Bail commercial - Fin du bail - Indemnité d'éviction - Évaluation Le bailleur doit régler une indemnité d'éviction au preneur, qui exploitait son commerce au sein d'un hôtel. Compte tenu de la surface des locaux (80 m²) et de l'absence de visibilité depuis l'extérieur, la valeur du droit au bail est évaluée à 20 000 euros. En ajoutant les frais de déménagement et de réinstallation (65 905 euros) et le surcoût de loyer pendant trois ans (50 400 euros), l'indemnité totale d'éviction est fixée à 136 305 euros. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX ------------------- n° C2009//000006 JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2015 En la cause de : - la société anonyme à responsabilité limitée dénommée N, dont la dénomination commerciale est « N », dont le siège social se trouve X à MONACO, prise en la personne de sa gérante en exercice Madame e. DA., demeurant en cette qualité audit siège, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'une part, Contre : - la société anonyme monégasque dénommée « SOCIÉTÉ ANONYME D'EXPLOITATIONS HÔTELIÈRES » (en abrégé S. A. E. H.), dont le siège social se trouve X à MONACO, prise en la personne de son Président Délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; d'autre part ; LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Vu le billet d'avis de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour la SARL N en date du 19 février 2009, enrôlé au greffe le 23 février 2009 sous le numéro C2009/000006 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 25 mars 2009 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 24 février 2009 ; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 25 mars 2009 autorisant le preneur à assigner le bailleur devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 18 septembre 2009, enregistré ; Vu le jugement avant-dire-droit en date du 6 octobre 2010 ; Vu le jugement avant-dire-droit en date du 19 décembre 2012 ayant maintenu le sursis à statuer tel que décidé dans le jugement en date du 6 octobre 2010 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur pour la SAM « Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières » (en abrégé S. A. E. H.), défenderesse, en date des 22 janvier 2015 et 20 mai 2015 ; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour la SARL N, demanderesse, en date du 10 mars 2015 ; Ouï Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour SARL N, demanderesse, en ses plaidoiries et conclusions ; Ouï Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur pour la SAM « Société Anonyme d'Exploitations Hôtelières », défenderesse, en ses plaidoiries et conclusions ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : Par Jugement en date du 6 octobre 2010 auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits de la cause, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux s'est déclarée incompétente pour connaître de la question de la commercialité du bail et a sursis à statuer sur les demandes relatives à l'indemnité d'éviction. Par Jugement en date du 12 avril 2012, le Tribunal de Première Instance a jugé que le bail liant la SAEH et la SARL N avait un caractère commercial et était donc soumis à la loi n° 490. Par Jugement en date du 19 décembre 2012 auquel il convient également de se reporter, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a maintenu le sursis à statuer vu l'appel interjeté contre la décision susvisée. Par arrêt en date du 20 septembre 2013, la Cour d'Appel a confirmé le Jugement du 12 avril 2012. Par arrêt en date du 10 juillet 2014, la Cour de Révision a rejeté le pourvoi formé par la SAEH contre cette dernière décision. La société N maintient sa demande principale en paiement d'une indemnité d'éviction à hauteur de 1.300.000 euros. La SAEH demande à la commission de dire que l'argumentation relative à l'atteinte à l'image de marque et trouble de jouissance a déjà été indemnisée par décision du Tribunal de première instance et que la Commission ne peut statuer sur ce point, dire qu'elle ne peut être tenue qu'au paiement des frais de déménagement et réinstallation et droit d'entrée et à titre subsidiaire qu'il soit enjoint à la SARL N de communiquer les pièces relatives à son chiffre d'affaire, aux bénéfices des trois dernières années précédant le congé et l'analyse des bilans et du compte des pertes et profits. Elle fait valoir que la SARL N, dans sa demande principale, inclut une somme de 600.000 euros correspondant au préjudice de perte d'image et d'exploitation dans des conditions de chantier, et rappelle que par Jugement en date du 10 octobre 2013, le Tribunal de première instance a déjà statué sur cette question et a d'ailleurs condamné la SAEH à lui verser 20.000 euros, outre 2.500 euros au titre des frais de justice et qu'en tout état de cause, la Commission serait incompétente pour statuer sur ce type de demandes qui est de la compétence des juridictions de droit commun. Elle rappelle en outre que la SARL N n'a pas versé de pas de porte en entrant dans les lieux puisqu'il lui était consenti un contrat d'occupation temporaire. Elle indique que le pas de porte étant une indemnité contractuelle compensant la perte de la valeur vénale de l'immeuble par l'octroi de la propriété commerciale. Elle rappelle encore la procédure ayant abouti à ce qu'il soit considéré que la propriété commerciale était acquise, malgré la signature de documents y renonçant. Elle estime que les pièces versées aux débats ne démontrent pas la réalité du préjudice subi justifiant les demandes d'indemnité d'éviction. Elle conteste également le calcul du métrage carré des locaux loués et considère que la demanderesse ne démontre pas ce calcul. La SARL SYNGERGY GROUP déclare avoir rapporté la preuve de l'ensemble de ses préjudices et notamment des évaluations de droit au bail qui démontreraient que celui-ci pouvait être évalué pour un local de 100m2 à 1.200.000 euros, à partager entre les deux sociétés locataires, soit donc 600.000 euros. Elle conteste devoir verser ses pièces comptables puisqu'elle ne sollicite pas une indemnité de remplacement de son fonds de commerce mais une indemnité de déplacement puisqu'elle a pu poursuivre son activité. Elle estime que l'argumentation selon laquelle ne seraient indemnisables que le déménagement, réinstallation et un « droit d'entrée » à l'exclusion de tout autre chef de préjudice serait une négation de l'article 9 de la loi n° 490. Elle considère que le métrage carré des locaux loués est démontré par les pièces qu'elle verse aux débats et qu'il appartient à la défenderesse d'apporter d'autres éléments pour contester ce calcul et ce d'autant plus qu'étant la bailleresse, elle dispose de tous les éléments nécessaires pour démontrer ses prétentions. Elle considère que le trouble de jouissance indemnisé par le Tribunal en 2013 n'est pas assimilable au trouble commercial allégué devant la Commission. Elle maintien pour le surplus ses arguments développés dans les écritures déposées avant le Jugement du 6 octobre 2010, soit donc que la réinstallation a coûté la somme totale de 131.148,52 euros à répartir entre les deux sociétés locataires, qu'elle a subi une perte du fait que son nouveau loyer est nettement supérieur à la part qui la concernait dans l'hôtel Mirabeau et qu'elle a subi un trouble de jouissance et une perte d'image du fait d'avoir dû exploiter dans des locaux en travaux. SUR QUOI : Aux termes de l'article 9 de la loi n° 490, si le bailleur s'oppose au renouvellement du bail et si les motifs allégués ne sont pas jugés graves à l'encontre du locataire sortant, celui-ci aura droit à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Il est admis que cet article trouve à jouer également lorsque le bail est interrompu en son cours, sans motif grave allégué à l'encontre du preneur. En l'espèce, il est constant que la SARL N a été expulsé des locaux loués au sein de l'hôtel M de la seule volonté du bailleur qui entendait entreprendre d'importants travaux, sans que le preneur n'ait commis de faute justifiant la rupture des relations contractuelles. L'ensemble de l'argumentation sur la question de la commercialité du bail et du renoncement de la demanderesse à la propriété commerciale est sans objet pour avoir été tranchée définitivement. Il est donc établi que la SARL N a droit à une indemnité d'éviction. Celle-ci fonde ses demandes sur quatre points : la valeur du droit au bail perdu, le coût du déménagement et réinstallation, la perte résultant de la différence de loyer entre les nouveaux locaux et les anciens et le préjudice commercial et d'image subi pour avoir dû travailler durant les travaux. Si la SARL N déclare que les locaux qu'elle occupait conjointement avec la SAM N représentaient une surface de 100m2 et non 80 comme mentionné dans le contrat de bail, elle ne verse aux débats aucun élément probant pour démontrer sa prétention, les plans versés n'étant pas certifiés et ne contenant pas d'échelle qui permettrait de mesurer leur surface réelle. Ainsi, il convient de considérer que les locaux loués avaient bien une surface de 80 m2, tel que décrit dans le bail ayant lié les parties. Afin de faire fixer la valeur du droit au bail perdu, elle verse aux débats des documents relatifs à la valeur de droits au bail de locaux situés dans le carré d'or ou entre la Gare et l'hôtel O, et qui ont manifestement une façade accessible au public et donc un achalandage important. Il résulte des plans versés aux débats que le local loué au sein de l'hôtel MIRABEAU se trouvait à l'intérieur dudit bâtiment et n'avait pas de vitrine accessible au public autre que les résidents de l'hôtel et aucune visibilité depuis la rue. Il apparaît même qu'il se trouvait au fond d'un couloir, de sorte que seules des personnes connaissant préalablement l'existence du local pouvaient avoir la volonté de s'y rendre concernant les clients potentiels ne résidant pas au sein de l'hôtel. Ainsi, l'achalandage des locaux loués n'est aucunement comparable avec ceux sur lesquels la SARL N se fonde pour fixer le prix du droit au bail et ne présente aucune des facilités d'exploitations présentes dans les exemples de prix de droit au bail versés aux débats. Il convient, au vu de ces éléments, du manque d'achalandage et de facilités d'exploitation de considérer que la valeur du droit au bail du local loué doit être fixée à la somme totale de 40.000 euros, soit 20.000 euros pour chacune des sociétés ayant exploité les lieux. La SAEH ne conteste pas devoir prendre à sa charge les frais de déménagement et réinstallation et propose que l'indemnité d'éviction soit calculée sur cette base. Il est démontré par les pièces versées aux débats que les deux sociétés locataires ont dû, ensuite de leur expulsion, prendre un local temporaire puis s'établir de manière permanente dans un autre local. Cette nécessité a été la conséquence manifeste de la relative brutalité de l'expulsion des locataires et doit donc être comprise dans l'indemnité d'éviction, ce que la SAEH ne conteste pas. La SARL N indique donc que les frais de déménagement, réinstallation, temporaire et définitive ainsi que les frais annexes tels que location d'un emplacement de parking et redirection des courriers a eu un coût total de 131.810,17 euros, soit 65.905,08 euros par société. L'expulsion a eu également pour conséquence une augmentation des loyers dus puisque les nouveaux locaux ont été loués moyennant des loyers plus élevés que ce que la demanderesse versait à la SAEH. Il convient donc de prendre en compte cette différence de loyers dans l'indemnité d'éviction, mais en en limitant les effets à trois années et non à cinq comme sollicité. Il convient donc, pour la SARL N, de retenir une somme de 50.400 euros à ce titre. La SAM N estime enfin avoir subi un préjudice commercial et d'image du fait d'avoir exploité son activité dans des conditions de chantier. Par Jugement en date du 10 octobre 2013, le Tribunal de première instance a condamné la SAEH à verser à la SARL N une somme de 20.000 euros en réparation du préjudice de jouissance et d'image subi par cette dernière du fait d'avoir dû exercer son activité dans des conditions de chantier. Il résulte en outre des pièces versées aux débats que l'argumentaire développé par la SARL N devant le Tribunal de première instance était strictement identique à celui développé par-devant la présente juridiction quant au préjudice commercial. Ainsi, l'indemnisation de ce préjudice a déjà été soumis à une juridiction. Par conséquent, les demandes de la SARL N sur ce point doivent être considérées comme irrecevables en application du principe de non bis in idem. Il résulte de l'ensemble de ces considérations qu'il convient de fixer l'indemnité d'éviction que la SAEH sera tenue de verser à la SARL N à la somme de 136.305,08 euros. Il convient en outre de condamner la SAEH aux dépens. PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Statuant contradictoirement, Condamne la SAM SAEH à verser à la SARL N la somme de 136.305,08 euros à titre d'indemnité d'éviction. La déboute du surplus de ses demandes. Condamne la société anonyme monégasque dénommée « SOCIÉTÉ ANONYME D'EXPLOITATIONS HÔTELIÈRES (en abrégé SAM SAEH) aux dépens, distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco le 21 OCTOBRE 2015 par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Messieurs Jean-Claude GUILLAUME, Samuel MOSCHKOWITZ, Michel MONFORT-PEGLION et Jean-Luc CLAMOU, assesseurs, assistés de Madame Antoinette FLECHE, Greffier.