Le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, XIe chambre, dans son jugement du 11 octobre 2024 (TAL-2024-03310), tranche un litige né de la rupture d'un compromis de vente portant sur un appartement en cours de construction, conclu sur plans, et dont la livraison a été retardée. Le juge reçoit l'action en restitution de l'acompte de 10 % versé par l'acquéreur, mais écarte le fondement principal invoqué, à savoir la nullité pour violation de l'article 1601-5 du Code civil relatif à la vente en l'état futur d'achèvement. Il fait application du principe de la force obligatoire des conventions (article 1134 du Code civil), en retenant que les parties, par échange de courriers, ont convenu de mettre fin à leurs relations contractuelles et que le vendeur a reconnu devoir restituer l'acompte. La qualification du contrat devient ainsi « oiseuse ». Le tribunal alloue les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, rejette la demande de dommages-intérêts pour frais d'avocat faute de justification du préjudice, et accorde une indemnité de procédure de 750 euros. La décision, rendue par défaut, est d'une portée essentiellement pratique : elle illustre le primat de l'accord transactionnel sur le débat qualificatif et la rigueur probatoire exigée pour l'indemnisation des frais d'avocat. ## I. Faits et procédure Par compromis du 10 novembre 2021, PERSONNE1.) a acquis auprès de la SOCIETE1.) un appartement de 84,47 m² situé au premier étage d'une résidence en copropriété à Luxembourg, pour le prix de 549.000 euros. La vente était conclue « sur plans », les lots privatifs étant vendus « suivant les plans projetés », l'immeuble existant devant être démoli à l'exception de sa façade antérieure puis reconstruit selon un cahier des charges annexé au compromis. L'acquéreur a versé, les 25 et 29 novembre 2021, un acompte de 10 % du prix, soit 54.900 euros. La date prévue pour l'achèvement des travaux et la signature de l'acte authentique, initialement fixée au 2 mars puis au 2 mai 2022 selon les versions évoquées par les parties, n'a pas été respectée. Après deux mises en demeure, les 22 mai 2022 et 8 août 2023, la venderesse a invoqué, dans un courrier du 22 août 2023, des problèmes de stabilité de la toiture et promis une livraison au plus tard le 31 octobre 2023. Par courrier de son mandataire du 2 octobre 2023, l'acquéreur a invoqué la nullité du compromis sur le fondement de l'article 1601-5 du Code civil, au motif que la vente en l'état futur d'achèvement n'avait pas été conclue par acte authentique et que la garantie d'achèvement faisait défaut, subsidiairement sa résiliation aux torts exclusifs du vendeur. Par réponse du 27 octobre 2023, la société a contesté la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, imputé le retard à ses sous-traitants et à des modifications sollicitées par l'acquéreur, mais a pris acte de la volonté de celui-ci de se rétracter et s'est déclarée disposée à rembourser les 54.900 euros. Un nouveau courrier de l'avocat du demandeur, du 2 novembre 2023, a confirmé l'accord sous condition de versement sur le compte de tiers de l'avocat avant le 8 novembre 2023, pour solde de tous comptes. Saisi par assignation du 26 février 2024, le tribunal a constaté la défaillance de la société, signifiée à son siège social, et a statué par jugement par défaut en application de l'article 79, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile. L'affaire a été prise en délibéré à l'audience du 20 septembre 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la qualification du contrat et la validité du compromis.** Le demandeur sollicitait à titre principal l'exécution de l'accord intervenu par échange de courriers, à titre subsidiaire la nullité du compromis pour violation de l'article 1601-5 du Code civil, et à titre plus subsidiaire sa résiliation aux torts du vendeur. Le tribunal écarte l'examen de cette qualification en relevant que « les parties sont tombées d'accord de mettre un terme à leurs relations contractuelles ; il est dès lors devenu oiseux de se prononcer sur la qualification des relations contractuelles ». Le raisonnement repose sur l'article 1134 du Code civil, selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise, et doivent être exécutées de bonne foi. Le juge prend acte de ce que la venderesse a admis devoir restituer l'acompte, de sorte que le contrat n'a plus de cause