Le texte fourni est tronqué : il s'interrompt au milieu des conclusions de PERSONNE3.), avant l'exposé complet des motifs du tribunal et le dispositif du jugement. Je ne dispose donc ni de la solution retenue sur chacune des demandes principales et reconventionnelles, ni du raisonnement du tribunal sur la garantie des vices cachés, le dol, la clause pénale ou la commission de l'agent immobilier. Plutôt que de combler ces lacunes par des hypothèses, je me limite ci-dessous à une analyse fondée sur les seuls éléments effectivement présents, en signalant explicitement ce qui manque. **Synthèse doctrinale** Le jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, XIe chambre, du 23 mai 2025 (n° TAL-2020-05635 et TAL-2020-10384, jugés conjointement pour connexité) se rattache au contentieux de la vente immobilière d'occasion confrontée à des désordres d'humidité ascensionnelle et d'infiltrations. Les acquéreurs invoquent la garantie des vices cachés, principalement par l'action rédhibitoire, subsidiairement le dol, et en dernier ordre l'action estimatoire. Les vendeurs et l'agence immobilière opposent que les désordres étaient connus des acquéreurs avant la signature du compromis, ce qui exclurait le caractère caché du vice, et réclament la clause pénale ainsi qu'une indemnité d'occupation. L'enjeu central est donc celui de la connaissance effective du vice par l'acquéreur au moment de la conclusion du compromis, articulée avec la distinction entre vice apparent et vice caché. La portée exacte de la solution ne peut toutefois être établie à partir du texte fourni, qui ne contient pas le dispositif. ## I. Faits et procédure Par compromis du 22 juin 2019, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (les acquéreurs) ont acquis un immeuble sis à L-ADRESSE5.) des consorts PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (les vendeurs), par l'intermédiaire de la SOCIETE1.). Des travaux de traitement de l'humidité avaient été réalisés par la société SOCIETE2.) avant la vente, notamment par injections chimiques dans deux murs. Lors d'une inspection du 15 septembre 2019, les acquéreurs ont constaté des infiltrations d'eau dans certains murs du rez-de-chaussée. Une réunion d'expertise, organisée le 18 septembre 2019 par l'expert Robert BECKER, a précédé son rapport du 25 septembre 2019, qui relève selon les acquéreurs une tentative de dissimulation des infiltrations. Une dénonciation officielle des vices a été adressée le 27 septembre 2019, sans suite amiable. Les acquéreurs ont assigné les vendeurs le 19 juin 2020 en résolution pour vice caché, subsidiairement en nullité pour dol, et en dernier ordre en action estimatoire. Les vendeurs ont reconventionnellement demandé la résiliation aux torts des acquéreurs et l'application de la clause pénale. L'agence SOCIETE1.) a, par exploit du 14 décembre 2020, réclamé sa commission de 16.800 euros HTVA, au titre d'une perte de chance, à la suite de la non-comparution des acquéreurs à l'acte authentique constatée par procès-verbal du notaire du 14 juillet 2020. Les procédures ont été jointes par mention du 4 mai 2021. L'instruction a été close le 15 novembre 2024 et l'affaire plaidée le 7 février 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Les questions soulevées par les écritures, et qui structurent le litige, sont les suivantes : 1. Le défaut allégué est-il un vice caché au sens de la garantie des vices, ou un vice apparent exclu de celle-ci, compte tenu de la connaissance préalable alléguée par les vendeurs et l'agence ? 2. Les vendeurs ont-ils commis un dol en dissimulant les infiltrations, de nature à justifier la nullité du compromis ? 3. La clause pénale est-elle due, et la responsabilité de l'agent immobilier et des acquéreurs peut-elle être engagée pour l'échec de la vente ? Les motifs du tribunal sur ces points ne figurent pas dans le texte transmis, qui s'arrête avant l'examen de la discussion sur les moyens des parties. Je ne puis donc rapporter la solution retenue sur ces questions sans risque d'inexactitude. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Sous réserve de la solution effective, le dossier illustre trois enseignements pratiques classiques. D'abord, la qualification de vice caché suppose une appréciation concrète de ce que l'acquéreur savait ou pouvait savoir : une intervention antérieure visible sur les murs, et une information donnée lors des visites, sont des éléments que les juges examinent pour écar