Bail commercial - Renouvellement du bail - Fixation du loyer - Valeur locative Aux termes de l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le prix de location du bail renouvelé ne peut, en aucun cas, être supérieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation. Le bailleur doit être débouté de sa demande d'augmentation du loyer, dès lors que le preneur établit que des travaux de voirie d'une grande ampleur vont impacter pendant plusieurs années son activité commerciale. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX ------------------- n° C2013/000002 JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2014 En la cause de : - La société civile particulière dénommée SCI A, dont le siège social est sis X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice, Mme r. BE., domiciliée à ladite adresse, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part, Contre : - La SCS B, X2 à Monaco, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu le billet d'avis de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la société civile particulière dénommée SCI A en date du 12 mars 2013, enrôlé au greffe le 12 mars 2013 sous le numéro C2013/000002 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 17 avril 2013 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 14 mars 2013 ; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 17 avril 2013 ayant renvoyé la cause et les parties à l'audience du 29 mai 2013 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la SCI A, en date des 26 juin 2013, 20 novembre 2013 et 19 février 2014 ; Vu les conclusions de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur pour la SCS B, en date des 23 octobre 2013, 29 janvier 2014 et 30 avril 2014 ; Ouï Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la SCI A, demanderesse, en ses plaidoiries et conclusions ; Ouï Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur pour la SCS B, défenderesse, en ses plaidoiries et conclusions ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Selon un acte en date du 29 janvier 2007, la SCI A a donné à bail à la SCS B des locaux situés X à Monaco pour une durée de trois, six ou neuf années moyennant un loyer actuel annuel de 90.000 euros, soit 22.500 euros par trimestre, et prévoyant que ce montant serait payé par trimestres anticipés et évoluerait chaque année proportionnellement aux variations suivies par l'index BT 01 publié par le Ministère de l'Equipement français. Il était également stipulé dans ce contrat le versement par le preneur d'une somme de 22.500 euros à titre de cautionnement. Le 26 juin 2012, le conseil de la SCI A a adressé un courrier à la SCS B par lequel il lui proposait un renouvellement du bail dont l'échéance était fixée au 31 janvier 2013 mais assorti d'une révision du montant du loyer à hauteur de 120.000 euros annuels et d'un réajustement du montant du dépôt de garantie à la somme de 30.000 euros. En l'état du refus opposé à ces demandes par la SCS B qui prenait cependant acte du renouvellement du bail, la SCI A a saisi le Président de la Commission Arbitrale des loyers commerciaux en application des dispositions des articles 4 et suivants de la Loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée. Procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 17 avril 2013 par ce magistrat qui devait constater que la SCI A maintenait ses demandes, alors que la SCS B ne formulait aucune proposition. Par conclusions déposées le 26 juin 2013, la SCI A a de nouveau réclamé la fixation à la somme de 10.000 euros par mois, soit 120.000 euros par an, du montant du loyer que devra lui verser sa locataire à compter du 31 janvier 2013. Elle indique que le prix actuellement payé par la SCS B ne correspond plus à la valeur locative des locaux qui sont situés dans le quartier dit du « C » soit le plus recherché de la Principauté de Monaco et actuellement en plein renouveau. Dans des conclusions déposées le 23 octobre 2013, la SCS B sollicite de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux de : débouter la demanderesse de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, voir maintenir le prix du loyer annuel actuel à la somme de 107.608,40 euros soit 26.902,08 euros par trimestre, concernant le local commercial sis à Monaco X « L » donné à bail par la SCI A à la SCS B par acte notarié en date du 29 janvier 2007, sous réserve de l'application annuelle de la clause d'indexation prévue audit bail, prendre acte du versement par la SCS B de la somme de 704,95 euros au titre du réajustement du montant du dépôt de garantie relatif au loyer trimestriel actuel, condamner enfin la demanderesse aux entiers dépens, en ce compris tous frais et accessoires, tels que frais de greffe et d'enregistrement, d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels, dont distraction au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur sous son affirmation de droit. À l'appui de ses prétentions, la défenderesse fait valoir : que le montant actuel de son loyer correspond à une valeur locative de 57 euros par m² et paraît conforme au prix du marché actuellement en vigueur dans ce quartier de la Principauté de Monaco dans lequel des travaux de construction importants vont avoir lieu et donc engendrer des nuisances et une perte de clientèle, que l'attestation produite aux débats par la SCI A au soutien de sa demande est inopérante en ce qu'elle ne précise aucunement la superficie de ce local situé certes à proximité du sien mais disposant de vitrines d'une surface de plus de 12 m² et formant un angle. Dans des écritures déposées le 20 novembre 2013, la SCI A maintient ses moyens et prétentions. Elle réfute les arguments avancés par sa locataire selon laquelle le quartier du « C » n'est plus attractif et verse aux débats au soutien de ses dires des attestations et des articles parus dans la presse locale démontrant au contraire une hausse des prix de la location des surfaces tant d'habitations que commerciales ; Par ailleurs, la SCI A produit une nouvelle attestation concernant le local situé à proximité de celui dont elle est propriétaire, à savoir le commerce apparaissant sous l'enseigne « PARIS » qui est composé d'un rez-de-chaussée de 75 m², d'un premier étage de 75 m² et d'un sous-sol de 30 m², soit au total 185 m², et ce pour un loyer mensuel de 9.460,92 euros, soit 52 euros le m², alors que sa locataire paie quant à elle la somme de 9.093,79 euros par mois, pour une superficie de 156 m² à laquelle il faut rajouter 60 m² de terrasse, soit 42 euros le m². Enfin, la demanderesse verse une offre de location émanant de l'Agence E proposant un local de 300 m² situé dans ce même quartier du « C » et ce pour un loyer annuel de 300.000 euros par an, soit 83 euros le m², et à partir de laquelle elle estime sa demande de révision du prix du loyer à hauteur de 10.000 euros par mois, soit 46 euros le m², parfaitement justifiée. Dans de nouvelles conclusions déposées le 30 janvier 2014, la SCS B réitère ses précédentes prétentions et demande en outre à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux de prononcer la nullité de l'attestation versée par son contradicteur sous le numéro 7 aux motifs que cette pièce ne satisfait aucunement aux exigences prévues par l'article 324 du Code de procédure civile. Quand au fond, la défenderesse revient sur la valeur locative actuelle des locaux qu'elle loue et qu'elle évalue à 57 euros le m² et qui serait portée, si la Commission Arbitrale des loyers commerciaux devrait faire droit à la demande d'augmentation de loyer, à 64 euros le m² et non 46 euros comme invoqué par sa propriétaire, la superficie de la terrasse qui est de 54 m² ne pouvant, d'un point de vue commercial, être prise en considération au même titre que les locaux situés en rez-de-chaussée. Par ailleurs, la SCS B conteste la pertinence des autres attestations produites par son contradicteur qui ne concernent que des locaux à usage commercial ou encore aucunement loués. Enfin, cette défenderesse indique une nouvelle fois que les futurs travaux du « Sporting d'hiver » vont inévitablement entraîner durant une période estimée à 4 années des nuisances et des difficultés d'accès à son commerce et rappelle le droit de clef qu'elle a versé en 2007 à sa propriétaire d'un montant de 750.000 euros et qui correspond, au jour de ses écritures, à une somme mensuelle supplémentaire d'environ 9.000 euros par mois. Dans des conclusions déposées le 19 février 2014, la SCI A sollicite l'entier bénéfice de ses précédentes écritures. Elle soulève une nouvelle fois l'attractivité du quartier du « C » ainsi que l'emplacement exceptionnel des locaux litigieux et s'oppose au rejet de sa pièce n° 7 qui n'est aucunement un témoignage au sens de l'article 324 du Code de procédure civile mais un simple élément de preuve qui peut être rapporté librement ; La SCS B a déposé ses ultimes écritures le 30 avril 2014 dans lesquelles elle reprend ses moyens et prétentions et insiste sur les nombreux désagréments que les travaux de démolition et de reconstruction du Sporting d'Hiver vont engendrer pour son activité commerciale ; SUR CE : I- Sur la nullité de la pièce n° 7 versée par la SCI A : L'article 324 du code de procédure civile dispose que : « L'attestation doit, à peine de nullité : 1 - être établie par une personne remplissant les conditions requises pour être entendue comme témoin, 2 - être écrite, datée et signée de la main de son auteur, 3 - mentionner nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur, ainsi que l'existence ou l'absence de liens de parenté, d'alliance, de subordination ou d'intérêt avec les parties, 4 - préciser si son auteur a quelque intérêt au procès, 5 - indiquer qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur sait qu'une fausse attestation l'exposerait aux sanctions prévues par l'article 103 du Code pénal, 6 - être accompagnée de tout document officiel, en original ou photocopie, justifiant de l'identité de son auteur et comportant sa signature. ». Il est acquis que la pièce n° 7 produite aux débats par la demanderesse et apparaissant sous l'intitulé « Attestation » doit être considérée comme un document relevant des conditions de forme imposées par l'article susvisé ; Il y a donc lieu de prononcer la nullité de cette pièce qui n'est pas conforme aux exigences formelles rappelées ci-dessus et qui sera alors écartée des débats ; II- Sur la demande de révision du prix du loyer : Aux termes de l'article 6 de la loi n° 490, il appartient à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, à l'occasion du renouvellement du bail, de fixer le prix de location qui ne pourra, en aucun cas, être supérieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation ; Il est constant en l'espèce que les parties se sont accordées sur le renouvellement du bail de sorte que la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux doit apprécier si le montant du loyer actuellement versé, à savoir la somme annuelle de 107.608,40 euros, soit 26.902,08 euros par trimestre, correspond à la valeur locative des locaux litigieux, et ce par référence aux critères légaux sus-évoqués et dont le premier est l'étendue des lieux ; Il est acquis que le bien loué est d'une superficie commerciale de 156 m², les 54 m² de terrasse ne pouvant être exploités commercialement par le preneur de sorte que le prix du loyer actuellement en vigueur est donc d'environ 690 euros le m² annuel ; Or, les documents que la SCI A a produit aux fins de justifier sa demande d'augmentation du montant du loyer dans le présent débat et qui n'en ont pas été écartés ne sont pas pertinents dans la mesure où ils ne concernent que des locaux à usage de bureau ou encore seulement offerts à la location et ne rapportent donc pas la preuve que ce montant n'est pas conforme au prix du marché actuel ; En revanche, il est démontré par la SCS B que des travaux d'une grande ampleur de dévoiement des réseaux d'assainissement, de gaz et d'eau, situés devant son enseigne dans le cadre de l'opération de démolition et de reconstruction du Sporting d'hiver qui doit durer plusieurs années ont débuté et ont nécessairement pour effets de limiter l'accès à son commerce, dont la situation et le confort sont et seront par conséquent obérés, et donc de réduire son activité commerciale ; Enfin, la défenderesse invoque des aménagements des locaux loués, à savoir l'installation mais à ses frais d'un escalier afin de relier le rez-de-chaussée au premier étage d'un montant de 800.000 euros, mais n'en rapporte par la preuve ; Par conséquent, il y a lieu, eu égard à l'ensemble de ces éléments d'appréciation, de maintenir la situation en l'état et donc de débouter principalement de sa demande d'augmentation du loyer, dont le bien-fondé n'est aucunement démontré, la SCI A qui sera par ailleurs condamnée aux dépens en raison de sa succombance ; PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Statuant contradictoirement, Prononce la nullité de la pièce n° 7 produite par la SCI A et l'écarte des débats ; Constate que la SCI A et la SCS B se sont accordées sur le renouvellement du bail à compter du 31 janvier 2013 ; Déboute la SCI A de ses autres demandes ; Condamne la SCI A aux dépens, avec distraction au profit de Maître Alexis MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 15 OCTOBRE 2014 par Monsieur Jérôme FOUGERAS LAVERGNOLLE, Président, Messieurs Jean MARCHIO, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier.