## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-06-01, n° 2104 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2104/26 L-BAIL-69/26 Audience publique du 1er juin 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse originaire, partie défenderesse sur reconvention, comparant en personne, et 1)PERSONNE2.), 2)PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.), parties défenderesses originaires, parties demanderesses par reconvention, comparant par Maître Thibaut GROENINGER, avocat, demeurant à L-5884 Howald, 304A, route de Thionville. Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 6 janvier 2026 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-69/26. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi le 2 mars 2026 à 15h, salle JP 0.15. 1 Après deux remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 11 mai 2026, lors de laquelle PERSONNE1.) se présenta personnellement tandis que Maître Thibaut GROENINGER se présenta pour les parties défenderesses. Les parties furent entendues en leurs explications et déclarations. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour. Le jugement qui suit : Par requête déposée le 6 janvier 2026 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer. Aux termes de cette requête, PERSONNE1.) expose ce qui suit : SCAN A l’audience des plaidoiries du 20 avril 2026, le tribunal ordonna aux parties de se remettre mutuellement les pièces à l’audience et refixa l'affaire pour plaidoiries au 11 mai 2026 A l’audience des plaidoiries du 11 mai 2026, PERSONNE1.) demande au tribunal de : - dire que le bail signé en 2022 n’est pas soumis aux nouvelles dispositions de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation telles qu’introduites par la loi du 23 juillet 2024, - dire que, faute de résiliation valable, le contrat de bail a été prorogé jusqu’au 15 juin 2026 et que suivant courrier du 9 avril 2026, le bailleur a valablement résilié le bail avec effet au 15 juin 2026, - voir condamner les parties défenderesses solidairement au paiement du montant de 13.400,- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges des mois d’octobre 2025 à mai 2026 avec les intérêts légaux à partir du premier de chaque mois, - voir condamner les parties défenderesses solidairement au paiement des frais du constat de l'huissier de justice Gilles HOFFMANN du 29 septembre 2025 à hauteur de 930,46 euros, - voir condamner les parties défenderesses à garantir au requérant et à tous corps de métier, endéans un délai de 3 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, accès aux installations du local chaufferie pour toute période et durée nécessaire pour les vérifications jusqu'à la remise en état définitive, - voir condamner les parties défenderesses au paiement d’une indemnité de 300,- euros par jour à titre de non-jouissance paisible des lieux à compter du 3 décembre 2025 jusqu’à la date d’audience, soit un montant total de (160 jours x 300 =) 48.000,- euros. A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 10 juin 2022, ayant pris effet le 15 juin 2025, sa mère PERSONNE4.) (décédée en date du DATE1.)) a donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) un studio-appartement meublé sis à L-ADRESSE3.) moyennant 2 paiement d’un loyer mensuel de 1.200,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 200,- euros. Il fait valoir que par courrier réceptionné le 30 mai 2025, les locataires ont résilié le bail avec effet au 31 juillet 2025. Il estime cependant que cette résiliation n’est pas valablement intervenue, pour ne pas respecter l’échéance fixée au contrat, de sorte que le contrat a été prorogé pour une nouvelle période d’une année jusqu’au 15 juin 2026. Il leur reproche encore que la lettre de résiliation a été rédigée en anglais, que contrairement aux affirmations des locataires, elle n’est ni conforme à la loi luxembourgeoise ni aux stipulations contractuelles et qu’elle ne précise pas de date pour la restitution des lieux. Il conclut à la « nullité » de la résiliation alors que les locataires ont volontairement et sans formuler de réserves payé les loyers des mois de juin à septembre 2025 et qu’elles ont, suite à la mise en demeure, fourni l’assurance telle que requise par le bailleur. Les locataires auraient par ailleurs demandé à pouvoir sous-louer les lieux jusqu’au 15 juin 2026 et se seraient lancées à la recherche de sous-locataires. Il ne conteste pas que, dans un esprit de conciliation, il a autorisé la sous-location jusqu’à la fin du bail, mais qu’en attendant, les locataires devaient néanmoins payer les loyers et les charges. Il explique avoir eu une réunion avec les locataires lors de laquelle il a remarqué un certain nombre de dégâts empêchant une relocation, à moins d’accepter une diminution du loyer. Il fait valoir que les locataires ont proposé plusieurs candidats, qu’un seul semblait sérieux, mais qu’il s’est finalement désisté vers la miseptembre. Finalement, en date du 9 septembre 2025, les locataires auraient informé le requérant qu’elles avaient renoncé à leur projet de sous-location. Il en déduit que par leur agissements, les locataires ont renoncé à leur résiliation avec effet au 31 juillet 2025 et ont accepté la prorogation du bail jusqu’au 15 juin 2026. Au vu des complications rencontrées, le requérant affirme avoir utilisé la faculté prévue au contrat de faire une inspection quadriannuelle des lieux aux fins de faire constater l’état des lieux loués et de le faire acter par un huissier de justice. A ces fins, l’huissier de justice Gilles HOFFMANN serait venu sur place en date du 29 septembre 2025 et aurait dressé un procès-verbal de constat en présence des locataires, assistées de leur mandataire. Il soutient que ce dernier aurait à tort prétendu qu’il s’agissait d’un état des lieux de sortie. Il affirme avoir refusé la remise des clés compte tenu du fait que le bail a été prorogé jusqu’au 15 juin 2026. Il explique avoir dû envoyer un rappel aux locataires pour le paiement du loyer et de l’avance sur charges du mois d’octobre 2025 Le requérant soutient qu’au vu des constatations de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN, il serait établi que les lieux ne se trouvent pas en bon état et qu’une remise en état s’avère nécessaire. Il donne à considérer qu’à ce jour, les locataires n’ont pas entrepris la moindre démarche pour effectuer les travaux qui s’imposent. Le requérant fait valoir que par courrier recommandé du 9 avril 2026, il a donné congé formel aux locataires pour résilier le bail avec effet au 15 juin 2026 et il leur a donné 3 rendez-vous à 14:00 heures pour un état des lieux de sortie en présence d’un huissier de justice. Par courrier du 27 avril 2026, le mandataire des locataires ne se serait pas opposé à un tel état des lieux de sortie. Le requérant explique encore qu’en date du 2 décembre 2025, des problèmes de chauffage et de qualité d’eau potable se sont manifestés dans l’immeuble litigieux, de sorte qu’il a, par courrier recommandé et par courriel, demandé aux locataires de lui donner accès aux lieux loués pour le lendemain, 3 décembre 2025, à 17:00 heures, pour faire effectuer les réparations nécessaires par un technicien. Le 3 décembre 2025, le mandataire des locataires aurait indiqué ne pas pouvoir se présenter à tel court délai. Il donne à considérer qu’aux termes du contrat de bail, les locataires doivent lui garantir 24/7 un accès à la salle technique et que leur refus injustifié constitue une privation de jouissance, pour laquelle il demande à être indemnisé. Il reproche ensuite aux locataires d’avoir fait dresser un procès-verbal de constat unilatéral par un autre huissier de justice en date du 11 décembre 2025 et qu’il résulte de ce constat que les locataires n’ont toujours pas effectué les travaux de remise en état. Ce serait encore à tort que les locataires ont remis les clés à cet huissier de justice et demandent actuellement au bailleur de les faire récupérer en l’étude de ce dernier. Il conteste par ailleurs que les clés remises à l’huissier constituent celles qui ont été remises en début de bail. PERSONNE3.) et PERSONNE2.) contestent toutes les affirmations de PERSONNE1.) qui ne seraient prouvées par aucune pièce versée au dossier. Elles estiment avoir valablement résilié le bail par lettre recommandée du 21 mai 2025 avec un préavis de deux mois et elles affirment avoir quitté les lieux loués en date du 26 juillet 2025. Elles se basent sur les dispositions de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation aux termes duquel le bail est prorogé à durée indéterminée, sauf les cas prévus par cet article. Elles en déduisent qu’après l’écoulement de la première période d’une année, le bail est devenu un bail à durée indéterminée, de sorte que leur résiliation est valablement intervenue pour le 30 juillet 2025. Elles concluent ainsi au rejet de la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et de charges d’octobre 2025 à mai 2026. Elles contestent encore l’existence de dégâts locatifs alors qu’il résulterait du procèsverbal de constat de l’huissier de justice Pierre BIEL du 11 décembre 2025 que les lieux se trouvaient dans un bon état général et que les quelques réserves relevées ne dépasseraient pas l’usure normale. Elles demandent partant au tribunal de rejeter toutes les demandes au titre de dégâts locatifs. Les parties défenderesses demandent, à titre reconventionnel, à se voir rembourser la somme de 2.400,- euros du chef des loyers des mois d’août et de septembre 2025 4 qui auraient uniquement été payés sous la pression de PERSONNE1.). Elles sollicitent par ailleurs la restitution de la garantie locative à hauteur de 2.400,- euros avec les intérêts légaux à compter du 2 octobre 2025 et avec la majoration légale de 10% du loyer mensuel par période mensuelle de retard en application de l’article 5 (2bis) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Elles reprochent à PERSONNE1.) d’avoir, par la description humiliante et dégradante de la lettre du 30 septembre 2025, causé une atteinte à leur dignité et à leur honneur. Elles soutiennent encore qu’il a formulé à maintes reprises des menaces procédurales comme moyen de pression illicite en réclamant systématiquement des frais administratifs exorbitants et en ayant introduit plusieurs actions en justice simultanément. Elles estiment que PERSONNE1.) a de ce fait engagé sa responsabilité civile sur le fondement des articles 1382 et 1383 et elles réclament une indemnisation du dommage moral causé, le montant devant être apprécié ex aequo et bono par le tribunal. Elles reprochent par ailleurs à PERSONNE1.) un refus obstiné d’accepter la restitution des clés. PERSONNE1.) ferait preuve d’une particulière mauvaise foi en reprochant d’un côté aux locataires de ne pas garantir l’accès aux lieux loués et de refuser d’un autre côté la restitution des clés. Elles estiment que ce comportement leur cause non seulement un préjudice moral, mais également un préjudice matériel considérable à titre de frais d’huissier et d’avocat exposés pour faire face aux procédures abusives de PERSONNE1.). Elles demandent ainsi à se faire rembourser le montant total de 8.229,82 euros déboursés de ce chef. Elles réclament finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la condamnation de PERSONNE1.) à l’entièreté des frais et dépens de l’instance. Motifs de la décision La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi. Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date