Bail – Logement vacant (non) Les premiers juges observent que p. SM., bénéficiaire d'un engagement de location obéissant aux règles de droit commun et ne pouvant se prévaloir utilement d'une méconnaissance par l'agence des dispositions de la loi n° 1.235 auxquelles était soumis l'appartement qu'elle occupait, c'est en exacte application de ce texte, plus favorable au locataire que les dispositions du droit commun, que la bailleresse en a appliqué les termes à son encontre. Ils ont retenu ainsi que j. PI. veuve AN. lui avait notifié par acte d'huissier un congé aux fins de reprise par elle même, six mois avant la date de résiliation anticipée du 15 février 2013 tout en informant le Ministère d'État de cette initiative, sans que p. SM. ne prétende que le bailleur serait propriétaire dans la Principauté d'un logement vacant ou rendu vacant par l'exercice du droit de reprise, au sens des dispositions de l'article 16-6 de la loi susvisée. Ils ont également relevé à juste titre l'absence d'incidence sur la régularité de la procédure du devenir d'un bien dont j. PI. veuve AN. est propriétaire à Beausoleil ou du fait que celle-ci se soit domiciliée à l'adresse du bien querellé dans l'acte extrajudiciaire notifiant le congé, dont ils ont déclaré la validité pour constater que le bail se trouvait résilié à la date indiquée du 15 février 2013 et que les sommes dues à compter de cette date constituaient des indemnités d'occupation auxquelles ils ont condamné p. SM. en tant que de besoin. Ils ont rejeté à bon droit la demande subsidiaire de dommages et intérêts, présentée de manière prématurée puisque p. SM. ne démontre aucunement en l'état le défaut d'occupation des lieux dans les termes de l'article 16-7 de la loi précitée. COUR D'APPEL ARRÊT DU 6 MAI 2014 En la cause de : - Madame p. sm., née le 25 juillet 1960 à Paris (France), de nationalité française, sans profession, demeurant et domiciliée X à Monaco, Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : 1- Madame j. pi. veuve an., née le 3 décembre 1945 à Monaco, de nationalité monégasque, domiciliée X à Monaco, Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; 2- La société en commandite simple dénommée «K», inscrite au Registre du Commerce sous le n°X1, exerçant sous l'enseigne «D», dont le siège social est sis X2 à Monaco, prise en la personne de Madame b. RA., agissant ès-qualités de syndic de ladite société, désignée par jugement du Tribunal de première instance en date du 18 octobre 2012, demeurant en cette qualité, X3 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉES, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 20 juin 2013 (R.6340) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 31 juillet 2013 (enrôlé sous le numéro 2014/000047) ; Vu les conclusions déposées le 26 novembre 2013, par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la société en commandite simple dénommée « K» représentée par son syndic liquidateur, b. RA. ; Vu les conclusions déposées le 14 janvier 2014, par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de j. PI. veuve AN. ; Vu les conclusions déposées le 25 février 2014, par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de p. SM. ; À l'audience du 11 mars 2014, vu la production de leurs pièces par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur pour p. SM., par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur pour la SCS K et ouï Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur pour j. PI. veuve AN. ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Considérant les faits suivants : Statuant sur l'appel interjeté le 31 juillet 2013 par p. SM. à l'encontre d'un jugement rendu le 20 juin 2013 par le Tribunal de première instance qui a : «…Reçu l'intervention volontaire de Mme b. RA., ès-qualités de syndic de la cessation des paiements de la SCS K ; Constaté que Mme p. SM. et Mme j. PI. veuve AN. s'accordent sur l'application des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le ler septembre 1947 ; Débouté Mme p. SM. de l'ensemble de ses demandes ; Dit que le congé aux fins de reprise par Mme j. PI. veuve AN. notifié le 9 août 2012 est valable et que la location s'est trouvée résiliée le 15 février 2013 ; Ordonné l'expulsion de Mme p. SM. et de tous occupants de son chef, de l'appartement situé au troisième étage de l'immeuble dénommé «Villa les Jonquilles» sis X à Monaco ; Condamné, en tant que de besoin, Mme p. SM. à verser à Mme j. PI. veuve AN. une indemnité d'occupation mensuelle de 1.620 euros à compter du 15 février 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamné Mme p. SM. à verser à Mme j. PI. veuve AN. la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Débouté Mme j. PI. veuve AN. du surplus de ses prétentions ; Constaté la suspension des poursuites individuelles de Mme p. SM. du fait de la cessation des paiements de la SCS K prononcée par jugement du 18 octobre 2012 ; Constaté l'interruption de l'instance dirigée contre la SCS K sans préjudice de l'éventuelle reprise ultérieure de celle-ci à l'initiative du créancier ; Ordonné le placement de la cause au rôle général du Tribunal de première instance et dit qu'elle sera rappelée à la première audience utile à la requête de la partie la plus diligente ; Condamné Mme p. SM. aux dépens, sauf ceux afférents à la demande dirigée contre la SCS K qui seront réservés, avec distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation…». Attendu que p. SM. demande à la cour de : «…L'accueillir en son exploit d'appel et assignation comme recevable en la forme ; Constater que Madame PI. veuve AN. n'a nullement l'intention de jouir personnellement de l'appartement sis 12, rue des Roses à Monaco ; Constater que le congé aux fins de reprises notifié le 9 août 2012 à la dame p. SM. ne repose pas sur un motif valable ; Au fond, et statuant à nouveau, Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Dire et juger que le congé aux fins de reprise par Madame j. PI. Veuve AN. notifié le 9 août 2012 n'est pas valable et par voie de conséquence que la location n'est pas résiliée à ce jour ; Qu'en application de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, autoriser Madame p. SM. à se maintenir dans les lieux aux mêmes charges et conditions qu'actuellement, et ce jusqu'au 30 septembre 2016 minimum, date de la prochaine échéance du contrat de bail ; Condamner Madame j. PI. Veuve AN. et la SCS K à payer la somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral et financier subi ; Condamner enfin les requises aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation…». Attendu que p. SM. expose occuper un appartement sis X depuis le ler octobre 2007 en vertu d'un engagement de location consenti à cette date par l'agence D, mandataire de Yves AN., tacitement reconduit à compter du 30 septembre 2010 ; qu'au décès de ce dernier, le mandat de l'agence a été résilié en juillet 2011 par son épouse, j. PI., qui lui a réclamé directement le paiement des loyers, avant de lui adresser le 25 mai 2012 une sommation de quitter les lieux au plus tard le 10 juin 2012 au motif qu'elle les occupait sans droit ni titre ; que devant son refus de s'exécuter, j. PI. lui a délivré le 9 août 2012 un congé aux fins de reprise des locaux sur le fondement de l'article 16-1 de la loi 1.235 du 28 décembre 2000, lui faisant ainsi connaître que l'appartement relevait de cette loi ; qu'elle a alors assigné j. PI. et la SCS K, exerçant sous l'enseigne «Agence D» pour voir déclarer judiciairement, à titre principal, que l'engagement de location valait contrat de bail et que celui-ci avait été reconduit tacitement jusqu'au 30 septembre 2013. Qu'elle démontre que j. PI. veuve AN. n'a pas vendu son domicile à Beausoleil comme celle-ci le soutient erronément à l'appui de son affirmation de vouloir récupérer l'appartement pour l'occuper elle même, mais que le Tribunal, faisant application des dispositions de la loi susvisée a retenu que le congé était valablement motivé de ce chef. Que le congé ne constituant pas un congé aux fins de reprise, les dispositions de l'article 16-1 précité ne sont pas applicables ; qu'elle doit être autorisée à se maintenir dans les lieux ; que les parties s'étant accordées sur l'application des dispositions de la loi précitée, il y a lieu de considérer qu'à son échéance du 30 septembre 2013, le contrat de bail se renouvellera pour une période de trois ans, soit jusqu'au 30 septembre 2016 ; que l'assignation du 15 février 2013 destinée à contester le congé était justifiée et n'est pas constitutive d'une procédure abusive comme l'ont retenu les premiers juges. Attendu que j. PI. veuve AN. demande à la Cour de : «…Débouter Madame p. SM. de son appel ; Confirmer le jugement rendu le 20 juin 2013 par le Tribunal de première instance en toutes ses dispositions ; Condamner Madame p. SM. à verser à Madame AN. la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêt pour appel abusif ; Condamner Madame p. SM. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur sous sa due affirmation...». Attendu qu'elle expose qu'à la suite du décès de son mari qui avait donné mandat à l'agence D de louer l'appartement litigieux, elle a souhaité le récupérer pour l'occuper et a été informée dans le cadre de ses démarches auprès de la Direction de l'Habitat, que celui-ci relevant des dispositions de la loi n° 1.235 ne pouvait avoir été valablement loué à p. SM. qui ne remplissait pas les conditions pour en bénéficier ; qu'elle a délivré congé aux fins de reprise pour l'occuper elle même dans le cadre de cette loi, le congé entraînant résiliation anticipée au 15 février 2013, date fixée pour la reprise ; que la locataire s'étant opposée le 13 février 2013 à l'établissement d'un état des lieux de sortie devant être exécuté par voie d'huissier, elle a dû lui rappeler le même jour par lettre recommandée avec avis de réception son obligation de quitter l'appartement le 15 février 2013, à défaut de quoi son expulsion serait sollicitée. Que p. SM. fait une interprétation erronée de la loi 1.235 qui prévoit à l'article 16-6 que dans l'hypothèse où «le bénéficiaire de la reprise est propriétaire dans la Principauté de Monaco d'un logement vacant ou rendu vacant par l'exercice du droit de reprise, le locataire a le droit de l'occuper». Que n'étant propriétaire d'aucun appartement à Monaco autre que celui qu'elle entend récupérer, elle a donc valablement donné congé aux fins de reprise de l'appartement litigieux. Que la procédure a été engagée par p. SM. pour lui permettre de se maintenir dans les lieux le plus longtemps possible, alors qu'elle a pour sa part fait application des dispositions les plus favorables pour sa locataire ; que cette mauvaise foi et ce comportement abusif doivent être sanctionnés par des dommages et intérêts. Attendu que la cessation des paiements de la SCS K a été constatée par un jugement du Tribunal de première instance le 18 octobre 2012 et que le syndic demande à la Cour de : «…Vu les dispositions de l'article 461 du Code de Commerce ; Constater que le jugement de cessation des paiements rendu le 18 octobre 2012 rendu par le Tribunal de première instance a suspendu les poursuites individuelles exercées par p. SM. à l'encontre de la SCS K, Confirmer les dispositions du jugement rendu le 20 juin 2013 par le Tribunal de première instance sur ces points, Débouter p. SM. des fins de son appel ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires, Condamner tous contestants aux entiers frais et dépens distraits au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation…». Attendu qu'elle expose, d'une part, que l'assignation de p. SM. a été délivrée postérieurement au jugement constatant la cessation des paiements, en sorte qu'elle se trouve soumise aux dispositions de l'article 461 du Code de commerce suspendant les poursuites individuelles pour les créanciers non titulaires d'une sûreté réelle spéciale, d'autre part qu'elle n'a pas régulièrement produit sa créance et qu'elle ne peut recouvrer l'exercice de son action individuelle puisque l'état des créances n'a pas été définitivement arrêté et qu'aucune suspension pour défaut d'actif n'a été prononcée. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que c'est par une motivation exempte de toute critique qu'au regard du jugement constatant la cessation des paiements de la SCS K les premiers juges ont constaté l'intervention volontaire du syndic de cette dernière et fait application des dispositions des articles 461, 462, 464, 543 et 545 du Code de commerce pour constater la suspension des poursuites individuelles de p. SM. et l'interruption de l'instance dirigée contre la SCS K ; Attendu que les premiers juges observent ensuite que p. SM., bénéficiaire d'un engagement de location obéissant aux règles de droit commun et ne pouvant se prévaloir utilement d'une méconnaissance par l'agence des dispositions de la loi n° 1.235 auxquelles était soumis l'appartement qu'elle occupait, c'est en exacte application de ce texte, plus favorable au locataire que les dispositions du droit commun, que la bailleresse en a appliqué les termes à son encontre ; Attendu qu'ils ont retenu ainsi que j. PI. veuve AN. lui avait notifié par acte d'huissier un congé aux fins de reprise par elle même, six mois avant la date de résiliation anticipée du 15 février 2013 tout en informant le Ministère d'Etat de cette initiative, sans que p. SM. ne prétende que le bailleur serait propriétaire dans la Principauté d'un logement vacant ou rendu vacant par l'exercice du droit de reprise, au sens des dispositions de l'article 16-6 de la loi susvisée ; Attendu qu'ils ont également relevé à juste titre l'absence d'incidence sur la régularité de la procédure du devenir d'un bien dont j. PI. veuve AN. est propriétaire à Beausoleil ou du fait que celle-ci se soit domiciliée à l'adresse du bien querellé dans l'acte extrajudiciaire notifiant le congé, dont ils ont déclaré la validité pour constater que le bail se trouvait résilié à la date indiquée du 15 février 2013 et que les sommes dues à compter de cette date constituaient des indemnités d'occupation auxquelles ils ont condamné p. SM. en tant que de besoin ; Attendu qu'ils ont rejeté à bon droit la demande subsidiaire de dommages et intérêts, présentée de manière prématurée puisque p. SM. ne démontre aucunement en l'état le défaut d'occupation des lieux dans les termes de l'article 16-7 de la loi précitée ; Attendu qu'ils ont enfin relevé que p. SM., qui disposait d'un délai de six mois pour libérer les lieux a attendu le dernier jour pour introduire son action de manière à se maintenir dans les lieux le plus longtemps possible et a ainsi créé un préjudice à j. PI. veuve AN. qu'ils ont justement estimé nécessaire d'indemniser à hauteur d'une somme de 3.000 euros ; Attendu qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ; Attendu qu'il n'est pas démontré qu'en relevant appel de cette décision, p. SM. ait abusé de son légitime droit de le faire, en sorte qu'il n'y a pas lieu de la condamner à des dommages et intérêts pour appel abusif ; Attendu que les dépens suivent la succombance ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant contradictoirement, Confirme le jugement du Tribunal de Première Instance du 20 juin 2013, Rejette le surplus des demandes, Condamne p. SM. aux dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Thomas GIACCARDI et Maître Richard MULLOT, avocats-défenseurs sous leur due affirmation, chacun pour ce qui le concerne ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Monsieur Gérard FORET-DODELIN, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Thierry PERRIQUET, Conseiller, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 6 MAI 2014, par Monsieur Gérard FORET-DODELIN, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assisté de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, substitut du Procureur Général.