Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1985, n° 25176
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 20 décembre 1985, n° 25176 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise à la Cour d'appel de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une complexe opération de remembrement foncier et de promotion immobilière projetée sur le territoire monégasque à la fin des années 1970 et au début des années 1980. Ce type d'opération, particulièrement fréquent dans un marché immobilier caractérisé par l'exiguïté du territoire et la rareté du foncier disponible, nécessite souvent l'acquisition successive de plusieurs parcelles contiguës pour permettre la démolition du bâti existant et l'édification d'un ensemble immobilier d'envergure.
En l'espèce, par un acte sous seing privé en date du 23 novembre 1979, déposé le 5 décembre 1979 au rang des minutes de maître Louis-Constant Crovetto, notaire à Monaco, les hoirs V. ont consenti à Monsieur A. L., exerçant la profession de promoteur, ainsi qu'à son épouse, née M.-J. L., une promesse de vente portant sur une propriété immobilière. Ce bien, cadastré sous le numéro 86 partie de la section A, présentait une superficie de 652 mètres carrés et comprenait une construction élevée de deux étages sur rez-de-chaussée. Le prix de la transaction était fixé à la somme de 4 millions de francs, sur laquelle les époux L. ont versé un acompte de 60 000 francs à valoir sur le prix de vente définitif. Les parties avaient convenu que cette convention devait faire l'objet d'une réitération par acte authentique devant maître Crovetto au plus tard le 23 avril 1980.
Cet acte sous seing privé revêtait une importance particulière en raison de plusieurs clauses spécifiques qu'il renfermait, lesquelles allaient ultérieurement cristalliser le contentieux. Premièrement, l'acte prévoyait une clause de substitution assortie d'une garantie solidaire, rédigée en ces termes : « Les acquéreurs... s'obligent à l'acquérir tout en se réservant la faculté de se substituer toutes personnes physiques ou morales qu'il leur plaira, mais, dans ce cas, en restant garant solidaire des présents engagements... ». Deuxièmement, sous une rubrique intitulée « Déclaration », l'acquéreur indiquait qu'en principe, il avait l'intention de démolir l'immeuble objet de la promesse et d'y construire, après le remembrement de diverses propriétés jouxtantes et avoisinantes, un immeuble à usage d'habitation.
Troisièmement, et c'est là le cœur du litige, l'acte comportait une clause intitulée « Rémunération d'agence ». Aux termes de celle-ci, l'acquéreur déclarait que la transaction avait été permise par l'intermédiaire de l'Agence Monte-Carlo Azur. À l'acte intervenait directement Madame S. M., directrice et propriétaire de ladite agence immobilière. Cette dernière déclarait, en sa qualité d'intermédiaire de la transaction, renoncer purement et simplement à toute rémunération d'agence quelconque, tant à l'égard de l'acquéreur qu'à l'égard du vendeur, s'interdisant d'ailleurs de réclamer à quelque moment que ce soit une commission au vendeur. Toutefois, cette renonciation n'était pas dépourvue de contrepartie. Il était en effet expressément stipulé : « Pour compenser cette perte, l'acquéreur s'engage et s'oblige à consentir à ladite agence l'exclusivité des ventes du nouvel immeuble, ce pour le cas où l'acquéreur construirait l'ensemble immobilier. Il s'engage et s'oblige, pour le cas où l'acquéreur conserverait l'immeuble objet des présentes, à régler la commission d'usage acquéreur soit trois francs pour cent du prix ci-dessus exprimé ».
L'immeuble des hoirs V. était confronté par quatre autres propriétés : la villa B. appartenant aux hoirs D., la villa L. D. appartenant à la S.C.I. L. D., la villa J. appartenant à A. A., et enfin la villa F.-W. appartenant à la Caisse autonome des retraites (C.A.R.). Conformément à son intention déclarée de remembrement, le promoteur A. L. a obtenu, au cours des mois suivants, des promesses de vente portant sur ces parcelles contiguës : le 26 février 1980 pour la villa B. et pour la villa J. (cette dernière par acte sous seing privé), le 21 mars 1980 pour la villa F.-W., et le 11 avril 1980 pour la villa L. D. Il convient de noter qu'aucune de ces quatre promesses subséquentes ne contenait de stipulation analogue à celle de l'acte du 23 novembre 1979 au profit de Madame M.
Or, l'opération projetée par Monsieur L. n'a pas connu le dénouement initialement envisagé par son entremise personnelle. D'une part, la promesse de vente du 23 novembre 1979 portant sur la propriété des hoirs V. n'a pas été réitérée par acte authentique entre ces derniers et les époux L. à la date butoir du 23 avril 1980 ; Monsieur L. a d'ailleurs fait savoir aux hoirs V. dès le 19 mai 1980 qu'il n'entendait pas donner suite à cette promesse. D'autre part, c'est une personne morale distincte, la S.C.I. H. O., représentée par Monsieur N. P. (laquelle s'était fait céder par une S.C.I. Carlton les promesses de vente consenties à L.), qui a finalement procédé à l'acquisition de la quasi-totalité des biens destinés au remembrement.
Ainsi, par actes authentiques reçus par maîtres Crovetto et Aureglia les 25 avril et 29 avril 1980, la S.C.I. H. O. a acquis respectivement la villa B. auprès des hoirs D. et la villa L. D. auprès de la S.C.I. L. D. Ensuite, le 21 mai 1980, par acte reçu par maître Crovetto, les hoirs V. ont vendu leur propriété à la S.C.I. H. O. au prix initialement prévu de 4 millions de francs. Ni les époux L., ni Madame M. ne sont intervenus à cet acte authentique, lequel comportait néanmoins une mention particulière : « Novation - les présentes portent novation à la promesse de vente et d'achat du 21 mai 1979 » (la Cour relevant qu'il s'agissait d'une date erronée mentionnée au lieu de celle du 23 novembre 1979). Plus tard, le 9 avril 1981, par acte reçu par maître Jean-Charles Rey, la S.C.I. H. O. a acheté la villa J. à Monsieur A. A. Seule la promesse consentie par la C.A.R. sur la villa F.-W. ne fut suivie d'aucune réalisation, le terrain s'étant au demeurant révélé inconstructible selon les écritures ultérieures de la S.C.I.
Dès le lendemain de la vente du bien des hoirs V., soit le 22 mai 1980, Madame M. a notifié par acte extrajudiciaire à Monsieur A. L. et à la S.C.I. H. O. sa volonté de donner suite à la convention du 23 novembre 1979 lui ayant conféré l'exclusivité des ventes sur l'ensemble immobilier à construire, déclarant avoir eu connaissance que le promoteur s'associait à un nouveau promoteur ou lui cédait ses droits. Se heurtant à l'inertie ou au refus de ses interlocuteurs, l'agent d'affaires a porté le litige sur le terrain judiciaire.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
Par exploit du 12 juin 1980, Madame S. M., agissant en qualité de directrice propriétaire de l'Agence immobilière Monte-Carlo Azur, a fait assigner devant le Tribunal de première instance de Monaco Monsieur A. L., la S.C.I. H. O. prise en la personne de son gérant en exercice, ainsi que, en tant que de besoin, maître Louis-Constant Crovetto, notaire.
En première instance, la demanderesse soutenait que, grâce à son entremise et à ses démarches, elle avait réalisé le regroupement des cinq propriétés susmentionnées, représentant une superficie totale d'environ 3 000 mètres carrés, au bénéfice du promoteur L. Elle exposait avoir renoncé à ses commissions d'intermédiaire pour faciliter l'opération de ce dernier, en contrepartie du droit d'exclusivité sur la commercialisation des appartements de l'immeuble futur. Invoquant la clause de substitution avec garantie solidaire insérée dans l'acte du 23 novembre 1979, elle affirmait que Monsieur L. avait cédé ses avantages à la S.C.I. H. O. en méconnaissant malicieusement ses obligations à son égard. Juridiquement, elle fondait son action sur l'existence d'une obligation indivisible au sens des articles 1072 et 1073 du Code civil, produisant les effets de la solidarité régie par les articles 989 et suivants du même code. S'appuyant sur une notice du promoteur évaluant la surface commercialisable à 11 824 mètres carrés pour un chiffre d'affaires estimé à 222 782 000 francs, elle demandait au tribunal, à titre principal, de juger que les défendeurs étaient tenus conjointement et solidairement de lui accorder l'exclusivité des ventes du remembrement, sous peine d'une pénalité forfaitaire et automatique égale au double des droits et commissions en cas d'infraction. À titre subsidiaire, en cas de refus d'exécution, elle sollicitait leur condamnation solidaire à des dommages-intérêts à déterminer par voie d'expertise judiciaire.
En défense, Monsieur L. concluait au débouté, faisant valoir que la promesse du 23 novembre 1979 n'avait pas été exécutée faute de levée d'option dans le délai imparti, de sorte que les propriétaires avaient vendu leur bien à un tiers. La S.C.I. H. O. opposait l'effet relatif des contrats, soutenant que l'acte du 23 novembre 1979 lui était totalement étranger et qu'elle avait traité directement avec les propriétaires des parcelles ; elle réclamait reconventionnellement 5 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Par jugement du 18 février 1982, le Tribunal de première instance a intégralement débouté Madame M. de ses prétentions, tout en rejetant la demande reconventionnelle de la S.C.I. H. O. et en mettant hors de cause le notaire, maître Crovetto. Les premiers juges ont estimé qu'en l'absence de réitération par acte authentique, la promesse de vente du 23 novembre 1979 était devenue sans effet à la date du 23 avril 1980, entraînant par voie de conséquence la caducité des engagements pris par les époux L. envers l'agent d'affaires, et interdisant à plus forte raison à cette dernière de réclamer quoi que ce soit à la S.C.I. H. O., demeurée étrangère à l'acte.
Ce jugement ayant été signifié le 6 avril 1982, Madame M. en a interjeté appel le 5 mai 1982 à l'encontre de Monsieur L. et de la S.C.I. H. O. (la mise hors de cause du notaire n'étant pas remise en question). En cause d'appel, l'appelante a modifié l'objet de sa demande pour la concentrer sur le terrain indemnitaire : reprochant aux intimés une connivence frauduleuse par laquelle la S.C.I. se serait substituée à L. en fraude de ses droits, elle a sollicité leur condamnation conjointe et solidaire au paiement de la somme de 2 005 038 francs (ou 2 005 030 francs selon un autre passage de l'arrêt) à titre de dommages-intérêts en réparation de son manque à gagner, évalué sur la base d'une étude du cabinet d'architecte N. en date du 20 avril 1980. Il est crucial de noter, comme le relève la Cour, qu'elle ne réclamait toutefois aucune rémunération au titre des prestations de services qu'elle avait pu effectuer au profit de L.
Par un arrêt avant dire droit du 14 mai 1984, la Cour d'appel a ordonné, au visa des articles 365, 300 et suivants du Code de procédure civile, une mesure d'instruction consistant en la comparution personnelle (interrogatoire) des parties et une enquête par témoins, lesquelles ont eu lieu les 19 et 21 octobre 1984.
À l'issue de ces mesures, les parties ont développé d'ultimes conclusions. Madame M. a soutenu que les déclarations recueillies démontraient qu'elle était bien à l'origine du regroupement foncier et qu'elle avait été victime de manœuvres destinées à l'évincer de sa légitime rémunération. Monsieur L. a répliqué que l'intervention de l'appelante et la clause de rémunération ne portaient que sur le seul terrain des hoirs V. (outre une intervention dans la promesse A.), que la rémunération indirecte par l'exclusivité des ventes était subordonnée à la condition qu'il construise lui-même l'immeuble, et qu'n'ayant ni acquis ni construit, il ne pouvait être tenu. Il sollicitait la confirmation du jugement et 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive. La S.C.I. H. O. a abondé dans ce sens, soulignant l'absence de tout mandat écrit ou exclusif détenu par Madame M., le caractère non déterminant de son rôle (le projet de regroupement ayant été dressé par l'architecte N. et présenté par une autre agence), l'absence de tout lien contractuel ou contact préalable avec elle, et le fait que selon le notaire rédacteur lui-même, la clause d'exclusivité ne visait que la parcelle V. Elle contestait toute substitution ou novation l'engageant envers l'agent d'affaires et réclamait la confirmation du jugement ainsi qu'une somme portée en dernier lieu à 20 000 francs pour frais irrépétibles (après avoir demandé 7 000 francs dans ses conclusions antérieures).
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une problématique juridique à double détente, mêlant le droit spécial des intermédiaires immobiliers (agents d'affaires) et la théorie générale des obligations contractuelles.
La question principale pouvait se formuler ainsi : L'agent d'affaires qui, intervenant à un acte sous seing privé de promesse de vente, renonce à sa commission d'intermédiaire en contrepartie de l'engagement pris par l'acquéreur (qui se réserve la faculté de se substituer un tiers en restant garant solidaire) de lui conférer l'exclusivité de la commercialisation d'un immeuble à construire après remembrement de parcelles voisines, est-il fondé à réclamer des dommages-intérêts pour manque à gagner tant au bénéficiaire initial de la promesse qu'à la société tierce ayant finalement acquis les biens, lorsque la promesse initiale, ne valant pas vente au sens de l'article 1432, alinéa 2 du Code civil, n'a pas été réalisée par son bénéficiaire et que le projet de promotion immobilière n'est pas encore concrétisé ?
Pour répondre à cette interrogation centrale, la juridiction du second degré devait préalablement résoudre plusieurs sous-questions déterminantes :
- Quelle était l'étendue matérielle exacte de la clause d'exclusivité stipulée dans la seule promesse du 23 novembre 1979 (portait-elle sur la seule parcelle objet de cet acte ou sur l'ensemble des terrains du remembrement futur) ?
- Quelle était la portée personnelle de la clause de substitution et de garantie solidaire (s'appliquait-elle à l'engagement accessoire de rémunération de l'agence pour lier l'acquéreur substitué ou maintenir la garantie du substituant à ce titre) ?
- Quelle était la nature juridique de la promesse du 23 novembre 1979 au regard de l'article 1432 du Code civil monégasque et quelle était l'incidence de son défaut de réalisation par le promettant-acquéreur initial sur la survie de la clause de rémunération compensatoire ?
- Enfin, sur le terrain extracontractuel ou de la fraude, une collusion frauduleuse entre le bénéficiaire initial des promesses et l'acquéreur final était-elle caractérisée ?
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour confirmer le jugement entrepris tout en substituant ses propres motifs à ceux des premiers juges, la Cour d'appel de Monaco déploie un raisonnement extrêmement structuré, procédant par élimination successive des fondements invoqués par l'appelante, grâce à une exégèse rigoureuse des stipulations contractuelles et à l'application stricte des règles du Code civil monégasque relatives à l'interprétation des conventions et à la promesse de vente.
1. Le constat préalable de l'état d'avancement du projet et la délimitation de l'objet du litige
La Cour commence par circonscrire très précisément le cadre du débat. D'une part, sur le plan procédural et de l'objet de la demande, elle relève que Madame M. agit exclusivement en réparation d'un préjudice résultant d'un manque à gagner (évalué à 2 005 030 francs) pour avoir été frustrée de son droit d'exclusivité, « sans toutefois réclamer de rémunération pour prestation de services qu'elle a pu effectuer au profit de L. ». Ce constat interdit d'emblée toute requalification ou indemnisation sur le terrain quasi-contractuel ou du mandat de droit commun pour les diligences accomplies. D'autre part, sur le plan factuel, la Cour note « qu'il est constant qu'à l'heure actuelle le projet de promotion immobilière repris par la S.C.I. H. O. qui s'est fait céder par la S.C.I. Carlton les promesses de vente consenties à L., et a acquis les propriétés qui en étaient l'objet, n'a encore point été réalisé ».
2. La restriction de l'assiette de la clause de rémunération par l'interprétation du contrat (articles 1018 et 1017 du Code civil)
Analysant les instruments contractuels, les juges d'appel constatent que seul l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 comportait une clause relative à la rémunération de l'agent d'affaires, à l'exclusion de toutes les autres promesses de vente ultérieures. Madame M. prétendait néanmoins étendre cette exclusivité à l'ensemble des cinq propriétés du remembrement en s'appuyant sur la déclaration d'intention de l'acquéreur figurant dans ce premier acte.
La Cour rejette catégoriquement cette interprétation extensive en mobilisant un double argumentaire chronologique et textuel :
- Sur le plan factuel et chronologique, à la date du 23 novembre 1979, Monsieur L. n'avait aucune certitude d'acquérir les propriétés avoisinantes, et le projet architectural de regroupement n'a été établi par l'architecte N. que le 20 avril 1980, soit cinq mois après la signature de l'acte litigieux.
- Sur le plan du droit des obligations, la Cour fait application des règles légales d'interprétation des contrats. Visant d'abord l'article 1018 du Code civil (selon lequel, quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter), elle juge que la compensation stipulée en contrepartie de la renonciation à commission ne pouvait se rapporter, dans l'commune intention des parties, qu'à l'objet même du contrat, à savoir la seule vente du terrain des consorts V. Elle en veut pour preuve que la commission subsidiaire de 3 % (prévue en cas de conservation du terrain sans construction) était assise uniquement sur le prix de vente de cette seule propriété. Ajoutant un motif surabondant mais décisif, la Cour vise l'article 1017 du Code civil (prévoyant que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et
Agent d'affaires Renonciation à rémunération Promesse de vente Ne valant pas vente - Application de l'article 1432, alinéa 2 du Code civil L'agent d'affaires ayant renoncé lors d'une promesse de vente à la rémunération qu'il pouvait être en droit d'exiger en tant qu'intermédiaire, en compensation d'un contrat d'exclusivité portant sur la commercialisation future de l'immeuble à construire n'est point fondé à réclamer des dommages-intérêts pour manque à gagner dès lors que cette promesse de vente qui ne vaut pas vente au sens de l'article 1432, alinéa 2 du Code civil n'a pas été réalisée. La Cour, Considérant qu'il ressort des éléments de la cause la relation suivante des faits et de la procédure : Par acte sous seing privé du 23 novembre 1979, déposé le 5 décembre 1979 en l'étude de maître Louis-Constant Crovetto, notaire à Monaco, les hoirs V. consentaient à A. L., promoteur, et son épouse née M.-J. L. une promesse de vente portant sur une propriété située à ., cadastrée sous le numéro 86 partie de la section A, d'une superficie de 652 m2 comprenant une construction élevée de 2 étages sur rez-de-chaussée, pour le prix de 4 millions de francs. Sur ce prix, les époux L. versaient un acompte de 60 000 francs à valoir sur le prix de vente. Cette convention devait être réitérée par acte authentique devant maître Crovetto, notaire, au plus tard le 23 avril 1980. L'acte contenait notamment les stipulations suivantes : « Les acquéreurs... s'obligent à l'acquérir tout en se réservant la faculté de se substituer toutes personnes physiques ou morales qu'il leur plaira, mais, dans ce cas, en restant garant solidaire des présents engagements... Rémunération d'agence. L'acquéreur déclare que la transaction, objet des présentes, a été permise par l'intermédiaire de l'Agence Monte-Carlo Azur, ., aux présentes et à l'instant même intervenue, Madame S. M., directrice propriétaire de l'Agence Monte-Carlo Azur, demeurant. . Laquelle a déclaré en tant qu'intermédiaire de la transaction, objet des présentes, renoncer purement et simplement à toute rémunération d'agence quelconque, tant en ce qui concerne l'acquéreur que le vendeur. Pour compenser cette perte, l'acquéreur s'engage et s'oblige à consentir à ladite agence l'exclusivité des ventes du nouvel immeuble, ce pour le cas où l'acquéreur construirait l'ensemble immobilier. Il s'engage et s'oblige, pour le cas où l'acquéreur conserverait l'immeuble objet des présentes, à régler la commission d'usage acquéreur soit trois francs pour cent du prix ci-dessus exprimé. Elle s'interdit cependant de réclamer à quelque moment que ce soit une commission quelconque au vendeur. Déclaration. L'acquéreur déclare qu'en principe, il a l'intention de démolir l'immeuble, objet des présentes, et d'y construire, après remembrement de diverses propriétés jouxtantes et avoisinantes, celle objet des présentes, un immeuble à usage d'habitation... » ; Cet acte n'était point réitéré par acte authentique entre les hoirs V. et les époux L. ; en effet, le 21 mai 1980 un acte de vente était reçu par maître Crovetto, notaire, aux termes duquel les hoirs V. vendaient le bien objet de la promesse de vente susvisée à la S.C.I. H. O. représentée par N. P. au prix de 4 millions ; Cet acte auquel n'intervenaient ni les époux L., ni dame M., contenait cette stipulation : « Novation - les présentes portent novation à la promesse de vente et d'achat du 21 mai 1979 - » (date erronée, mentionnée au lieu de celle du 23 novembre 1979) ; L'immeuble ci-dessus vendu était confronté par la villa B. (hoirs D.), la villa L. D. (S.C.I. L. D.), la villa J. (A.), la villa F.-W. (la C.A.R.) ; Or, par actes reçus par maîtres Crovetto et Aureglia, notaires, respectivement les 25 avril 1980 et 29 avril 1980, la S.C.I. H. O. acquérait, d'une part, des hoirs D. la villa B., d'autre part, de la S.C.I. L. D., la villa L. D., pour lesquelles L. avait été bénéficiaire de promesse de vente en date des 26 février et 11 avril 1980 ; Par ailleurs, suivant acte reçu par maître Jean-Charles Rey le 9 avril 1981, la S.C.I. H. O. achetait à A. A. la villa J. pour laquelle L. bénéficiait précédemment d'une promesse de vente sous seing privé du 26 février 1980 ; L. bénéficiait également d'une promesse de vente consentie le 21 mars 1980 par la C.A.R. portant sur la villa F.-W. Cette promesse ne fut suivie d'aucune réalisation ; Le 22 mai 1980, dame M. notifiait à A. L. et à la S.C.I. H. O. qu'elle entendait donner suite à la convention du 23 novembre 1979 lui ayant conféré l'exclusivité des ventes sur l'ensemble immobilier à construire en leur déclarant qu'elle avait eu connaissance que L. s'associait à un nouveau promoteur ou cédait à celui-ci ses droits ; Dame S. M., directrice propriétaire de l'Agence immobilière Monte-Carlo Azur a le douze juin 1980 assigné devant le Tribunal de première instance de Monaco A. L., promoteur-constructeur, la S.C.I. H. O. représentée par son gérant en exercice et en tant que de besoin maître Louis-Constant Crovetto, notaire à Monaco, aux fins de dire et juger que les défendeurs sont tenus conjointement et solidairement à l'exclusivité des ventes du remembrement et promotion déterminés dans l'exploit introductif, à son bénéfice ; d'entendre dire et juger que le jugement à intervenir en tiendra lieu et que toute infraction donnera naissance forfaitairement et automatiquement au double des droits et commissions et ce au besoin, sur simple liquidation desdits droits ; subsidiairement pour le cas où les défendeurs refuseraient l'exécution de l'obligation, de les condamner sous la même solidarité à déterminer sur une expertise judiciaire aux frais avancés par les défendeurs qui l'ont rendue nécessaire ; de les entendre condamner aux entiers dépens ; Dame M. exposait que grâce à son entremise et ses démarches, elle avait réalisé le regroupement de cinq propriétés, celles des hoirs V., de la Caisse autonome des retraites, d'A., des hoirs D., de la S.C.I. L. D. - représentant une superficie d'environ 3 000 m2 - et ce au bénéfice de A. L., promoteur, lequel envisageait de construire un ensemble immobilier sur le terrain des propriétés regroupées ; que pour faciliter L., elle avait renoncé à ses commissions lesquelles devaient être en contrepartie compensées par un droit d'exclusivité consenti sur les ventes des appartements de l'immeuble à construire ; que L. s'était réservé la faculté de se substituer toute personne physique ou morale mais en restant garant solidaire des engagements ; Elle indiquait que L. avait cédé ses avantages à la S.C.I. H. O. en méconnaissant systématiquement et malicieusement ses obligations envers l'Agence Monte-Carlo Azur, bien que le notaire de son côté ne les ignorât point ; que les requis y compris la S.C.I. H. O. étaient tenus d'une obligation indivisible définie par les articles 1072 et 1073 du Code civil produisant les effets de la solidarité au sens des articles 989 et suivants du même code ; Elle relatait qu'elle avait notifié par acte extra-judiciaire du 22 mai 1980 ses droits à L. et à la S.C.I. H. O. ; S'appuyant sur une notice utilisée par L., elle observait que les ventes dans leur totalité, pour une surface de 11 824 m2 (y compris les terrasses sans y incorporer le sous-sol), pouvaient être estimées à 222 782 000 francs ; La prétention de dame M. était fondée sur la promesse de vente consentie le 23 novembre 1979 susvisée ; L. a pour sa part conclu au débouté de la demande formée par dame M. en soutenant que la promesse de vente que lui ont consentie les hoirs V. le 23 novembre 1979 n'a pas été exécutée faute par lui d'avoir levé l'option dans le délai fixé à l'acte de telle sorte que les hoirs V. ont en définitive vendu leur propriété à un autre que lui ; La S.C.I. H. O. a également conclu au rejet de la prétention de dame M. en arguant de ce que l'on ne peut se prévaloir d'aucun droit à son encontre du fait que l'acte du 23 novembre 1979 lui était étranger et qu'elle avait traité directement avec les propriétaires des autres parcelles visées à l'assignation ; elle sollicitait l'octroi de 5 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Par jugement du 18 février 1982 le Tribunal déboutait dame M. de sa prétention et la S.C.I. H. O. de sa demande en dommages-intérêts, mettait hors de cause maître Louis-Constant Crovetto, notaire, et condamnait dame M. aux dépens avec distraction au profit des avocats-défenseurs de ses adversaires ; Cette décision énonçait notamment : « Attendu qu'en l'absence d'acte authentique, la promesse de vente du 23 novembre 1979 est devenue sans effet, ainsi que, par voie de conséquence, les engagements pris par les époux L. à l'égard de la dame M. qui doit donc être déboutée de sa demande dirigée contre L. ; attendu que la demanderesse ne saurait pour les mêmes raisons prétendre obtenir de la S.C.I. H. O. un bénéfice que cette société demeurée étrangère à un acte qui avait perdu tout effet le 23 avril 1980, ne lui a pas accordé, par ailleurs ». Le 5 mai 1982 dame M. a interjeté appel de ce jugement, qui lui a été signifié le 6 avril 1982, et a assigné A. L. et la S.C.I. H. O. devant la Cour d'appel ; Dans son acte d'appel et ses conclusions du 10 mai 1983, dame M. a fait valoir que la S.C.I. H. O. s'était substituée à L. en fraude de ses droits à une commission, qu'elle avait participé en tant qu'intermédiaire à toutes les opérations d'acquisitions permettant de réaliser le remembrement projeté par L. ; qu'en rémunération de ses prestations de services il avait été convenu que l'exclusivité des ventes du nouvel immeuble à construire lui était attribuée ; Reprochant à L. et à la S.C.I. H. O. une connivence frauduleuse, elle a sollicité la condamnation de la S.C.I. H. O. et de L. conjointement et solidairement au paiement de la somme de 2 005 038 francs à titre de dommages-intérêts ; L. dans ses conclusions des 9 novembre 1982 et 10 janvier 1984 a demandé la confirmation du jugement entrepris et l'octroi de 50 000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Il a soutenu qu'il ne peut être tenu aux engagements de la promesse puisqu'il n'a pas acquis et encore moins construit ; La S.C.I. H. O. dans ses conclusions du 15 février 1983 a conclu également à la confirmation du jugement du 18 février 1982 en sollicitant l'allocation d'une somme de 7 000 francs de dommages-intérêts et pour frais de procédure irrépétibles, prétendant que dame M. à l'égard de laquelle elle n'avait personnellement contracté aucune obligation n'était pas à l'origine du remembrement dont il était fait état ; Par arrêt du 14 mai 1984 la Cour d'appel avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant expressément réservés, a ordonné en application des articles 365, 300 et suivants du Code de procédure civile l'interrogatoire des parties et une enquête par témoins ; Ces mesures d'instruction se sont déroulées les 19 octobre et 21 octobre 1984 ; Après leur exécution, les parties ont à nouveau conclu ; Dame M. dans ses conclusions du 26 mai 1985 ajoutant à ses écritures antérieures observe qu'il ressort des déclarations de L. que c'est bien elle qui a été à l'origine du regroupement et a amené les différents propriétaires à consentir des promesses à L. ; que P., représentant de la société H. O. a dit une contre-vérité en affirmant que la clause d'exclusivité en faveur de dame M. ne pouvait être acceptée au prétexte qu'elle faisait courir un risque important dans la commercialisation future ; qu'elle a été victime de manœuvres tendant à l'évincer de sa légitime rémunération ; que l'audition des différentes parties et témoins corrobore les affirmations de dame M. découlant des pièces et attestations par elle fournies lors des premiers débats ; A. L. dans ses conclusions du 28 mai 1985 soutient que dame M. lui a suggéré l'achat du terrain des hoirs V. ; que la rémunération prévue dans la promesse de vente du 23 novembre 1979 ne portait que sur le seul terrain V. et non point sur l'ensemble des autres promesses de vente dont L. allait bénéficier ; Que cette rémunération indirecte n'était prévue que « pour le cas où l'acquéreur construirait l'ensemble immobilier projeté » ; que dès le 19 mai 1980 il a fait savoir aux hoirs V. qu'il n'entendait pas donner suite à la promesse de vente signée le 23 novembre 1979 ; que si dame M. est intervenue dans l'établissement de la promesse consentie par A., celle-ci n'a pas joué de rôle dans les autres promesses ainsi que l'a déclaré maître Crovetto ; La S.C.I. H. O. dans ses conclusions du 26 novembre 1985, fait valoir que dame M. n'a pu exciper d'aucun mandat de vente des différents intéressés ; que les quelques terrains qui étaient à vendre dans la Principauté étaient connus de tous ; que leurs propriétaires n'avaient nullement confié à dame M. non seulement un mandat, mais un mandat exclusif ; qu'il a été établi par l'enquête que le projet de regroupement a été dressé non point pas l'agent immobilier mais par l'architecte N. ; que ce projet lui a été présenté non pas par dame M. mais par l'Agence Monte-Carlo (dame V.) ; qu'elle a été complètement induite en erreur de façon dolosive en ce qui concerne le terrain de la Caisse autonome des retraites lequel s'est révélé inconstructible, ce qui la conduit à se réserver de faire valoir ses droits ultérieurement contre dame M. ; Que le rôle de dame M. est extrêmement vague, qu'elle est sans doute intervenue à certains moments ; que cependant son rôle n'a nullement été déterminant, qu'elle reconnaît d'ailleurs n'avoir jamais été en contact avec la S.C.I. H. O. ni avec P. ; qu'elle n'a pas pris la précaution de concrétiser ses droits sur les quatre autres promesses alors qu'elle n'aurait pas manqué de le faire si son rôle avait été véritablement déterminant ; qu'à supposer ce qui est contesté, que les droits de dame M. aient été sauvegardés à l'occasion de la vente V. comme portant sur l'immeuble à construire sur les cinq terrains, dans ce cas référence aurait été faite dans chacun des autres actes ; que le notaire maître Crovetto a lui-même précisé « La clause portée dans la promesse de vente concernant l'exclusivité de vente au profit de dame M. ne concernait à mon sens que la parcelle de la propriété des consorts V. » ; que le notaire est le seul habilité à donner une interprétation des actes qu'il a rédigés lui-même ; Que la dame M. soutient à tort l'existence d'une connivence entre la société H. O. et L. alors que le notaire a déclaré que c'était lui-même qui avait mis en rapport les consorts V. et P. ; qu'elle n'avait aucun intérêt à léser dame M. puisqu'elle devra régler les honoraires de commercialisation à l'agence qui sera chargée de la vente ; Elle soutient qu'à partir de l'instant où cette opération n'était plus possible avec L., les conditions n'étant plus remplies, l'agent immobilier n'a plus droit à ce qui était prévu ; que s'il y avait eu novation laquelle ne se présume pas, il y aurait eu un rappel de la promesse du 23 novembre 1979, dans l'acte notarié, et en vertu du pouvoir de substitution prévu, le notaire aurait indiqué que la S.C.I. se substituait à L. et aurait rappelé précisément les engagements à l'égard de dame M. ; Qu'en tout état de cause, si dame M. devait réclamer une rémunération quelconque elle ne pourrait le faire qu'à l'égard des consorts V. ; que la S.C.I. H. O. ne pourrait être recherchée et dans le cas contraire elle serait fondée à demander à être garantie par L. ; La S.C.I. H. O. réclame à dame M. le paiement d'une somme de 20 000 francs pour frais irrépétibles ; Sur ce, Considérant que dame M. prétendant avoir été frustrée d'un droit d'exclusivité sur la commercialisation d'un ensemble immobilier devant être construit sur diverses propriétés du boulevard H. O. ayant appartenu aux consorts V., à A. (villa J.) aux hoirs D. (villa B.) à la S.C.I. L. D. (villa D.) à la Caisse autonome des retraites (villa F.-W.), dont elle bénéficiait en tant qu'agent d'affaires en vertu de l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 invoque un préjudice résultant d'un manque à gagner qu'elle évalue, sous réserve d'une expertise, en s'appuyant sur l'étude du cabinet d'architecte N. du 20 avril 1980 à 2 005 030 francs, sans toutefois réclamer de rémunération pour prestation de services qu'elle a pu effectuer au profit de L. ; Considérant qu'il est constant qu'à l'heure actuelle le projet de promotion immobilière repris par la S.C.I. H. O. qui s'est fait céder par la S.C.I. Carlton les promesses de vente consenties à L., et a acquis les propriétés qui en étaient l'objet, n'a encore point été réalisé ; Considérant que seul l'acte sous seing privé du 23 novembre 1979 à l'exclusivité des autres promesses comportait une clause relative à la rémunération de dame M. en raison de son rôle d'intermédiaire entre les consorts V. et L. ; qu'il conférait à celle-ci un droit d'exclusivité dans la commercialisation de l'immeuble à construire et au cas de conservation du terrain par l'acquéreur sans réalisation de la promotion projetée une commission de 3 % sur le prix de vente de la propriété des consorts V. ; Considérant que l'interprétation donnée par dame M. selon laquelle cette exclusivité devait porter, en l'état de l'intention exprimée par l'acquéreur dans sa déclaration faite dans l'acte, non seulement sur la propriété V. mais aussi sur les autres propriétés avoisinantes à remembrer, ne saurait être retenue dès lors que L. n'avait point encore la certitude d'acquérir les autres propriétés, et que le projet de regroupement n'a été établi que le 20 avril 1980 par l'architecte N., donc postérieurement à l'acte du 23 novembre 1979 ; Qu'au sens de l'article 1018 du Code civil la compensation stipulée en contrepartie de la renonciation d'une rémunération, l'agence quelconque, ne pouvait que se rapporter dans l'intention des parties qu'a l'objet même du contrat, c'est-à-dire à la vente du terrain des consorts V. ; que la rémunération de 3 % stipulée ne devait d'ailleurs jouer que sur le prix de vente de la propriété V. et non sur l'ensemble des autres ventes ; qu'au demeurant, dans l'hypothèse d'un doute, à cet égard, la convention devrait être interprétée en application de l'article 1017 du Code civil contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; Considérant par ailleurs que la garantie solidaire figurant au début de l'acte, imposée à l'acquéreur au cas de substitution d'un autre acquéreur, ne pouvait concerner, aux termes mêmes de l'acte, que l'engagement de se porter acquéreur, stipulation essentielle de la convention et non point sur la clause accessoire de rémunération de l'agence, laquelle n'a d'ailleurs été stipulée à la page 10 de l'acte qu'une fois intervenu l'accord des parties sur la chose vendue et le prix ; Que l'acquéreur visé dans la clause « rémunération d'agence », s'identifie non point avec un acquéreur substitué, mais avec les époux L., ceux-ci ayant été expressément désignés dans l'acte sous la qualité « d'acquéreur » et ce d'autant qu'il n'est point stipulé que cette rémunération serait également due par l'acquéreur substitué ; Considérant dans ces conditions que la promesse de vente du 23 novembre 1979, laquelle ne vaut point vente en application de l'article 1432, alinéa 2 du Code civil, à défaut d'avoir été réalisée par les époux L., il apparaît que ceux-ci, faute d'avoir acquis la propriété des consorts V. se trouvent dégagés envers dame M. de l'obligation contractuelle contenue dans l'acte du 23 novembre 1979 dont l'exécution est devenue désormais impossible ; Qu'il en est de même de la S.C.I. H. O., laquelle n'était liée par aucun contrat à l'égard de dame M. et n'a jamais été en rapport avec celle-ci préalablement à l'établissement des contrats de ventes qu'elle a conclus ; Considérant que l'existence d'une collusion frauduleuse entre L. et la S.C.I. H. O. en vue d'évincer dame M. de son droit d'exclusivité sur la commercialisation de la promotion n'est point établie ; Considérant qu'il est, en l'état, sans intérêt de relever que le délai d'option contenu dans l'acte du 23 novembre 1979 était indicatif et non point impératif faute d'être assorti d'une sanction et de prendre en considération la clause de novation contenue dans le contrat de vente du 21 mai 1980 dès lors que celui-ci ne contient aucune stipulation en faveur de dame M. ; Considérant en conséquence qu'il convient de débouter dame M. de ses demandes tant à l'encontre de L. que de la S.C.I. H. O. ; Considérant qu'il échet de débouter L. et la S.C.I. H. O. de leurs demandes respectives en dommages-intérêts pour procédure abusive et en indemnité pour frais irrépétibles, ces demandes n'étant ni fondées ni justifiées ; PAR CES MOTIFS, Substitués à ceux des premiers juges, La Cour d'appel de la Principauté de Monaco ; Ayant tels égards que de droit au regard des mesures d'instruction exécutées en vertu de l'arrêt avant dire droit du 14 mai 1984 ; Confirme toutes les dispositions du jugement entrepris ; Déboute L. et la S.C.I. H. O. de leurs demandes en dommages-intérêts ; MM. Vialatte, prem. prés. ; Truchi, prem. subst, proc. gén. ; MMe Lorenzi, Sanita, av. déf. ; Nicolaï, Haffner, av.