## Synthèse doctrinale Par le jugement du 6 mars 2026 (TAL-2025-04231), le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, XIe chambre, se prononce sur une demande d'autorisation de passage temporaire sur un fonds voisin aux fins de réaliser des travaux d'étanchéité et de cimentage d'un mur limitrophe. Le tribunal rappelle d'abord que la servitude de tour d'échelle, consacrée par l'ancien droit, n'a pas été reprise par le Code civil et ne constitue pas une servitude légale, ce qui exclut la compétence du juge de paix au titre de l'article 4, point 5, du Nouveau Code de procédure civile. Au fond, il consacre, à la suite de la jurisprudence française et luxembourgeoise, un droit de passage fondé sur la nécessité et la prohibition de l'abus de droit de propriété. Il en dégage quatre conditions cumulatives : le caractère indispensable des travaux, l'impossibilité de les exécuter sans emprunter le fonds voisin, l'absence de gêne disproportionnée et l'octroi d'une juste indemnité. Constatant leur réunion en l'espèce, notamment en raison de l'absence totale de contestation des défendeurs, le tribunal fait droit à la demande dans les limites fixées au dispositif, en veillant à réduire l'empiètement au strict minimum. ## I. Faits et procédure Les époux PERSONNE5.) sont propriétaires d'un fonds contigu à celui des consorts GROUPE1.). À la suite de travaux d'extension de leur maison et de la construction d'une véranda, ils ont fait édifier, par la société SOCIETE1.), un mur d'extension en limite de propriété, adossé à un mur préexistant appartenant aux voisins. Ce mur nouvellement construit, plus haut que celui des voisins, laisse un espace entre les deux ouvrages, exposant la structure aux infiltrations. Les époux PERSONNE5.) entendent cimenter les blocs « Ytong » et fermer l'écart entre les deux murs, travaux qui ne peuvent être réalisés que depuis le fonds voisin, par l'installation d'un échafaudage d'environ 150 cm de largeur. La société SOCIETE1.) a sollicité un droit d'accès par courrier du 25 juin 2024, réitéré les 19 juillet 2024 et 18 novembre 2024, en proposant la prise en charge du crépi et une indemnisation pour la gêne. Une tentative de médiation communale, initiée le 1er octobre 2024, est demeurée sans suite, ou a été rejetée selon les versions. Les consorts GROUPE1.) n'ont jamais répondu aux demandes. Par exploit du 20 mars 2025, les époux PERSONNE5.) ont assigné les consorts GROUPE1.) devant le Tribunal d'arrondissement aux fins d'obtenir l'accès au fonds, une astreinte de 250 euros par jour d'entrave, des dommages-intérêts de 5.095 euros, une majoration du taux d'intérêt légal, une indemnité de procédure de 2.500 euros et les dépens. Les défendeurs ont constitué avocat puis déposé leur mandat le 28 octobre 2025, sans conclure. L'affaire a été mise en délibéré à l'audience du 27 février 2026. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la compétence matérielle.** Le tribunal devait déterminer si le juge de paix, compétent pour les contestations relatives aux articles 637 à 710 du Code civil, était saisi du litige. Il répond par la négative : la servitude de tour d'échelle n'ayant pas été reprise par le Code civil, elle n'entre pas dans le champ de l'article 4, point 5, du NCPC. Le tribunal d'arrondissement, juge de droit commun en application de l'article 20 du même code, est donc compétent. **Deuxième question : le fondement du droit de passage.** Le tribunal relève qu'en l'absence de titre conventionnel ou légal, la jurisprudence reconnaît un droit de passage fondé sur l'exception de nécessité et sur la prohibition de l'abus du droit de propriété, en se référant notamment à Cass. fr., ch. civ., 14 décembre 1955, et à Cass. fr., civ. 3e, 15 février 2012. Il souligne que ce droit, exceptionnel, doit être strictement encadré pour ne pas porter une atteinte excessive au droit de propriété. **Troisième question : les conditions d'octroi.** Le tribunal énonce quatre conditions cumulatives : 1. *Le caractère indispensable des travaux.* Le cimentage du mur est jugé indispensable à la protection des blocs « Ytong », qui absorbent l'eau et risquent d'entraîner des infiltrations, sur la base du courrier technique de la société SOCIETE1.) du 13 novembre 2024. 2. *L'impossibilité de travailler sans passer par le fonds voisin.* La configuration des lieux ne permet d'accéder au