## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-27, n° 2059 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2059/26 L-BAIL-871/25 Audience publique du 27 mai 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), et 2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention comparant par Maître Stéphanie BASTIN HUMBERT, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE1.) SARL, en abrégé SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Elisabeth KOHLL, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg intervention volontaire de: 1 ) PERSONNE3.), et 2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE3.) parties intervenant volontairement comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 29 septembre 2025. L’affaire fut enregistrée sous le numéro L-BAIL-871/25. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 27 novembre 2025. Lors de la prédite audience, Maître Elisabeth KOHLL se présenta pour la société R.I.S. SARL et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 19 février 2026. Suivant courrier du 14 janvier 2026, Maître Stéphanie BASTIN HUMBERT se présenta pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Suivant requête déposée au greffe en date du 17 février 2026, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), représentés par Maître Nicolas BANNASCH, déclaraient intervenir volontairement dans le dossier L-BAIL871/25. À l’audience du 4 mai 2026 à laquelle l’affaire avait été refixée, Maître Stéphanie BASTIN HUMBERT, Maître Elisabeth KOHLL et Maître Nicolas BANNASCH furent entendus en leurs moyens et conclusions. 2 Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: 1. Requête principale Par requête déposée le 29 septembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer la société SOCIETE1.) SARL, en abrégé SOCIETE1.) devant ce tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de constater à titre principal que la résiliation du contrat de bail conclu entre parties, leur notifiée par SOCIETE1.) suivant lettre du 27 juin 2025, soit déclarée nulle. À titre subsidiaire, ils demandent de se voir accorder une prolongation du délai de résiliation de 12 mois. A l’appui de leur requête, les parties requérantes exposent que suivant contrat de bail conclu avec la société SOCIETE1.) en date du 1er septembre 2023, ils ont pris en location un appartement sis à LADRESSE1.). Suivant courrier du 27 juin 2025, la société R.I.S. aurait opérée la résiliation dudit contrat avec effet au 27 décembre 2026 en se prévalant d’un besoin personnel sur base de l’article 12(6) de la loi du 21 septembre 2006, alors que ce besoin personnel ne se situerait en réalité pas dans son chef, mais dans celui d’un hypothétique nouvel acquéreur, dont l’identité ne serait d’ailleurs pas indiquée. Les requérants font encore valoir que SOCIETE1.), qui exercerait une activité d’agence immobilière, n’aurait ni qualité ni pouvoir de représentation pour procéder à une telle résiliation. Ils soutiennent en outre que la possibilité de résilier le bail pour besoin personnel sur base de l’article 12(6) de la loi précitée serait réservée au nouveau propriétaire, lequel ne serait ni identifié ni établi en l’espèce. Ils exposent encore que, conformément à l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006, la lettre de résiliation aurait dû être accompagnée des pièces afférentes, notamment d’un acte notarié établissant la vente de l’immeuble, ce qui ferait défaut en l’espèce. Les requérants soutiennent par ailleurs que la résiliation serait prématurée, dès lors qu’à défaut de dénonciation régulière moyennant préavis notifié au moins trois mois avant son échéance, le bail aurait été renouvelé le 1er septembre 2025 pour courir jusqu’au 1er septembre 2026, de sorte que la résiliation ne pourrait, en tout état de cause, sortir ses effets. 3 À titre subsidiaire, pour le cas où la résiliation devait néanmoins être jugée valable et produire ses effets, les requérants sollicitent qu’il leur soit accordé un délai de prolongation de douze mois, à compter de l’expiration du délai initial de six mois résultant de la lettre de résiliation du 27 juin 2025. Ils fondent cette demande subsidiaire sur les difficultés rencontrées pour retrouver un logement adéquat, exposant avoir entrepris des recherches actives et effectué plusieurs visites, sans succès, compte tenu notamment de l’état des biens visités, de leur localisation, ainsi que de la rareté des logements disponibles sur le marché locatif. 2. Requête en intervention Par requête déposée le 17 février 2026, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent à la juridiction de céans de pouvoir intervenir volontairement dans l’instance précitée, alors qu’ils ont qualité et intérêt à intervenir, l’issue de ladite instance affectant directement leur droit de reprise et de jouissance du bien leur appartenant. Les parties demanderesses sur intervention demandent à ce qu’il soit constaté que le bail principal liant les intervenants volontaires à la société R.I.S. a été valablement résilié pour besoin personnel par courrier recommandé daté du 10 juin 2025, posté le 19 juin 2025, avec échéance du préavis au 19 décembre 2025 et qu’à compter de l’expiration du bail principal, toute occupation du bien en question par SOCIETE1.), à quelque titre que ce soit, est dépourvue de titre opposable à leur égard. Elles sollicitent en conséquence le rejet de la demande principale de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) tendant à voir déclarer nulle ou prématurée la résiliation du contrat de sous-location, en tant qu’inopposable à leur égard. Les parties demanderesses sur intervention sollicitent encore de voir déclarer irrecevable, sinon sans objet, sinon inopposable à leur égard pour la période postérieure à l’expiration du bail principal, la demande de prolongation du délai de résiliation formée par les sous-locataires sur base de l’article 12(3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Elles demandent encore à ce que le contrat de bail et de gestion du 4 avril 2014, dont elles ont repris les droits et obligations le 10 juin 2025, soit déclaré valablement résilié avec effet au 19 décembre 2025, et qu’il soit constaté que SOCIETE1.) ne conteste pas ladite résiliation. 4 Elles sollicitent enfin de voir constater que la société SOCIETE1.) n’a pas exécuté son obligation de restitution, les lieux restant occupés par les souslocataires, et demandent en conséquence la condamnation de ladite société, ensemble avec tous occupants de son chef, dont PERSONNE2.) et PERSONNE1.), à déguerpir les lieux endéans la huitaine. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sollicitent en outre la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, de la société SOCIETE1.), de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité d’occupation de 2.500.-EUR par mois à compter du 10 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux. Enfin, elles demandent la condamnation des mêmes parties aux frais et dépens de l’instance, au paiement d’un montant de 1.500.-EUR à titre de dommages-intérêts sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, avec exécution provisoire du jugement à intervenir. À l’appui de leur requête, les requérants sur intervention exposent que, suivant acte notarié du 10 juin 2025, ils auraient acquis un appartement et une cave dans la résidence « ENSEIGNE1.) », sise à L-ADRESSE1.), et que, lors de l’acquisition, ledit appartement aurait été loué, suivant un contrat de bail et de gestion du 4 avril 2014, à la société SOCIETE1.) SARL. Ils font valoir que ce contrat de bail aurait été repris par eux à la date de l’acte notarié, et que SOCIETE1.) aurait, par contrat de sous-location du 26 juillet 2023, sous-loué l’appartement à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.), le contrat de sous-location ayant pris cours le 1er septembre 2023 pour une durée d’un an avec tacite reconduction. Les requérants exposent qu’ils auraient résilié le contrat de bail principal pour besoin personnel par courrier recommandé daté du 10 juin 2025 et posté le 19 juin 2025, dans le délai de trois mois prévu à l’article 12(6) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, le préavis étant venu à expiration le 19 décembre 2025 à minuit, résiliation qui ne serait pas contestée par la société R.I.S. SARL. Ils soutiennent que l’article 12 (6) alinéa 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoirait que le déguerpissement du locataire doit intervenir, au plus tard, dans un délai de douze mois à compter de la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. 5 Les requérants exposent que, par courrier recommandé du 27 juin 2025, la société SOCIETE1.) SARL aurait résilié le contrat de sous-location, les sous-locataires refusant cependant de quitter les lieux. Ils exposent encore que, par requête du 24 septembre 2025, déposée le 29 septembre 2025, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) auraient saisi le juge de paix afin de voir dire prématurée et nulle la résiliation du contrat de sous-location, sinon subsidiairement d’obtenir un délai de prolongation de douze mois. Les requérants exposent que l’issue de cette instance affecterait directement leur droit, en leur qualité de propriétaires, de reprendre et d’occuper le bien, et justifierait leur intervention. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) soutiennent que la résiliation du bail principal serait intervenue conformément à l’article 12(6) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, la résiliation ayant été notifiée dans les trois mois de l’acquisition, de sorte que le préavis serait venu à expiration le 19 décembre 2025. Ils exposent que la résiliation du bail principal ne serait pas contestée par la société SOCIETE1.) SARL et que, partant, le contrat de sous-location serait devenu sans objet, les sous-locataires ne disposant plus d’un titre d’occupation opposable à leur égard. Ils soutiennent que, même en cas de succès de l’action intentée par les sous-locataires contre R.I.S., cette circonstance ne pourrait faire obstacle à la constatation de l’absence de titre à leur égard à compter de la fin du bail principal. Les requérants font encore valoir que la demande de prolongation du délai de résiliation sur base de l’article 12(3) serait réservée au locataire, que celui-ci ne l’aurait pas exercée et que, partant, les sous-locataires ne pourraient se prévaloir d’un droit supérieur à celui du locataire principal. Ils exposent enfin que la société SOCIETE1.) SARL n’aurait pas exécuté son obligation de restitution, les lieux restant occupés par les sous-locataires, et qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation de 2.500.-EUR par mois à partir du 10 septembre 2025. Positions des parties PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) 6 À l’audience du 4 mai 2026, les parties requérantes ont fait valoir qu’elles seraient uniquement liées par un contrat de bail avec la société SOCIETE1.), et non avec le bailleur principal, de sorte que le besoin personnel dans le chef de ce dernier ne leur serait pas opposable. En outre, elles ont fait plaider que le bail principal n’aurait jamais été valablement rés