## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-13, n° 1892 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1892/26 L-BAIL 981/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU MERCREDI, 13 MAI 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE: PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse, comparant en personne ET: PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse, comparant en personne _________________________________________________ FAITS : L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement déposée le 30 octobre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 22 janvier 2026 à 9.00 heures, salle JP 1.19. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 23 avril 2026, lors de laquelle les parties comparurent en personne. Les parties furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le JUGEMENT QUI SUIT: Exposé du litige Par contrat de bail du 21 février 2018, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis au deuxième étage de l’immeuble sis à LADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.550,00 euros et des avances sur charges de 250,00 euros. Une garantie locative de 3.600,00 euros a été fournie par PERSONNE1.) en début du bail. A la fin du contrat de bail, un état des lieux de sortie a été établi en date du 31 juillet 2024. Le 8 octobre 2024 PERSONNE2.) a remboursé à PERSONNE1.) le montant de 1.550,00 euros de la garantie locative de 3.600,00 euros, retenant ainsi le montant de 2.050,00 euros. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 30 octobre 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner au paiement de la somme de 1.372,68 euros sinon de 1.222,68 euros au titre de remboursement du solde de la garantie locative indument retenue. Les moyens et prétentions des parties A l’appui sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que PERSONNE2.) retiendrait de manière abusive la garantie locative alors que les lieux loués ne présenteraient aucun dégât locatif, mis à part le nettoyage des balustrades du balcon. PERSONNE2.) conteste la demande en remboursement pour être non fondée. Elle fait valoir qu’elle aurait retenu le montant précité, en renvoyant à son décompte du 19 septembre 2025, duquel il ressortirait qu’elle a dû investir le montant total de 3.809,15 euros pour réparer les dégâts locatifs constatés, à savoir le nettoyage de deux balustrades (234,00 euros), une fissure dans la baignoire (165,87 euros) et l’effritement du plafond dans la salle de bains (1.146,00 euros), ainsi que pour le solde de charges encore dues (712,00 euros), de sorte qu’après déduction de la garantie locative de 3.600,00 euros, il resterait encore un solde de 209,15 euros en sa faveur. PERSONNE1.) conteste formellement les dégâts locatifs allégués mis à part le nettoyage des balustrades du balcon. 2 Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande. La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. Le tribunal est saisi d’une demande émanant de PERSONNE1.) tendant à obtenir la restitution de la garantie locative payée par elle en début de bail. La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65). Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser s’il les lieux sont affectés de dégâts locatifs dont la réparation incomberait PERSONNE1.). PERSONNE2.) fait valoir que ce serait à bon droit qu’elle a retenu le solde de la garantie locative de 2.050,00 euros au titre des frais de remise en état des lieux et du solde des charges. 1. Les dégâts locatifs Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des 3 dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle). Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Par conséquent, seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur. Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157). L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3 juillet 1997, n° 58795 ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle ; M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 114). Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 13 octobre 2000, n° 65592 ; M. HARLES, op. cit., n° 121). Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg 5 février 1987, n° 35.323 du rôle). Le tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis. Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (Marianne Harles, op. cit., p. 344). 4 En vertu des articles 55 et 58 du nouveau code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions. Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que les parties lui soumettent. a) Les balustrades du balcon PERSONNE2.) réclame le paiement de la somme de 234,00 euros au titre des frais de nettoyage de deux balustrades du balcon. Sans contester que le nettoyage des balustrades lui incombait, PERSONNE1.) fait valoir qu’elle avait proposé en octobre 2023 et juillet 2024 de procéder au nettoyage desdites balustrades, mais que comme PERSONNE2.) aurait omis de recueillir l’accord de la propriétaire de l’appartement se trouvant en dessous du sien, accord pourtant nécessaire au vu du risque probable que de l’eau sale allait retomber sur les meubles dudit balcon lors du nettoyage, elle n’aurait finalement pas nettoyé les balustrades. Ainsi elle proposerait que le montant de 150,00 euros soit retenu pour le nettoyage des balustrades et non de celui de 234,00 euros, alors que la facture en question ferait également état du nettoyage des tablettes extérieures qui n’a cependant pas été retenu dans l’état des lieux de sortie. PERSONNE2.) a indiqué que la propriétaire de l’appartement se trouvant en dessous du sien avait accepté que PERSONNE1.) procède au nettoyage des balustrades, sous condition qu’elle nettoierait également les tâches crées par les travaux sur son balcon. Comme PERSONNE1.) n’a finalement pas procédé aux travaux de nettoyage qui étaient pourtant prévus dans l’état des lieux de sortie, elle aurait engagé une société dont les travaux se sont soldés au montant réclamé de 234,00 euros. Le Tribunal se doit de constater que l’état des lieux d’entrée ne fait aucune remarque particulière par rapport au balcon. Il ressort du contrat de bail que le locataire s’engage de remettre le local dans un état propre et nettoyé faute de quoi le propriétaire se réserverait le droit de le faire nettoyer au frais du locataire. D’une part l’état des lieux de sortie contradictoire mentionne sous la rubrique « balcon » que les balustrades sont à nettoyer et d’autre part PERSONNE1.) indique en fin de l’état des lieux qu’elle s’opposerait à prendre en charge les frais de nettoyage alors qu’elle avait proposé de procéder au nettoyage comme indiqué cidessus mais que PERSONNE2.) n’aurait pas réagi à cette proposition. Au vu de l’état des lieux de sortie, des photos versées et des déclarations concordantes des parties, il est établi que les balustrades étaient sales et nécessitaient un nettoyage. 5 Au vu des disposition