## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-13, n° 1887 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1887/26 L-BAIL 1104/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU MERCREDI, 13 MAI 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE: PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE1.) partie demanderesse principale, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Fatiha RAZZAK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET: PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse principale, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Rabah LARBI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Elisabeth ALVES, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg _________________________________________________ FAITS : L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement déposée le 12 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 19 mars 2026 à 9.00 heures, salle JP 1.19. Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 23 avril 2026, lors de laquelle Maître Fatiha RAZZAK comparut pour la partie demanderesse, tandis que Maître Rabah LARBI se présenta pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le JUGEMENT QUI SUIT: A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu pour une durée d’un an devenant par la suite à durée indéterminée en date du 22 juin 2015, ayant pris effet au 17 juillet 2015, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement situé au 1er étage d’un l’immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de 1.250,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 200,00 euros. B. La procédure et les prétentions des parties Suivant requête déposée en date du 12 décembre 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - voir constater que le contrat de bail est valablement résilié depuis le 16 juillet 2025, voir condamner la défenderesse à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir, voir condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.800,00 euros à partir du 16 juillet 2025, avec les intérêts légaux à compter du 16 juillet 2025 sinon à compter de la demande en justice, voir condamner la partie défenderesse à payer à la requérante une indemnité de procédure de 2.500,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire, voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 1104/25. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir qu’elle projette d’entreprendre des travaux d’envergure compte tenu de la vétusté de l’appartement dont l’année de construction remonterait aux années 1940 et occupé par la défenderesse et afin de le mettre en conformité avec les standards actuels de sécurité et de confort, raison pour laquelle elle a résilié le bail par courrier du 18 2 novembre 2024 avec effet au 30 juin 2025. La réalisation de ces travaux, qui rendraient impossible le maintien de la locataire dans les lieux et dont l’intention de les réaliser serait établie par les devis versés en pièces, vaudrait motif grave et légitime au sens de l’article 12 (2) de la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation. La défenderesse refuserait de quitter les lieux nonobstant sommation de déguerpir. PERSONNE2.) s’oppose à la demande en contestant le motif de résiliation. La prétendue vétusté de l’appartement ne serait aucunement justifiée et il ressortirait des photos versées que l’appartement correspondrait à un niveau de confort standard. La condition liée à la nécessité des travaux projetés et celle relative à l’intention du bailleur d’y procéder réellement ne seraient pas données en l’espèce. En effet il ressortirait des pièces versées par les deux parties que dans un premier temps PERSONNE1.) a tenté d’augmenter de manière conséquente le loyer et que ce n’est qu’après le refus de la locataire d’accepter cette augmentation qui ne remplissait pas les conditions prévues par la loi, que la requérante aurait procédé à la résiliation du contrat pour motif de travaux de grande envergure. Dès lors sa réelle intention serait de faire sortir la locataire pour ensuite pouvoir par un nouveau contrat de bail réclamer un loyer plus élevé au nouvel locataire. Ceci serait encore établi par le fait que suite au départ du locataire ayant occupé l’unité au troisième étage, la requérante n’aurait pas procédé à la rénovation de l’appartement en question, mais l’aurait immédiatement annoncé en vue d’une location avec un loyer nettement supérieur à l’ancien. Compte tenu des agissements manifestement abusifs de la requérante, PERSONNE2.) a sollicité à titre reconventionnel une indemnité pour procédure abusive et vexatoire d’un montant de 3.000,00 euros et une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile d’un montant de 2.000,00 euros. PERSONNE1.) a répliqué qu’une augmentation de loyer refusée n’interdisait pas d’entreprendre par la suite des travaux de rénovation qui en l’espèce auraient pour finalité de mettre l’appartement au niveau de confort moderne, permettant ainsi de réclamer un loyer plus élevé que le loyer actuel qui ne serait manifestement plus adapté à la valeur de l’immeuble. Elle a demandé le rejet des demandes formulées par la partie en obtention d’indemnités pour procédure vexatoire et abusive et de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, alors qu’elle ne ferait qu’exercer un droit appartenant au bailleur. D. L’appréciation du Tribunal 1) Quant à la demande principale La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi et n’étant pas autrement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable en la forme. En vertu de l’article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur. 3 Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) d’établir le bien-fondé de sa demande. Suivant contrat de bail conclu pour une durée d’un an devenant par la suite à durée indéterminée en date du 22 juin 2015, ayant pris effet au 17 juillet 2015, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement situé au 1er étage d’un l’immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de 1.250,00 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 200,00 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 novembre 2024, PERSONNE1.), a, par l’intermédiaire de l’agence de gérance SOCIETE1.), résilié le contrat de bail avec effet au 16 juillet 2025, en motivant la résiliation du bail par la réalisation de travaux de rénovation d’envergure de l’appartement. Le motif de résiliation invoqué en l’espèce, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de réfection importants, constitue, le cas échéant, dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux, que son intention d’y procéder réellement. Il se pose la question de savoir si les travaux de rénovation doivent être nécessaires ou si le bailleur peut décider à son gré de faire effectuer des travaux dans l’immeuble loué. (…) Il semble que la nécessité des travaux allégués, plutôt que d’être une condition expresse pour voir aboutir la demande du bailleur, est un élément confortant ou non la crédibilité du bailleur. Le juge ne sera pas amené à suivre un bailleur dans son affirmation qu’il projette de réaliser des travaux dans l’immeuble loué s’il résulte des pièces du dossier que l’immeuble loué est neuf et sans besoin de rénovation apparent. Par contre, il ne semble pas nécessaire que l’immeuble loué soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argument de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble (M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163). Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne, devraient justifier la résiliation du bail (TAL 29 septembre 2000, n° 64134 du rôle). Il est désormais de jurisprudence constante que dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi que les travaux projetés constituent une amélioration effective de l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux existants. Pour constituer un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail, les travaux projetés doivent dès lors correspondre à une nécessité ou du moins à une utilité réelle objective. 4 Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du Code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux. En effet, s’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163). Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de démolition, d’établir son intention d’y procéder réellement. Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué en l’espèce est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail. En l’espèce, la requérante verse aux débats différents devis portant sur des travaux de rénovation d’envergure de l’intégralité de l’appartement. Les photos versées montrent clairement que l’appartement en question, qui accuse déjà un certain âge, ne répond plus aux exigences de confort moderne. Il échet donc de retenir que les travaux de rénovation allégués remplissent tant le critère de nécessité que celui d’utilité réelle requis. Par ailleurs, au vu d