## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-20, n° 1979 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1979/26 L-BAIL-1124/25 Audience publique du 20 mai 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à CH-ADRESSE1.) partie demanderesse comparant par Maître Camille PEUVREL, avocate, en remplacement de Maître Amélie BAGNÈS, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE1.) SARL-S, société à responsabilité limitée simplifiée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie défenderesse comparant par Maître Martine LAUER, avocate à la Cour, demeurant à Dudelange -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 24 décembre 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 16 février 2026. Lors de la prédite audience, Maître Martine LAUER se présenta pour la société SOCIETE1.) SARL-S et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 22 avril 2026. Lors de cette audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Camille PEUVREL, en remplacement de Maître Amélie BAGNÈS, et Maître Martine LAUER furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 24 décembre 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) SARL-S devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de de 27.500,47.-EUR, correspondant aux loyers impayés, soldes de charges et arriérés d’indexation, à majorer des intérêts de retard contractuels, sinon des intérêts légaux, jusqu’à solde. Il demande également la condamnation de la défenderesse au paiement des frais de réparation du garage, selon devis à intervenir. PERSONNE1.) sollicite encore la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse et de condamner celle-ci à déguerpir des lieux loués, avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans le délai de quarante jours à partir de la notification du jugement. Il demande encore la condamnation de la défenderesse au paiement des frais et honoraires d’avocat, d’une indemnité de procédure de 5.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance. Enfin, il sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 2 À l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail commercial conclu le 19 octobre 2016 entre la famille PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.), la dernière a pris en location auprès des premiers un local commercial sis à L-ADRESSE2.). Ce bail prévoyait un loyer net mensuel de 1.300.-EUR, augmenté de 150.EUR à titre d’avances sur charges, ainsi qu’une clause d’indexation annuelle basée sur l’indice des prix à la consommation. Un garage était en outre mis à disposition du preneur moyennant un loyer distinct de 200.EUR, selon avenant du 21 février 2014. Le contrat de bail aurait été renouvelé par avenant du 16 février 2017 pour une durée supplémentaire de trois ans, les autres clauses du contrat initial demeurant inchangées. À la suite de la mise en faillite de la société SOCIETE2.), la société SOCIETE1.) SARL-S aurait repris le bail sans interruption, avec effet au 1er juillet 2022, conformément à un avenant daté du 24 juin 2022, lequel précise que tous les termes du contrat initial restent applicables. Par ailleurs, à la suite du partage successoral de son ascendante, feu PERSONNE3.), le requérant s’est vu attribuer, en date du 1er octobre 2025, la pleine propriété de l’immeuble sis à L-ADRESSE2.), devenant ainsi le bailleur de la société SOCIETE1.) SARL-S. Lors de son entrée en jouissance, le requérant aurait pris connaissance de la situation locative et aurait constaté l’existence de retards de paiement importants, tenant notamment à l’absence d’application des indexations contractuelles, à des loyers demeurés impayés, ainsi qu’à des soldes de charges non réglés pour plusieurs exercices. Il a également relevé l’existence de dégradations affectant la porte du garage loué, dégradations que la société locataire aurait reconnues lors d’une visite des lieux, en s’engageant à en assumer la réparation. Après plusieurs tentatives de règlement à l’amiable demeurées infructueuses, le requérant, par l’intermédiaire de son conseil, aurait adressé à la société SOCIETE1.) SARL-S une mise en demeure en date du 10 novembre 2025, l’invitant à s’acquitter des montants réclamés, sous peine de poursuites judiciaires et de déguerpissement. À ce jour, la partie défenderesse ne se serait toutefois pas exécutée, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. Lors de l’audience des plaidoiries du 22 avril 2026, la partie requérante a augmenté sa demande afin d’y inclure les indexations entre-temps échues, 3 telles que reprises dans le décompte versé en cause. Elle a également sollicité le remboursement des frais d’avocat à hauteur de 2.211,69.-EUR ainsi que la somme de 3.653,79.-EUR à titre de frais de remise en état de la porte de garage endommagée suivant devis produit en cause. En réponse aux arguments de la partie défenderesse, le requérant a fait valoir qu’un décompte clair et précis avait été versé aux débats et que la mise en demeure avait été accompagnée d’un calcul détaillé en annexe. Il a encore soutenu que l’occupation des lieux par la partie défenderesse était établie et que celle-ci n’avait pas contesté la mise en demeure qui lui avait été adressée. En outre, en sa qualité d’héritier, il aurait repris tant l’actif que le passif grevant l’immeuble lui dévolu à la suite du partage successoral. La partie défenderesse, pour sa part, a, in limine litis, soulevé le moyen du libellé obscur. Elle a fait valoir qu’il ne lui était pas possible de recalculer les indexations de loyers ni de retracer les périodes auxquelles celles-ci se rapporteraient, tout comme les charges réclamées. Elle a en outre soutenu qu’aucun décompte ne serait fourni, sinon que celui finalement versé différerait des montants indiqués dans la requête. En second lieu, la partie défenderesse a soulevé le défaut de qualité à agir dans le chef du requérant. Elle a fait valoir que, jusqu’à la date du partage de la succession et de l’attribution du bien faisant l’objet du présent litige au requérant, celui-ci était détenu en indivision. Il en découlerait que, jusqu’à cette date, seule l’indivision aurait qualité pour agir en justice afin de recouvrer d’éventuels arriérés de loyers, de sorte que la demande relative à cette période devrait être déclarée irrecevable. Concernant plus particulièrement le garage, elle a soutenu qu’il ne serait pas établi qu’il constitue un accessoire du contrat de bail, de sorte que la requête serait irrecevable, cette demande ayant dû être introduite par voie de citation. Plus particulièrement en ce qui concerne les dégâts locatifs, cette demande doit être déclarée irrecevable pour être prématurée, dès lors que la partie défenderesse occupe toujours les lieux et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi Enfin, quant au bien-fondé de la demande, la partie défenderesse conteste celle-ci tant dans son principe que dans son quantum. Elle fait valoir qu’elle ne serait locataire des lieux, en vertu d’un bail oral, qu’à compter du mois d’avril 2025 et qu’elle n’aurait pas signé l’avenant du 24 juin 2022 aux termes duquel elle aurait repris le contrat de bail du 16 février 2017. 4 Elle ajoute encore qu’il n’est pas établi avec clarté quel contrat de bail aurait été repris par la société défenderesse, au regard des différents contrats et avenants versés au dossier. Finalement, elle soutient n’avoir accepté aucune indexation et a encore demandé la condamnation de la partie requérante à lui verser une indemnité de procédure de 500.-EUR. Appréciation  Libellé obscur et recevabilité en la forme La partie défenderesse a, in limine litis, soulevé l’exception de nullité fondée sur le libellé obscur de la demande en paiement des arriérés de loyers et d’indexation de loyers, soutenant que ces derniers ne figureraient pas dans la requête introductive et qu’il était impossible de retracer les périodes pendant lesquelles celles-ci seraient dues. Elle a fait valoir qu’aucun décompte n’aurait été fourni avec la requête. Les mêmes observations vaudraient pour les décomptes de charges. La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre est soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile. La nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’inobservation de la formalité, même substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse. L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de la cause. Le grief existe chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence de déranger le cours normal de la procédure. Ainsi, une irrégularité dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire. Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison de ce libellé obscur de l’acte, il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le demandeur lui réclame et pour quelle raison. En l’espèce, le calcul des arriérés d’indexation est annexé à un courrier de mise en demeure du 10 novembre 2025, mentionné comme pièce n°6 dans la requête. En outre, un décompte reprenant les arriérés a été versé aux débats. Si ce décompte n’apparaît pas d’une lisibilité optimale, il n’en demeure pas moins qu’il reprend l’ensemble des loyers dus ainsi que les paiements effectués, permettant ainsi d’identifier le solde réclamé. La circonstance que le montant du solde de charges ne soit pas étayé par des pièces justificatives suffisantes relève non pas de la recevabilité de la demande, mais de son bien-fondé, et partant, de l’appréciation des preuves. 5 Dans ces conditions, la partie défenderesse ne saurait utilement soutenir avoir été dans l’impossibilité de déterminer les périodes d’indexation ou les montants réclamés, quand bien même la lecture des pièces exigerait une certaine attention. Il s’ensuit que le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur doit être rejeté et que la requête est, sur ce point, recevable. S’agissant de la recevabilité de la requête quant à la forme, la partie défenderesse ne conteste pas être liée par un contrat de bail avec la partie requérante, se bornant à discuter l’étendue temporelle de cette relation. Une telle contestation relève toutefois de l’examen du fond et demeure sans incidence sur la recevabilité de la demande. Enfin, en ce qui concerne le garage, il y a lieu de relever que la partie défenderesse ne conteste pas en être locataire. Il ressort par ailleurs de l’attestation établie par le notaire PERSONNE4.) que le requérant a hérité d’une maison d’habitation avec l’ensemble de ses dépendances, lesquelles comprennent, au vu des pièces versées, le garage litigieux. Dans ces conditions, la requête est également recevable en tant qu’elle porte sur ce volet. Quant au fond  Qualité à agir Le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir touchant au fond. Il convient de ne pas confondre la recevabilité de l’action en justice avec le bien-fondé de la demande. La qualité est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce l’action en justice (H. Solus, R. Perrot, Droit judiciaire privé, éd. 1961, T. 1, n° 262 p. 243). La qualité à agir constitue pour le sujet de droit l’aptitude à saisir la justice dan