Bail commercial - Renouvellement - Fixation du loyer - Valeur locative C'est en vain que le bailleur demande l'augmentation du loyer du bail commercial renouvelé, dans la mesure où il ne démontre pas l'existence de modifications depuis la dernière fixation judiciaire du loyer. Cependant, le bail ne contenant pas de clause d'indexation, il convient de fixer le loyer à compter du 1er janvier 2014 à 24 263 euros par an, en faisant application de l'indice des loyers des activités tertiaires. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX
n° C2014//000001 JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2015 En la cause de :
- Madame m. SI., demeurant et domiciliée « X », X à CAP-D'AIL (06320), DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part, Contre :
- la société anonyme monégasque SAM Q, dont le siège social est sis immeuble « O », X à MONACO, prise en la personne de son Président délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par Maître Philippe-Bernard FLAMANT, avocat au barreau de Nice ; d'autre part ; LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Vu le billet d'avis de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour m. SI. en date du 9 octobre 2013, enrôlé au greffe le 14 octobre 2013 sous le numéro C2014/000001 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 23 octobre 2013 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 14 octobre 2013 ; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 23 octobre 2013 renvoyant les parties à l'audience de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 20 novembre 2013 ; Vu les lettres de convocation adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 23 octobre 2013 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour m. SI., demanderesse, en date des 23 décembre 2013, 28 mai 2014, 20 octobre 2014 et 15 avril 2015 ; Vu les conclusions de Maître Sophie LAVAGNA, avocat-défenseur pour la SAM SAM Q, défenderesse, en date des 30 avril 2013, 2 juillet 2014 et 25 février 2015 ; Ouï Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour m. SI., demanderesse ; Ouï Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur pour la SAM SAM Q, défenderesse ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Par acte en date du 20 décembre 1965, la S. C. I. L, a donné à bail à la S. A. M. Q, un local à usage commercial situé dans le bloc A1 au rez-de-chaussée (face) de l'immeuble « O », 20, boulevard Princesse Charlotte à Monaco, pour un loyer annuel de 8.400 FF, outre une provision sur charges trimestrielle de 150 FF, avec effet au 1er janvier 1966, renouvelable par tacite reconduction sauf résiliation notifiée par l'une ou l'autre des parties en respectant un préavis de trois mois. II n'était pas prévu d'indexation du loyer. Le 17 décembre 1986, la S. C. I. L vendait les locaux objets du bail à la S. C. I. D. Le 24 avril 1995, m. SI. devenait propriétaire et le locataire était informé par le gestionnaire du bien du changement de propriétaire, suite à la dissolution de la S. C. I. D. Le 12 septembre 2010, m. SI. a délivré un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 30.000 euros à compter du 1er janvier 2010, ce que la société SAM Q a contesté. Par jugement en date du 21 mars 2012, la commission arbitrale des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel à 23.000 euros à compter du 1er janvier 2011. Par acte en date du 17 septembre 2013, m. SI. a dénoncé le contrat de bail venant à échéance au 31 décembre 2013 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 40.000 euros. Selon procès-verbal du 23 octobre 2013, les parties se sont accordées sur la continuation du bail mais ne se sont pas accordées sur l'augmentation demandée et ont été renvoyées devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux. m. SI. maintiens sa demande tendant à ce que le loyer annuel soit fixé à la somme de 40.000 euros en faisant valoir que la SAM Q s'est toujours refusée à accepter une réévaluation amiable de la valeur locative du bien et qu'elle n'exerce aucune forme de harcèlement juridique mais cherche uniquement à faire valoir les droits qui lui sont concédés par la loi 490. Elle rappelle qu'au terme de l'article 5 du contrat de bail liant les parties, il appartient au preneur d'entretenir les locaux en parfait état de réparation locative de sorte qu'il est malvenu à contester la demande d'augmentation de loyer au motif que les locaux seraient vétustes. Elle considère qu'il y a eu une évolution dans la situation locative. Elle rappelle que les locaux ont une superficie de près de 90m2, qu'ils sont à un emplacement central, bien desservi par les transports en commun et proche de plusieurs parkings et qu'ils sont situés à 100 mètres du Casino, en plein dans le centre d'affaires dit du carré d'or et en déduit qu'il bénéficierait du réaménagement en cours au jardin des Boulingrins, la place du Casino et le Sporting d'Hiver qui redynamiserait le quartier. Elle estime qu'en outre, ce local a une importante fonctionnalité puisqu'il est facile d'accès et proche de l'entrée de l'immeuble. Elle rappelle encore les différents projets immobiliers en cours dans le quartier et considère que ceux-ci permettront le développement d'un commerce de luxe et vont donc renforcer le prestige du quartier. Elle fait en outre valoir que la raréfaction des locaux à usage de bureaux implique une hausse constante des loyers. Elle indique que la copropriété est parfaitement entretenue et indique d'ailleurs que les charges sont si importantes que les loyers encaissés peuvent s'avérer insuffisants pour couvrir lesdites charges et que de manière usuelle, le placement effectué ne lui rapporte qu'une somme d'environ 1.500 euros par mois, ce qui confirmerait l'inadéquation du loyer actuel avec la valeur locative réelle. Elle estime en outre que l'économie de la Principauté se porte bien et est en pleine croissance, ce qui ne peut que profiter à la société SAM Q et que si en 2012 il avait été constaté et relevé par la Commission une simple reprise de l'économie, celle-ci s'est consolidée. Elle indique en outre que dès 2010, il avait été estimé par des agences immobilières que le prix de location aurait dû se situer entre 42.000 euros et 60.000 euros, qu'en juillet 2011, l'appartement jumeau de celui qu'elle loue à la SAM Q a été proposé à la location moyennant un loyer mensuel de 4.500 euros et que récemment deux agences ont évalué la valeur locative entre 4.700 euros et 5.000 euros par mois hors charges. Elle rappelle que la présente juridiction ne peut pas, comme il l'a été demandé un temps par la SAM Q de modifier l'économie du contrat en ajoutant une clause d'indexation. Elle considère enfin qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise car cela reviendrait à nier le rôle de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux qui est constituée de manière à pouvoir arbitrer les demandes d'augmentation ou de diminution des loyers et qu'en formant cette demande, la SAM Q tenterait de pallier sa carence dans l'administration de la preuve que la demande d'augmentation serait insuffisamment fondée. En réponse, la société SAM Q demande à la Commission de débouter m. SI. de ses demandes et à titre subsidiaire de désigner un expert afin d'établir si un élément nouveau est intervenu depuis la dernière fixation. Elle fait valoir à l'appui de ses demandes que le Jugement de 2012 avait déjà constaté la reprise de l'économie, que les attestations émanant du Groupe SEGOND ne peuvent être considérées comme probantes puisqu'il s'agit du gestionnaire et que les documents versés en 2012 faisaient déjà état d'une valeur locative de 4.500 euros, de sorte que les éléments versés aux débats sont identiques à ceux produits en 2012. Elle considère que les éléments de redynamisation et les nouveaux projets immobiliers auxquels la demanderesse fait référence ne concernent ni son secteur géographique ni son secteur d'activité et que la demanderesse se livre en fait à du harcèlement juridique. Elle indique que la plupart des arguments avancés par m. SI. l'avaient déjà été en 2009 et 2012 et ont été écartés par la Commission. Elle conteste qu'il y ait eu une nette amélioration de la situation économique depuis 2012, que la situation du local n'a pas été modifiée et que les projets d'aménagements évoqués ne sont pas encore matérialisés et qu'un simple projet n'est pas susceptible de justifier une augmentation. Elle maintient que les locaux sont vétustes et sont mal insonorisés, ce que la Commission avait déjà relevé dans sa décision de 2012. SUR QUOI : Aux termes de l'article 6 de la loi n° 490, il appartient à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux de fixer le prix de location qui ne pourra, en aucun cas, être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent. En l'espèce, les lieux loués consistent en un appartement à usage de bureaux d'une superficie de 85,48 m2, composé d'une entrée, cuisine, deux dégagements, un séjour, deux chambres avec placards, toilettes et salle de bain et sont situés 20, Boulevard Princesse Charlotte, immeuble O, c'est-à-dire dans une résidence de standing avec jardins, et dans un quartier commerçant et passant de la Principauté. Ces caractéristiques demeurent inchangées depuis la dernière décision rendue par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 21 mars 2012, ayant fixé le loyer annuel à 23.000 euros à compter du 1er janvier 2011. m. SI. fonde sa demande d'augmentation notamment sur la reprise économique qui s'est consolidée et sur la redynamisation du quartier suite aux projets touchants le carré d'or. Il résulte de la décision du 21 mars 2012 que la reprise économique avait déjà été prise en compte pour fixer le loyer à 23.000 euros. La stabilisation de cette reprise n'est donc pas un élément nouveau. En outre, les travaux de modification du carré d'or et de l'avenue Princesse Charlotte sont pour l'heure des projets en cours qui n'aboutiront pas avant 2020, de sorte qu'ils n'ont pour l'heure pas d'influence sur la dynamique commerciale du quartier. Les documents versés aux débats par m. SI. pour démontrer ses prétentions quant à la valeur locative des locaux sont les mêmes que ceux qui avaient été versés en 2012. Il n'est donc nullement démontré d'un changement dans le local, dont il a déjà été considéré qu'il présente des signes de vétusté et de mauvaise insonorisation. La question du montant des charges par rapport aux revenus tirés du placement est sans incidence sur la valeur locative d'un bien immobilier. Il résulte de ces considérations qu'il n'est pas démontré que le loyer actuellement versé serait inférieur à la valeur locative des biens loués, hormis le fait que le loyer n'étant pas indexé, celui-ci ne suit pas les évolutions générales. La SAM SAM Q exerce une activité de services rentrant donc dans le cadre des activités tertiaires. Il convient donc, à défaut de clause d'indexation qui ne peut être convenue qu'entre les parties puisqu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux d'imposer aux parties d'inclure une telle clause dans leur contrat, de fixer le loyer, dû à compter du 1er janvier 2014 à la somme de 24.263.79 euros par an en faisant application de l'indice des loyers des activités tertiaires. La société SAM Q, sera condamnée aux dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Statuant contradictoirement, Fixe à la somme annuelle de 24.263,79 euros, à compter du 1er janvier 2014, la valeur locative du bien sis X à MONACO, donné à bail par m. SI. à la SAM Q ; Rejette le surplus des demandes. Condamne la société SAM Q aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en Chef au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 21 OCTOBRE 2015 par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Jean-Claude GUILLAUME, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier.