Baux commerciaux - Révision du loyer - Article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 - Conditions remplies (non). C'est en vain que les bailleurs demandent la révision du loyer du bail commercial, dès lors qu'ils ne démontrent pas que des variations suffisamment importantes seraient intervenues dans les conditions particulières affectant le fonds donné à bail ni dans les conditions économiques générales de la principauté pour remettre en cause l'efficacité de la clause d'indexation annuelle, qui semble suffisante pour assurer l'adéquation du loyer à l'évolution annuelle du coût de la vie. COUR D'APPEL ARRÊT DU 17 DÉCEMBRE 2013 En la cause de :
- Mademoiselle H. J., exerçant le commerce sous l'enseigne « R. G. », immatriculée au Registre du Commerce et de l'Industrie de Monaco sous le n° X, demeurant en cette qualité X à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître J-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre :
- Messieurs J. et G. T., demeurant tous deux X à Menton (06500), agissant ès-qualités d'héritiers de feu A. T. ; Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 19 décembre 2012 (R.2502) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 12 février 2013 (enrôlé sous le numéro 2013/000109) ; Vu les conclusions déposées le 28 mai 2013, par Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, au nom de J. et G. T. ; Vu les conclusions déposées le 20 novembre 2013, par Maître J.-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de H. J. ; À l'audience du 26 novembre 2013, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par H. J., à l'encontre d'un jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 19 décembre 2012. Considérant les faits suivants : A. T. aux droits duquel viennent J. et G. T. a donné à bail par acte de sous-seing privé du 23 novembre 1984 à H. J. un local situé X à Monaco pour une durée de 3, 6, 9 années à compter du 1er juillet 1984 et moyennant un loyer annuel de 15.000 francs indexé sur l'indice du coût de la construction. Les bailleurs saisissaient la commission arbitrale des loyers commerciaux le 16 février 2012 à l'effet d'obtenir sur le fondement des dispositions de l'article 21 de la loi 490 du 24 novembre 1948 la révision du loyer mensuel à la somme de 2.500 euros. Par jugement du 19 décembre 2012, la commission arbitrale des loyers commerciaux fixait la valeur locative équitable des locaux loués à H. J. jusqu'alors chiffrée à 4.832 euros par an à la somme de 18.000 euros annuelle, soit à compter du 1er juillet 2012 un loyer mensuel de 1.500 euros outre les charges et ordonnait la compensation totale des dépens. Au soutien de cette décision, les membres de la Commission arbitrale ont pour l'essentiel retenu que le quartier de la Condamine au sein duquel est situé le local donné à bail s'est sensiblement modifié, que les caractéristiques des locaux n'ont pas varié depuis la signature du bail le 23 novembre 1984, que les documents versés aux débats par les demandeurs démontrent des valeurs locatives mensuelles comprises entre 919 euros et 1001 euros pour des locaux de superficie inférieure et qu'enfin il n'est pas démontré de la réalité du trouble de jouissance invoqué par H. J. pour s'opposer à l'augmentation de son loyer. Suivant exploit en date du 12 février 2013, H. J. a régulièrement interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite la réformation en toutes ses dispositions. Elle entend voir débouter J. et G. T. des fins de leur demande d'augmentation du prix du loyer et sollicite la condamnation de ces derniers aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de son appel, H. J. observe en premier lieu que la situation économique générale de la principauté ne peut aucunement justifier l'augmentation de loyer retenue par les premiers juges, l'environnement international économique ne cessant de se dégrader et la fermeture de nombreux commerces de détail notamment dans la rue princesse Caroline attestant des répercussions de la crise mondiale en principauté de Monaco. Elle fait valoir que le nouveau plan de circulation piétonnier mis en place après le déplacement de l'ancienne gare n'est pas favorable aux commerçants de la rue Grimaldi, le rétablissement du stationnement sur le côté gauche de cette artère n'ayant pas endigué la baisse d'activité commerciale dans ce quartier. Elle observe enfin que de nombreux circuits d'évitement du centre-ville comme la dorsale souterraine favorisent désormais le contournement de la rue Grimaldi et sont préjudiciables au commerce dans ce secteur de la principauté qui est de plus en plus délaissé par le chaland. S'agissant des conditions particulières affectant le fond, les prix pratiqués dans le voisinage ne sont selon elle pas transposables au local loué, dès lors que l'appartement a été exclu en 1984 du contrat de location d'une part et qu'elle souffre d'autre part d'infiltrations dues à un défaut d'étanchéité depuis l'année 2009, en sorte que ce trouble de jouissance affecte sérieusement son activité s'agissant d'une galerie d'art imposant le parfait état d'entretien du lieu d'exposition. Évoquant par ailleurs les nombreux travaux d'entretien et d'embellissement qu'elle a elle-même fait réaliser dans le local, l'appelante fait état du quasi abandon de la copropriété et produit diverses photographies attestant d'une situation d'ensemble déplorable. Elle estime en définitive que pas plus les conditions économiques générales de la Principauté que les conditions particulières affectant le fond ne justifient une quelconque augmentation du loyer et, dans la mesure où le bail est assorti d'une clause d'indexation du loyer elle entend voir la Cour maintenir au montant antérieurement acquitté de 4.832 euros annuels le loyer dû à ses propriétaires. J. et G. T., intimés, entendent pour leur part voir débouter H. J. des fins de son appel et confirmer pour le surplus le jugement de la Commission arbitrale en date du 19 décembre 2012. Il entendent par ailleurs voir condamner l'appelante au paiement d'une somme de 5.000 euros pour appel abusif. Au soutien de leurs dénégations, les propriétaires soutiennent notamment que :
- les conditions économiques générales de la principauté ont connu une hausse manifeste depuis l'année 1984 en particulier en ce qui concerne le quartier de la Condamine qui a été modernisé,
- la fermeture de certaines boutiques anciennes sur la rue Grimaldi a été suivie de l'implantation de commerces aux enseignes renommées,
- l'analyse des baux versés aux débats concernant les locaux exploités dans la rue Grimaldi révèle la sous-évaluation du loyer payé par H. J. lequel devrait s'élever à une somme comprise entre 2.300 et 2.800 euros par mois,
- le bail signé en 1984 ne l'a pas été sous la contrainte, la locataire apparaissant mal fondée à venir prétendre 28 ans plus tard avoir été privée de l'usage d'un appartement dont elle n'a jamais disposé,
- de nombreuses enseignes de luxe se sont maintenues mais surtout installées dans la rue Grimaldi notamment la boutique Calvin Klein devenue Scotch, la boutique diesel, le magasin Dedon, et le commerce international yacht,
- le constat d'huissier produit aux débats pour attester du mauvais état général de l'immeuble ne fait référence qu'à l'état des parties intérieures dont la locataire n'a pas l'usage, ni ses clients,
- le local exploité par la locataire est particulièrement bien situé dans le quartier de la Condamine et dispose d'une surface intérieure de 80 m² avec une double vitrine appréciable,
- l'appelante ne rapporte pas la preuve des prétendus problèmes d'infiltration dont elle se plaint alors que le bailleur démontre lui-même que tous les travaux ont été faits en ce qui concerne les obligations imposées aux propriétaires,
- il appartient à la locataire de faire des travaux de rafraîchissement et d'embellissement dans le cadre de son local ce qui relève de sa propre responsabilité, la copropriété ayant pour sa part fait procéder à toutes les réparations indispensables à la salubrité de l'immeuble,
- les pièces complémentaires produites en cause d'appel démontrent si besoin est que la rue Grimaldi est actuellement rénovée et profite d'un nouveau dynamisme en l'état de l'implantation de nouvelles boutiques révélant la prospérité du quartier,
- l'incontestable évolution des prix de location qui s'avèrent supérieurs à celui payé à ce jour par H. J. justifie de plus fort la confirmation pure et simple du jugement rendu le 19 décembre 2012 par la Commission arbitrale,
- que la réitération, devant la Cour, des mêmes moyens que ceux développés devant les premières juges rendant l'appel abusif, devra être sanctionnée par une condamnation à dommages et intérêts. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé ; SUR CE, Attendu que la commission arbitrale des loyers commerciaux fait dans sa décision une référence expresse aux dispositions de l'article 6 alinéa 2 de la loi 490 du 24 novembre 1948 en vertu desquelles le prix de la location ne peut être inférieur à la valeur équitable des locaux donnés à bail évaluée en fonction de l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation qu'ils présentent ; Que cette juridiction précise que la révision du loyer en cours de bail par application de l'article 21 de cette même loi ne peut intervenir sur la seule base de la valeur locative ainsi définie et qu'il doit également être démontré un changement dans les circonstances économiques générales de la principauté de Monaco ou dans celles propres au fonds de commerce exploité ; Attendu qu'il apparaît toutefois à la Cour qu'il devait dans le cas d'espèce être exclusivement justifié d'un changement dans les conditions économiques générales de la principauté de Monaco ou dans des conditions particulières d'exploitation du fonds de commerce et ce, dans la mesure où la valeur locative équitable est fixée à chaque échéance du bail au regard des critères énoncés à l'article 6 de la loi alors qu'en cas de demande de modification de loyer intervenant en cours de période locative, seules les conditions dérogatoires de l'article 21 relatif à la révision du loyer en cours de bail doivent recevoir application ; Attendu à cet égard qu'il incombait donc aux propriétaires, demandeurs à l'augmentation de loyer, de justifier de l'existence soit de modifications dans les conditions économiques générales de la principauté soit dans celles particulières affectant le fond donné à bail, sans pouvoir se référer à une valeur locative qui leur apparaîtrait plus équitable ; Attendu que les premiers juges ont, à cet égard, à bon droit relevé que depuis la précédente fixation du loyer des dispositions ont été récemment prises par le gouvernement monégasque pour permettre aux véhicules de stationner sur la partie gauche de la rue Grimaldi et favoriser ainsi l'accession des chalands aux boutiques qui s'y trouvent situées ; Qu'il n'est pas davantage contestable que le quartier de la Condamine bénéficie depuis quelques années de la construction de nouveaux immeubles résidentiels et donc d'une clientèle potentielle accrue, de l'implantation de nouveaux parkings publics et des accès souterrains de la nouvelle gare ; Mais attendu que de tels facteurs favorables à l'exploitation du fonds de commerce dans le local situé au X apparaissent toutefois largement compensés par certains troubles affectant la libre jouissance du locataire, notamment les problèmes récurrents d'étanchéité affectant la terrasse et une partie du local de la galerie Ricadonna ; Attendu que de tels troubles relèvent de travaux de réparation incombant au bailleur dans le cadre de son obligation d'assurer le clos et le couvert à ses occupants et ne peuvent être imputés à la faute de la locataire qui n'apparaît pas défaillante dans l'exécution de ses propres obligations d'entretien à cet égard, en l'état notamment des justificatifs qu'elle produit en cause d'appel attestant de la réalisation de nombreux travaux d'amélioration et d'embellissement du local ; Attendu s'agissant par ailleurs des conditions économiques générales de la principauté, qu'à la date d'effet de la demande, soit au 1er janvier 2012, il était évident que la crise économique mondiale avait engendré des effets négatifs sur le commerce de la principauté de Monaco et en particulier généré la fermeture de nombreuses boutiques dans les quartiers de la rue princesse Caroline et de la rue Grimaldi ; Que le bail apparaît par ailleurs assorti d'une clause d'indexation de loyer qui semble suffisante pour assurer l'adéquation de celui-ci à l'évolution annuelle du coût de la vie ; Attendu que le bailleur n'apparaît en définitive pas démontrer, en l'état de l'analyse qui précède, que des variations suffisamment importantes seraient intervenues dans les conditions particulières affectant le fond donné à bail ni dans les conditions économiques générales de la principauté pour remettre en cause l'efficacité de cette clause d'indexation annuelle, la référence aux valeurs locatives d'autres locaux étant inopérante dans le cadre de la révision du loyer en cours de bail ; Attendu qu'il convient par voie de conséquence d'infirmer la décision entreprise et de dire que dans le cadre de la présente analyse -circonscrite à l'appréciation des critères spécifiques énoncés à l'article 21 de la loi 490 - il n'y a pas lieu de modifier le montant du loyer en cours de bail ; Qu'il convient dès lors de débouter les propriétaires des fins de leur demande de ce chef tout en les renvoyant, le cas échéant, à faire de nouveau évaluer la valeur locative équitable des lieux lors d'une nouvelle échéance du bail ; Attendu que les intimés seront déboutés des fins de leurs demandes et supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant contradictoirement, Reçoit H. J. en son appel, Vu les dispositions de l'article 21 de la loi 490, Infirme le jugement rendu le 19 décembre 2012 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, Déboute J. et G. T. des fins de leur demande d'augmentation du loyer en cours de bail, Déboute ces derniers des fins de leur demande de dommages intérêts, Les condamne solidairement aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître J.-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles et Monsieur Marc SALVATICO, Conseiller, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 17 décembre 2013, par Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Gérard DUBES, Premier substitut du Procureur Général, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles.