Synthèse doctrinale. Par un jugement du 25 octobre 2024, la XIe chambre du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (n° TAL-2023-00792) statue sur une action en résolution partielle d'une vente immobilière portant, outre un studio, la jouissance privative d'un emplacement de parking extérieur. L'acquéreur invoque le dol, subsidiairement le dol par réticence, puis l'erreur sur la substance, et recherche la responsabilité de l'agence immobilière. Le tribunal rappelle le régime des articles 1109, 1110 et 1116 du Code civil : les manœuvres dolosives, qu'elles prennent la forme d'un mensonge ou d'une réticence, doivent procéder d'une intention de tromper et avoir déterminé le consentement ; la charge de la preuve pèse sur le demandeur. Il retient en l'espèce que le plan de copropriété annexé au compromis permettait d'apercevoir la disposition des emplacements, de sorte que le dol n'est pas établi. Le jugement précise en outre que l'attestation testimoniale est admissible au regard de l'article 405 du Nouveau Code de procédure civile et que l'article 1341 du Code civil ne s'applique pas à la preuve de l'erreur, fait juridique prouvable par tous moyens. La portée de la décision tient moins à ses solutions d'espèce qu'à la rigueur avec laquelle elle articule le devoir d'information du vendeur et la vigilance de l'acquéreur. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du DATE1.), précédé d'un compromis de vente du DATE2.), PERSONNE2.) a vendu à PERSONNE1.) un studio sis à L-ADRESSE1.), avec une cave et la jouissance privative d'un emplacement de parking extérieur désigné comme lot 9 sur le plan « Extérieur » annexé au règlement de copropriété, pour un prix de 245.000 euros. La vente a été conclue par l'intermédiaire de la SOCIETE1.), agence immobilière. Après l'acquisition, l'acquéreur a constaté que l'accès à l'emplacement n° 9 était compromis lorsque l'emplacement n° 8, situé devant lui, était occupé, et que l'accès par l'arrière dépendait d'un portail appartenant à un voisin. Il soutenait que l'agence lui avait assuré la possibilité d'un accès par ce portail. Par exploit du 30 novembre 2022, PERSONNE1.) a assigné PERSONNE2.) et la SOCIETE1.) en paiement de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité de procédure de 5.000 euros, et sollicitait la résolution partielle de la vente pour dol, dol par réticence ou erreur sur la substance, ainsi que la mise en cause de la responsabilité contractuelle de l'agence. Les défendeurs contestaient les faits allégués, relevant que le demandeur avait visité les lieux à plusieurs reprises et disposait du plan annexé au compromis. L'affaire fut prise en délibéré à l'audience du 20 septembre 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Sur le dol.** Le tribunal examine d'abord si PERSONNE2.) a usé de manœuvres dolosives ou s'est rendu coupable de réticence. Il rappelle que le dol ne se présume pas, qu'il suppose une intention de tromper et une erreur déterminante du consentement, et que la charge de la preuve incombe au demandeur. Il constate que le plan de copropriété annexé au compromis fait apparaître que l'emplacement n° 8 se trouve devant l'emplacement n° 9, et que les photographies produites montrent que l'emplacement n° 8 est situé dans un passage couvert de trois à quatre mètres de large. Il en déduit que l'acquéreur disposait des informations nécessaires pour apercevoir la difficulté d'accès et que le vendeur n'a pas dissimulé d'information utile. Le dol et le dol par réticence ne sont donc pas établis. **Sur l'admissibilité de l'attestation testimoniale.** Le tribunal retient que l'attestation de la mère du demandeur est admissible, l'article 405 du Nouveau Code de procédure civile consacrant la capacité de principe de tout témoin, et qu'elle satisfait au formalisme de l'article 402. Il écarte l'objection tirée de l'article 1341 du Code civil : l'erreur étant un fait juridique, elle peut être établie par tous moyens. **Sur l'erreur sur la substance.** Le tribunal rappelle que l'erreur n'est cause de nullité que si elle porte sur une qualité ayant été la cause déterminante de l'engagement, que la preuve en incombe au demandeur, et que l'erreur doit, pour être sanctionnée, être excusable. Il apprécie in concreto le caractère déterminant de l'accès au parking, en confrontant les déclarations de l'acquéreur, les pièces du dossier et les circonstances de la visite. Le dispositif sera déc