Bail commercial - Révision du loyer - Conditions remplies (non) Le bailleur doit être débouté de sa demande de révision du loyer du bail commercial, dans la mesure où la preuve n'est pas apportée que des modifications suffisamment importantes sont intervenues dans les conditions particulières affectant le fonds, ni dans les conditions économiques générales de la Principauté de Monaco pour remettre en cause l'efficacité de la clause d'indexation prévue au contrat de bail dont l'objet est d'assurer une adéquation du montant du loyer à l'indexation annuelle du coût de la vie. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX ------------------- n° C2013/000005 JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2014 En la cause de : - La Fondation de droit italien dénommée A, dont le siège est sis X1, Turin, agissant poursuites et diligences de son représentant, le Révérand Don l. PI., demeurant en cette qualité à ladite adresse, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part, Contre : - la fondation Anonyme Monégasque dénommée B, X2 à Monaco, DÉFENDEUR, ayant élu domicile en l'étude de Maître Étienne LEANDRI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu le billet d'avis de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la fondation de droit italien dénommée A en date du 23 avril 2013, enrôlé au greffe le 23 avril 2013 sous le numéro C2013/000005 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 29 mai 2013 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 25 avril 2013 ; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 29 mai 2013 ayant renvoyé la cause et les parties à l'audience du 26 juin 2013 ; Vu les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la fondation A, en date des 26 juin 2013, 18 décembre 2013 et 19 mars 2014 ; Vu les conclusions de Maître Etienne LEANDRI, avocat-défenseur pour la SAM B, en date des 23 octobre 2013, 29 janvier 2014 et 30 avril 2014 ; Ouï Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour la fondation A, demanderesse, en ses plaidoiries et conclusions ; Ouï Maître Etienne LEANDRI, avocat-défenseur pour la SAM B, défenderesse, en ses plaidoiries et conclusions ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Selon un acte en date du 14 novembre 1985, la Fondation A a donné à bail, à compter du 1er janvier 1985, à la Société Anonyme C (SA C en abrégé) et aujourd'hui devenue Société Anonyme Monégasque B des locaux à usage commercial situés X à Monaco et moyennant un loyer annuel de 50.000 FF, indexé sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE de sorte que le loyer mensuel payé par le preneur en 2012 était de 2.000 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 avril 2012, la Fondation A a sollicité, sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, la révision du loyer à hauteur de la somme de 9.000 euros par mois. En l'état du refus opposé le 4 septembre 2012 par la fondation B à cette demande d'augmentation, la Fondation A a saisi le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux en application des dispositions de la loi susvisée. Procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 29 mai 2013 par ce magistrat qui a alors renvoyé les parties par-devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux à l'audience du 26 juin 2013. Par des conclusions déposées le 26 juin 2013, la Fondation A a sollicité la fixation du loyer, à compter du 1er janvier 2013, à la somme annuelle de 108.000 euros, soit 9.000 euros par mois. Elle soutient en substance : que le loyer n'a jamais été augmenté depuis 1985, sauf par le jeu de la clause d'indexation, laquelle s'avère à présent insuffisante ; que les locaux se situent dans le quartier dit du « Carré d'Or », à savoir l'un des plus recherché de la Principauté de Monaco dans lequel sont installés des boutiques de luxe et des établissements financiers ainsi qu'en atteste un article paru au mois d'avril 2013 dans le magazine « L'Obsevateur de Monaco » ; que les conditions particulières affectant le fonds de commerce litigieux bénéficient de la construction du complexe immobilier et commercial « X » ainsi que de celle, récente, d'un immeuble de haut standing. Dans des écritures déposées le 23 octobre 2013, la SAM B demande essentiellement de débouter la Fondation A de l'ensemble de ses moyens et prétentions. À leur appui, elle indique : que le montant de son loyer a été révisé à la fin de chaque période triennale du 1er janvier 1992 au 31 décembre 2012 par application de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction ; que la demande d'augmentation de 450 % ne peut se fonder sur la simple production d'un article paru dans la presse locale ; qu'elle a elle-même entrepris et financé d'importants travaux pour un montant de 623.295,76 euros afin de remédier à la vétusté des locaux loués et qui auraient dû être à la charge du bailleur en application de l'article 491 du Code Civil. Dans des conclusions déposées le 18 décembre 2013, la Fondation A sollicite l'entier bénéfice de ses précédentes écritures. Elle précise que l'application de la clause d'indexation de loyer ne peut pas faire obstacle à une demande de révision du loyer fondée sur les dispositions de l'article 21 de la loi n° 490 et pour laquelle, selon une jurisprudence constante de la Cour d'appel, les critères prévus par l'article 6 de ladite loi n° 490, à savoir l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation des locaux doivent également être pris en considération. Par ailleurs, elle relève que la Principauté de Monaco a connu, depuis l'année 1985, un essor économique considérable dont a profité le quartier de « Monte-Carlo ». Enfin, la demanderesse indique que les travaux allégués par sa locataire ne sont pas prouvés et ne relèveraient aucunement, de par leur nature, de la propriétaire qui est donc en droit de réclamer la fixation d'un loyer de 9.000 euros par mois pour des locaux extrêmement bien situés et d'une superficie de 300 m². Dans des écritures déposées le 29 janvier 2014, la SAM B maintient ses précédents moyens et prétentions. Elle affirme une nouvelle fois que le montant de son loyer a fait l'objet de révisions régulières mais qu'en revanche son activité de prêt sur gage n'a aucunement évolué de sorte que la partie adverse ne peut valablement invoquer une modification dans la situation de son fonds de commerce telle qu'exigée par l'article 21 de la loi n° 490 dont la bailleresse a une interprétation erronée et abusive. Dans des écritures déposées le 19 Mars 2014, la Fondation A rappelle que la dernière révision du montant du loyer fondée sur l'article 21 date du mois de janvier 2004 de sorte que sa présente demande est parfaitement recevable puisque trois années se sont écoulées depuis mais également justifiée, ainsi qu'en atteste un professionnel du marché immobilier qui estime la valeur locative des locaux litigieux à la somme mensuelle de 10.000 euros, hors charges. Dans ses ultimes écritures en date du 30 avril 2014, la SAM B rétorque en substance que la demande de révision formée par sa bailleresse ne peut être motivée sur une modification favorable des conditions économiques de la Principauté de Monaco eu égard à son activité de prêt sur gage qui ne concerne pas exclusivement une clientèle financièrement aisée. SUR CE, Aux termes de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux : « Quelle que soit la date du bail écrit ou verbal, intervenu ou à intervenir, nonobstant toute convention contraire et quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix a été fixé, celui-ci peut être modifié, tant en hausse qu'en baisse, à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative, telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6, par suite d'une modification : soit dans les conditions économiques générales de la Principauté ; soit dans les conditions particulières affectant le fonds. Cette demande de révision n'est recevable que s'il s'est écoulé trois années au moins depuis la date à laquelle a pris cours le prix précédemment fixé. Elle est introduite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, contenant obligatoirement l'énonciation des motifs allégués pour justifier la révision du prix, ainsi que l'indication du nouveau prix proposé. » Il incombe en l'espèce à la Fondation A, demanderesse à l'augmentation du loyer, de justifier de l'existence soit de modifications dans les conditions économiques générales de la Principauté de Monaco, soit dans celles particulières affectant le fonds donné à bail et ce, ainsi qu'il a été décidé selon une jurisprudence récente, sans pouvoir se référer à une valeur locative qui lui apparaîtrait plus équitable. S'agissant du premier critère légal rappelé ci-dessus, la demanderesse allègue que les locaux litigieux se situent au sein du quartier « Le Carré d'Or », soit le plus attractif de la Principauté de Monaco, et verse aux débats pour en attester un article paru dans « L'Observateur de Monaco » au mois d'avril 2013. Néanmoins, ce seul article de presse qui de surcroît ne traite que de locaux à usage d'habitation ne suffit pas à démontrer une évolution économique favorable en Principauté de Monaco et qui aurait eu des répercussions positives sur l'activité commerciale de la SAM B. Il semble au contraire évident que la crise économique mondiale avait entraîné, la date de la présente demande, soit le 10 avril 2012, des effets négatifs sur le commerce de la Principauté de Monaco. Par ailleurs, s'il est incontestable que le quartier au sein duquel sont situés les locaux litigieux bénéficie de par la construction de l'ensemble immobilier et commercial « X » d'une clientèle potentielle accrue et aisée, il n'en demeure pas moins que leur emplacement précis ainsi que l'activité qui y est exercée, à savoir du prêt sur gage, limitent considérablement les concernant l'effet attractif de cette galerie commerçante dont l'ouverture est de surcroît antérieure à la dernière demande de révision du montant du loyer intervenue entre les parties et fondée sur l'article 21 de la loi n° 490. De même, il y a lieu de constater que le second critère prévu par l'article 21, à savoir une modification dans les conditions particulières affectant le fonds, n'est pas davantage démontré par la demanderesse, étant au contraire relevé que des travaux de modification des distributions intérieures ainsi que des remises en conformité nécessaires et d'un montant de 397.980,54 euros ont eu lieu mais ont été à la charge exclusive de la société locataire. Enfin, la Fondation A, pour appuyer sa demande d'augmentation du loyer, allègue que le montant actuellement payé par la SAM B à hauteur de 2.000 euros par mois, soit 80 euros le m² par an, est inférieur à la valeur locative des locaux situés à proximité et invoque des locaux à usage commercial situés dans le même immeuble et qui sont loués à hauteur de 900 euros le m² par an. Néanmoins, il est de jurisprudence constante que la référence aux valeurs locatives d'autres locaux est inopérante dans le cadre d'une procédure tendant à la révision du montant du loyer en cours de bail. Ainsi, il en résulte que la Fondation A n'a pas démontré que des modifications suffisamment importantes sont intervenues dans les conditions particulières affectant le fonds, à l'exclusion de celles à la charge de la locataire, ni dans les conditions économiques générales de la Principauté de Monaco pour remettre en cause l'efficacité de la clause d'indexation prévue au contrat de bail dont l'objet est d'assurer une adéquation du montant du loyer à l'indexation annuelle du coût de la vie. Par conséquent, il n'y a pas lieu de modifier le montant du loyer actuellement payé par la SAM B à la Fondation A qui est donc déboutée des fins de sa demande. Il convient enfin de débouter les parties du surplus de leurs demandes et de condamner la Fondation A, partie succombante, aux dépens. PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Statuant contradictoirement, Déboute la Fondation A de sa demande tendant à une révision en cours de bail du montant du loyer actuellement payé par la SAM B ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Et condamne la Fondation A, qui succombe, aux dépens dont distraction au profit de Maître Étienne LEANDRI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 15 OCTOBRE 2014 par Monsieur Jérôme FOUGERAS LAVERGNOLLE, Président, Messieurs Jean MARCHIO, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier.