## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-06-03, n° 2174 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2174/26 L-BAIL-732/25 Audience publique du 3 juin 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses comparant à l’audience du 4 mai 2026 par Maître Kalthoum BOUGHALMI, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Arzu AKTAS, avocate à la Cour, les deux demeurant à Esch-sur-Alzette et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse comparant à l’audience du 4 mai 2026 par Maître Max KREUTZ, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Philippe PENNING, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7 août 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 20 octobre 2025. Lors de la prédite audience, Maître Julien RAUM se présenta pour PERSONNE3.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 décembre 2025. Par courrier du 10 décembre 2025, Maître Julien RAUM informa le tribunal du dépôt de son mandat. Suivant courrier du 12 décembre 2025, Maître Philippe PENNING se présenta pour PERSONNE3.) et l’affaire fut refixée au 25 février 2026, puis remise au 4 mai 2026. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Kalthoum BOUGHALMI, en remplacement de Maître Arzu AKTAS, et Maître Max KREUTZ, en remplacement de Maître Philippe PENNING, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7 août 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de l’entendre condamner à leur payer la somme de 16.900.- EUR, sinon subsidiairement celle de 8.800.- EUR, avec les intérêts légaux à compter des échéances respectives, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde. À titre subsidiaire et pour le cas, non admis, d’une divisibilité de la dette, les parties requérantes demandent la condamnation de la partie défenderesse au paiement de la moitié de ces montants à chacune d’elles, soit 8.450.- EUR, sinon 4.400.- EUR, augmentés des intérêts légaux. Elles concluent encore, à titre subsidiaire, à la condamnation de la partie défenderesse au paiement des loyers, sinon de l’indemnité d’occupation et 2 des avances sur charges à échoir jusqu’au terme du bail, d’ores et déjà évalués à 8.800.- EUR. Les parties requérantes réclament en outre la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais de réparation et de remise en état de l’appartement, évalués à 10.000.- EUR, sous réserve d’augmentation, avec les intérêts légaux. Subsidiairement, en cas de divisibilité, elles demandent l’allocation de la moitié de ce montant à chacune d’elles. Elles sollicitent également de voir constater la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 septembre 2025, ainsi que la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000.- EUR, l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la réserve de tous autres droits, notamment quant aux loyers, indemnités d’occupation et charges jusqu’à restitution des clés ou jusqu’au jugement. À l’appui de leur requête, les parties requérantes exposent que suivant contrat de bail conclu le 1er octobre 2024, elles ont donné en location à la partie défenderesse un appartement sis à ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 2.500.- EUR, payable d’avance le premier de chaque mois. Elles indiquent que, dès le 18 décembre 2024, la partie défenderesse a sollicité une réduction du loyer, en invoquant son incapacité à en assumer le montant, demande qui a été refusée de manière ferme, les parties requérantes entendant maintenir l’application stricte des stipulations contractuelles. Selon elles, ce refus a conduit la partie défenderesse à tenter de se désengager du bail en invoquant l’absence prétendue d’une cuisine adaptée. Par courrier recommandé du 29 janvier 2025, elles ont contesté toute demande de résiliation anticipée, rappellent la durée minimale d’engagement et maintiennent les obligations contractuelles de la partie défenderesse. Les parties requérantes ajoutent que, malgré leur opposition formelle, la partie défenderesse a quitté unilatéralement les lieux au 31 mars 2025. Elles soutiennent avoir été empêchées d’accéder à l’appartement, ce qui les a contraintes à récupérer en date du 25 mai 2025un jeu de clés auprès de l’huissier de justice qui le gardait pour le compte des parties défenderesses. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) précisent qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé, hormis un relevé photographique réalisé le lendemain. Elles relèvent encore que la partie défenderesse a, par son indisponibilité, retardé à plusieurs reprises la livraison et l’installation de la cuisine. 3 S’agissant des modalités financières du contrat, les parties requérantes rappellent que le loyer mensuel était assorti d’avances sur charges de 200.- EUR et payable par anticipation, tout en précisant qu’une réduction exceptionnelle du loyer à 1.500.- EUR avait été consentie jusqu’au 30 avril 2025 en raison de la situation liée à la cuisine. La période pour laquelle le loyer était réduit correspondant à la durée estimée pour installer ladite cuisine. Elles soutiennent que les paiements ont été irréguliers et incomplets, laissant subsister des arriérés, en particulier pour le mois d’octobre 2024 ainsi que pour la période d’avril à septembre 2025, de même que pour les avances sur charges à compter de mars 2025. Elles chiffrent leur créance totale à 16.900.- EUR au terme contractuel, respectivement à 8.800.- EUR échus au jour de la requête, avec un solde à échoir de 8.100.- EUR. Les parties requérantes font encore valoir que la partie défenderesse a quitté les lieux de manière anticipée et sans droit, après avoir tenté d’imposer une modification du contrat, notamment une baisse du loyer. Elles soutiennent en outre que celle-ci a contribué, par son comportement, à empêcher la livraison et le montage de la cuisine, alors même que la réduction de loyer était liée à cette situation. Elles estiment qu’un tel comportement caractérise un manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi ainsi qu’aux obligations d’entretien des lieux loués et le qualifient de faute grave sinon de légèreté blâmable. Elles considèrent en conséquence que ces manquements, tenant à la fois au non-paiement des loyers et à l’abandon fautif des lieux, justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse avec effet au 30 septembre 2025. Elles sollicitent en outre la condamnation de celleci au paiement des arriérés de loyers et charges, ainsi qu’à une indemnité provisionnelle de 10.000.- EUR en réparation du préjudice subi, sous réserve d’augmentation en fonction des frais de remise en état, le tout sous contrainte judiciaire. À l’audience des plaidoiries, les parties requérantes ont exposé qu’une cuisine non rénovée se trouvait dans les lieux et devait être remplacée au début du bail, circonstance ayant justifié l’octroi d’une réduction de loyer pour la période d’octobre 2024 à avril 2025. Elles ont précisé que la livraison devait intervenir en deux phases, en décembre 2024 puis en janvier 2025, mais que la partie défenderesse se serait systématiquement opposée aux dates proposées. Elles soutiennent que la demande de résiliation anticipée formulée par la défenderesse au courant du mois de janvier, respectivement son départ des lieux au courant du mois de mars n’a jamais été acceptée et relèvent 4 que les clés n’ont été récupérées qu’auprès de l’huissier les ayant reçues qu’en date du 25 mai 2025. Elles font valoir, en réplique, que la partie défenderesse s’est maintenue dans les lieux pendant une durée de six mois, de sorte que l’absence de cuisine équipée ne saurait constituer l’élément déterminant du litige, lequel trouverait sa cause dans le refus d’accorder une réduction de loyer supplémentaire. Elles ajoutent que la partie défenderesse a visité les lieux et conclu le contrat en parfaite connaissance de l’état de la cuisine et des travaux à réaliser. La partie défenderesse, pour sa part, soutient que le contrat de bail prévoyait une cuisine aménagée, laquelle n’aurait jamais été installée, l’obligeant ainsi à prendre ses repas à l’extérieur, engendrant d’importantes dépenses. Elle affirme ne pas avoir été informée en temps utile des livraisons des éléments de la cuisine, de sorte qu’elle n’aurait pas été en mesure de s’organiser, tout en précisant avoir proposé que les bailleurs procèdent à la réception en son absence. Elle indique avoir résilié le contrat pour faute grave au 31 mars 2025 et fait état d’un état des lieux dressé avec l’huissier Catherine Nilles, les clés ayant été conservées par ce dernier. À titre subsidiaire, la partie défenderesse fait valoir que les parties requérantes auraient été en possession des clés depuis le mois de mai, de sorte que la résiliation devrait, au plus tard, produire ses effets à cette date. Elle soutient encore qu’aucun élément ne permet d’établir que les parties requérantes auraient entrepris des démarches en vue de relouer le bien jusqu’au mois de septembre 2025. En toute hypothèse, elle conclut à l’application d’une réduction de loyer en raison du défaut de jouissance lié à l’absence de cuisine pour toute période postérieure au mois de mars 2025. Les parties requérantes ont enfin sollicité qu’il soit réservé le volet relatif aux dégâts locatifs, au motif qu’elles demeurent dans l’attente de pièces justificatives. Appréciation La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable. Quant au fond 5 Il est constant entre parties que la partie défenderesse a résilié unilatéralement le contrat de bail et a quitté les lieux au courant du mois de mars 2025, un état des lieux ayant été dressé par voie d’huissier de justice, les clés ayant été remises à ce dernier, tel qu’en atteste le courrier du 31 mars 2025 informant les parties requérantes à cet effet. Les parties requérantes estiment cette résiliation non valable et sollicitent l’exécution du contrat de bail jusqu’à son terme, soit au 30 septembre 2025, tandis que la partie défenderesse leur reproche d’avoir gravement manqué à leur obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, sinon d’en permettre un usage conforme à leur destination, au motif que la cuisine promise n’aurait pas été livrée après plusieurs mois de location. Elle en déduit ne plus être redevable d’aucun loyer à partir du mois de mars 2025. Il convient de rappeler de prime abord que les contrats à durée déterminée, c'est à dire les contrats à exécution successive assortis d'un terme, comme en l'occurrence, ne peuvent, en principe, être l'objet d'une cessation anticipée résultant d'une manifestation unilatérale de volonté (Droit civil, Les obligations par F. Terré, P. Simler et Y. Lequette, précis Dalloz, 10e édition n° 479). Toutefois, lorsque l'un des cocontractants n'exécute pas son obligation, son partenaire a une option: poursuivre l'exécution forcée ou demander la résolution du contrat, avec en sus des dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui cause l'inexécution (op cit. n° 642). En effet, conformément à l’article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. La résolution doit en pri