## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-21, n° 1985 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1985/26 L-BAIL-308/25 Audience publique du 21 mai 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil de gestion actuellement en fonctions partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Emilie SCHEIDT, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Claudio ORLANDO, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 1er avril 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 15 mai 2025, puis refixée au 23 octobre 2025, puis refixée au 15 janvier 2026, puis refixée au 12 mars 2026 et finalement refixée au 23 avril 2026. A la prédite audience, Maître Yusuf MEYNIOGLU et Maître Emilie SCHEIDT, en remplacement de Maître Claudio ORLANDO, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 1er avril 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) SCI devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - - voir annuler le contrat de bail conclu le 19 août 2019 pour cause illicite à partir du 13 mars 2023, date d’un constat d’insalubrité dressé par la Direction de la Santé, condamner la société SOCIETE1.) SCI à la restitution des loyers perçus entre le 13 mars 2023 et le 30 septembre 2023 pour un total de 5.200 euros, condamner la société SOCIETE1.) SCI à la restitution de la caution locative pour un total de 2.400 euros ; condamner la société SOCIETE1.) SCI au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail du 9 août 2019, elle a pris en location auprès de la société SOCIETE1.) SCI un studio sis à L-ADRESSE3.). La date d’effet dudit contrat de bail avait été fixé au 15 août 2 2019 et la durée a été déterminée à une année renouvelable. Le loyer mensuel s’élevait à 800 euros et une garantie locative de 2.400 euros avait été versée le 12 août 2019. Suite à des fuites d’eau dans le logement en question et des moisissures qui s’en sont suivies, le Ministère de la Santé aurait procédé à une visite dudit logement et aurait constaté son insalubrité par un rapport du 27 mars 2023, suite à quoi le bourgmestre de la Ville de Remich aurait exigé la remise en état des lieux par un courrier du 25 mai 2023. Suite au refus de s’exécuter de la part du bailleur, le bourgmestre aurait finalement procédé à la fermeture des lieux le 31 août 2023. PERSONNE1.) n’aurait eu d’autre choix que de résilier unilatéralement le contrat de bail par un courrier recommandé du 31 août 2023. La remise des clés aurait finalement été actée le 2 novembre 2023 mais PERSONNE1.) serait effectivement partie des lieux le 30 septembre 2023. La société SOCIETE1.) SCI resterait actuellement en défaut de rembourser la garantie locative à hauteur de 2.400 euros et les loyers indûment perçus suite au constat d’insalubrité du Ministère de la Santé du 13 mars 2023. Par application des articles 1131 et 1133 du code civil, le contrat de bail signé entre parties serait à déclarer nul pour cause illicite alors que le logement donné en location n’aurait pas été, à compter du 13 mars 2023, conforme aux prescriptions légales en matière de salubrité, d’hygiène et d’habitabilité. La société SOCIETE1.) SCI La société SOCIETE1.) SCI conteste les demandes adverses. En ce qui concerne la nullité du contrat de bail, la société SOCIETE1.) SCI fait valoir qu’en 2019, le logement pris en location était dans un bon état. Il n’y aurait partant pas eu de vice originaire, de sorte à ce qu’il n’y aurait pas lieu à prononcer l’annulation rétroactive du contrat de bail. La résiliation du contrat de bail du 31 août 2023 s’opposerait néanmoins aux parties en cause. Quant à l’origine des dégâts, dont ni l’existence ni l’importance sont contestée, la société SOCIETE1.) SCI soutient qu’il ne serait pas clairement établi quelle en serait la cause : une suroccupation des lieux (contrat de bail signé avec une personne -PERSONNE1.)- mais une occupation effective de 4 personnes aurait été établie), un problème lié à la copropriété ou même le fait d’un tiers. Concernant la demande adverse tendant au remboursement des loyers, la société SOCIETE1.) SCI souligne que la remise des clés n’a eu lieu que le 2 novembre 3 2023, de sorte à ce que PERSONNE1.) resterait redevable des loyers payés jusqu’à cette date. A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE1.) SCI a formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de PERSONNE1.) au montant total de 6.223,39 euros à titre de dégâts locatifs. Il y a lieu de lui en donner acte. Ce montant serait à compenser judiciairement avec le montant de la garantie prestée à hauteur de 2.400 euros. La société SOCIETE1.) SCI a également formulé une demande reconventionnelle tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile à hauteur de 750 euros. Il y a lieu de lui en donner acte. PERSONNE1.) En tant que réplique, PERSONNE1.) a fait valoir que les infiltrations en question seraient apparues en 2021. PERSONNE1.) a encore admis que même après l’avis de fermeture des lieux, ellemême, son compagnon et ses deux enfants sont restés dans les lieux jusqu’à un déménagement vers ADRESSE4.). Sur question du Tribunal, PERSONNE1.) a donné son autorisation afin de consulter le Registre National des Personnes Physiques afin de pouvoir déterminer la date exacte du déménagement. PERSONNE1.) conteste ensuite les dégâts locatifs allégués par la société SOCIETE1.) SCI alors qu’aucun défaut dépassant l’usure normale n’aurait été constaté. Appréciation Les faits suivants sont constants en cause : Par un contrat de bail du 9 août 2019 avec effet au 15 août 2019, PERSONNE1.) a pris en location auprès de la société SOCIETE1.) SCI un studio sis à LADRESSE3.). Le loyer convenu entre parties a été fixé à 800 euros par mois à augmenter d’avances sur charges de 50 euros par mois et PERSONNE1.) a versé une garantie locative de 2.400 euros en date du 12 août 2019. 4 A partir d’une date non autrement établie, PERSONNE1.) a occupé les lieux ensemble avec son compagnon et ses deux enfants et ce en violation de l’article « Objet » du contrat de bail. En effet, prévoit l’occupation effective d’une seule personne adulte sauf accord du bailleur, lequel n’a cependant jamais été recueilli. Suite à une détection de fuite et d’infiltrations, la Direction de la Santé auprès du Ministère de la Santé a, sur demande de PERSONNE1.), procédé à une visite des lieux le 13 mars 2023. Il ressort de ce rapport l’occupation des lieux par trois personnes ainsi que l’existence de moisissures et une absence d’aération suffisante provoquée par la suroccupation des lieux et des fenêtres qui ne s’ouvrent pas complètement. Ce constat prévient des risques liés à l’humidité, les moisissures et la suroccupation mais n’en tire pas de conséquences. Suite à ce constat, la Ville de Remich a, le 25 mai 2023, « prié » le bailleur de remédier sans délai à « cette situation intolérable et de rendre le logement conforme aux critères d’un logement san tels qu’ils sont stipulés par la loi. Si, cependant, vous refusez de réaliser les travaux nécessaires pour remettre le logement conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur, nous allons fermer aux fins d’habitation cet appartement. » Par une décision du 31 août 2023, le bourgmestre de la Ville de Remich a procédé avec effet immédiat à la fermeture du logement en question. Le même jour, PERSONNE1.) a résilié unilatéralement et avec effet immédiat le contrat de bail. Sur autorisation de PERSONNE1.), le Tribunal a procédé à la consultation du Registre National des Personnes Physiques dont il ressort qu’elle s’est inscrite à une adresse à ADRESSE4.) en date du 5 septembre 2023. La remise des clés a été effectuée le 2 novembre 2023. Les parties s’accordent encore pour dire que jusqu’au 31 août 2023, tous les loyers et avances sur charges ont été réglées par PERSONNE1.). Quant à la nullité du contrat de bail pour cause illicite PERSONNE1.) conclut à la nullité du contrat de bail pour cause illicite à compter du 27 mars 2023, soit la date de l’établissement du rapport de la Direction de la Santé. La société SOCIETE1.) SCI conclut au débouté de cette demande. 5 Aux termes de l’article 1131 du Code civil, l’obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. L’article 1133 du même code déclare que la cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public. Quant à la demande en nullité du contrat de bail pour cause illicite dont la charge de la preuve incombe à PERSONNE1.) qui à l’occasion d’une action tendant à obtenir son exécution respectivement à sanctionner son inexécution, opposent par voie d’exception l’illicéité de la cause qui rend l’acte nul, le tribunal rappelle que la doctrine dominante se caractérise par le choix de la cause finale et par l’opposition entre la cause « objective » et « subjective ». Ainsi, pour le contrôle de l’existence de la cause, il y a lieu de retenir une définition objective et abstraite, toujours la même pour un même contrat, que certains qualifient de cause objective, et, pour le contrôle de la licéité de la cause, une définition subjective, les motifs déterminants, que certains qualifient de cause subjective (TAL, 14e, 13 nov. 2012, numéro 145004 du rôle et références y citées). Dans le contrat synallagmatique, générateur d’obligations réciproques, la cause de l’obligation de l’une des parties réside dans la contre-prestation constitutive de l’obligation de l’autre partie. Ainsi, dans le bail, c’est l’engagement de payer un loyer périodique et la jouissance du bien loué qui constituent respectivement la cause de l’obligation du bailleur et du preneur (voir jugement préc. avec références). En l’espèce, la mise à disposition des lieux loués n’est pas contestée et ressort à suffisance des éléments objectifs du dossier. L’obligation de payer des loyers incombant à PERSONNE1.) a donc bel et bien une cause. La cause subjective est la cause déterminante, c’est-à-dire le mobile qui a décidé l’une des parties à s’engager (jugement préc.). Il ne s’agit donc plus du pourquoi de l’obligation souscrite par chacune des parties, mais du pourquoi de l’opération juridique dans l’intention de celles-ci. Ainsi, la définition de la cause subjective du contrat est concrète, puisqu’elle réside dans l’objectif pratique que les cocontractants ou l’un deux veulent atteindre et pour la réalisation duquel le contrat n’a été que l’instrument (Jurisclasseur, civil, Fasc. 1131 à 1333, n°41, page 10 cité dans le jugement préc). La jurisprudence annule les contrats lorsque les mobiles qui ont déterminé les parties étaient illicites ou immoraux. L’autonomie des volontés a po