Cour d'appel, 18 février 2014, Madame g. GA. c/ Procureur général
Confirmation
JuridictionCour d'appel de Monaco
Niveauappel
Date du prononcé28 décembre 2000
Source officielleLegimonaco
Juridictions couvertes
MC
Matière(s)immobilier_baux · cour-appel-civile
Publié sur Korpus5 novembre 2026
Points de droit
[1]Le loyer des locaux d'habitation soumis à la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 doit être établi par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux comparables relevant du même régime juridique, situés dans le même quartier ou un quartier voisin, dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes.
[2]Le propriétaire qui conteste la fixation du loyer par la Commission arbitrale doit fournir des éléments concrets et tangibles permettant de vérifier la réalité de l'offre de location, notamment des plans, des photographies, des références de comparaison et des offres de location dans le quartier.
[3]La réalisation de travaux de remise aux normes de sécurité et de confort des locaux constitue une obligation légale et ne peut justifier à elle seule une augmentation du loyer au-delà de celui fixé par la Commission arbitrale.
[4]Une liste de loyers basée sur des locaux non comparables ou situés dans un quartier différent ne peut être invoquée comme liste de référence aux fins de fixation du loyer en vertu de l'article 18 de la loi n° 1.235.
Résumé éditorial
# Cour d'Appel de Monaco, 18 février 2014, n° 11894
> Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 18 février 2014, n° 11894 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2014/02-18-11894))
## Faits et procédure
M^me g. GA., propriétaire d'un appartement de cinq pièces soumis aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, a saisi la Commission arbitrale des loyers d'habitation afin de faire fixer le loyer mensuel de ce logement à 3.111 euros. Par jugement du 10 avril 2013 (R.4701), la Commission a fixé le loyer mensuel, hors charges, à 2.121 euros.
M^me GA. a relevé appel par exploit du 18 octobre 2013 (enrôlé sous le numéro 2014/000058), aux fins de réformation et de fixation du loyer à la somme initialement réclamée. Le Procureur général, intimé, a déposé des conclusions le 30 octobre 2013 et a déclaré s'en rapporter à la sagesse de la Cour. L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 janvier 2014.
À l'appui de sa demande, l'appelante faisait valoir plusieurs moyens :
- la rareté du bien, qui expliquerait l'absence de loyers de référence pour un appartement de cinq pièces dans le même quartier ;
- le caractère prestigieux du quartier de Monaco-Ville ;
- une moyenne d'environ 3.266,66 euros par mois, résultant de trois évaluations émanant de professionnels de l'immobilier ;
- l'omission, par la Commission, de la présence d'un ascenseur dans les parties communes et de la vue sur le Port Hercule et Monte-Carlo depuis la cuisine et le salon ;
- la réalisation de travaux conséquents dans les lieux.
Elle a produit, à l'appui de son appel, le courrier recommandé adressé à la Commission, le jugement critiqué et les trois estimations de valeur locative datées de juin et juillet 2013.
## Question de droit
La question posée était de savoir si le propriétaire d'un logement relevant de la loi n° 1.235 peut obtenir la réformation de la décision de la Commission arbitrale fixant le loyer lorsqu'il n'apporte ni référence de comparaison ni les caractéristiques du logement exigées par l'article 18 de cette loi.
Le texte de l'article 18, tel que reproduit par la Cour, prévoit que le loyer « est établi par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux comparables relevant du même régime juridique (…), situés dans le même quartier ou un quartier voisin, dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes ». Le juge devait donc apprécier si l'appelante avait satisfait à cette exigence de comparabilité.
## Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel et confirme intégralement le jugement de la Commission. Son raisonnement procède en deux temps.
**En premier lieu**, la Cour relève que l'appelante n'établit pas le bien-fondé de son grief. Elle ne produit aucun plan permettant de connaître la superficie, la composition intérieure et la situation exacte du logement. Les trois estimations sont jugées « non suffisamment étayées par des éléments extérieurs (photographies ou plans) » et reposent « sur les seules déclarations des agents immobiliers », à l'exception de l'évaluation AGEPRIM, qui permet d'établir la réalité des travaux entrepris. L'appelante ne fournit par ailleurs aucune référence utile de comparaison ni aucune offre de location dans le quartier. La Cour en déduit qu'« il est dès lors impossible (…) de
Korpus — Jurisprudence
Cour d'appel, 18 février 2014, Madame g. GA. c/ Procureur général
M^me g. GA., propriétaire d'un appartement de cinq pièces soumis aux dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, a saisi la Commission arbitrale des loyers d'habitation afin de faire fixer le loyer mensuel de ce logement à 3.111 euros. Par jugement du 10 avril 2013 (R.4701), la Commission a fixé le loyer mensuel, hors charges, à 2.121 euros.
M^me GA. a relevé appel par exploit du 18 octobre 2013 (enrôlé sous le numéro 2014/000058), aux fins de réformation et de fixation du loyer à la somme initialement réclamée. Le Procureur général, intimé, a déposé des conclusions le 30 octobre 2013 et a déclaré s'en rapporter à la sagesse de la Cour. L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 janvier 2014.
À l'appui de sa demande, l'appelante faisait valoir plusieurs moyens :
la rareté du bien, qui expliquerait l'absence de loyers de référence pour un appartement de cinq pièces dans le même quartier ;
le caractère prestigieux du quartier de Monaco-Ville ;
une moyenne d'environ 3.266,66 euros par mois, résultant de trois évaluations émanant de professionnels de l'immobilier ;
l'omission, par la Commission, de la présence d'un ascenseur dans les parties communes et de la vue sur le Port Hercule et Monte-Carlo depuis la cuisine et le salon ;
la réalisation de travaux conséquents dans les lieux.
Elle a produit, à l'appui de son appel, le courrier recommandé adressé à la Commission, le jugement critiqué et les trois estimations de valeur locative datées de juin et juillet 2013.
Question de droit
La question posée était de savoir si le propriétaire d'un logement relevant de la loi n° 1.235 peut obtenir la réformation de la décision de la Commission arbitrale fixant le loyer lorsqu'il n'apporte ni référence de comparaison ni les caractéristiques du logement exigées par l'article 18 de cette loi.
Le texte de l'article 18, tel que reproduit par la Cour, prévoit que le loyer « est établi par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux comparables relevant du même régime juridique (…), situés dans le même quartier ou un quartier voisin, dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes ». Le juge devait donc apprécier si l'appelante avait satisfait à cette exigence de comparabilité.
Solution et dispositif
La Cour rejette l'appel et confirme intégralement le jugement de la Commission. Son raisonnement procède en deux temps.
En premier lieu, la Cour relève que l'appelante n'établit pas le bien-fondé de son grief. Elle ne produit aucun plan permettant de connaître la superficie, la composition intérieure et la situation exacte du logement. Les trois estimations sont jugées « non suffisamment étayées par des éléments extérieurs (photographies ou plans) » et reposent « sur les seules déclarations des agents immobiliers », à l'exception de l'évaluation AGEPRIM, qui permet d'établir la réalité des travaux entrepris. L'appelante ne fournit par ailleurs aucune référence utile de comparaison ni aucune offre de location dans le quartier. La Cour en déduit qu'« il est dès lors impossible (…) de
Baux d'habitation - Fixation du loyer par la Commission arbitrale des loyers d'habitation - Confirmation.
C'est en vain que la propriétaire d'un appartement relevant des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 conteste le montant du loyer fixé par la Commission arbitrale des loyers d'habitation. En effet, elle ne fournit aucune référence de comparaison, ni les caractéristiques du logement exigées par l'article 18 de la loi précitée.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2014
En la cause de :
Madame g. GA., née le 22 octobre 1917 à Saint-Paul-Cap-de-Joux (Tarn), de nationalité monégasque, sans profession, demeurant « X », 1X à Monaco (98000),
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Frank MICHEL, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur,
APPELANTE,
d'une part,
contre :
Monsieur le PROCUREUR GÉNÉRAL près la Cour d'Appel de Monaco, en son Parquet se trouvant au 2X à Monaco,
comparaissant en personne,
INTIMÉ,
d'autre part,
LA COUR,
Vu le jugement rendu par la Commission Arbitrale des Loyers d'Habitation, le 10 avril 2013 (R.4701) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 18 octobre 2013 (enrôlé sous le numéro 2014/000058) ;
Vu les conclusions déposées le 30 octobre 2013 par le Procureur Général ;
À l'audience du 7 janvier 2014, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties, le ministère public entendu ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par g. GA., à l'encontre d'un jugement de la Commission Arbitrale des Loyers d'Habitation du 10 avril 2013 ;
Considérant les faits suivants :
g. GA., propriétaire d'un appartement relevant des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, a saisi la Commission arbitrale des loyers d'habitation d'une demande tendant à voir fixer le montant du loyer applicable à ces locaux à la somme mensuelle de 3.111 euros.
Cette commission, statuant le 10 avril 2013 a fixé ce loyer à la somme mensuelle, hors charges, de 2.121 euros.
Suivant exploit en date du 18 octobre 2013, g. GA. a interjeté appel de ce jugement aux fins d'obtenir sa réformation et voir en définitive fixer le loyer mensuel auquel devra être mis en location son appartement à la somme initialement réclamée de 3.111 euros.
Pour conclure à la fixation à la hausse du loyer, l'appelante expose essentiellement que :
la rareté du produit proposé explique qu'il n'existe pas de loyers de référence relatifs à un appartement de cinq pièces dans le même quartier,
le quartier de Monaco-Ville est le quartier le plus prestigieux de la Principauté,
la moyenne des trois évaluations de son bien émanant de professionnels de l'immobilier fait ressortir un loyer d'environ 3.266,66 euros par mois,
la Commission arbitrale a dans le cadre de son évaluation omis de prendre en considération la présence d'un ascenseur situé dans les parties communes de l'immeuble et la vue sur le Port Hercule et Monte-Carlo depuis la cuisine et le salon.
Enfin g. GA. expose avoir réalisé des travaux conséquents dans les lieux.
Pour sa part le Procureur Général a déclaré s'en rapporter à la sagesse de la Cour dans ses écrits du 30 octobre 2013.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
Attendu que g. GA. reproche aux premiers juges d'avoir, dans le cadre de la procédure dérogatoire instaurée par l'article 35 de la loi relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, sous évalué le montant du loyer de son bien immobilier destiné à être loué à une personne non protégée faute d'avoir trouvé preneur dans le cadre du circuit locatif classique ;
Attendu qu'au soutien de son appel elle produit :
Le courrier recommandé adressé à la Commission arbitrale dans lequel elle indique être propriétaire d'un appartement de 5 pièces, sis au 2ème étage de l'immeuble X à Monaco, soumis aux dispositions de la loi n° 1.235,
Le jugement critiqué,
Les trois estimations de la valeur locative de son bien datant de juin et juillet 2013 ;
Attendu qu'aux termes de l'article 18 de la loi précitée, le loyer est établi par référence aux loyers appliqués dans le même secteur d'habitation pour des locaux comparables relevant du même régime juridique (…), situés dans le même quartier ou un quartier voisin, dans des immeubles de qualité similaire et présentant des prestations équivalentes ;
Qu'en l'espèce force est de constater que l'appelante ne fournit aucun plan de l'appartement permettant de connaître sa superficie, sa composition intérieure et sa situation exactes, ou tout autre élément de nature à établir les caractéristiques annoncées, si ce n'est les trois estimations non suffisamment étayées par des éléments extérieurs (photographies ou plans à l'exception de l'évaluation AGEPRIM qui permet d'établir la réalité des travaux entrepris) et qui reposent sur les seules déclarations des agents immobiliers ;
Qu'elle ne fournit aucune référence utile pouvant servir d'élément de comparaison pas davantage que des offres de location dans le quartier ;
Qu'il est dès lors impossible pour la Cour de vérifier que l'offre de location reflète la réalité de la situation ;
Qu'au contraire en l'absence d'élément concret et tangible, force est de constater que l'appelante n'établit pas la réalité du grief développé à l'encontre de la décision des premiers juges ;
Qu'il peut être néanmoins relevé que :
la réalisation de travaux est une obligation légale lorsque comme en l'espèce il s'agissait notamment d'une remise aux normes de sécurité et de confort des lieux,
au regard de la superficie et de la composition annoncées, il est permis de déduire à l'instar des premiers juges, que les pièces sont de faible surface,
une liste de loyers basée sur des locaux non comparables d'une part, se situant dans un quartier différent d'autre part, ne saurait sérieusement être invoquée comme la liste de référence prévue à l'article 18 de la loi,
l'appartement sis rue X ne dispose nullement d'une vue directe sur le port et Monte-Carlo ;
Attendu qu'en l'état de l'ensemble de ces circonstances, il convient de confirmer la décision des premiers juges ;
Et attendu que g. GA. qui succombe en son appel devra supporter les dépens de l'instance ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant contradictoirement,
Reçoit l'appel,
Déboute g. GA. de son appel,
Confirme le jugement du 10 avril 2013 en toutes ses dispositions,
Condamne g. GA. aux dépens d'appel.
Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Monsieur Gérard FORET-DODELIN, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Thierry PERRIQUET, Conseiller, et Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 18 FÉVRIER 2014, par Monsieur Gérard FORET-DODELIN, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assisté de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Gérard DUBES, Premier substitut du Procureur Général, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles.