plus s’il s’agit des compteurs de l’appartement qu’il a loué et il précise ne jamais avoir été présent lors de la lecture des compteurs. PERSONNE1.) conclut au rejet des moyens soulevés par le défendeur en soutenant que les décomptes des charges sont clairs