Le jugement commenté, rendu le 8 mai 2026 par la XIe chambre du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (n° TAL-2023-08958), présente un intérêt pratique certain en ce qu'il articule le régime spécial de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) avec la distinction, cardinale en droit luxembourgeois de la construction, entre gros ouvrages et menus ouvrages. Les acquéreurs d'une maison à ossature bois réclamaient réparation de désordres d'étanchéité et de finition sur le fondement de la garantie décennale de l'article 1646-1 du Code civil, subsidiairement de la responsabilité contractuelle. Le tribunal opère un tri rigoureux : il déclare irrecevables, comme relevant de la garantie biennale et prescrits, les désordres de menus ouvrages (joints de finition, plinthes), tandis qu'il retient que les défauts de joint souple de dilatation assurant le clos et l'étanchéité, ainsi que les travaux de remise en peinture liés à un tassement structurel du bois, relèvent du gros œuvre et de la garantie décennale. La décision rappelle en outre la règle selon laquelle seules les prétentions reprises dans les conclusions de synthèse sont examinées (article 194, alinéa 3, NCPC), et la qualification de la réception par la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage. ## I. Faits et procédure Par acte authentique du 6 mai 2015, la société SOCIETE1.) a vendu à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un terrain et une maison unifamiliale en état futur d'achèvement, pour un prix de 278.891,89 euros. Le procès-verbal de réception des travaux, signé le 31 mai 2017 avec effet au 7 juin 2017, comportait des réserves. Les parties s'accordent pour fixer au 19 juin 2017 l'achèvement effectif des travaux. Estimant que les réserves n'avaient pas été levées et que des désordres affectaient l'immeuble, les acquéreurs ont obtenu une ordonnance de référé-expertise le 26 août 2020, l'expert Frank ERPELDING ayant déposé son rapport le 12 novembre 2020. Après une nouvelle expertise privée diligentée par leur assureur en janvier 2024 à la suite d'infiltrations aggravées, ils ont assigné le promoteur au fond le 27 octobre 2023 en réparation de l'ensemble des désordres, réclamant notamment 30.512,82 euros au titre de la garantie décennale (montant que le tribunal relève comme affecté d'une erreur matérielle, le rapport retenant 30.775,47 euros), 56.015,26 euros pour la reprise de l'étanchéité, 5.000 euros pour malfaçons contractuelles, ainsi que des indemnités pour préjudices moral et de jouissance, des frais irrépétibles et les frais d'expertise. Le promoteur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour les postes relatifs aux joints ouverts, plinthes, joints souples et peinture, et contestait le fond. L'instruction a été clôturée le 30 mai 2025, l'affaire plaidée et mise en délibéré à l'audience du 7 novembre 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est d'abord confronté à une question de procédure : la portée de l'article 194, alinéa 3, du NCPC. Il rappelle que l'assignation vaut conclusions au sens de l'article 154 du même code et que les prétentions et moyens qui ne sont pas repris dans les conclusions de synthèse sont réputés abandonnés. Seules les demandes figurant dans les conclusions de synthèse des parties sont donc examinées. Sur le fond, le tribunal rappelle que la VEFA est soumise aux articles 1642-1 et suivants du Code civil. Le vendeur d'immeuble à construire répond pendant dix ans des vices cachés couverts par les articles 1792 et 2270 du Code civil pour les gros ouvrages, et pendant deux ans pour les menus ouvrages (article 1646-1). L'obligation de livrer un ouvrage exempt de vices est qualifiée d'obligation de résultat, de sorte que l'acquéreur n'a qu'à établir l'absence du résultat promis. La réception, acte juridique, suppose une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage, appréciée souverainement par le juge du fond et pouvant être tacite. En l'espèce, le procès-verbal ne comportait que des réserves de finition ; le gros œuvre est donc réceptionné sans réserve le 7 juin 2017, tandis que les menus ouvrages réservés sont réceptionnés à l'achèvement, le 19 juin 2017. L'assignation du 27 octobre 2023 rend prescrite toute action biennale, tandis que l'action décennale, introduite dans le délai, demeure recevable. S'agissant de la qualification, le tribunal reprend le critère jurisprudentiel selon lequel relèvent du