Bail commercial - Commission arbitrale - Action en indemnité d'éviction - Expertise ordonnée Les parties ne contestent pas le droit de la société locataire à une indemnité d'éviction, par application de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948. Au vu des documents contradictoires quant à la valeur du fonds de commerce des locaux, dont 80 % de la superficie sont situés sur le territoire français, il convient d'ordonner une expertise. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX
n° C2012//000004 JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2014 En la cause de :
- La société anonyme monégasque dénommée A, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° X, dont le siège social est X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences de son Président Administrateur délégué en exercice, M. f. GR., domicilié en cette qualité audit siège, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, substituée par Maître Bernard BENSA, avocat ; d'une part, Contre :
- M. f. WR., né à Monaco, le 19 novembre 1927, de nationalité britannique, demeurant et domicilié X2 à Monaco, DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu le billet d'avis de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur pour la SAM A en date du 5 mars 2012, enrôlé au greffe le 7 mars 2012 sous le numéro C2012/000004 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 21 mars 2012 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 7 mars 2012 ; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 21 mars 2012 autorisant le preneur à assigner le bailleur devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 21 avril 2012, enregistré ; Vu les conclusions de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur pour f. WR., défendeur, en date des 4 juillet 2012, 21 novembre 2012, 20 mars 2013, 29 mai 2013, 20 novembre 2013, 19 février 2013 et 28 mai 2014 ; Vu les conclusions de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur pour la Société anonyme monégasque A, demanderesse, en date des 10 octobre 2012, 23 janvier 2013, 17 avril 2013, 26 juin 2013, 18 décembre 2013 et 30 avril 2014 ; Ouï Maître Bernard BENSA, avocat, substituant Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur pour la Société anonyme monégasque dénommée A, demanderesse ; Ouï Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur pour f. WR., défendeur ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Selon acte en date du 10 juillet 1995, f. WR. a donné à bail à la SAM A des locaux à usage commercial situés au X et moyennant un loyer annuel de 105.000 FF. La location étant arrivée à sa dernière échéance le 30 juin 2010, la SAM A s'est vue le 23 mars 2010 notifier congé pour cette date du 30 juin 2010 avec refus de renouvellement du bail. Sur le fondement des articles 4 et 9 de la loi n° 490 en date du 24 novembre 1948, la SAM A a fait citer par requête du 5 mai 2012 par devant le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, statuant comme magistrat conciliateur, f. WR. et ce aux fins, à titre principal, de fixer le montant de l'indemnité d'éviction qui lui est due à la somme de 1.500.000 euros et, à titre subsidiaire, de désigner un expert dont la mission serait de fournir tous éléments d'appréciation utiles permettant à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux d'évaluer ladite indemnité. En suite du procès-verbal de non-conciliation en date du 21 mars 2012, la SAM A a, suivant exploit du 20 avril 2012, fait assigner f. WR. devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux à l'effet de : principalement, voir fixer à la somme de 1.500.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction due, subsidiairement, voir désigner un expert au cas où la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux s'estimerait insuffisamment informée ; La SAM A fait valoir essentiellement au soutien de sa demande que son droit au bail peut être estimé, selon une évaluation faite par l'agence B le 1er décembre 2011, à la somme de 750.000 euros à laquelle il convient d'ajouter la valeurs du fonds de commerce ainsi que les postes divers habituels à savoir principalement les frais, droits et honoraires découlant de l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce, les honoraires de l'agence immobilière, les frais de déménagement et de réinstallation, la perte éventuelle de valeur du fonds de commerce, les charges financières liées au différentiel de loyer, les frais d'aménagement des nouveaux locaux et enfin les honoraires d'architecte ; Dans des conclusions déposées le 4 juillet 2012, f. WR. a sollicité de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux : À titre principal de : s'entendre constater, dire et juger qu'il justifie de motifs graves et légitimes à l'encontre de la SAM A, s'entendre constater que le local du 5, rue de la Source n'est qu'un local secondaire pour la SAM A, laquelle exerce principalement son activité au X, s'entendre constater qu'aucune activité économique n'est plus exercée dans le local sis au X depuis 2010 et qu'il est présentement délabré et abandonné, et en conséquence, s'entendre débouter la SAM A de sa demande d'indemnité d'éviction la disant infondée, À titre subsidiaire de : s'entendre désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission d'évaluer l'éventuelle indemnité d'éviction, aux frais de la SAM A ; En toutes circonstances de : s'entendre condamner la SAM A aux entiers dépens distraits au profit de Maître Géraldine GAZO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; À l'appui de ses demandes, f. WR. dénonce, d'une part, la mauvaise foi que sa locataire aurait manifestée et qui caractérise des motifs graves et légitimes interdisant à celle-ci l'octroi de toute indemnité et, d'autre part, le caractère « suspect » de l'attestation établie par l'agence « B ». En revanche, f. WR. ne s'est pas opposé, à titre subsidiaire, à l'instauration d'une mesure d'expertise ; Par des conclusions déposées le 11 octobre 2012, la SAM A, après avoir réclamé le rejet de certaines demandes formulées par son contradicteur et qui ne relèvent pas du présent litige, réitère ses moyens et prétentions. Elle conteste le caractère secondaire des locaux litigieux situés X à Monaco, le local se trouvant au X à Monaco ne constituant que son siège social, ainsi que la vétusté de ceux-ci et enfin la suspicion dirigée à l'encontre de l'agence B dont la propriétaire s'est bien rendue physiquement le 17 novembre 2011 au X afin de pouvoir établir son attestation. Parallèlement à la présente procédure dans laquelle les parties ont déposé de nombreuses autres écritures par lesquelles elles maintenaient leurs moyens et prétentions, la SAM A a saisi, sur le fondement de l'article 18 de la loi 490, le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux qui a alors fixé, par une ordonnance en date du 21 novembre 2012, à la somme de 700.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle que f. WR. devra donc verser au cas à ce dernier entendrait poursuivre l'expulsion de sa locataire. Par un arrêt en date du 30 septembre 2013, la Cour d'appel a confirmé ladite ordonnance, à l'exception du montant de ladite indemnité d'éviction provisionnelle qu'elle a évaluée à la somme de 330.000 euros. Ainsi, dans leurs dernières conclusions et lors des plaidoiries, la SAM A a sollicité de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux que le montant de l'indemnité d'éviction soit fixée à la somme de 700.000 euros alors que f. WR. a proposé, à l'audience du 2 juillet 2014, la somme de 200.000 euros. Enfin, la SAM A a conclu dans ses dernières écritures à la nécessité de désigner un expert judiciaire et f. WR. ne s'est jamais opposé à cette demande. SUR CE, Attendu que suite au congé notifié le 23 mars 2010 par f. WR. à la SAM A et ce avec refus de renouvellement du bail, il est dû à cette société, par application des dispositions de l'article 9 de la loi n° 490, une indemnité destinée à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, les demandes formulées à l'audience de plaidoiries par f. WR. soit de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 200.000 euros soit de désigner un expert permettent de considérer que ce propriétaire a finalement renoncé à alléguer des motifs graves et légitimes à l'encontre de sa locataire ; Attendu en revanche que les parties sont toujours été en désaccord quant au montant de cette indemnité compensatrice ; Attendu qu'au soutien de leurs demandes respectives à cet effet, la SAM A et f. WR. ont, dans le présent débat, développé des arguments et produit des documents contradictoires quant à la valeur du fonds de commerce des locaux litigieux dont 80 % de leur superficie sont situés sur le territoire français de sorte que ces derniers peuvent s'avérer moins attrayants, et par conséquent moins onéreux, que des biens se trouvant exclusivement sur le territoire monégasque et donc donner lieu à une indemnité d'éviction moindre ; Attendu que les parties étant ainsi contraires en fait et les pièces produites par celles-ci n'apparaissant pas suffisantes pour permettre à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due, il paraît opportun, avant dire droit au fond, de désigner un expert dont la mission sera précisée dans le dispositif du présent jugement, et ce aux frais avancés de la SAM A ; Et attendu que l'examen du surplus des demandes et de la charge des dépens doit être réservé en fin de cause ; PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Statuant contradictoirement,
- Constate que par l'effet du congé notifié le 23 mars 2010, le bail liant la SAM A à f. WR. n'a pas été renouvelé à la date de son échéance du 30 juin 2010 ;
- Dit et juge que la SAM A est en droit de prétendre à une indemnité d'éviction ; Avant dire droit sur le montant de cette indemnité d'éviction, Commet en qualité d'expert, M. C. BO., demeurant X à Monaco, lequel serment préalablement écrit aux formes de droit, aura pour mission de :
- décrire succinctement les locaux en cause en précisant leur situation et leur superficie tant en Principauté de Monaco qu'en France, leur état et les aménagements qu'ils comportent, ainsi que les commodités ou inconvénients qu'ils présentent, au regard de l'activité commerciale effectivement exercée au 30 juin 2010,
- déterminer le chiffre d'affaires et les bénéfices réalisés par la SAM A pour les trois dernières années ayant précédé le congé, à partir du compte d'exploitation, du bilan ou de tous autres documents utiles,
- rechercher tous éléments de comparaison dans l'éventualité d'une réinstallation du fonds et d'en apprécier la possibilité ;
- fournir, plus généralement, tous éléments circonstanciés notamment quant à la valeur du fonds de commerce, en ce compris celle du droit au bail, et à l'ensemble des frais de réinstallation dans les locaux similaires permettant d'apprécier le préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement du bail, Dit que les frais de la présente expertise seront avancés par la SAM A ; Impartit à l'expert ainsi commis un délai de HUIT JOURS pour l'acceptation ou le refus de sa mission, ledit délai courant à compter de la réception par lui de la copie de la présente décision adressée par le Greffe Général ; Dit qu'en cas d'acceptation de sa mission, ce même expert déposera au Greffe Général un rapport écrit de ses opérations dans les TROIS MOIS du jour où il les aura débutées, à défaut d'avoir pu concilier les parties, ce qu'il lui appartiendra de tenter dans toute la mesure du possible ; Désigne M. Florestan BELLINZONA pour suivre l'expertise qui obéira aux dispositions des articles 344 et 366 du Code de procédure civile ; Réserve l'examen du surplus des demandes et de la charge des dépens en fin de cause ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco, le 15 OCTOBRE 2014 par Monsieur Jérôme FOUGERAS LAVERGNOLLE, Président, Messieurs Jean MARCHIO, Michel MONFORT, Samuel MOSCHKOWTZ et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier.