Cour d'Appel de Monaco, 28 novembre 1989, n° 25559
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 28 novembre 1989, n° 25559 (Lire sur source officielle)
I. Le contexte factuel et procédural
A. Les faits à l'origine du litige
L'affaire soumise à l'examen de la Cour d'appel de la Principauté de Monaco s'inscrit dans le cadre d'une opération immobilière complexe de démolition-reconstruction, impliquant la superposition de multiples actes juridiques conclus entre différentes entités commerciales et civiles, certaines d'entre elles présentant une identité de dirigeant en la personne de P. R.
À l'origine des faits, la société à responsabilité limitée (SARL) Établissements Gilbert (ci-après « la Société Gilbert ») occupait, à titre de locataire commercial, un magasin situé au rez-de-chaussée d'un immeuble dénommé « Le H. », dans lequel elle exploitait un fonds de commerce de parfumerie. Parallèlement à sa qualité de preneur à bail commercial, la Société Gilbert détenait également des parts sociales au sein de la société civile immobilière (SCI) Moulinsix, laquelle était propriétaire des deux tiers dudit immeuble « Le H. ».
Dans la perspective d'un projet de construction d'un nouvel ensemble immobilier dénommé « Le M. » à l'emplacement de l'immeuble « Le H. », une série de conventions a été régularisée à la fin de l'année 1975 afin d'organiser le sort des droits immobiliers et locatifs existants.
En premier lieu, par un acte sous seing privé en date du 22 novembre 1975, conclu entre la Société Gilbert et la société anonyme monégasque (SAM) Établissements Distribution et Vente (ci-après « la Société Distribution et Vente »), les parties ont arrêté diverses dispositions « en vue d'assurer à la Société Gilbert la continuation de son exploitation dans le cas où un projet de construction viendrait à être entrepris ». Aux termes de cette convention, la Société Gilbert a cédé au profit de la Société Distribution et Vente « toutes indemnités de quelque nature qu'elles soient » susceptibles de lui être allouées en sa qualité d'occupante des locaux de parfumerie, dans l'hypothèse où la SCI Moulinsix participerait au projet immobilier. La Société Distribution et Vente est ainsi devenue cessionnaire des droits locatifs et indemnitaires initialement détenus par la Société Gilbert.
En deuxième lieu, le 24 novembre 1975, une promesse de vente sous seing privé a été conclue entre la Société Gilbert et la société anonyme (SA) UII. Cet acte avait pour objet la cession, par la Société Gilbert, des parts sociales qu'elle possédait dans la SCI Moulinsix. La contrepartie stipulée dans cette promesse initiale était double : d'une part, le paiement d'une somme de 1 400 000 francs et, d'autre part, la dation en paiement d'un magasin « en toute propriété » (un magasin d'angle situé au rez-de-chaussée et un sous-sol) dans le futur immeuble « Le M. » lors de son achèvement. En outre, cette promesse reconnaissait à la Société Gilbert le droit de continuer à exploiter l'ancien magasin pendant l'exécution des travaux, à l'exception des trois derniers mois. Il était stipulé que cet avant-contrat devait être réitéré par acte authentique au plus tard le 22 décembre 1975, soit sous la forme d'une cession de parts, soit sous la forme d'une vente, avec les coassociés de la SCI Moulinsix, des portions de l'immeuble « Le H. » appartenant à cette dernière.
En troisième lieu, la journée du 18 décembre 1975 a donné lieu à la régularisation concomitante de trois actes décisifs qui ont profondément modifié l'économie de l'avant-contrat du 24 novembre 1975 :
- Premièrement, un acte authentique a été signé entre la Société Gilbert (agissant avec les coassociés de la SCI Moulinsix) et la SCI promotrice (désignée dans la décision sous l'appellation « SCI . »), portant vente des droits indivis appartenant à la SCI Moulinsix. Cet acte authentique, réitérant la promesse du 24 novembre 1975, a toutefois rémunéré la vente des parts de la Société Gilbert par le seul paiement de la somme de 1 400 000 francs, à l'exclusion de toute dation en paiement, et sans faire la moindre mention d'un maintien dans les lieux pendant les travaux.
- Deuxièmement, une convention sous seing privé a été conclue le même jour entre la seule Société Distribution et Vente et la SCI promotrice, convention à laquelle la Société Gilbert n'était pas partie. Par cet acte, la Société Distribution et Vente a résilié, au profit de la SCI promotrice, tous les droits pouvant lui profiter à raison de l'occupation des locaux à usage de parfumerie (droits qu'elle avait acquis de la Société Gilbert le 22 novembre 1975). En contrepartie de cette résiliation, l'acte prévoyait une dation en paiement d'un local dans le futur immeuble, mais au bénéfice exclusif de la Société Distribution et Vente à titre d'indemnisation. La convention mentionnait également une occupation des locaux pendant la durée des travaux (sauf les trois derniers mois, délai au-delà duquel une indemnité de 2 000 francs par jour de retard était évoquée).
- Troisièmement, toujours le 18 décembre 1975, la Société Distribution et Vente a adressé une lettre à la Société Gilbert. Se référant aux accords des 22 et 24 novembre 1975, elle lui confirmait qu'en garantie de son acceptation de voir résilier le bail en cours, elle s'engageait de manière irrévocable à lui consentir un nouveau bail « tous commerces » dès que la dation en paiement, objet de la convention sous seing privé du même jour, serait exécutée par le constructeur. Cette missive n'a suscité aucun démenti de la part de la Société Gilbert.
Sept années plus tard, l'opération immobilière arrivant à son terme, un acte authentique de dation en paiement a été régularisé le 7 décembre 1982 en exécution de la convention du 18 décembre 1975. Toutefois, dans le bénéfice de cette dation en paiement, une tierce entité, la Société King Bo, s'est trouvée substituée à la Société Distribution et Vente. Le même jour, le 7 décembre 1982, la Société King Bo, devenue propriétaire des murs, a consenti un nouveau bail commercial à la Société Gilbert sur les nouveaux locaux achevés, bail dans lequel la preneuse a déclaré prendre les lieux en l'état où ils se trouvaient, sans formuler de réserves. L'acte authentique de dation en paiement ne contenait, quant à lui, de réserves qu'en ce qui concernait les droits à indemnité de la Société Distribution et Vente, à l'exclusion notable du droit à indemnité pour retard de livraison, lequel avait fait l'objet d'une délégation au profit de la Banque Industrielle de Monaco.
Par une lettre du 14 décembre 1982, la Société Distribution et Vente a informé la Société Gilbert de la substitution intervenue au profit de la Société King Bo et lui a indiqué que les indemnités auxquelles la Société Gilbert prétendait avoir droit avaient fait l'objet de réserves dans l'acte de dation lui-même, préservant ainsi leurs droits conformément aux accords du 18 décembre 1975. Il est apparu au cours des débats que la Société Gilbert (SARL), la Société Distribution et Vente (SAM) et la Société King Bo avaient toutes trois pour représentant légal ou administrateur délégué une seule et même personne physique, monsieur P. R.
Estimant avoir subi un préjudice commercial considérable (manque à gagner et perte de valeur marchande) en raison des mauvaises conditions d'exploitation et de la non-conformité des nouveaux locaux livrés par la SCI promotrice, ainsi qu'un préjudice lié au retard dans la livraison de locaux qualifiés d'inachevés, la Société Gilbert a engagé une action judiciaire.
B. Le parcours procédural et les prétentions des parties
La Société Gilbert a initialement saisi le Tribunal de première instance de Monaco d'une demande d'expertise dirigée à l'encontre de la Société Distribution et Vente. Cette mesure d'instruction avait pour finalité d'évaluer, d'une part, le préjudice commercial résultant de la non-conformité des locaux où elle exploitait sa parfumerie et, d'autre part, l'indemnité de retard consécutive à la livraison de locaux inachevés. À la suite de cette assignation, la Société Distribution et Vente a appelé en garantie la SCI promotrice par la voie d'une action en intervention forcée. La SCI promotrice a, quant à elle, formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts contre la Société Distribution et Vente.
Par un jugement rendu le 7 janvier 1988, le Tribunal de première instance a débouté la Société Gilbert de sa demande d'expertise. Les premiers juges ont considéré que la convention sous seing privé du 18 décembre 1975, sur laquelle la demanderesse fondait son action, avait été conclue par la Société Distribution et Vente en son nom propre, et non au nom ou pour le compte de la Société Gilbert. Le tribunal a relevé que la Société Distribution et Vente avait résilié au profit de la SCI promotrice les droits locatifs dont elle était devenue titulaire après les avoir acquis de la Société Gilbert. En conséquence, la juridiction du premier degré a jugé que la Société Gilbert avait perdu tous ses droits locatifs et qu'elle était, dès lors, dépourvue de qualité pour agir. Par voie de conséquence, le tribunal a déclaré sans objet l'action en intervention forcée dirigée contre la SCI promotrice et a débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts.
La Société Gilbert a régulièrement interjeté appel de cette décision devant la Cour d'appel de Monaco, sollicitant la réformation du jugement et la désignation d'un expert. Au soutien de son recours, l'appelante a développé, dans son acte d'appel puis par des conclusions du 16 octobre 1989, une argumentation articulée autour de l'interprétation des conventions et de la survie de son droit au bail :
- Elle a fait grief aux premiers juges d'avoir interprété la convention du 18 décembre 1975, et singulièrement le terme de « résiliation », en s'en tenant à la lettre du texte au lieu de rechercher la commune intention des parties à la lumière des actes antérieurs ou concomitants (actes des 22 et 24 novembre 1975, acte authentique et lettre du 18 décembre 1975, lettre du 14 décembre 1982).
- Selon elle, l'emploi du vocable « tous » dans la clause résiliant « tous les droits pouvant lui profiter à raison de l'occupation des locaux » visait les droits dérivant de la propriété commerciale tant au regard du bailleur que du preneur, mais la commune intention des parties n'était que de suspendre provisoirement le bail commercial pendant la durée des travaux (estimée à trois mois, avec une pénalité de 2 000 francs par jour de retard au-delà).
- Elle a soutenu que l'existence d'une dation en paiement prévue, selon ses dires, à son bénéfice, ainsi que le maintien de son exploitation pendant les travaux et le non-respect des prescriptions légales impératives régissant la résiliation d'un bail commercial démontraient l'absence de volonté de résilier définitivement le bail. Elle en déduisait l'existence d'un « élément juridique » entre elle et la SCI promotrice, créant une obligation directe de cette dernière à son égard.
- Enfin, concernant le nouveau bail consenti le 7 décembre 1982 par la Société King Bo sans réserves sur l'état des lieux, elle a fait valoir qu'il s'agissait d'une simple mise en conformité formelle et que ses droits à indemnisation avaient été dûment réservés dans l'acte de dation en paiement lui-même, ainsi qu'en attestait la lettre du 14 décembre 1982.
En réponse, par des conclusions du 24 janvier 1989, la SCI promotrice a sollicité la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Estimant les recours injustifiés, elle a demandé la condamnation de la Société Gilbert et de la Société Distribution et Vente au paiement de la somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêts pour procédures abusives.
De son côté, par des conclusions du 4 avril 1989, la Société Distribution et Vente a adopté une posture procédurale singulière : tout en déclarant s'en rapporter à justice sur le mérite de l'appel principal formé par la Société Gilbert, elle a néanmoins demandé à la cour de lui adjuger le bénéfice de son exploit d'intervention forcée délivré en première instance à l'encontre de la SCI promotrice.
II. La question de droit et la solution de la juridiction
A. Le problème juridique posé
La Cour d'appel de Monaco était confrontée à une double problématique juridique mêlant le droit commun des contrats (interprétation des conventions et effet relatif) et le droit spécial des baux commerciaux (modalités de résiliation et renonciation au statut).
Il s'agissait principalement de déterminer si le preneur initial d'un bail commercial, qui a cédé ses droits à indemnités à une société tierce et accepté le principe de la destruction de l'immeuble loué en contrepartie de la promesse d'un nouveau bail dans le futur bâtiment, conserve néanmoins la qualité de locataire commercial et le droit d'agir en réparation des malfaçons et retards de livraison de l'immeuble neuf, au motif que la convention conclue entre le cessionnaire de ses droits et le promoteur — qualifiant l'opération de « résiliation » — devrait être interprétée, au regard de la commune intention des parties, d'une tolérance d'occupation temporaire pendant le chantier et de l'inobservation des formes légales de résiliation, comme une simple suspension provisoire du bail initial.
Accessoirement, la cour devait apprécier si le comportement procédural de l'appelante et de la société appelée en cause, toutes deux dirigées par la même personne physique et agissant de concert contre le promoteur immobilier, caractérisait une faute constitutive d'un abus du droit d'agir en justice.
B. Le raisonnement et la motivation de la cour
Pour rejeter intégralement les prétentions de l'appelante et confirmer le défaut de qualité à agir retenu par les premiers juges, la Cour d'appel de Monaco procède à une analyse chronologique et exégétique rigoureuse de l'ensemble contractuel invoqué par la Société Gilbert. Loin de refuser d'examiner les actes périphériques, la cour s'y plonge pour démontrer que tant la lettre des conventions que la commune intention des parties convergent vers l'extinction définitive des droits locatifs initiaux de l'appelante.
En premier lieu, la cour rétablit la vérité contractuelle quant à la portée des actes de novembre et décembre 1975. Analysant l'acte du 22 novembre 1975, elle relève qu'il opérait une cession, au profit de la Société Distribution et Vente, de toutes les indemnités pouvant revenir à la Société Gilbert en sa qualité d'occupante. Examinant ensuite la promesse de vente de parts sociales du 24 novembre 1975 — qui prévoyait initialement au profit de la Société Gilbert un prix de 1 400 000 francs, une dation en paiement d'un magasin en pleine propriété et un droit d'occupation pendant les travaux —, la cour constate que cet avant-contrat a été novationnellement absorbé et modifié lors de sa réitération par l'acte authentique du 18 décembre 1975. Or, les juges d'appel observent avec fermeté que cet acte authentique rémunère la vente des parts par le seul paiement de la somme de 1 400 000 francs, « à l'exclusion de toute dation en paiement », et ne fait plus « aucune allusion à l'occupation par cette société du magasin de parfumerie pendant la durée des travaux ». L'argumentation de l'appelante reposait donc sur les stipulations caduques d'une promesse non reprise dans l'acte définitif.
En deuxième lieu, la cour analyse la convention sous seing privé du 18 décembre 1975, pierre angulaire de l'action de la Société Gilbert. Elle rappelle d'emblée le principe de l'effet relatif des contrats : la Société Gilbert n'était pas partie à cet acte conclu uniquement entre la Société Distribution et Vente et la SCI promotrice. Sur le fond de cet acte, la cour relève que la dation en paiement qui y est stipulée l'est au profit exclusif de la Société Distribution et Vente, à titre d'indemnisation en contrepartie de la résiliation des droits locatifs que cette dernière avait précisément acquis de la Société Gilbert le 22 novembre précédent. La cour affirme catégoriquement qu'« en aucun cas, cette dation en paiement n'a été prévue au bénéfice de la Société Gilbert ».
En troisième lieu, répondant directement au grief d'interprétation littérale, la cour démontre que cette résiliation pure et simple correspondait exactement à la commune intention des parties et avait recueilli l'assentiment éclairé de la Société Gilbert. La preuve irréfragable de cet accord réside dans la lettre du 18 décembre 1975 adressée par la Société Distribution et Vente à la Société Gilbert — jamais démentie par cette dernière —, par laquelle la première confirmait à la seconde « qu'en garantie de son acceptation de voir résilier le bail en cours, elle accepte de manière irrévocable de lui consentir un nouveau bail tous commerces dès que la dation en paiement [...] serait exécutée ». Il n'y avait donc pas suspension d'un bail unique, mais bien extinction d'un premier bail suivie de la promesse d'un second bail distinct.
En quatrième lieu, la cour écarte les deux arguments juridiques par lesquels l'appelante tentait de faire survivre son titre locatif ancien :
- S'agissant du maintien dans les lieux pendant le chantier (sauf les trois derniers mois), la cour qualifie cette situation d'« occupation de fait autorisée par la SCI », c'est-à-dire une simple tolérance précaire dépourvue de tout caractère locatif, dont l'occupante « ne saurait se prévaloir pour en tirer des effets juridiques ».
- S'agissant de l'inobservation des formes légales de résiliation du bail commercial, la cour oppose le principe fondamental selon lequel « une partie [peut] toujours renoncer à un droit acquis ». Dès lors que le droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux était acquis au preneur, celui-ci pouvait valablement y renoncer de manière conventionnelle, a fortiori moyennant la contrepartie d'une promesse de nouveau bail.
En cinquième lieu, la cour parachève son raisonnement en examinant le dénouement de l'opération en 1982. La Société Gilbert ayant perdu tous ses droits locatifs en 1975, elle n'en a recouvré de nouveaux qu'à compter du 7 décembre 1982, par l'effet du nouveau bail consenti par la Société King Bo (substituée à la Société Distribution et Vente). Relevant au passage l'identité de dirigeant (M. P. R.) entre ces trois sociétés, la cour note que l'acte authentique de dation en paiement du 7 décembre 1982 ne réservait que les droits à indemnité de la Société Distribution et Vente — et non ceux de la Société Gilbert —, tout en excluant expressément les indemnités de retard de livraison, lesquelles avaient été déléguées à un établissement bancaire (la Banque Industrielle de Monaco). La Société Gilbert était donc radicalement sans droit ni titre pour réclamer une expertise sur le fondement des conventions de 1975.
Enfin, statuant sur la demande reconventionnelle de la SCI promotrice, la cour caractérise l'abus de droit des deux sociétés dirigées par M. P. R. Elle juge l'appel de la Société Gilbert abusif et relève la duplicité procédurale de la Société Distribution et Vente qui, sous couvert de s'en rapporter à justice sur le mérite de l'appel, maintenait son assignation en intervention forcée contre la SCI promotrice pour soutenir la thèse de l'appelante, adoptant ainsi « un comportement fautif et exempt de bonne foi ».
C. Le dispositif
Au terme de cette motivation, la juridiction du second degré prononce la décision suivante :
« PAR CES MOTIFS, Et ceux non contraires des premiers juges, La Cour d'appel de la Principauté de Monaco, reçoit en la forme la SARL Établissements Gilbert en son appel ; au fond, l'en déboute ; confirme le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 7 janvier 1988 ; et y ajoutant, condamne la SARL Établissements Gilbert et la SAM Distribution et Vente à payer, chacune, la somme de 10 000 F de dommages-intérêts à la SCI . »
En outre, aux termes du dernier motif précédant immédiatement ce dispositif, la Société Gilbert et la Société Distribution et Vente, qui succombent, sont condamnées par moitié aux dépens.
III. L'analyse et
Baux commerciaux Résiliation - Renonciation à un droit acquis avec contrepartie Contrats et obligations Interprétation du contrat par les juges - Recherche de la commune intention des parties Une partie, qui a donné son acceptation à la résiliation de son bail commercial, sur un local dans un immeuble en voie de démolition, en contrepartie d'une promesse irrévocable de lui consentir un nouveau bail dans un autre immeuble à construire, après une dation en paiement, ne saurait tirer des effets juridiques d'une occupation de fait dudit local, autorisée pendant les travaux sauf les trois derniers mois, et exciper du non respect de la procédure légale de résiliation, alors qu'une partie peut toujours renoncer à un droit acquis ; elle ne saurait ainsi faire grief aux premiers juges d'avoir interprété une convention, et notamment le terme de résiliation, en s'en tenant à la lettre du texte, au lieu de rechercher la commune intention des parties, à la lumière des actes qui ont précédé ou qui sont concomitants à la signature de cette convention. La Cour, La Cour, statuant sur l'appel régulièrement interjeté en la forme par la SARL Établissements Gilbert d'un jugement rendu le 7 janvier 1988 par le Tribunal qui a abouté l'appelante d'une demande d'expertise dirigée à l'encontre de la SAM Établissements Distribution et Vente et tendant à évaluer le préjudice commercial qu'elle aurait subi du fait de la non conformité des locaux dans lesquels elle exploitait un fonds de commerce de parfumerie, locaux livrés par la société promotrice du . à la SAM Établissements Distribution et Vente, qui en était propriétaire ainsi que l'indemnité de retard consécutive à la livraison de locaux inachevés, a dit sans objet l'action en intervention forcée intentée par la SAM Distribution et Vente à l'encontre de la SCI . et débouté cette dernière de ses demandes en paiement de dommages-intérêts dirigées à l'encontre de la Société Distribution et Vente qui l'a appelée en garantie à l'instance ; Considérant que les faits de la cause sont exactement rapportés par le jugement entrepris auquel le présent arrêt, en tant que de besoin, se réfère expressément ; Considérant que pour statuer comme ils l'ont fait, les premiers juges ont estimé que la convention sous seing privé du 18 décembre 1975 invoquée à l'appui de sa demande par la Société Gilbert qui soutenait que ses droits locatifs avaient été garantis par cet acte dont l'effet à son égard n'aurait été que de suspendre ces droits pendant la construction de l'immeuble « le M. », avait été contractée par la Société Distribution et Vente en son nom propre et non pour le compte ou au nom de la Société Gilbert et que la société contractante avait résilié au profit de la SCI ., co-contractante, les droits locatifs ayant précédemment appartenu à la Société Gilbert mais dont la Société Distribution et Vente était devenue titulaire ; que le Tribunal en a déduit que la Société Gilbert qui avait perdu tous droits locatifs, n'avait pas qualité pour agir ; Considérant que les parties ont conclu ainsi qu'il suit : Par son acte d'appel, tendant à la réformation du jugement entrepris, la Société Gilbert se fondant toujours sur l'acte du 18 décembre 1975 tire argument de ce que par cette convention, la Société Distribution et Vente a résilié au profit de la SCI . « tous les droits pouvant lui profiter à raison de l'occupation des locaux à usage de parfumerie », le vocable « tous » visant selon elle les droits dérivant de la propriété commerciale tant au regard du bailleur que du preneur, interprétation qui serait confirmée par les engagements pris le même jour par la Société Distribution et Vente à l'égard de la Société Gilbert en ce qui concerne la réitération du bail commercial dont cette dernière avait accepté la résiliation afin de permettre l'exécution des travaux de construction entrepris par la SCI . ; Par conclusions du 24 janvier 1989, la SCI ., qui reprend les moyens soumis aux premiers juges, sollicite la confirmation du jugement entrepris en demandant la condamnation de la SARL Établissements Gilbert et de la SAM Distribution et Vente à la somme de 20 000 F pour procédures abusives ; Par conclusions du 4 avril 1989, la SAM Établissements Distribution et Vente a déclaré s'en rapporter à justice sur le mérite de l'appel et demande pour sa part à ce que lui soit adjugé le bénéfice de son exploit d'intervention devant les premiers juges ; Par conclusions du 16 octobre 1989, l'appelante développant l'argumentation invoquée dans son acte d'appel, fait plaider que la commune intention des parties dans l'acte du 18 décembre 1975 a été de mettre fin provisoirement seulement au bail commercial dont elle bénéficiait et ce pendant la durée des travaux, estimée lors de la signature de la convention du 18 décembre 1975 à trois mois, délai au-delà duquel la Société Gilbert devait recevoir une indemnité de 2 000 F par jour de retard ; qu'elle soutient encore que la dation en paiement prévue par la Société Distribution et Vente et la SCI . au bénéfice des établissements Gilbert, ainsi que le non respect des prescriptions légales relatives à la résiliation d'un bail commercial démontrent que les parties n'entendaient pas résilier le bail et qu'il existe ainsi un « élément juridique » entre la SCI . et la Société Gilbert résultant de la convention du 18 décembre 1975, créant une obligation de la Société . à l'égard de la Société Gilbert ; qu'elle rappelle qu'elle est signataire d'une convention en date du 22 novembre 1975 dans laquelle il est spécifié qu'elle occupe à titre de locataire commercial un magasin au rez-de-chaussée de l'immeuble du H. et qu'en vue de lui assurer la continuation de son exploitation en cas de construction, les parties contractantes Société Gilbert et Société Distribution et Vente ont arrêté un certain nombre de dispositions ; que selon la Société Gilbert, cette intention de poursuivre l'exploitation commerciale se trouve confirmée par l'acte du 24 novembre 1975 par lequel la Société Gilbert a obtenu, en contre-partie de la vente des parts qu'elle détenait dans la SCI Moulinsix propriétaire des deux tiers de l'hôtel du H., le paiement d'une somme d'argent et la dation en paiement lors de l'achèvement de l'immeuble Le M., d'un magasin d'angle situé au rez-de-chaussée . et d'un sous-sol ; Qu'elle estime donc que les premiers juges ont fait une mauvaise appréciation de la convention du 18 décembre 1975 ; Qu'en ce qui concerne le préjudice qu'elle invoque, la Société Gilbert soutient que les mauvaises conditions d'exploitation des nouveaux locaux lui ont occasionné un manque à gagner considérable ainsi qu'une perte de valeur marchande et qu'elle sollicite en conséquence la désignation d'un expert ; Qu'enfin, s'expliquant sur le bail que lui a consenti, le 7 décembre 1982, la Société King Bo substituée à la Société Distribution et Vente dans le bénéfice de la dation en paiement, la Société Gilbert indique qu'il s'est agi d'une simple mise en conformité entre le nouveau propriétaire des murs et le propriétaire du fonds de commerce, et que le fait d'avoir déclaré dans ce bail qu'elle prenait les lieux en l'état où ils se trouvaient, s'explique par une lettre du 14 décembre 1982 par laquelle la Société Distribution et Vente l'a informée de ce que les indemnités auxquelles la Société Gilbert est en droit de prétendre, ont fait l'objet de réserves dans l'acte de dation lui-même par lequel elle a préservé ses droits et ceux de la Société Gilbert conformément à leurs accords du 18 décembre 1975 ; Que l'appelante estime en conséquence que l'absence de réserves dans le nouveau bail n'a aucun rapport avec le présent litige ; Sur ce : Considérant que la SAM Gilbert fait grief au jugement attaqué d'avoir interprété la convention sous seing privé du 18 décembre 1975 et notamment le terme résiliation, en s'en tenant à la lettre du texte, au lieu de rechercher la commune intention des parties, à la lumière des actes qui ont précédé ou qui sont concomitants à la signature de cette convention ; Qu'elle se réfère à cet égard à l'acte sous seing privé du 22 novembre 1975, à la convention sous seing privé du 24 novembre 1975, à l'acte authentique du 18 décembre 1975 ainsi qu'aux lettres des 18 décembre 1975 et 14 décembre 1982 qu'elle a reçues de la SAM Distribution et Vente ; Considérant que la convention sous seing privé du 22 novembre 1975 passée entre la Société Gilbert et la SAM Distribution et Vente, « en vue d'assurer à la Société Gilbert la continuation de son exploitation dans le cas où un projet de construction viendrait à être entrepris » à l'emplacement de l'immeuble Le H., a eu pour objet la cession, au profit de la SAM Distribution et Vente « de toutes indemnités de quelque nature qu'elles soient », qui « pourraient être allouées à la Société Gilbert en sa qualité d'occupant des locaux où elle exploite son commerce de parfumerie, dans le cas où la SCI Moulinsix participerait, d'une manière ou d'une autre, au projet immobilier » ; Considérant que la promesse de vente sous seing privé du 24 novembre 1975 passée entre la Société Gilbert et la SA UII a eu pour objet la cession par la Société Gilbert des parts qu'elle détenait dans la SCI Moulinsix, propriétaire des deux tiers de l'immeuble Le H. ; que cette promesse était faite moyennant le paiement d'une somme de 1 400 000 F et une dation en paiement d'un magasin « en toute propriété » dans l'immeuble à construire, la Société Gilbert se voyant reconnaître le droit d'exploiter l'ancien magasin pendant l'exécution des travaux à l'exception des trois derniers mois ; Qu'il était spécifié que cette promesse devrait être réitérée par acte authentique au plus tard le 22 décembre 1975, soit sous forme de cession de parts, soit sous forme de vente avec les co-associés de la Société Moulinsix, des portions de l'immeuble Le H. dont la Société Moulinsix était propriétaire pour partie ; Considérant toutefois, que l'acte authentique du 18 décembre 1975 qui constitue à l'évidence la réitération de la promesse du 24 novembre 1975, rémunère la vente des parts de la Société Gilbert par le paiement d'une somme de 1 400 000 F, à l'exclusion de toute dation en paiement ; qu'en outre, contrairement aux allégations de cette Société, cet acte de vente ne fait aucune allusion à l'occupation par cette société du magasin de parfumerie pendant la durée des travaux ; Considérant, par ailleurs, que la convention sous seing privé du 18 décembre 1975 qui constitue le fondement de la demande de la Société Gilbert, non partie à cet acte passé entre la SAM Distribution et Vente et la SCI ., prévoit bien une dation en paiement, mais au profit de la SAM Distribution et Vente, à titre d'indemnisation, comme contre-partie de la résiliation des droits locatifs que cette dernière avait acquis de la Société Gilbert par l'acte du 22 novembre 1975 ; qu'en aucun cas, cette dation en paiement n'a été prévue au bénéfice de la Société Gilbert contrairement à ce qu'elle soutient dans ses conclusions ; Considérant que ce dernier acte correspond à la commune intention des parties à la convention, et a recueilli l'assentiment de la Société Gilbert ainsi qu'il ressort de la lettre que la SAM Distribution et Vente lui a adressée le 18 décembre 1975, jour de la signature par la Société Gilbert co-associée de la Société Moulinsix et la SCI ., de l'acte authentique de vente des droits indivis appartenant à la Société Moulinsix, et également jour de la signature de la convention sous seing privé de résiliation intervenue entre la SAM Distribution et Vente et la SCI . ; Que par cette lettre qui n'a appelé aucun démenti de la part de la Société Gilbert, la SAM Distribution et Vente qui vise les accords des 22 et 24 novembre 1975, confirme à la Société Gilbert, qu'en garantie de son acceptation de voir résilier le bail en cours, elle accepte de manière irrévocable de lui consentir un nouveau bail tous commerces dès que la dation en paiement, objet de la convention sous seing privé du 18 décembre 1975, serait exécutée par le constructeur ; Que si cette convention prévoit une occupation des locaux à leur usage de parfumerie pendant la durée des travaux, sauf les trois derniers mois, il ne peut s'agir que d'une occupation de fait autorisée par la SCI, . et dont la Société Gilbert ne saurait se prévaloir pour en tirer des effets juridiques ; que pas davantage, la Société Gilbert ne saurait exciper du non-respect de la procédure légale de résiliation du bail une partie pouvant toujours renoncer à un droit acquis ; Considérant que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont estimé que la Société Gilbert avait perdu tous droits locatifs sur les locaux qui abritaient le fonds de commerce de parfumerie, droits qu'elle n'a retrouvés qu'à la suite de la location que lui a consentie la Société King Bo substituée à la SAM Distribution et Vente dans le bénéfice de la dation en paiement (cf. lettre du 14 décembre 1982 émanant de la SAM Distribution et Vente signée par P. R., Administrateur Délégué, adressée à la SARL Gilbert dont le représentant légal est P. R., lettre faisant état de la substitution intervenue au bénéfice de la Société King Bo dont l'administrateur n'est autre que P. R.) étant relevé que l'acte authentique de dation en paiement du 7 décembre 1982 qui consacre l'exécution de la convention sous seing privé du 18 décembre 1975, ne contient de réserves qu'en ce qui concerne les droits à indemnité de la SAM Distribution et Vente dont était au surplus exclu le droit à indemnité pour le retard dans la livraison des locaux en vertu de la délégation qui en avait été faite par la SAM Distribution et Vente à la Banque Industrielle de Monaco ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la SARL Établissements Gilbert de ses demandes et déclaré sans objet l'instance en intervention forcée introduite par la SAM Distribution et Vente à l'encontre de la SCI . ; Considérant que l'appel de la Société Établissements Gilbert revêt un caractère abusif et que la SAM Distribution et Vente, qui, tout en déclarant s'en rapporter à justice sur le mérite de l'appel, n'en maintient pas moins les termes de son exploit d'assignation en intervention forcée dirigé contre la SCI . par lequel elle soutenait la thèse de la Société Gilbert, a également adopté en la cause un comportement fautif et exempt de bonne foi, à l'égard de la SCI . ; que cette société est en conséquence fondée à obtenir réparation du préjudice qui en est résulté pour elle et qu'il y a lieu en l'état des éléments d'appréciation dont dispose la Cour, de condamner de ce chef la SARL Établissements Gilbert et la SAM Distribution et Vente, chacune à la somme de 10 000 F de dommages-intérêts ; Que la SARL Établissements Gilbert et la SAM Distribution et Vente, qui succombent, doivent être condamnées par moitié aux dépens ; PAR CES MOTIFS, Et ceux non contraires des premiers juges, La Cour d'appel de la Principauté de Monaco, reçoit en la forme la SARL Établissements Gilbert en son appel ; au fond, l'en déboute ; confirme le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 7 janvier 1988 ; et y ajoutant, condamne la SARL Établissements Gilbert et la SAM Distribution et Vente à payer, chacune, la somme de 10 000 F de dommages-intérêts à la SCI . MM. Huertas prem. prés., Serdet prem. subst. proc. gén., Mes Lorenzi, Blot et Marquilly av. déf ; Darmon av. au Barr. de Nice, Lerda av. Barr. de Grasse. Cet arrêt confirme le jugement rendu le 7 janvier 1988.