Synthèse doctrinale. Par un jugement du 16 janvier 2026, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (XIe chambre) se prononce sur la responsabilité d'acquéreurs ayant retiré une offre d'achat immobilière assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire. Le tribunal rappelle le cadre des articles 1134, 1176, 1178, 1181 et 1583 du Code civil : la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, la condition suspensive attachée à un délai fixe est réputée défaillie à l'expiration du terme sans réalisation de l'événement, et le débiteur de la condition est tenu d'une obligation positive de loyauté et de diligence visant à en assurer la réalisation, dont il doit rapporter la preuve. L'apport majeur de la décision tient à l'articulation entre la défaillance de la condition, la notion de faute au sens de l'article 1178 et la charge probatoire pesant sur l'emprunteur, notamment quant à la démonstration d'une demande de crédit complète et conforme aux stipulations contractuelles. La portée pratique est considérable pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, en ce qu'elle précise les critères d'appréciation de la bonne foi dans le processus de financement. *Attention : le texte fourni se termine en cours de motivation (au milieu du développement sur la jurisprudence relative à la condition mixte). Je n'ai donc pas accès au dispositif ni à la conclusion finale du tribunal ; l'analyse ci-après se limite aux motifs reproduits et ne peut anticiper l'issue du litige ni le sort des demandes indemnitaires, de la clause pénale ou des frais.* ## I. Faits et procédure Le demandeur, PERSONNE1.), propriétaire d'une maison, la met en vente en 2022. Les défendeurs, les époux PERSONNE4.), manifestent leur intérêt par courriel du 16 juin 2022, puis un prix de 1.375.000 euros est arrêté le 17 juin. Le 18 juin 2022, les parties signent une offre d'achat stipulant, « sous réserve que l'accord de banque sera obtenu et fourni à la venderesse avant le 15 juillet 2022 », le paiement du prix lors de l'acte authentique, à signer au plus tard le 30 septembre 2022. Le vendeur transmet un projet de compromis de vente le 20 juin 2022, comportant une clause pénale de 10 % du prix en cas de non-comparution de la partie défaillante, la condition suspensive de financement y figurant également. Le même jour, les acquéreurs indiquent ne plus être prêts pour la suite et souhaiter retirer leur offre. Le vendeur refuse de consentir à ce retrait par courrier du 23 juin 2022, puis conclut le 27 juin 2022 un compromis avec de nouveaux acquéreurs. Les défendeurs soutiennent que leur banque a refusé le financement le 5 juillet 2022, ce qui ferait défaillir la condition ; ils invoquent par ailleurs une dégradation de leur situation professionnelle et financière. Par exploit du 27 janvier 2023, le vendeur assigne les acquéreurs en réparation d'une rétractation abusive, en réclamant à titre principal 137.500 euros (10 %), subsidiairement 68.750 euros (5 %), et très subsidiairement 55.000 euros au titre du préjudice réel. Les défendeurs concluent au défaut de fondement et, à titre subsidiaire, à la réduction de la clause pénale, et réclament le remboursement de leurs frais d'avocat. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Question principale.** La rétractation de l'offre d'achat par l'acquéreur, avant l'expiration du délai de financement et sans refus bancaire établi, engage-t-elle sa responsabilité contractuelle et, plus précisément, la condition suspensive d'obtention d'un prêt peut-elle être regardée comme défaillie au sens de l'article 1176 du Code civil ou comme réputée accomplie au titre de l'article 1178 ? Le tribunal pose d'abord le cadre général. Il rappelle que la vente est consensuelle et parfaite dès l'accord sur la chose et le prix (art. 1583), qu'une offre d'achat ne fait naître d'obligations qu'à la charge de l'acquéreur et que, sous condition suspensive, les parties sont néanmoins liées par une promesse synallagmatique. Il énonce ensuite le régime de la condition à terme fixe : lorsque l'événement n'est pas survenu dans le délai convenu, la condition est « censée défaillie » (art. 1176). Le tribunal souligne que ce délai fait partie intégrante de la condition et ne peut être prorogé par le juge sans méconnaître la volonté des parties. Surtout, il développe le régime de l'article 1178, qui fait peser sur le débiteur de la condition une obligation positive de coopération loyale : il doit entreprendre « tout son possible » pour que l'opération