Synthèse doctrinale. Par un jugement du 2 mai 2025, la XIe chambre du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg précise le régime de l'achèvement dans la vente d'immeuble à construire. Le juge rappelle que le délai d'achèvement constitue une obligation de résultat à la charge du vendeur-promoteur, dont l'inexécution fait présumer la responsabilité, et que le terme contractuel dispense de mise en demeure. Il opère surtout une distinction nette entre l'achèvement, qui constate l'habitabilité du logement au regard des éléments d'équipement indispensables à sa destination, et la réception, qui manifeste l'approbation des travaux par le maître de l'ouvrage. Ayant constaté que le procédé contractuel de constatation n'avait pas été respecté, mais que ni la loi ni le contrat n'attachaient de sanction à cette irrégularité, le tribunal écarte la date de remise des clés comme critère déterminant et fixe l'achèvement à la date à laquelle les parties communes indispensables, parking et ascenseur, étaient effectivement opérationnelles. La décision éclaire ainsi la notion d'équipement « indispensable » au sens de l'article 1601-6 du Code civil. ## I. Faits et procédure Par acte notarié de vente en état futur d'achèvement signé le DATE1.), PERSONNE1.) a acquis auprès de la société SOCIETE1.) un appartement avec balcon au quatrième étage, un emplacement intérieur et une cave, dans un immeuble sis à Luxembourg, pour un prix de 360.509,87 euros. L'acte stipulait que les ouvrages devaient être achevés au plus tard le DATE2.), soit vingt-quatre mois après la signature, sauf force majeure ou cause légitime de suspension. Estimant que la livraison était intervenue avec un retard de 493 jours, l'acquéreuse a mis en demeure le vendeur, sans effet, puis l'a assigné par exploit du 19 septembre 2023 en paiement de 26.905,85 euros de dommages et intérêts, correspondant à des pertes de loyers et à des intérêts d'emprunt. Le vendeur a conclu au défaut de fondement, invoquant des causes étrangères (fermeture du chantier liée à la crise sanitaire, intempéries, pénurie de matériaux, problème de voisinage) et, subsidiairement, l'absence de clause pénale et de préjudice démontré. Il soutenait en outre que l'immeuble était achevé dès le DATE6.), la remise des clés ayant été retardée par l'acquéreuse elle-même. Le tribunal, composé de MM. Santer, vice-président, Kessler et Mme Hoffmann, juges, a pris l'affaire en délibéré à l'audience du 17 janvier 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** La question centrale était double : à quelle date un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement doit-il être tenu pour achevé au sens contractuel et légal, et quelle est la portée du procédé de constatation contradictoire prévu au contrat lorsque ce procédé n'a pas été respecté ? **Sur le régime de l'obligation.** Le tribunal rappelle que l'élément fondamental de l'obligation du vendeur d'immeuble à construire est l'édification de l'ouvrage dans un délai déterminé. L'achèvement dans le délai convenu constitue une obligation de résultat, de sorte que la simple inexécution fait présumer la responsabilité du débiteur, le créancier pouvant obtenir condamnation sans prouver une faute. Par application de l'article 1146, alinéa 2, du Code civil, la fixation d'un jour d'exécution d'un commun accord dispense de toute mise en demeure : le délai de vingt-quatre mois était donc contraignant. **Sur la distinction entre achèvement et réception.** Le juge opère une distinction déterminante. La réception, qui peut être expresse ou tacite, suppose une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'approuver les travaux et fait courir les délais de garantie ; son appréciation relève de l'appréciation souveraine du juge du fond et la charge de sa preuve pèse sur celui qui l'invoque. L'achèvement, en revanche, constate l'habitabilité du logement et précède la réception. En conséquence, le procès-verbal de réception du DATE4.) n'était pas pertinent pour apprécier le dépassement du délai d'achèvement. **Sur la notion d'achèvement.** Les parties avaient repris dans l'acte la définition de l'article 1601-6 du Code civil : l'immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages sont exécutés et que sont installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination ; les défauts de conformité non substantiels et les malfaçons n'empêchant pas l'utilisation ne sont pas pris en considération. Le tribunal en déduit que l'immeuble doit être en état d'être utilisé pour les besoins auxquels il est