Cour d'Appel de Monaco, 15 juin 1999, n° 26741
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 juin 1999, n° 26741 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le bailleur, J.-M. L. D., a délivré à son locataire commercial, W. B., un congé daté du 11 avril 1995 pour le 15 juillet 1995. Ce congé visait une reprise des locaux « à des fins personnelles », sans préciser si elle était fondée sur l'article 12 ou sur l'article 13 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux.
Le bailleur a saisi le Tribunal de Première Instance d'une action en validation de congé et en expulsion. Par jugement du 26 mars 1998, le tribunal a déclaré le congé nul et débouté le demandeur de ses prétentions. Il a relevé que le congé, faute de précision sur le fondement de la reprise, ne permettait pas au juge d'exercer son contrôle sur sa validité.
En appel, le bailleur soutenait, en premier lieu, que l'absence d'indication des motifs du non-renouvellement n'emportait que des conséquences sur le droit du locataire à indemnité d'éviction, indemnité dont il avait offert le paiement devant la commission arbitrale des loyers commerciaux. Il soutenait, en second lieu, que la reprise était en réalité destinée à une exploitation commerciale au sens de l'article 13 de la loi précitée. Il demandait l'infirmation du jugement, la validation du congé et l'expulsion du locataire avec le concours de la force publique.
Le locataire concluait à la confirmation du jugement et formait une demande reconventionnelle de 50 000 francs de dommages-intérêts pour appel abusif. Il faisait valoir que le congé ne respectait pas les exigences des articles 12 et 13 de la loi, et que l'offre d'indemnité faite devant la commission arbitrale ne pouvait régulariser a posteriori un congé nul à sa date de délivrance.
Question de droit
La question posée à la Cour était double.
La première tenait à la nature du régime applicable à la reprise exercée « à des fins personnelles » contre un locataire commercial, et à l'incidence de cette qualification sur les exigences de forme et de motivation du congé.
La seconde portait sur la validité d'un congé qui ne précise pas le fondement de la reprise, alors que la loi distingue deux hypothèses : la reprise en vue de l'habitation (article 12) et la reprise en vue de l'exploitation personnelle (article 13). Il s'agissait de déterminer si cette omission affecte la validité du congé à la date de sa délivrance, ou si elle peut être couverte par des éléments ultérieurs, tels que l'offre d'indemnité ou les écritures produites devant la commission arbitrale.
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel et confirme la nullité du congé. Elle procède en quatre temps.
Elle juge, d'abord, que le droit de reprise exercé « à des fins personnelles » est régi par la section I du chapitre IV de la loi n° 490, ce qui rend sans objet les débats des parties sur la motivation du congé. Le litige se déplace ainsi du terrain de la motivation vers celui du fondement légal de la reprise.
Elle relève, ensuite, que ce droit « obéit à des règles différentes selon qu'il est fondé sur l'article 12 [...] en vue de l'habitation ou sur l'article 13 [...] en vue de l'exploitation personnelle ». La décision ne détaille pas le contenu de ces deux régimes (non précisé dans la décision).
Elle retient, en troisième lieu, que « en ne précisant pas, lors de la délivrance du congé, le fondement de son droit de reprise, le bailleur n'a pas mis en mesure son locataire d'apprécier à cette date, la nature des droits dont il entendait se prévaloir ». L'appréciation se fait donc à la date de délivrance du congé.
Elle en conclut, enfin, qu'« en l'état de cette irrégularité, les premiers juges ont, à bon droit, prononcé la nullité dudit congé ». Sur la demande reconventionnelle, elle juge que l'appel « n'a pas revêtu un caractère abusif, l'appelant ayant pu se méprendre sur la portée de ses droits », et déboute le locataire de sa demande de dommages-intérêts.
Le dispositif est le suivant :
« Déboute J.-M. L. D. des fins de son appel ; Confirme le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 26 mars 1998 ; Déboute W. B. de sa demande reconventionnelle ; »
Portée et enseignement pratique
1. L'exigence d'un congé précis quant au fondement de la reprise. La décision affirme que le congé doit permettre au locataire d'apprécier, à la date de sa délivrance, la nature du droit de reprise invoqué. Le bailleur qui se prévaut d'une reprise « à des fins personnelles » doit donc identifier le régime applicable, c'est-à-dire l'habitation (article 12) ou l'exploitation personnelle (article 13). Une formule générique ne suffit pas. Le raisonnement est fondé sur la fonction informative du congé : le destinataire doit pouvoir mesurer ses droits au moment où il reçoit l'acte.
2. L'appréciation à la date de délivrance. La Cour écarte implicitement l'argument tiré de la régularisation a posteriori. Ni l'offre d'indemnité d'éviction faite devant la commission arbitrale, ni les écritures produites ultérieurement, ne peuvent réparer l'omission initiale. La validité du congé s'apprécie au jour où il est donné. Cette solution donne à la forme du congé une autonomie par rapport au contentieux qui su
Baux commerciaux Droit de reprise du bailleur - Délivrance d'un congé n'indiquant pas le fondement de la reprise (article 12 ou article 13 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948) - Nullité dudit congé Le droit de reprise exercé par le bailleur « à des fins personnelles » contre son locataire commercial est régi par les dispositions de la section I du chapitre IV de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, ce qui rend sans objet les développements des parties sur la motivation du congé. Ce droit de reprise obéit à des règles différentes selon qu'il est fondé sur l'article 12 de la loi précitée en vue de l'habitation ou sur l'article 13 de la même loi en vue de l'exploitation personnelle. En ne précisant pas, lors de la délivrance du congé, le fondement de son droit de reprise, le bailleur n'a pas mis en mesure son locataire d'apprécier à cette date, la nature des droits dont il entendait se prévaloir. En l'état de cette irrégularité, les premiers juges ont, à bon droit, prononcé la nullité dudit congé. La Cour, La Cour statue sur l'appel relevé par J.-M. L. D. d'un jugement du Tribunal de Première Instance en date du 26 mars 1998. Les faits, la procédure, les prétentions et moyens des parties peuvent être relatés comme suit, référence étant faite pour un plus ample exposé à la décision déférée et aux écritures échangées en appel : Saisi par J.-M. L. D. d'une action en validation de congé et en expulsion dirigée contre son locataire commercial W. B., le Tribunal, par le jugement entrepris, a déclaré nul ledit congé et débouté J.-M. L. D. de ses demandes. Pour statuer ainsi, les premiers juges ont relevé que le congé litigieux donné en vue d'une reprise à des fins personnelles sans autre précision sur le fondement de cette reprise ne permettait pas au tribunal d'exercer son contrôle sur la validité du congé. Au soutien de son appel, J.-M. L. D. fait valoir, pour l'essentiel : En premier lieu, que l'absence d'indication des motifs de non-renouvellement n'a pour conséquence que de déterminer le droit à indemnité d'éviction du locataire sortant, indemnité dont il a offert le paiement devant la commission arbitrale des loyers commerciaux. En second lieu, que c'est dans le cadre d'une reprise aux fins d'exploitation commerciale des lieux loués qu'il avait refusé de renouveler le bail, et ce, en application de l'article 13 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, ainsi que l'établissent ses écritures judiciaires devant la commission arbitrale des loyers commerciaux et le Tribunal de Première Instance. Il demande, en conséquence, à la Cour, d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, de valider le congé délivré à W. B. le 11 avril 1995 pour le 15 juillet 1995, et d'ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique. W. B. a conclu à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de L. D. au paiement de la somme de 50 000 francs, à titre de dommages-intérêts, pour appel abusif, en faisant observer, pour l'essentiel : En premier lieu, qu'en signifiant dans son congé son intention de reprendre les locaux à des fins personnelles, sans préciser si cette reprise intervenait aux fins d'usage d'habitation ou d'exploitation commerciale, le bailleur n'avait pas respecté les dispositions des articles 12 et 13 de la loi n° 490 précitée. En second lieu, que le fait par le bailleur d'avoir offert devant la commission arbitrale le paiement d'une indemnité d'éviction ne saurait avoir pour effet de régulariser a posteriori un congé nul lors de sa délivrance. Sur ce : Considérant que le droit de reprise exercé par J.-M. L. D. « à des fins personnelles » est régi par les dispositions de la section I du chapitre IV de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, ce qui rend sans objet les développements des parties sur la motivation du congé ; Considérant que ce droit de reprise obéit à des règles différentes selon qu'il est fondé sur l'article 12 de la loi précitée en vue de l'habitation ou sur l'article 13 de la même loi en vue de l'exploitation personnelle ; Considérant qu'en ne précisant pas, lors de la délivrance du congé, le fondement de son droit de reprise, le bailleur n'a pas mis en mesure son locataire d'apprécier à cette date, la nature des droits dont il entendait se prévaloir ; Qu'en l'état de cette irrégularité, les premiers juges ont, à bon droit, prononcé la nullité dudit congé ; Considérant, sur la demande reconventionnelle de W. B. en paiement de dommages-intérêts, que l'appel de J.-M. L. D. n'a pas revêtu un caractère abusif, l'appelant ayant pu se méprendre sur la portée de ses droits ; qu'il y a donc lieu de débouter l'intimé de sa demande ; Considérant que les dépens suivent la succombance ; PAR CES MOTIFS, La Cour d'appel de la Principauté de Monaco, Déboute J.-M. L. D. des fins de son appel ; Confirme le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 26 mars 1998 ; Déboute W. B. de sa demande reconventionnelle ; MM. François, vice prés. ff de prem. prés. ; Auter, subst. proc. gén. ; Mes Pasquier-Ciulla, Karczag-Mencarlli, av. déf. Cet arrêt confirme le jugement du tribunal de première instance en date du 26 mars 1998.