Bail commercial - Révision du loyer (oui) - Critères d'appréciation du loyer révisé Le bailleur est bien fondé en sa demande de révision du loyer. En effet, depuis la conclusion du bail initial en1979, la situation économique générale de la Principauté a évolué de manière significative, notamment en ce qui concerne le secteur immobilier et donc les prix de vente et location des biens immobiliers. Or, la société locataire exploite une agence immobilière. Compte tenu de la surface louée (36 mètres carré) et de l'absence de point d'eau, le loyer doit être fixé à 14 000 euros par an. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX ------------------- n° C2014//000013 JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2015 En la cause de : - Messieurs d. JA. et f. JA., demeurant tous deux X à Monaco, DEMANDEURS, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part, Contre : - La SARL J, dont le siège social est sis immeuble T, X à Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Vu le billet d'avis de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour d. et f. JA. en date du 30 juin 2015, enrôlé au greffe le 1er juillet 2014 sous le numéro C2014/000013 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 15 octobre 2014 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 7 juillet 2014 ; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 15 octobre 2014 renvoyant les parties à l'audience de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 5 novembre 2014 ; Vu les lettres de convocation adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 15 octobre 2014 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour d. et f. JA., demandeurs en date des 3 décembre 2014 et 20 mars 2015 ; Vu les conclusions de Maître Patricia REY, avocat-défenseur pour la SARL J, défenderesse, en date des 21 janvier 2015 et 5 mai 2015 ; Ouï Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour d. et f. JA., demandeurs ; Ouï Maître Patricia REY, avocat-défenseur pour la SARL LE ZODIQUE, défenderesse ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Par acte en date du 6 décembre 1979, la S. C. I. B représentée par son co-gérant Monsieur e. DE RA. a donné à bail à Monsieur P PO., exerçant le commerce en nom personnel, un local à usage commercial dans l'immeuble T, X à Monaco, au rez-de-chaussée, d'une superficie d'environ trente-cinq mètres carrés, moyennant un loyer annuel de 17.500 FF payable les 19 mai, 19 août, 19 novembre et 19 février de chaque année, indexé sur l'indice du coût de construction avec effet au 19 mai 1979, pour une durée de trois ans, renouvelable par tranche de trois ans au gré des deux parties. En l'an 2008, à la suite du décès de Mme s. DE RA. veuve d e. DE RA., la S. C. I. B a été dissoute et les biens lui ayant appartenu sont devenus la propriété indivise de Messieurs d. et f. JA.. En mars 1993, la Commission arbitrale des loyers commerciaux avait rejeté une demande de révision pour être infondée. Max PO. décédait au début de l'année 2013 et il a été fait apport du fonds de commerce d'agence immobilière qu'il exploitait à la S. A. R. L. J constituée entre la veuve de Monsieur Max PO. et les enfants de celle-ci, S et C PE.. Le loyer annuel est actuellement de 8.655,52 euros, après la dernière indexation. Le 3 juin 2014, sur le fondement de l'article 21 de la Loi n° 490 le bailleur a souhaité voir augmenter le loyer à 48.000 euros annuels hors charges à compter du 19 mai 2014. Les parties ne s'accordant pas sur cette demande d'augmentation amiable, d. et f. JA. ont saisi la Commission arbitrale des loyers commerciaux. Par procès-verbal du 15 octobre 2014, le Président de la présente commission a constaté l'absence de conciliation des parties et renvoyé l'affaire par-devant la Commission en sa composition complète. Les consorts JA. maintiennent leur demande tendant à voir fixer à 48.000 euros hors charges le montant du loyer annuel avec effet au 19 mai 2014 en faisant valoir que le loyer n'a jamais été révisé depuis le bail initial hormis par le jeu de l'indexation contractuelle alors que tant les conditions générales de la Principauté que les conditions particulières du local ont évolué et qu'ainsi les conditions de l'article 21 de la loi n° 490 sont réunies. Ils rappellent que depuis 1979, les infrastructures de la Principauté se sont notablement améliorées, qu'il y a actuellement une campagne de dynamisation urbaine importante, couplée à une amélioration du réseau routier. Ils estiment que la santé économique de la Principauté est parfaite et que le marché de l'immobilier qui est le secteur d'activités de la SARL J se porte très bien et qu'ainsi celle-ci bénéficie de l'embellie, conséquence de l'augmentation du nombre de transactions et surtout de l'augmentation du prix au m2 à la vente et donc à la location. Ils indiquent de depuis la signature du contrat de bail, la surface précise du local a été évaluée et qu'il est constitué d'une surface commerciale de 36,23 m2 outre une surface utile de 45m2 et qui ont été aménagés en deux bureaux et une réserve. Ils rappellent en outre que le local est de plain-pied, ce qui en faciliterait l'exploitation, qu'il bénéficie d'une vaste vitrine et qu'il bénéficie du dynamisme retrouvé du X1 suite aux nouveaux aménagements urbains et la modification du plan de circulation. Ils font également valoir que le droit au bail a une valeur importante puisqu'il est tous commerces à quelques rares exception et que le quartier dans lequel il est situé a vu se développer le commerce de luxe, qu'un vaste parking public est situé à quelques mètres du local. Ils considèrent que si nombre d'enseignes sont restées identiques dans le quartier depuis de nombreuses années, cela démontre qu'il s'agit d'une zone commerciale prospère. Ils rappellent que le président de l'Union des Commerçants milite pour un enracinement des agences immobilières dans la zone du X1. Ils estiment que le prix demandé est conforme aux prix du marché actuel et indiquent que la progression du loyer a été de 166 euros par an sur 36 ans. Ils indiquent que les experts consultés ont pu fixer le prix sans visiter les lieux pour avoir un plan précis du local et avoir pu apprécier l'agencement à travers la vitrine et qu'en outre, une telle évaluation est effectuée en considération de la situation géographique de l'immeuble. Ils considèrent que l'article 23 de la loi n° 490 confirme le pouvoir donné à la Commission Arbitrale d'adapter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative adéquate et notamment en neutraliser les effets lors que ceux-ci ont été insuffisants à assurer que la valeur locative soit conforme au prix du marché. En réponse, la SARL J demande à la Commission de débouter les consorts JA. de leur demande de révision du loyer et à titre subsidiaire de le fixer à la somme de 10.000 euros par an. Elle fait valoir à l'appui de ses demandes que les locaux loués sont situés sur X qui n'aurait subi aucune restructuration ou rénovation depuis plusieurs décennies et qu'il n'y a eu aucun développement du commerce de luxe sur ladite place. Elle conteste que le X1 soit en plein dynamisation et déclare qu'au contraire, il serait en perte de vitesse en indiquant que le président de l'union des commerçants a parlé d'amélioration possible. Elle conteste les arguments selon lesquels l'économie irait particulièrement bien en ce que selon les années, le PIB a été négatif et que tous secteurs confondus, la progression est de moins de 1%. Elle indique qu'en outre, le secteur géographique dans lequel elle exerce le commerce a connu une baisse importante du nombre de transactions immobilières, et ce d'autant plus que les agences immobilières seraient surreprésentées en Principauté. Elle rappelle que les éventuelles augmentations du chiffre d'affaires ou du bénéfice ne peuvent justifier une augmentation du loyer dû. Elle fait valoir que les consorts JA. font une lecture erronée de l'estimation de la surface des locaux puisque la surface totale, comprenant la réserve serait de 36,23m2. Elle rappelle que depuis l'origine, le bail a connu une augmentation de 320%. Elle considère que les estimations produites par les consorts JA. doivent être écartées des débats pour avoir été réalisées sans que leur rédacteur n'ait visité les locaux et sont calculées sur une surface erronée et ne tiennent pas compte de l'absence de point d'eau qui nécessite que la salariée doit s'absenter des locaux pour se rendre aux toilettes, qu'il n'y a pas de climatisation et globalement que les locaux sont vétustes. Elle estime qu'au vu des évaluations qu'elle a elle-même fait réaliser, le prix de location devrait se situer entre 1.200 euros et 1.500 euros par mois, sans tenir compte de l'absence de sanitaires, de point d'eau, le trafic routier et l'absence de trafic commercial. Elle indique que les locaux mitoyens ont été loués à un tarif supérieur justifié par les prestations fournies au local et absentes de celui qu'elle occupe. Elle considère donc qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu une modification dans les conditions économiques générales de la Principauté ou dans les conditions particulières du local conformément à l'article 21 de la loi n° 490 et rappelle que le bail prévoit une clause d'échelle mobile conformément à l'article 23 de la loi susvisée. SUR QUOI : Aux termes de l'article 21 de la loi n° 490, quelle que soit la date du bail et quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix a été fixé, celui-ci peut être modifié, tant en hausse qu'en baisse lorsqu'une partie peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative par suite d'une modification dans les conditions économiques générales de la Principauté ou dans les conditions particulières affectant le fonds. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que si diverses mesures ont été prises pour tenter de redynamiser le quartier du X1, celles-ci n'ont pas abouti de manière convaincante, le quartier restant in fine peu dynamique. Ainsi, il n'y a pas lieu de considérer que les conditions particulières affectant le local ont été modifiées de manière significative. Le prix de départ a été fixé en 1979 puis a suivi le jeu de l'indexation contractuelle. Il est constant que depuis 1979, la situation économique générale de la Principauté a évolué de manière significative, notamment en ce qui concerne le secteur immobilier et donc les prix de vente et location des biens immobiliers. D'ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats par la SARL J que le local qu'elle occupe pourrait être loué à une valeur supérieure puisqu'elle produit une estimation aux termes de laquelle le prix de location mensuel pourrait être fixé entre 1.200 euros et 1.500 euros. Par conséquent, il doit être considéré qu'il y a eu une modification dans les conditions économiques générales de la Principauté qui a eu pour conséquence que, malgré le jeu de la clause d'échelle mobile, le prix actuellement payé ne correspond plus à la valeur locative du bien loué. Les pièces versées aux débats et notamment les plans du local permettent de considérer que celui-ci comporte une surface totale de 36m2, telle que spécifiée dans le contrat de bail, et non de 45m2 comme indiqué dans l'ensemble des estimations fournies par les demandeurs. En outre, lesdites estimations ont manifestement été effectuées sans que le local n'ait été visité et sans tenir compte de l'absence de point d'eau ou de sanitaires qui réduisent nécessairement les facilités d'exploitation du local. En conséquence, ces éléments, s'ils permettent d'évaluer le prix communément pratiqué dans le quartier pour des locaux en parfait état et disposant de tout le confort facilitant l'exploitation du local, ne sont pas directement transposables au local loué par la SARL J. Il convient donc, au vu des différentes pièces versées aux débats, de fixer le loyer annuel à la somme de 14.000 euros. Il convient en outre de dire que cette modification sera due à compter du 19 mai 2014, date anniversaire du bail ayant précédé la saisine de la présente Commission. La SARL J, succombant en la présente instance, sera condamnée aux frais. PAR CES MOTIFS : LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Fixe la valeur locative du local commercial sis au Bloc C de l'immeuble T, X, à la somme annuelle de 14.000 euros, avec effet au 19 mai 2014. Condamne la SARL J aux dépens, distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en Chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 21 OCTOBRE 2015 par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Jean-Claude GUILLAUME, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier.