Cour d'Appel de Monaco, 17 mai 1971, n° 25012
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 17 mai 1971, n° 25012 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire ayant donné lieu à l'arrêt rendu le 17 mai 1971 par la Cour d'appel de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière complexe réalisée en Principauté, marquée par le recours à la technique cambiaire et hypothécaire des grosses au porteur et par la défaillance subséquente du vendeur.
Suivant acte authentique reçu le 1er juin 1960 par Maître S., notaire à Monaco, la Société Civile Immobilière (S.C.I.) G., représentée par sa gérante, la dame P., a acquis de la S.C.I. Les Flots Bleus, représentée par ses cogérants, les sieurs C. et B., une surface de cinq cents mètres carrés de locaux. Ces locaux, livrés à l'état brut de décoffrage, formaient une partie du deuxième étage d'un immeuble en cours de construction situé dans le quartier de Fontvieille. Il convient de noter qu'un compromis était déjà intervenu un an auparavant entre les mêmes parties en vue de l'acquisition d'une superficie plus importante au sein du même immeuble, sans qu'aucune mention du passif hypothécaire n'y figurât, et qu'une seconde opération portant sur la vente envisagée de mille cinq cents mètres carrés dans ce même bâtiment avait donné lieu à divers reçus. Un acompte de dix mille francs à valoir sur l'achat des cinq cents mètres carrés litigieux avait par ailleurs fait l'objet d'un reçu le 24 mai 1960, quelques jours avant la passation de l'acte authentique.
Le prix de vente stipulé dans l'acte du 1er juin 1960 s'élevait à cent cinquante mille francs. Ce prix, payable dans un délai de cinq ans avec faculté expresse de rachat anticipé, n'a pas été réglé en deniers comptants lors de la signature. Il a été matérialisé par la création, aux termes mêmes de l'acte, de quinze grosses au porteur d'une valeur nominale de dix mille francs chacune. La dame P., agissant ès qualités, a obligé la S.C.I. G. à payer ce prix à la société venderesse ou, pour elle, au porteur desdites grosses. La convention stipulait expressément que la simple remise matérielle de ces titres opérerait transmission de la créance résultant de l'acte et emporterait, de plein droit, subrogation au profit du porteur dans l'ensemble des droits, actions, privilèges et hypothèques attachés à la créance du prix de vente. En outre, une clause de l'acte de vente prévoyait que tous les paiements, tant en principal qu'en intérêts, auraient lieu en l'étude du notaire instrumentaire.
Sur le plan de la situation juridique et hypothécaire du bien vendu, l'acte authentique comportait une présentation scindée. Sous la rubrique intitulée « origine de propriété », il n'était fait mention que d'une seule inscription d'office, prise au profit du porteur de grosses établies lors de la précédente acquisition de l'immeuble par la S.C.I. Les Flots Bleus, pour un montant de deux cent soixante-cinq mille francs correspondant au solde de son propre prix d'achat. Toutefois, à la fin de l'acte, sous la rubrique « état civil », le notaire avait fait déclarer par les vendeurs, les sieurs C. et B., « que l'immeuble dont partie est présentement vendue est grevé de l'inscription d'office ci-dessus relatée dans l'origine de propriété et de diverses autres inscriptions dont MM. C. et B. s'engagent à rapporter la mainlevée dans les plus bref délais ».
Or, la réalité de l'état hypothécaire, que le notaire ne s'était pas procuré avant la signature et qu'il ne remit à l'acquéreur que près de cinquante jours après l'authentification de la vente, était tout autre. L'immeuble supportait en réalité quatre inscriptions hypothécaires, toutes antérieures au 1er juin 1960, garantissant des créances d'un montant global de deux millions cinq cent mille francs, soit un passif grevant le bien de plus de huit fois le montant de la seule inscription clairement détaillée dans l'acte. Parmi ces sûretés figurait notamment une inscription consentie par la société venderesse au profit d'un sieur D., en garantie d'un emprunt de cinq cent cinq mille francs destiné au financement de la construction, créance elle-même représentée par cinquante-trois grosses fractionnelles au porteur.
Postérieurement à la signature de l'acte du 1er juin 1960, Maître S. a conservé en son étude les quinze grosses au porteur nouvellement créées, sans les remettre au vendeur, et s'est entremis pour assurer leur négociation auprès de tiers bailleurs de fonds. Par une lettre adressée au cogérant C. le 15 juin 1960, l'officier ministériel écrivait ainsi : « J'ai examiné la possibilité de céder les grosses au porteur représentées par la vente par la Société Les Flots Bleus à la Société G., mais il est difficile de les céder en l'état actuel... Voulez-vous avoir l'obligeance d'examiner ce que votre société peut faire comme sacrifice pour arriver à la cession de ces grosses ? ». Dès ce même mois de juin 1960, le notaire est néanmoins parvenu à négocier les grosses numérotées 1 à 5 pour un montant total de cinquante mille francs. Ayant encaissé ces fonds des porteurs cessionnaires, Maître S. ne les a pas conservés pour désintéresser les créanciers inscrits, mais les a directement reversés au vendeur C. au moyen d'un chèque tiré sur la B.N.C.I. (n° 711.228), sans que la mainlevée promise par les cogérants n'ait été préalablement rapportée.
L'acte de vente a été transcrit le 24 juin 1960. Par la suite, le destin des quinze grosses émises lors de la vente s'est fragmenté. En juillet 1960, à la suite de la constatation d'une erreur sur la surface du bien vendu, le prix de vente primitif de cent cinquante mille francs a été ramené à cent dix mille francs, ainsi qu'en atteste une lettre adressée par C. au notaire le 19 juillet 1960. En contrepartie de cette diminution de prix de quarante mille francs, les grosses numérotées 7 à 10 ont été remises gratuitement à la dame P. S'agissant des grosses numérotées 11 à 15, demeurées entre les mains du notaire, la dame P., ayant pris conscience de l'absence d'affectation des fonds à l'apurement du passif hypothécaire, a fait signifier par ministère d'huissier à Maître S., le 14 septembre 1960, une interdiction formelle de s'en dessaisir, « pour sûreté et garantie de la radiation d'hypothèque existante sur le local vendu dans l'immeuble "Les Flots Bleus", qui n'a pas été enlevée ». Enfin, concernant les grosses numérotées 1 à 6, qui avaient été mises en circulation, la dame P. a procédé à leur rachat anticipé entre les mains du porteur Se., moyennant le versement d'une somme de cinquante-huit mille quatre cents francs, attesté par un reçu en date du 22 octobre 1961. Parallèlement, l'acquéreur a engagé des dépenses à hauteur de vingt mille cent quarante-six francs et quatre-vingts centimes pour achever les travaux de finition et de mise en état des locaux livrés bruts de décoffrage.
Cependant, les créanciers hypothécaires antérieurs du vendeur n'ayant pas été désintéressés, les sociétés Héraclès et A., toutes deux porteuses des grosses émises en représentation de la créance du sieur D., ont exercé leur droit de suite. Elles ont poursuivi, à l'encontre de la S.C.I. G. prise en sa qualité de tiers détenteur de l'immeuble hypothéqué, la saisie immobilière de leur gage, lequel englobait la portion de locaux acquise le 1er juin 1960. Au terme de longues procédures, la S.C.I. G. s'est trouvée totalement évincée des locaux qu'elle avait acquis et aménagés, sans disposer d'aucun recours utile contre sa venderesse, la S.C.I. Les Flots Bleus ayant été entre-temps déclarée en faillite.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Imputant la perte de son acquisition et les préjudices financiers subséquents aux manquements professionnels de Maître S., entre-temps décédé, la dame P., agissant ès qualités et assistée de son mari W., a assigné les héritiers de l'officier ministériel (les hoirs S., composés des dames M., A. et P. S.) devant le Tribunal de première instance de Monaco en responsabilité civile.
Par un jugement rendu le 12 février 1970, le Tribunal de première instance de Monaco a intégralement rejeté les demandes des époux P.-W., les déclarant mal fondés en leurs prétentions à l'encontre des hoirs S. Accueillant en revanche la demande reconventionnelle des défendeurs, les premiers juges ont condamné les demandeurs à leur payer la somme de mille cinq cents francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
La dame P., assistée de son époux, a régulièrement interjeté appel principal de cette décision. Aux termes de ses conclusions d'appel déposées le 14 décembre 1970, elle sollicitait l'infirmation du jugement entrepris, la reconnaissance de la responsabilité de feu le notaire S., et la condamnation de ses héritiers au paiement d'une somme totale de cent cinquante mille cent quarante-six francs et quatre-vingt-cinq centimes (ventilée dans les motifs de l'arrêt à cent cinquante mille cent quarante-six francs et quatre-vingts centimes), outre les intérêts de droit.
Au soutien de ses prétentions, l'appelante articulait deux griefs principaux à l'encontre de l'officier ministériel, éclairés par l'existence d'un mandat tacite dont il aurait été investi pour mener à bien les suites de la vente. En premier lieu, elle lui reprochait un manquement à son devoir de conseil et de vérification, pour avoir introduit dans l'acte de vente une énonciation inexacte et trompeuse de la situation hypothécaire des biens vendus, omettant de lever un état hypothécaire préalable qui eût révélé l'ampleur rédhibitoire des inscriptions. En second lieu, elle lui faisait grief de s'être dessaisi entre les mains du vendeur des fonds recueillis lors de la négociation des premières grosses au porteur, au lieu de les affecter par priorité à la radiation des inscriptions grevant l'immeuble.
Elle décomposait son préjudice en quatre postes distincts :
- soixante mille francs au titre du remboursement du prix des grosses numérotées 1 à 6 ;
- quarante mille francs au titre des grosses numérotées 7 à 10, soutenant que si ces titres lui avaient bien été remis lors de la réduction du prix pour erreur de surface, elle en avait précédemment réglé le montant au vendeur, de sorte que cette remise ne l'avait pas remplie de ses droits ;
- vingt mille cent quarante-six francs et quatre-vingts centimes au titre du coût des travaux de finition réalisés dans les locaux ;
- trente mille francs à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble grave subi du fait de l'éviction.
En réplique, l'hoirie S. concluait à la confirmation pure et simple du jugement déféré rejetant toute responsabilité du notaire. Formant un appel incident régulier en la forme, les héritiers sollicitaient l'élévation à dix mille francs du montant des dommages-intérêts alloués en première instance pour procédure abusive.
Pour contester toute faute du notaire, les intimés soutenaient d'abord que l'acquéreur avait connaissance de la situation financière obérée du vendeur et que l'acte mentionnait l'existence d'autres inscriptions. Sur le terrain du dessaisissement des fonds, ils opposaient une distinction juridique entre le paiement du prix d'achat par l'acquéreur et le produit de la cession des grosses au porteur par le vendeur, arguant que le notaire n'avait pas reçu le prix de vente de l'acheteur et n'était donc pas tenu d'employer le produit de la négociation des titres au paiement des créanciers inscrits.
À titre subsidiaire, sur le terrain du préjudice et du lien de causalité, les hoirs S. contestaient la réalité du paiement allégué pour les grosses 7 à 10, remises gratuitement par suite de la réduction du prix. Concernant les grosses 1 à 6, tout en relevant que le reçu produit n'établissait qu'un versement de cinquante-huit mille quatre cents francs, ils soutenaient que le lien de causalité était rompu par le fait même de la victime : en rachetant ces titres en octobre 1961, alors qu'elle savait depuis plus d'un an (comme le prouvait son exploit d'huissier du 14 septembre 1960) que les fonds n'avaient pas servi à radier les hypothèques, la dame P. aurait été l'unique auteur de son propre dommage. Enfin, ils contestaient l'indemnisation des travaux de finition au motif que l'acte de vente en mettait expressément la charge à l'acquéreur.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une double interrogation juridique touchant à l'étendue des obligations professionnelles et contractuelles du notaire dans le cadre d'une vente d'immeuble grevé de sûretés réelles et financée au moyen de grosses au porteur :
- D'une part, sur le fondement de sa responsabilité statutaire issue de l'Ordonnance sur le notariat du 14 mars 1886, le notaire instrumentaire satisfait-il à son devoir de conseil et d'investigation destinée à assurer l'efficacité de l'acte lorsqu'il se borne à reproduire la déclaration du vendeur faisant état de « diverses autres inscriptions » avec promesse de mainlevée, sans lever préalablement un état hypothécaire qui eût révélé un passif excédant de plus de huit fois la seule inscription détaillée à l'acte, ni remettre cet état à l'acquéreur avant la signature ?
- D'autre part, lorsque le prix de vente est matérialisé par l'émission de grosses au porteur emportant subrogation de plein droit, et que le notaire, investi d'un mandat tacite pour exécuter les formalités consécutives à la vente, négocie ces titres auprès de tiers et en encaisse la contre-valeur, est-il tenu d'affecter ces fonds à l'extinction des sûretés grevant l'immeuble vendu au même titre qu'un prix payé comptant par l'acquéreur, ou peut-il valablement les reverser au vendeur avant toute radiation des inscriptions ?
Subsidiairement, la Cour devait déterminer si le rachat anticipé des grosses en circulation par l'acquéreur, postérieurement à la découverte de la défaillance du notaire, ainsi que la stipulation contractuelle mettant les travaux d'aménagement à la charge de l'acheteur, étaient de nature à rompre le lien de causalité entre les fautes de l'officier public et le préjudice né de l'éviction du tiers détenteur.
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour infirmer le jugement de première instance et retenir l'entière responsabilité civile professionnelle de Maître S., la Cour d'appel déploie une motivation structurée en trois temps : elle caractérise au préalable le cadre juridique de l'intervention du notaire en démontrant l'existence d'un mandat tacite s'ajoutant à ses obligations statutaires (1), analyse ensuite successivement les deux fautes reprochées à l'officier ministériel (2), avant d'apprécier souverainement l'existence des chefs de préjudice et la permanence du lien de causalité (3).
1. La dualité des fondements : responsabilité statutaire et mandat tacite
Avant d'examiner les griefs, la Cour prend soin d'établir que l'intervention de Maître S. ne s'est pas limitée à la seule rédaction de l'acte authentique du 1er juin 1960, mais s'est prolongée par l'exécution d'un mandat tacite donné par les parties. Conformément aux règles probatoires du droit civil, les juges du fond relèvent d'abord l'existence d'un commencement de preuve par écrit, constitué par la clause même de l'acte de vente stipulant l'élection de paiement en l'étude pour tout versement en principal et intérêts. Ce commencement de preuve est ensuite complété par trois présomptions du fait de l'homme, jugées graves, précises et concordantes : la conservation matérielle des grosses à l'étude au lieu de leur remise au vendeur ; la négociation active de ces titres par le notaire, attestée par sa correspondance du 15 juin 1960 ; et l'encaissement suivi du reversement par chèque tiré sur son propre compte du produit des cinq premières grosses.
La Cour en déduit que, par-delà sa responsabilité légale et professionnelle découlant des articles 16, 24, 25 et 92 de l'Ordonnance sur le notariat du 14 mars 1886, le notaire était contractuellement lié, tant envers l'acquéreur qu'envers les vendeurs, par les obligations nées de ce mandat tacite lui imposant d'accomplir « à bon escient » les formalités postérieures à l'acte.
2. La caractérisation des fautes professionnelles et contractuelles
Sur la première faute (les énonciations de l'acte et le défaut de vérification hypothécaire) : La Cour énonce en principe que le notaire est professionnellement tenu d'éclairer les parties sur les conséquences de leurs conventions, d'attirer leur attention sur les dangers encourus et de leur indiquer les moyens légaux d'y parer. Surtout, elle affirme avec force qu'il doit, « même en l'absence de tout mandat », procéder personnellement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour garantir « l'utilité et l'efficacité » des actes qu'il reçoit.
Appliquant ce standard de diligence, la Cour relève que le notaire avait l'obligation stricte de mentionner « de la façon la plus apparente » l'intégralité des inscriptions grevant l'immeuble. En ne mentionnant dans l'origine de propriété qu'une inscription d'office de 265 000 francs et en reléguant in fine, sous une rubrique « état civil » inappropriée, une déclaration des vendeurs évoquant de manière anodine « diverses autres inscriptions » assortie d'une simple promesse de mainlevée, le notaire a gravement failli. La Cour souligne que la levée préalable d'un état hypothécaire — devoir élémentaire omis par l'officier public — aurait révélé quatre inscriptions antérieures totalisant 2 500 000 francs, soit un passif huit fois supérieur à celui apparent.
La juridiction d'appel écarte méthodiquement toutes les causes d'exonération invoquées par l'hoirie : la prétendue connaissance par l'acquéreur de la situation obérée du vendeur n'est aucunement prouvée (le compromis antérieur étant muet sur ce point) et, en toute hypothèse, « le notaire ne devait prêter son ministère à aucune entreprise équivoque ». Loin de le décharger en éveillant la méfiance de l'acheteur, l'imprécision de la clause aurait dû conduire le notaire à refuser d'instrumenter tant que la situation juridique du bien n'était pas pleinement élucidée. Enfin, la remise de l'état hypothécaire cinquante jours après la vente est jugée inopérante car tardive. La faute est ainsi qualifiée « d'une particulière gravité ».
Sur la seconde faute (le versement au vendeur du produit de cession des grosses) : La Cour rappelle la règle de prudence fondamentale selon laquelle le notaire mandataire des parties qui perçoit tout ou partie du prix de vente a l'interdiction absolue de s'en dessaisir entre les mains du vendeur avant d'avoir obtenu la radiation effective des inscriptions grevant l'immeuble, nonobstant toutes promesses unilatérales de mainlevée faites par ce vendeur.
Pour rejeter le « distinguo juridique » soulevé par les héritiers entre le paiement du prix par l'acheteur et l'encaissement du produit de cession des grosses auprès de tiers, la Cour développe une analyse à la fois téléologique et technique du mécanisme des grosses au porteur :
- Sur le plan
Notaires Responsabilité - Obligations professionnelles - Vente d'immeuble - État des inscriptions hypothécaires - Grosses au porteur - Versement des fonds. Le notaire, appelé à donner l'authenticité aux conclusions des parties, est tenu d'éclairer celles-ci sur les conséquences de ces conventions, d'attirer leur attention sur les dangers qui peuvent en résulter et de leur indiquer les moyens légaux d'y obvier. Il doit, même en l'absence de tout mandat, procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes. Commet une faute d'une particulière gravité, le notaire qui néglige de faire porter dans l'acte de vente d'un immeuble, la totalité des inscriptions hypothécaires grevant le bien vendu et de s'être pleinement éclairé sur la situation juridique de celui-ci. Commet également une faute engageant sa responsabilité, le notaire qui, tenu envers l'acheteur de faire usage du prix pour éteindre les sûretés grevant le bien vendu, tenu de la même obligation envers le vendeur et envers le porteur de grosses émises en paiement du prix de vente quand il reçoit de ce porteur et par anticipation partie dudit prix, n'a pas employé les fonds comme si le prix stipulé dans l'acte lui avait été directement remis par l'acquéreur, mais les a versés au vendeur, mettant ainsi l'acquéreur à la merci de ce dernier en ce qui concerne l'extinction des sûretés grevant le bien. La Cour, Statuant sur l'appel régulièrement interjeté en la forme par dame P. assistée de son mari, d'un jugement rendu le douze février mil neuf cent soixante-dix, par le Tribunal de Première Instance de Monaco, lequel a déclaré les époux P.-W. mal fondés en leurs prétentions à l'encontre des hoirs S., et les a condamnés à payer à leurs adversaires, la somme de mille cinq cents francs à titre de dommages-intérêts ; Statuant également sur l'appel incident, régulier en la forme, introduit par les hoirs S., à l'égard de la même décision ; Considérant que l'appelante principale fait grief au jugement entrepris de n'avoir pas retenu la responsabilité de feu le notaire S., à l'occasion d'agissements reprochés à cet officier ministériel et précisés dans ses conclusions d'appel du quatorze décembre mil neuf cent soixante-dix ; qu'elle réclame aux héritiers du notaire le paiement d'une somme de cent cinquante mille cent quarante six francs, quatre vingt-cinq centimes, et des intérêts de droit, à titre de réparation du préjudice par elle subi ; Que l'hoirie S. sollicite la confirmation du jugement déféré et par voie d'appel incident, l'élévation à dix mille francs les dommages-intérêts qui leur ont été alloués par les premiers juges, en raison de la procédure abusive dont ils ont été l'objet ; Considérant que le premier juin mil neuf cent soixante, la Société Civile Immobilière G. ayant pour gérante, la dame P., a acquis, par acte S., de la S.C.I. Les Flots Bleus, cinq cents mètres carrés de locaux formant une partie du 2e étage d'un immeuble en construction sis à Fontvieille, moyennant un prix de cent cinquante mille francs, payable en cinq ans et représenté par quinze grosses au porteur de dix mille francs chacune, créées à cet effet ; que la dame P., es-qualités, a obligé la Société G. à payer ce prix à la Société venderesse ou pour elle au porteur des grosses créées dont il a été expressément convenu que la simple remise opèrerait transmission de la créance résultant de l'acte et emporterait de plein droit subrogation au profit du porteur dans tous les droits, actions, privilèges et hypothèques attachés à ladite créance ; que de leur côté, les sieurs C. et B., co-gérants de la Société Les Flots Bleus, se sont engagés à rapporter la mainlevée dans le plus bref délai, de diverses inscriptions hypothécaires, dont une inscription d'office, visée dans l'origine de propriété, grevant l'immeuble dont s'agit ; qu'au nombre de ces inscriptions figurerait notamment celle consentie par la Société venderesse à un sieur D., en garantie d'une somme de cinq cent cinq mille francs, par elle empruntée à ce dernier et destinée au financement de la construction, en représentation de laquelle avaient été créées cinquante trois grosses fractionnelles au porteur ; qu'enfin en l'état de la transcription de l'acte intervenue le vingt-quatre juin mil neuf cent soixante et faute d'être réglés, les Sociétés Héraclès et A. porteurs de grosses D., ont poursuivi à l'encontre de la Société G., tiers détenteur, la saisie immobilière de leur gage hypothécaire comprenant la portion d'immeuble susvisée, de sorte que la Société précitée s'est trouvée évincée sans recours possible contre son vendeur déclaré ultérieurement en faillite ; Considérant que l'appelante impute au notaire S. les conséquences de la malheureuse opération dont la Société G. a été la victime ; qu'elle fait reproche à l'officier ministériel, d'une part, d'avoir introduit dans l'acte de vente une énonciation inexacte de la situation hypothécaire des biens vendus, d'autre part, d'avoir directement versé au vendeur les fonds recueillis à l'occasion de la cession des premières grosses au porteur, alors qu'il eut dû utiliser ces fonds à la radiation des inscriptions qui grevaient ces biens ; qu'elle fait état en outre de l'existence d'un mandat tacite dont aurait été investi le notaire en cette affaire ; Considérant qu'un tel mandat résulte clairement en l'espèce : d'abord du commencement de preuve écrite constitué par la clause de l'acte de vente stipulant que tous paiements en principal et intérêts auront lieu en l'étude dudit notaire ; ensuite des circonstances suivantes où sont réunies des présomptions graves, précises et concordantes de l'existence et de l'acceptation par Maître S. dudit mandat ; l'établissement par lui de grosses au porteur conservées dans l'étude et non pas remises au vendeur ; la négociation par ses soins desdites grosses, établies plus spécialement par sa lettre à C. du quinze juin mil neuf cent soixante « J'ai examiné la possibilité de céder les grosses au porteur représentées par la vente par la Société Les Flots Bleus à la Société G., mais il est difficile de les céder en l'état actuel... Voulez-vous avoir l'obligeance d'examiner ce que votre société peut faire comme sacrifice pour arriver à la cession de ces grosses ? » ; le versement par le même notaire à C. au mois de juin mil neuf cent soixante, d'une somme de cinquante mille francs en un chèque sur la B.N.C.I. n° 711.228, tiré par Maître S., représentant le montant du prix de cession de cinq des grosses dont il s'agit, et ceci sans égard à l'engagement unilatéral de C. et B. de rapporter dans le plus bref délai mainlevée de l'inscription hypothécaire, alors précisément que toute l'opération est fondée, après la passation de l'acte, sur les diligences du notaire ; Considérant, en conséquence, qu'au delà de sa responsabilité propre de notaire, telle qu'elle s'induit à l'égard des parties des dispositions de l'ordonnance sur le notariat du quatorze mars 1886, notamment aux articles 16, 24, 25 et 92, Maître S. était tenu envers dame P. es-qualités et également envers C. et B., de toutes les obligations nées du mandat intervenu et en vertu duquel il était chargé, par les signataires, de l'accomplissement à bon escient des formalités consécutives à l'acte de vente par lui dressé ; Sur les fautes imputées au notaire I. - En ce qui concerne les énonciations portées dans l'acte de vente ; Considérant que les notaires, tenus professionnellement d'éclairer les parties sur les conséquences des conventions, auxquelles ils sont appelés à donner l'authenticité, d'attirer leur attention sur les dangers qui peuvent résulter de ces actes et de leur indiquer les moyens légaux d'y obvier, doivent - même en l'absence de tout mandat - procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité desdits actes ; Qu'il appartenait dès lors à Maître S. de faire porter mention de la façon la plus apparente, dans l'acte de vente intervenu le premier juin 1960, entre les Sociétés Les Flots Bleus et G., de la totalité des inscriptions hypothécaires grevant le bien vendu ; Que tout au contraire, ne figure dans l'acte sous la rubrique « origine de propriété » qu'une inscription d'office au profit du porteur des grosses établies lors de la précédente acquisition de l'immeuble par la Société Les Flots Bleus pour un montant de deux cent soixante cinq mille francs, constituant le solde du prix d'achat ; Que sans doute in fine à la rubrique « état civil » le notaire fait déclarer par les vendeurs, C. et B., agissant pour l'auteur de la Société G. « que l'immeuble dont partie est présentement vendue est grevé de l'inscription d'office ci-dessus relatée dans l'origine de propriété et de diverses autres inscriptions dont MM. C. et B. s'engagent à rapporter la mainlevée dans les plus bref délais » ; Que si le notaire S., comme il en avait le devoir, s'était procuré antérieurement à la vente l'état des inscriptions hypothécaires, il eût constaté que l'immeuble litigieux supportait en fait quatre inscriptions, toutes antérieures au 1er juin 1960, pour sûreté des créances dont le montant global s'élevait à deux millions cinq cent mille francs, en sorte que les « diverses autres inscriptions » présentées de façon anodine par les vendeurs, grevaient de plus de huit fois le bien vendu qu'il ne l'était par la seule inscription réellement apparente dans l'acte ; Que le notaire ne saurait trouver une justification de sa négligence dans la connaissance qu'aurait eue l'acquéreur de la situation obérée du vendeur, alors qu'il n'est apporté aucune preuve de cette connaissance, que notamment un compromis intervenu un an avant entre les parties, en vue de l'acquisition d'une superficie plus importante du même immeuble, ne porte aucune mention du passif hypothécaire, et que de toutes façons, le notaire ne devait prêter son ministère à aucune entreprise équivoque ; Que loin de le décharger, en raison du soupçon qu'elle pouvait faire naître chez l'acquéreur, la mention imprécise d'autres inscriptions eût dû l'inciter à ne pas instrumenter avant de s'être pleinement éclairé sur la situation juridique du bien vendu ; Que la remise à l'acquéreur de l'état hypothécaire près de cinquante jours après l'authentification de la vente, en tant qu'elle était tardive, ne peut davantage relever Maître S. de la responsabilité encourue ; Que la faute imputée à cet officier ministériel se trouve donc établie et emprunte en l'espèce une particulière gravité ; II. - En ce qui concerne le versement au vendeur du prix de cession des grosses 1 à 5 ; Considérant que, notamment quand il est le mandataire des parties pour mener à bon terme la vente intervenue, le notaire percevant tout ou fraction du prix d'achat doit se garder d'en faire remise au vendeur avant d'avoir fait procéder à la radiation des inscriptions grevant le bien vendu et ce quelles qu'aient été les promesses de ce vendeur ; Qu'en l'espèce Maître S. n'a pas reçu ce prix de l'acheteur, mais qu'il a, dans les jours suivant la vente, négocié cinq grosses au porteur pour un montant total de cinquante mille francs, perçu les fonds correspondants et viré ces fonds au vendeur, mettant ainsi l'acquéreur à la merci de ce dernier en ce qui concerne l'extinction des sûretés grevant le bien ; Considérant que le résultat de cette opération s'est donc révélé identique à celui qu'aurait engendré la remise par le notaire au vendeur du prix de l'acquisition ; que l'on ne peut prendre en considération le distinguo juridique opposé par l'hoirie S. entre le prix d'achat et le montant des grosses au porteur, puisque dans les deux cas, les agissements du notaire conduisaient à affaiblir singulièrement la position de l'acquéreur et en définitive à compromettre le cas échéant l'utilité et l'efficacité de l'acte de vente ; Au surplus, que l'on doit considérer que dans une vente, quand le prix n'est pas versé en deniers, mais matérialisé par l'établissement des grosses au porteur, le notaire, mandataire du vendeur - si le porteur de grosse est, comme en l'espèce, subrogé dans tous les droits de ce vendeur quant à sa créance - l'est ipso facto du porteur, en sorte qu'obligé envers les parties à l'acte à mener à bon terme les opérations consécutives à la vente, il y est également obligé envers le porteur dont le droit de créance s'identifie à celui du vendeur ; Que dans les mêmes circonstances, la dette du porteur de grosse, dont la libération a fait naître la créance de ce dernier, n'avait d'autre fondement juridique que le paiement effectué par anticipation de la dette de l'acheteur, contrepartie de la créance du vendeur ; Qu'en conséquence, le notaire tenu envers l'acheteur de faire usage du prix pour éteindre les sûretés grevant le bien vendu, tenu de la même obligation envers le vendeur et envers le porteur de grosse, quand il reçoit de ce porteur et par anticipation portion du prix de vente, doit employer les fonds comme si le prix stipulé dans l'acte lui avait été directement remis par l'acquéreur ; Que s'il était autrement jugé, l'établissement de grosses au porteur en place de ce prix d'achat, constituerait un moyen inadmissible de dispenser les notaires du respect, non seulement des règles de prudence qui sont la sauvegarde des acquéreurs, mais aussi des obligations nées pour eux du mandat reçu ; Considérant enfin qu'à supposer que Maître S. se soit cru fondé à ne pas assimiler le prix de cession des grosses par lui encaissé à un prix de vente payé à l'étude, il lui appartenait alors, comme à tout notaire, vu, pour le moins l'inscription hypothécaire révélée par l'acte, de déconseiller à dame P. l'utilisation du procédé dit des grosses au porteur, en raison des dangers inhérents à l'opération ; Que la faute relevée par l'appelante principale est donc également établie, quelles qu'aient été les tentatives ultérieures du notaire pour parvenir à la mainlevée qui n'avait pas été opérée ; Sur le dommage subi par dame P. es-qualités, et la relation entre les fautes sus mentionnées et ce dommage. Considérant que l'appelante principale fait état d'un préjudice s'élevant à cent cinquante mille cent quarante six francs, 80 centimes ainsi ventilé : soixante mille francs, représentant le prix des grosses 1 à 6 ; quarante mille francs, celui des grosses 7 à 10 ; vingt mille cent quarante six francs, quatre vingt centimes, montant des travaux de finition des parties de l'immeuble acheté ; trente mille francs à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble grave subi du fait de l'éviction ; Considérant qu'il n'est pas dénié par les hoirs S. que dame P. a effectivement racheté au porteur Se. les grosses I à 6, mais qu'il est établi par un reçu en date du 22 octobre 1961 qu'elle n'a versé que cinquante-huit mille quatre cents francs et non pas soixante mille francs ; qu'il n'est pas contesté qu'elle a engagé à concurrence de vingt mille cent quarante-six francs 80, des dépenses diverses afin d'achever la mise en état des lieux acquis ; Que par contre est discuté le versement d'une somme de quarante mille francs afférente aux grosses sept à dix, les hoirs S. faisant valoir que le prix de vente primitif de cent cinquante mille francs a été ramené à cent dix mille francs par suite de la constatation d'une erreur sur la surface du bien vendu, en sorte que les grosses sept à dix ont été remises gratuitement à Dame P. en contrepartie de la diminution du prix ; que le motif invoqué résulte des pièces versées au débat et notamment de la lettre adressée par C. au notaire le dix-neuf juillet mil neuf cent soixante ; Que cette dernière ne nie pas la remise à elle desdites grosses, mais prétend en avoir précédemment versé le montant au vendeur, en sorte que l'abandon en ses mains des titres ne l'aurait pas remplie de la somme indûment payée ; Qu'il n'est toutefois apporté par l'appelante principale aucune justification précise de l'imputation du paiement fait par elle à la société « Les Flots Bleus » ; qu'en effet, si divers reçus sont produits ils se réfèrent à une seconde opération portant sur la vente envisagée entre la même partie de mille cinq cent mètres carrés du même immeuble ; qu'un seul reçu (en date du vingt-quatre mai mil neuf cent soixante) a trait à un acompte de dix mille francs à valoir sur l'achat des cinq cents mètres carrés litigieux, mais qu'il n'y est fait aucune référence aux grosses au porteur établies quelques jours plus tard et qu'au surplus le montant dudit acompte est très inférieur au prix global des quatre grosses litigieuses ; Que la preuve n'est donc pas faite du préjudice concernant lesdites quatre grosses ; Considérant, par ailleurs, qu'est contestée par les hoirs S., la relation de cause à effet entre les agissements reprochés au notaire et le préjudice subi par dame P., es-qualités, en ce qui concerne le remboursement des grosses un à six, et également le montant des travaux effectués dans les lieux vendus ; Quant aux grosses un à six : Considérant qu'ils font valoir que lorsqu'au mois d'octobre mil neuf cent soixante et un la dame P. a procédé à leur rachat, elle savait pertinemment depuis longtemps que leur montant n'avait pas été affecté à la radiation de l'inscription hypothécaire, mais avait été versé par le notaire à C. ; qu'une telle connaissance est révélée par l'interdiction faite par elle, le quatorze septembre mil neuf cent soixante par le Ministère d'huissier au notaire S. de se dessaisir des grosses onze à quinze, pour sûreté et garantie de la radiation d'hypothèque existante sur le local vendu dans l'immeuble « Les Flots Bleus », qui n'a pas été enlevée ainsi qu'il pourra en être justifié en cas de besoin de sorte que l'appelante principale aurait été, elle-même, à l'origine de son préjudice, lequel ne résulte que dudit rachat ; Considérant toutefois que l'acquéreur du lieu, débiteur desdites grosses, d'une part par la faute du notaire, avait acheté un immeuble plus lourdement grevé qu'il le supposait, d'autre part, bien qu'il ait su quels risques il courait en raison du défaut de mainlevée, ne pouvait tout au plus qu'attendre l'expiration du délai de cinq ans qui lui était imparti dans l'acte de vente, pour procéder à ce rachat ; qu'en y procédant avant l'arrivée du terme, il n'aggravait pas sa situation, mais au contraire faisait cesser le versement d'intérêts onéreux ; qu'il pouvait aussi légitimement conserver à cette époque l'espoir de voir s'arranger l'affaire et souhaiter que les seules grosses négociables (les autres étant soit en sa possession, soit bloquées chez le notaire) ne puissent plus être cédées de main à main, alors qu'elles constituaient l'instrument d'une créance singulièrement en péril ; qu'en tout état de cause, le préjudice souffert n'est pas né du rachat anticipé des grosses, expressément autorisé dans l'acte de vente, mais des agissements antérieurs du notaire tels que précédemment exposés ; Quant aux travaux effectués dans les lieux vendus : Considérant qu'il importe peu que l'acte de vente ait mis à la charge de l'acquéreur lesdits travaux ; qu'ils ont été effectués par dame P. en considération de sa qualité, dont elle ne doutait pas, de propriétaire des locaux acquis et qu'elle était tenue d'y procéder puisque ces lieux lui étaient livrés à l'état brut de décoffrage ; que leur coût doit être inclus dans le préjudice direct résultant de l'éviction survenue ; Considérant enfin que les agissements de feu Me S. ont causé à dame P., es-qualités, un trouble grave, puisqu'ils ont abouti après de longues et pénibles procédures à l'éviction de l'appelante principale des locaux qu'elle était en droit de considérer comme faisant désormais partie du patrimoine de la société G. ; qu'il échet, en réparation de ce trouble, de condamner l'hoirie S. à payer de ce chef à dame P. la somme de vingt mille francs, vu la gravité des fautes commises par le notaire et l'importance du préjudice qui en est résulté ; Que le montant total des sommes dues par l'hoirie à dame P. s'élève donc à cinquante-huit mille quatre cents francs plus vingt mille cent quarante-six francs quatre-vingts centimes plus vingt mille francs, soit : quatre-vingt-dix-huit mille cinq cent quarante-six francs, quatre-vingts centimes, auxquels s'ajouteront les intérêts de droit depuis la date de l'assignation en première instance, sans qu'il y ait lieu, vu leur succombance, d'examiner l'appel incident des hoirs S. ; Considérant qu'il n'est, par ailleurs, apporté aucun élément de preuve satisfaisant en ce qui concerne tous autres moyens ou arguments présentés par les parties ; PAR CES MOTIFS : En la forme, reçoit dame P., es-qualités, en son appel principal et les dames M. et A. et P. S. en leur appel incident ; Au fond, dit fondé l'appel principal, infondé l'appel incident ; Infirmant le jugement déféré, condamne les hoirs S. à payer à dame P. la somme de quatre-vingt-dix-huit mille cinq cent quarante-six francs quatre-vingts centimes et les intérêts de droit ; MM. Cannat, prem. prés., François, prem. subst. proc. gén., MMe Marquilly, Sanita, av. déf., Magagli, av.