Baux commerciaux - Indemnité d'éviction - Évaluation - Salon de coiffure L'indemnité d'éviction, due sur le fondement de l'article 9 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, est égale à la valeur du fonds de commerce, qui est perdu du fait de l'éviction. Les locaux, à usage de salon de coiffure, sont situés au sein d'un hôtel, sans vitrine ni ouverture sur la rue, ce qui limite leur attractivité. Compte tenu du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, l'indemnité d'éviction est égale à 1,5 million d'euros. COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX n° C2014/000002 JUGEMENT DU 13 DÉCEMBRE 2017 En la cause de : - Madame a., l. D veuve S, née le 21 juillet 1930 à Monaco, de nationalité suisse, exerçant le commerce sous l'enseigne « Z », X1 à Monaco, DEMANDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'une part, Contre : La société anonyme monégasque A, en abrégé SAM A, sont le siège social se trouve X1 à Monaco, prise en la personne de son Président ou Administrateur délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, DÉFENDERESSE, ayant élu domicile en l'étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, d'autre part ; LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Vu la requête de Maître Jean-Pierre LICARI avocat-défenseur pour Madame a., l. D veuve S, en date du 15 novembre 2013, enrôlée au Greffe sous le numéro C2014/000002 ; Vu les lettres de convocation pour l'audience de conciliation du 18 décembre 2013 adressées en recommandé avec accusé de réception par le greffe le 26 novembre 2013; Vu le procès-verbal de non-conciliation en date du 18 décembre 2013 autorisant le preneur à assigner le bailleur devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux ; Vu l'exploit d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT- MARQUET, huissier, en date du 10 février 2014; Vu les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur pour a. D, demanderesse, en date du 20 mars 2015 ; Vu les conclusions de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur pour a. D, demanderesse, en date des4 janvier 2016, 24 février 2016 et 17 octobre 2016 ; Vu les conclusions de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur pour la SAM A, défenderesse, en date des 4 juin 2014, 15 juin 2016 et 15 février 2017 ; Ouï Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur pour a. D, demanderesse ; Ouï Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur pour la SAM A, défenderesse ; CONSIDÉRANT LES FAITS SUIVANTS : En suite du procès-verbal de non conciliation du 18 décembre 2013 ont comparu par devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux d'une part, a. D, locataire de locaux situés dans le C à Monaco, et d'autre part, la SAM A propriétaire desdits locaux, sur la demande formée par le preneur tendant à et ce, sur le fondement des dispositions de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 ; Le 21 mars1934, la SAM A a donné à lé. S un bail pour l'exploitation d'un fonds de commerce de salon de coiffure dans les murs du C. Le 13 avril 1964, l'intégralité des droits sur ledit fonds de commerce était transmise à c. S, fils de lé. S et un nouveau bail était établie entre c. S et la SAM A le 20 août 1964, suivi par de nouveaux baux ainsi que des avenants. Par acte en date du 29 juillet 1981, c. S faisait donation du fonds de commerce à son épouse l. D S. Plusieurs baux étaient successivement conclus entre l. D S et la SAM A, en dates des 15 septembre 1982, 10 septembre 1991 et 1er juillet 2000, avec divers avenants à ces baux. Le 27 juin 2008, la SAM A notifiait à l. D S un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Le 27 novembre 2013, l. D S saisissait la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux afin de voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 8.672.000 euros. La SAM A proposait une indemnité de 800.000 euros. Procès-verbal de non conciliation était dressé le 18 décembre 2013. Par assignation du 10 février 2014, l. D S saisissait la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux afin de voir la SAM A condamnée à lui verser une indemnité d'éviction de 8.672.000 euros. Par ordonnance en date du 26 septembre 2014, le Président de la présente commission a fixé à 800.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction provisionnelle en application de l'article 18 de la loi 490 et ordonné l'expulsion de l. S née D dans le délai de deux mois à compter du paiement de l'indemnité provisionnelle. Par arrêt du 26 septembre 2016, la Cour d'Appel a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance du 26 septembre 2014. l. S née D demande à la commission de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 8.672.000 euros, condamner la SAM A à lui verser cette somme, sous déduction de la provision de 800.000 euros déjà perçue et à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'expertise. Elle fait valoir à l'appui de ses demandes que les expertises amiables établies par Messieurs BRYCH et BOISSON démontrent la valeur de l'indemnité d'éviction. Elle considère que rien ne l'empêchait d'envisager une réinstallation mais que cela supposait qu'elle dispose des moyens matériels de le faire, dans des conditions analogues à celles dont elle disposait dans le C. Elle estime que la valeur du droit au bail fait partie intégrante de son préjudice et que le preneur étant en droit de céder son droit au bail, celui-ci doit être indemnisé si le fonds ne peut être déplacé. Elle rappelle que l'absence de versement de pas de porte à l'origine du bail est sans incidence. Elle estime que c'est à bon droit que les expertises amiables ont inclus dans l'évaluation effectuée le prix d'un pas de porte tel qu'il pourrait être exigé par la SAM A pour l'exploitation d'un commerce similaire dans un établissement hôtelier de même catégorie, lorsque les travaux du C seront terminés. Elle considère que les explications contenues dans les rapports amiables démontrent que la proposition de la SAM A est très en dessous de la réalité du préjudice subi. En réponse, la SAM A demande à la commission de déclarer l. D irrecevable en sa demande d'expertise et fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 800.000 euros, déjà versée à titre de provision. Elle fait valoir à l'appui de ses demandes que la demanderesse n'a pas réglé de pas de porte lors de l'entrée en possession des locaux, que la clientèle est celle des clients du C et qu'elle n'aurait pu réclamer une fois les travaux de reconstruction terminés la valeur du pas de porte réclamé à un nouvel arrivant ou la valeur du droit au bail en ce que cela constituerait un enrichissement sans cause. Elle fait valoir que la demande d'expertise ne figurait pas dans sa requête initiale ni dans son exploit d'assignation et qu'en tout état de cause, la commission n'a pas à se substituer à la carence de la demanderesse. Elle considère que la présente instance a pour but de récupérer ce dont elle a été déboutée dans le cadre d'une autre instance opposant les mêmes parties en France. Elle estime que la valeur du droit au bail n'a pas à entrer directement dans les critères de fixation de l'indemnité d'éviction et que la demanderesse, âgée de 86 ans ne pourrait valablement soutenir qu'elle entendait se réinstaller ni que des démarches aux fins de vente de son fonds de commerce ont été effectuées et qu'elle aurait été privée d'un prix de cession de plus 8.600.000 euros. Elle critique ensuite les rapports amiables versés par la demanderesse qu'elle considère comme non pertinents et fondés sur des comparaisons qui n'ont pas lieu d'être, amenant à des exagérations. Elle fait valoir que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date du départ sans tenir compte des variations postérieures. SUR QUOI, La demande d'expertise formulée à titre subsidiaire par la demanderesse est un accessoire à sa demande principale qui est la fixation d'une indemnité d'éviction. Aux termes de l'article 10 de la loi 490, la présente procédure est soumise aux règles du livre II de la première partie du Code de procédure civile. Aux termes des articles 344 et suivants du Code de procédure civile, le Tribunal peut ordonner des mesures d'expertises afin de l'éclairer sur un plan technique. Par conséquent, la demande subsidiaire d'expertise est recevable en tout état de cause, même si elle ne figure pas dans l'exploit d'assignation et ce d'autant plus qu'une expertise peut être ordonnée même en l'absence de demande expresse d'une des parties. Il convient donc de débouter la SAM A de son exception d'irrecevabilité. Selon l'article 9 de la loi 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux modifiée par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004, l'indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail. En l'absence d'une définition légale des principes d'évaluation de l'indemnité, sont habituellement pris en considération pour fixer une indemnité d'éviction : la valeur du fonds de commerce ou le coût du droit au bail d'un local de remplacement en cas de transfert, les frais de réaménagement ou de réinstallation, la perte d'exploitation liée au déplacement de l'activité, ainsi que tous autres chefs de préjudices et frais. Il est admis que selon qu'il y aura réinstallation ou non, cette indemnité représentera, dans le premier cas, une indemnité de transfert, dans le second, une indemnité de remplacement destinée à indemniser le locataire de la disparition de son fonds de commerce et de la clientèle attachée au lieu de situation. En toute hypothèse, l'indemnisation au titre du remplacement du fonds devra prendre en compte la valeur marchande du fonds en fonction, notamment, de la consistance du fonds, du secteur de l'activité commerciale considérée, de sa situation géographique particulière, de l'ancienneté de l'exploitation et des éléments comptables produits. Il est également admis de manière constante que l'évaluation de l'indemnité d'éviction se fait à la date du départ du preneur. Il est constant que le bail limitait l'exploitation du local à une activité de salon de coiffure, massage facial, manucure et pédicure, et que le prix du loyer était, depuis le 1er juillet 2009 de 39.000 euros par an. Il est également constant que les locaux, qui disposaient d'une superficie de 89m2 pour le magasin, 12m2 pour le vestiaire et 17m2, soit un total de 118 m2 étaient situés dans un couloir, après la réception de l'hôtel de grand luxe C. Les plans, versés en annexe au rapport de Monsieur BOISSON confirment cela et situent le salon de coiffure dans le couloir d'accès aux chambres, après un escalier, en face du bureau du directeur de l'hôtel. Il n'est en outre pas contesté que le chiffre d'affaires annuel s'élevait aux environs de 160.000 euros. Il résulte des écritures et des pièces qui y sont versées que la demanderesse n'a pas procédé à une réinstallation ou un transfert de son activité. Elle ne verse en outre aux débats aucun élément qui démontrerait que, depuis la notification du congé avec offre d'indemnité d'éviction en date du 30 juin 2009, elle a effectivement cherché à transférer son fonds de commerce et n'indique pas clairement qu'elle souhaiterait encore transférer son activité, se contentant d'indiquer qu'elle serait suffisamment active pour le faire. Par conséquent, il convient d'indemniser la disparition du fonds de commerce. Il est admis que dans ce cadre, il n'y a pas lieu à prendre en considération dans l'évaluation du préjudice effectivement subi les frais de réinstallation, déménagement, perte d'exploitation durant le transfert et complément de loyer sur la durée du contrat de bail s'il avait perduré ou s'il avait été renouvelé. La demanderesse opère manifestement une confusion entre les différentes manières d'évaluer le préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce puisque, si la valeur du droit au bail dont elle disposait peut être intégrée dans le calcul de la valeur marchande de son fonds de commerce, elle évalue celle-ci à celle d'un nouveau droit au bail, comme si un transfert avait eu lieu. La valeur marchande du fonds de commerce perdu n'est pas nécessairement en corrélation avec la valeur d'un pas de porte pour un transfert d'activité. De plus, la valeur du fonds de commerce est pondérée par la commercialité du local et les résultats d'exploitation. Il est constant que le local litigieux n'avait pas de vitrine ou d'ouverture sur la rue et se trouvait à l'intérieur du C. Si la demanderesse considère qu'il se trouve dans une galerie commerçante, celle-ci n'est cependant pas comparable à un local qui se situerait sur la rue ou dans un centre commercial. Si les valeurs de nouveaux droits au bail fournis par les différents experts sont élevés et tendent vers une valeur, pour des locaux de même dimension dans le même secteur géographique, comprise globalement entre 5.000.000 et 25.000.000, il convient de relever que les comparaisons effectuées concernent des locaux disposant de vitrines et ouvertures sur la rue ou dans un centre commercial, ce qui augmente très largement l'achalandage et donc la commercialité du local par rapport au local litigieux. En outre, les valeurs de droits au bail ou pas de porte retenus dans le rapport de Monsieur BOISSON sont calculées sur la base de ce que le bailleur devrait ou va exiger de ses nouveaux locataires lorsque les travaux seront terminés, donc postérieurement au départ de la demanderesse d'environ quatre années et près de neuf ans après que le congé ne lui ait été signifié. En outre, il apparaît que les comparaisons faites ne précisent pas si le bail consenti est limitatif ou non dans le type de commerce pouvant y être exercé, alors qu'il est indéniable que la valeur d'un droit au bail tous commerces est largement supérieure à celle d'un droit au bail à objet fixe et que selon l'objet en question, la valeur du droit au bail fluctue puisque celui-ci peut déterminer la commercialité du local. En l'espèce, le chiffre d'affaires, selon les rapports amiables versés aux débats se monterait à une somme aux alentours de 160.000 euros par an. La demanderesse ne conteste d'ailleurs pas cette considération. Cet élément vient donc limiter la valeur du droit au bail inclus dans celle du fonds de commerce du fait de la rentabilité limitée du droit au bail qui pourrait être cédé et donc de la valeur effective à laquelle il aurait pu être vendu. Le fait qu'il n'ait pas été versé de pas de porte lors de l'entrée dans les lieux est sans incidence sur le préjudice causé par l'absence de reconduction du bail. Les éléments versés aux débats sont suffisants pour que la commission fixe le montant de l'indemnité d'éviction, sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise. Il convient donc de débouter l. S de sa demande subsidiaire de désignation d'un expert. Les considérations avancées par la défenderesse sur un autre litige que les parties ont eu sur le territoire français sont sans incidence sur l'évaluation du préjudice subi par la demanderesse du fait de l'absence de renouvellement de son contrat de bail. Il résulte de ces considérations qu'il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 1.500.000 euros et condamner la SAM A à verser cette somme à l. S, sous déduction de la provision de 800.000 euros déjà perçue. Il convient en outre de condamner la SAM A aux dépens. PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION ARBITRALE DES LOYERS COMMERCIAUX, Statuant contradictoirement ; Déboute la SAM A de son exception d'irrecevabilité ; Déboute a. l. S née D de sa demande d'expertise ; Fixe le montant de l'indemnité d'éviction due à a. l. S née D à la somme de 1.500.000 euros ; Condamne la SAM A à verser cette somme à a. l. S née D, après déduction de la somme de 800.000 euros déjà perçue à titre de provision ; Condamne la SAM A aux dépens, distraits au profit de Me Frank MICHEL, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en Chef au vu du tarif applicable ; Ainsi jugé par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Madame Reine VARON, Messieurs Michel MONFORT, Jean-Luc BUGHIN et Georges BRYCH, assesseurs, et prononcé en audience publique de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, au Palais de Justice à Monaco, le 13 DÉCEMBRE 2017, par Monsieur Florestan BELLINZONA, Président, Madame Reine VARON, Messieurs Michel MONFORT, Jean-Luc BUGHIN et Georges BRYCH, assesseurs, assistés de Madame Florence TAILLEPIED, Greffier.