I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Cour d'Appel de Monaco, 29 mars 2011, n° 509111
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 29 mars 2011, n° 509111 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
Le litige naît d'une promesse synallagmatique de vente et d'achat portant sur un immeuble. Le 10 mars 2008, le futur acquéreur, A. N., fait remettre par son notaire à la venderesse, C. M., la somme de 1 200 000 euros à titre d'acompte.
Dans le même acte, A. N. déclare que cet acompte demeurerait la propriété de C. M. s'il ne pouvait lui verser le solde du prix avant le 30 avril 2008. Il s'interdit en outre d'exercer « quelque recours que ce soit » contre elle s'il ne respectait pas cet engagement.
La décision relève que cet engagement est « dénué de lien avec la vente de l'appartement à un tiers ». Les circonstances précises de cette seconde vente, et les raisons pour lesquelles le solde du prix n'a pas été versé, ne sont pas exposées dans le texte (non précisé dans la décision).
La procédure de première instance s'est conclue par un jugement du Tribunal de première instance du 11 mars 2010. Ce jugement a condamné A. N. à verser à C. M. la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. A. N. a relevé appel. Le texte ne précise pas le détail des prétentions initiales ni le fondement exact invoqué en première instance (non précisé dans la décision).
Question de droit
La question posée à la Cour d'appel est double.
En premier lieu, il s'agit de savoir si la clause par laquelle le promettant acquéreur, défaillant, accepte que l'acompte versé soit acquis au vendeur et renonce à tout recours contre l
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de la Principauté de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Contrats Obligations Promesse synallagmatique de Vente et d'achat d'un immeuble - Clause pénale - Engagement pris par le futur acquéreur de renoncer aux acomptes versés au cas de défaillance à la signature de l'acte fixée ainsi qu'à tout recours - Irrecevabilité de l'action en restitution des acomptes introduite par la partie défaillante En faisant remettre par son notaire le 10 mars 2008 la somme de 1 200 000 euros à C.M., A.A.N. a déclaré que cet acompte resterait la propriété de cette dernière dans l'hypothèse o… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de la Principauté de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour d'appel, 29 mars 2011, A. N. c/ M. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de la Principauté de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (cassation_partielle), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de la Principauté de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Contrats Obligations Promesse synallagmatique de Vente et d'achat d'un immeuble - Clause pénale - Engagement pris par le futur acquéreur de renoncer aux acomptes versés au cas de défaillance à la signature de l'acte fixée ainsi qu'à tout recours - Irrecevabilité de l'action en restitution des acomptes introduite par la partie défaillante En faisant remettre par son notaire le 10 mars 2008 la somme de 1 200 000 euros à C.M., A.A.N. a déclaré que cet acompte resterait la propriété de cette dernière dans l'hypothèse où il ne pourrait lui verser le solde du prix de l'immeuble a… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Contrats Obligations Promesse synallagmatique de Vente et d'achat d'un immeuble - Clause pénale - Engagement pris par le futur acquéreur de renoncer aux acomptes versés au cas de défaillance à la signature de l'acte fixée ainsi qu'à tout recours - Irrecevabilité de l'action en restitution des acomptes introduite par la partie défaillante En faisant remettre par son notaire le 10 mars 2008 la somme de 1 200 000 euros à C.M., A.A.N. a déclaré que cet acompte resterait la propriété de cette dernière dans l'hypothèse o… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de la Principauté de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de la Principauté de Monaco en matière de immobilier vente d immeuble · cour-appel-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de la Principauté de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 29 mars 2011 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Contrats Obligations Promesse synallagmatique de Vente et d'achat d'un immeuble - Clause pénale - Engagement pris par le futur acquéreur de renoncer aux acomptes versés au cas de défaillance à la signature de l'acte fixée ainsi qu'à tout recours - Irrecevabilité de l'action en restitution des acomptes introduite par la partie défaillante En faisant remettre par son notaire le 10 mars 2008 la somme de 1 200 000 euros à C.M., A.A.N. a déclaré que cet acompte resterait la propriété de cette dernière dans l'hypothèse où il ne pourrait lui verser le solde du prix de l'immeuble avant le 30 avril 2008 et s'est interdit d'exercer quelque recours que ce soit contre elle au cas où il ne pourrait respecter cet engagement. Ledit engagement est dénué de lien avec la vente de l'appartement à un tiers et vise seulement le transfert de propriété de l'acompte, qu'A.A.N. a accepté de voir acquis au bénéfice de C.M. à défaut pour lui de s'exécuter. La renonciation de l'appelant à son droit d'agir en justice contre cette opération n'entre pas dans le cadre de la prohibition spécifique à l'abdication de droits non encore acquis et a donc été valablement formulée. Il y a lieu en conséquence de le déclarer irrecevable à agir. La décision des premiers juges sera réformée en conséquence, sauf en ce qu'elle a condamné A.A.N. à verser une somme de 10 000 euros à C.M. à titre de dommages et intérêts. (en matière civile) La Cour, SUR CE, Attendu qu'en faisant remettre par son notaire le 10 mars 2008 la somme de 1.200.000 euros à M., A. N. a déclaré que cet acompte resterait la propriété de cette dernière dans l'hypothèse où il ne pourrait lui verser le solde du prix de l'immeuble avant le 30 avril 2008 et s'est interdit d'exercer quelque recours que ce soit contre elle au cas où il ne pourrait respecter cet engagement ; Attendu que ledit engagement est dénué de lien avec la vente de l'appartement à un tiers et vise seulement le transfert de propriété de l'acompte, qu'A. N. a accepté de voir acquis au bénéfice de M. à défaut pour lui de s'exécuter ; Attendu que la renonciation de l'appelant à son droit d'agir en justice contre cette opération n'entre pas dans le cadre de la prohibition spécifique à l'abdication de droits non encore acquis et a donc été valablement formulée ; Attendu qu'il y a lieu en conséquence de le déclarer irrecevable à agir ; Attendu que la décision des premiers juges sera réformée en conséquence, sauf en ce qu'elle a condamné A. N. à verser une somme de 10.000 euros à M. à titre de dommages et intérêts ; Attendu qu'à défaut de preuve d'une faute de nature à le rendre abusif ou dilatoire, le droit d'appel d'A. N. a été formé dans des conditions qui ne peuvent donner naissance à une dette de dommages et intérêts et qu'il y a lieu de rejeter les demandes formées de ce chef ; Attendu que les dépens suivent la succombance ; Par ces motifs, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, Statuant contradictoirement, – Réforme le jugement du Tribunal de première instance du 11 mars 2010, sauf en ce qu'il a condamné A. N. à verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts à M., – Déclare irrecevable A. N. en ses demandes, – Dit n'y avoir lieu à dommages-intérêts pour appel abusif, – Condamne A. N. aux dépens, dont distraction au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, – Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. M. CORDAS prem. pres ; Mme MABRUT v. pres, M. PERRIQUET cons. M. DUBES prem. substit, proc. gen ; Mme BARDY gref en chef Mes LAJOUX et ESCAUT, av. def. Cet arrêt reforme en partie le jugement du tribunal de première instance du 11 mars 2010.