Bail commercial - Renouvellement du bail - Fixation du loyer - Augmentation (non) C'est en vain que le bailleur demande l'augmentation du loyer du bail commercial renouvelé, dans la mesure où il ne démontre pas l'existence de modifications depuis la dernière fixation judiciaire du loyer. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX
C2013/0000008 JUGEMENT DU 15 AVRIL 2015 Et en la cause :
- Madame c. DU., née le 30 mars 1942 à NICE (06), de nationalité française, demeurant « X1 à MONACO, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Etienne LEANDRI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part ; contre :
- Madame y. RO., née le 16 juillet 1947, de nationalité française, exploitant en son nom personnel le salon de coiffure sous l'enseigne « Y », sis X2 à MONACO, bénéficiaire de l'assistance judiciaire selon décision n° 117 BAJ 2013 du 25 avril 2013 ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu la requête de Maître Etienne LEANDRI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, pour Madame c. DU., demanderesse, en date du 25 juin 2013, enrôlée au greffe le 26 juin 2013 sous le numéro C2013/000008 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 23 octobre 2013 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 28 juin 2013 ; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 23 octobre 2013 renvoyant les parties à l'audience de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 20 novembre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Étienne LEANDRI, avocat-défenseur pour Madame c. DU., en dates des 19 février 2014, 28 mai 2014 et 5 novembre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour Madame y. RO., en dates des 30 avril 2014 et 2 juillet 2014 ; Ouï Maître Étienne LEANDRI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, pour Madame c. DU. ; Ouï Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco, pour Madame y. RO. ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Par convention en date du 4 avril 1979, j. DU. a donné à bail à a. DI. un local sis au rez-de-chaussée de l'immeuble situé X, composé d'un magasin, un arrière magasin et un sanitaire. Selon acte du 5 juillet 1984, le local était donné à bail à y. RO., par une convention annulant et remplaçant le bail consenti au précédent locataire à compter du 1er juillet 1983, moyennant un loyer de 14.280 francs par an, avec indexation annuelle. Par jugement en date du 8 janvier 2003, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 1er juillet 2001 et fixé la valeur locative à la somme annuelle de 5.600 euros à compter de cette date. Le 2 octobre 2003, un nouveau bail était conclu, avec effet au 1er juillet 2001 moyennant un loyer annuel de 5.600 euros indexé. Par jugement en date du 5 octobre 2011, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a fixé le montant du loyer à la somme annuelle de 9.000 euros à compter du 1er juillet 2010, avec l'indexation prévue dans le contrat de bail. Par arrêt en date du 11 décembre 2012, la Cour d'Appel a réformé la décision susvisée en fixant le loyer annuel à la somme de 10.800 euros à compter du 1er juillet 2010. Le 27 mars 2013, c. DU. a fait signifier à y. RO. un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2013, en contrepartie d'un loyer annuel de 22.980 euros. Par requête en date du 25 juin 2013, c. DU. a saisi la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux aux fins de vois fixer à la somme de 22.980 euros le montant annuel du loyer, indexé sur le prix de la construction, conformément au contrat de bail. Procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 20 novembre 2013. Dans ses conclusions déposées les 19 février 2014, 28 mai 2014 et 5 novembre 2014, c. DU. a maintenu ses demandes et fait valoir principalement que depuis l'arrêt de la Cour d'Appel, le quartier n'est plus en aménagement, que les logements ont été livrés et que le lycée technique a ouvert, de sorte qu'il y aurait un apport incontestable de clientèle. Elle indique que contrairement à ce que soutien la locataire, une amélioration a été apportée au local, à savoir l'installation d'un chauffe-eau de plus grande capacité en 2008, mais qu'elle n'avait pas à apporter de changement dans l'état du local. Elle estime que le fait même qu'un chauffe-eau de capacité supérieure a été installé démontre que le local attire une clientèle plus importante. Elle conteste tout trouble de jouissance et déclare que les interventions de la société A ont été faites à titre préventif et dans un but de maintenance. Elle rappelle enfin que si y. RO. est désormais à jour de ses loyers, elle a manqué à ses obligations durant une partie de l'année 2014. En réponse, par conclusions des 30 avril 2014 et 2 juillet 2014, y. RO. demande que c. DU. soit déboutée de sa demande d'augmentation de loyer, faisant valoir que la Cour a déjà tenu compte de la modification du quartier et que le local n'a subi aucune amélioration depuis longtemps et notamment depuis l'arrêt de la Cour d'Appel. Elle considère que le nouveau réseau d'ascenseurs et les nouveaux immeubles drainent les résidents vers Fontvieille et ne lui apportent pas plus de clientèle et que si la difficulté à se garer à proximité du salon a été tempérée par les nouvelles constructions, elle n'a pas disparu. Elle rappelle avoir soutenu lors de la dernière instance que des troubles sont survenus, notamment du fait de la présence d'odeurs dont elle n'a pu démontrer la réalité et que le chauffe-eau a été changé bien avant la décision de la Cour d'Appel et justifie le changement de capacité de cet appareil par le changement d'énergie, passant du gaz à l'électricité. SUR QUOI : La demanderesse fonde principalement sa demande sur la modification intervenue dans le quartier suite à la livraison de nouveaux immeubles résidentiels à proximité du local et l'ouverture du Lycée technique. Il est indéniable que les nouveaux aménagements réalisés notamment dans le cadre de la création de l'îlot dit des « X » a re dynamisé le quartier de la Condamine et que son accès direct au centre commercial de Fontvieille a permis d'attirer plus de visiteurs vers celui-ci. Cependant, il est constant que si le local litigieux est situé à proximité de ces quartiers nouveaux ou rendus plus attractifs récemment, il n'en est pas situé au cœur et n'a pas bénéficié d'embellissements dans les alentours directs. Qu'il est plus proche des aménagements faits précédemment dans le boulevard X, l'avenue X et la X. Dans son arrêt en date du 11 décembre 2012, la Cour d'Appel a considéré que : « Attendu qu'il n'est pas contestable que la physionomie du quartier s'est sensiblement modifiée, avec la construction de nouveaux immeubles résidentiels, Boulevard X, avenue X et Rue X, l'amélioration des accès pédestres consécutive à la réfection de l'escalier du X, la réalisation d'un réseau d'ascenseurs publics permettant de relier la Condamine depuis la partie supérieure de la Principauté et la construction d'un grand parking public à proximité du local ; Attendu qu'à l'exception de l'installation d'un chauffe-eau de capacité supérieure à l'ancien, il n'est pas établi que le local donné à bail ait bénéficié de nouveaux aménagements, ni ait profité de facilités intrinsèques s'exploitation supérieures Attendu quant au trouble de jouissance alléguée, que l'existence d'odeurs désagréables ». Il résulte de ces considérations que la Cour d'Appel, pour fixer le montant du loyer annuel à la somme de 10.800 euros a tenu compte des nouveaux aménagements du quartier dans lequel le local litigieux se trouve et a déjà tranché les questions à nouveau soumises à la Commission concernant les améliorations du local et les troubles de jouissance. Le seul élément nouveau est en fait que tant l'ensemble dit des « X » que le lycée technique ont été livrés. Cependant, cela n'est pas de nature à changer aménagements ou achalandage qui n'ont pas été modifiés depuis le 11 décembre 2012. Au contraire, il est constant que les nouvelles installations n'ont dynamisé que les quartiers de la Condamine et de Fontvieille et n'ont pas contribué à re dynamiser le Boulevard X et n'ont apporté aucune modification aux installations déjà prises en considération par la Cour d'Appel concernant les moyens d'accès aux lieux et les facilités de parking. Il résulte donc de l'ensemble de ces considérations qu'il n'est intervenu depuis la décision de la Cour d'Appel du 11 décembre 2012 aucun élément nouveau susceptible de modifier la situation du local et donc sa valeur locative au-delà de l'augmentation annuelle prévue par le contrat de bail liant les parties. Il convient donc de débouter c. DU. de ses demandes. Il convient également de condamner c. DU., succombant en la présente instance, aux dépens. PAR CES MOTIFS : LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Statuant contradictoirement, Déboute c. DU. de l'ensemble de ses demandes. Condamne c. DU. aux dépens, distraits au profit de l'administration qui en poursuivra le recouvrement comme en matière d'enregistrement conformément aux dispositions de l'article 19 de la Loi n° 1.378 du 18 mai 2011 ; Ainsi jugé par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Jean MARCHIO, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, et prononcé au Palais de Justice à Monaco, le 15 AVRIL 2015, par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION, Jean-Luc CLAMOU et Jean-Claude GUILLAUME, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier.