Synthèse doctrinale. Par un jugement du 30 janvier 2026, la XIe chambre du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg se prononce sur la qualification d'une opération immobilière combinant l'acquisition d'un appartement en cours d'achèvement et des travaux de finition confiés au même vendeur. Le tribunal, rappelant que le juge doit restituer aux actes leur exacte qualification indépendamment de la dénomination retenue par les parties, écarte le régime protecteur de la vente d'immeubles à construire (articles 1601-1 et suivants du Code civil) au motif que le transfert de propriété est intervenu par acte authentique, qu'un paiement quasi total du prix a été effectué à cette date, qu'aucune garantie d'achèvement n'a été stipulée et que le bien a été vendu « dans l'état ». Il qualifie la relation de vente ordinaire pour l'immeuble et de contrat d'entreprise (article 1710) pour les travaux de carrelage, parquet et peinture restant à réaliser. La portée de la décision tient à la hiérarchie des critères de qualification retenue et à la distinction opérée entre la vente et le louage d'ouvrage au sein d'une même opération. Le jugement, qui n'a pas encore statué sur le fond des vices allégués, appelle une lecture attentive des conséquences procédurales et substantielles de cette qualification. ## I. Faits et procédure Par acte authentique du 1er février 2022, la société venderesse a cédé à l'acquéreuse, une enseignante, un appartement situé au premier étage d'une résidence de quatre unités issue d'une transformation et d'un agrandissement d'un immeuble existant, moyennant un prix de 577.948 euros. Un acompte de 557.948 euros a été versé à la signature, le solde de 20.000 euros devant être acquitté huit jours après l'achèvement des travaux de carrelage, parquet et peinture. L'acte stipulait que le bien était pris « dans l'état dans lequel il se trouve actuellement », sans garantie du vendeur sous réserve de l'article 1646-1 du Code civil. L'acquéreuse soutient que la finition « haut de gamme » promise n'a pas été livrée, que les travaux ont été retardés, que la remise des clés, fixée au 18 novembre 2022, a dû être organisée en présence d'un serrurier et que l'appartement présente de nombreux désordres constatés par un expert judiciaire privé dans un rapport du 24 mai 2023. Elle réclame la restitution de 22.573,60 euros au titre des vices et 48.274,73 euros au titre des préjudices matériel et moral, outre une indemnité de procédure. La venderesse conteste ces prétentions, invoque le caractère unilatéral de l'expertise, soutient que les désordres sont apparents et que le retard procède du comportement de l'acquéreuse. Elle forme une demande reconventionnelle en paiement du solde de 20.000 euros et de deux factures de suppléments (6.142,65 et 7.770,66 euros). L'affaire, instruite selon la procédure de mise en état simplifiée, a été prise en délibéré à l'audience du 28 mars 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le premier problème de droit est celui de la qualification de la relation contractuelle : l'opération relève-t-elle de la vente d'immeuble à construire, de la vente en l'état futur d'achèvement, de la vente ordinaire, ou du contrat d'entreprise ? Le tribunal rappelle que la charge de la preuve incombe à chaque partie (article 58 NCPC, article 1315 du Code civil) et que la qualification relève de son office (article 61, alinéa 2 NCPC), la dénomination des parties ne liant pas le juge. Il énonce les critères de la vente d'immeubles à construire, issus de la loi du 28 décembre 1976 : construction future, réserve des pouvoirs de maître de l'ouvrage par le vendeur jusqu'à l'achèvement, et prix payable pendant la période de construction. Il en déduit que la vente d'un immeuble en cours de rénovation relève de la vente simple ou de la vente d'immeuble à construire selon l'importance des travaux et l'usage de l'immeuble. Appliquant ces principes, il relève que le transfert de propriété a été opéré dès l'acte authentique, qu'un paiement de 96,54 % du prix a été effectué avant achèvement, que le solde est seulement différé à la fin des travaux de finition, que l'acte ne prévoit aucune garantie d'achèvement et que l'appartement est vendu « dans un état quasiment achevé ». Le renvoi à l'article 1646-1 est jugé non pertinent. La relation est donc qualifiée de vente ordinaire. Pour les travaux restant à exécuter moyennant un prix de 20.000 euros, le tribunal retient un contrat d'entreprise au sens de l'article 1710 du Code civil. Le second point concerne la demande en garantie des vices. Le tribunal, saisi sur le terrain de la vente ordinaire, rappelle les obligations de déliv