Contrat – Résolution (non) Responsabilité – Préjudice – Étendue Droit d'agir – Abus (oui) C'est à bon droit que les Premiers juges en considération du fait que E. PE. avait été contrainte, en raison de l'existence du litige opposant A. GR. aux époux DR. et tenant à l'absence de radiation de l'inscription hypothécaire judiciaire provisoire prise sur le bien, à ne pas pouvoir procéder à la réalisation de la vente en la forme authentique dans des formes exclusives de tout comportement fautif de sa part et ont en conséquence débouté A. GR. de sa demande de résolution du contrat. Sur la détermination du préjudice subi par E. PE. , la Cour observe que si celle-ci n'a pas pu louer le bien immobilier dont s'agit, elle a toutefois été dispensée de souscrire le crédit qu'elle avait pu solliciter de ce chef et d'en rembourser les échéances, ou à tout le moins, si elle disposait d'un capital à cette fin, elle a pu continuer de le faire fructifier dans son intérêt. La vente lui demeurant acquise, il lui sera nécessairement tenu compte du montant des droits d'enregistrement qu'elle a pu être amenée à débourser de manière anticipée. Les éléments de préjudice dont se prévaut E. PE. n'apparaissent dès lors pas établis sur ce point et la Cour confirmera le rejet prononcé par le Tribunal à l'encontre de ce chef de prétentions. C'est à bon droit que le Tribunal a considéré que A. GR. avait agi avec une légèreté blâmable en introduisant son action en résolution de la vente contre E. PE. sans attendre la levée de l'hypothèque judiciaire provisoire et alors même qu'elle ne pouvait pas ignorer que E. PE. souhaitait conclure effectivement la vente, la Cour observant en outre que A. GR. a ainsi malicieusement conservé la propriété de l'immeuble dont s'agit pendant plus de trois ans et a bénéficié des revenus qu'il lui procurait. COUR D'APPEL ARRÊT DU 8 JUILLET 2014 En la cause de :
- Madame A. GR., de nationalité allemande, née à Lahore (Pakistan), le 31 août 1955, demeurant et domiciliée au 1X - 98000 Monaco, Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Florent ELLIA, avocat au Barreau de Nice ; APPELANTE, d'une part, contre :
- Madame E. PE. , demeurant et domiciliée à Monaco, 2X, de nationalité italienne, née à Novara (Italie) le 23 décembre 1960, Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christine PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, En présence de :
- Maître y Z, Notaire à Monaco, y demeurant 3X ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Gaston CARRASCO, avocat au Barreau de Nice ; d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 18 septembre 2012 (R. 6706) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 24 octobre 2012 (enrôlé sous le numéro 2013/000044) ; Vu les conclusions déposées les 22 janvier 2013, 14 octobre 2013 et 28 février 2014, par Maître PASQUIER-CIULLA, avocat-défenseur, au nom de E. PE. ; Vu les conclusions déposées les 12 mars 2013, 4 février et 8 avril 2014, par Maître SOSSO, avocat-défenseur, au nom de Maître y Z ; Vu les conclusions déposées les 30 avril 2013, 10 décembre 2013 et 29 avril 2014 par Maître PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de A. GR. ; À l'audience du 3 juin 2014, Ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par A. GR. à l'encontre d'un jugement prononcé par le Tribunal de Première Instance le 18 septembre 2012. Considérant les faits suivants : Selon acte sous seing privé intervenu les 19 et 24 octobre 2006, A. GR. a consenti à E. PE. un compromis de vente portant sur un appartement et une cave lui appartenant sis 4X à Monaco au prix de 860.000 euros avec réitération par acte authentique à intervenir au plus tard le 15 janvier 2007 et sous réserve de la réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention de l'accord des créanciers pour procéder à la mainlevée de l'inscription judiciaire provisoire existant sur les biens vendus. Les parties sont désormais dans les termes de l'arrêt prononcé par la Cour le 1er décembre 2009, laquelle infirmant un précédent jugement du Tribunal de Première Instance a notamment : constaté la validité du compromis de vente signé les 19 et 24 octobre 2006, condamné A. GR. à passer devant notaire l'acte de vente des biens dont s'agit, dit qu'à défaut pour A. GR. d'obtempérer à première sommation délivrée à cette fin, l'arrêt vaudra acte de vente en application de l'article 1426 alinéa 3 du Code civil, dit que le notaire instrumentaire prélèvera sur le prix de vente et séquestrera le montant du solde des sommes restant encore dues aux époux DR. au titre des frais de mainlevée et de radiation d'hypothèque judiciaire provisoire et au titre des dépens de première instance et d'appel, décliné sa compétence pour statuer sur la demande de mainlevée d'hypothèque judiciaire inscrite à la requête des époux DR., condamné A. GR. à payer à E. PE. la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts. Se prévalant de la carence fautive de E. PE. à l'effet de réitérer la vente, A. GR. a saisi le 29 novembre 2010, le Tribunal de Première Instance d'une demande de résolution de la convention pour faute de l'acquéreur et rendre E. PE. débitrice à son endroit de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat. Aux termes du jugement désormais entrepris, le Tribunal de Première Instance a débouté A. GR. de ses prétentions et l'a condamnée au paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts. Pour statuer ainsi, le Tribunal a considéré pour l'essentiel que : la persistance du litige opposant A. GR. aux époux DR. a empêché que l'arrêt du 1er décembre 2009 reçoive application, E. PE. a manifesté à diverses reprises sa volonté de voir réitérer le compromis en la forme authentique, il appartenait à la seule A. GR. de prendre ses dispositions pour procéder au plus tôt au règlement de sa dette envers les époux DR. ou d'accepter que celle-ci soit prélevée sur le prix de vente et consignée dans l'attente de l'issue du litige l'opposant à ses créanciers, le non paiement du prix ou son défaut de consignation par E. PE. ne revêt aucun caractère fautif. Aux termes de l'assignation en réformation de cette décision dont elle a saisi la Cour le 24 octobre 2012, A. GR. sollicite sur le fondement des articles 1039 et suivants du Code civil, 1496 et suivants du même code, de prononcer la résolution de la vente intervenue entre elle-même et E. PE. aux termes du compromis des 19 et 24 octobre 2006 et au visa de l'article 989 du Code civil, de condamner E. PE. au paiement à son profit de la somme de 86.000 euros depuis le compte séquestre de Maître W, Notaire à Monaco, outre la somme de 10.000 euros, devenue 50.000 euros à partir des conclusions du 3 avril 2013, à titre de dommages-intérêts. Aux termes tant de son assignation saisissant la Cour que de ses trois jeux successifs de conclusions récapitulatives et responsives déposées respectivement les 30 avril 2013, 10 décembre 2013 et 29 avril 2014, A. GR. expose que : depuis bientôt 3 ans en suite de l'intervention de l'arrêt, E. PE. ne s'est plus jamais manifestée pour satisfaire aux obligations découlant du compromis et ne lui a adressé aucune sommation manifestant ainsi son désintérêt pour acquérir l'immeuble, ce refus de s'exécuter génère à son endroit des conséquences préjudiciables en raison de l'immobilisation du bien qu'elle entraîne, E. PE. s'est totalement abstenue de payer le prix, il est impossible de prétendre que l'existence de l'inscription d'hypothèque judiciaire au profit des époux DR. ait pu légitimer une éventuelle exception d'inexécution que E. PE. pourrait ainsi mettre en œuvre afin de justifier son absence de paiement du prix de vente, il appartenait à E. PE. de payer le prix et de publier l'arrêt ce qu'elle n'a pas réalisé, les premiers juges ont commis une série d'erreurs d'appréciation des faits et d'interprétation juridique de ceux-ci lorsqu'ils déclarent que : A. GR. n'a pas réclamé le paiement du prix alors que c'est au débiteur de l'obligation de s'exécuter et que l'absence de mise en demeure du créancier n'a jamais permis au débiteur de s'exonérer ou de mettre en œuvre une exception d'inexécution, l'arrêt vaut vente « mais seulement à défaut pour A. GR. d'obtempérer à première sommation … », alors que cette condition n'a jamais été prévue par l'arrêt de la Cour et que le premier juge n'a manifestement pas le pouvoir d'interpréter celui-ci à sa guise, A. GR. aurait pu « accepter que sa dette soit prélevée sur le prix de la vente … » alors qu'elle n'avait aucune obligation ni aucun pouvoir à cet égard puisque l'arrêt de la Cour l'avait déjà prévu, elle a agi avec une légèreté blâmable en assignant, alors que la dame PE. aurait manifesté son intention de passer la vente alors que cette intention ne s'est jamais manifestée avec consignation du prix de vente, les éléments de preuve fournis par E. PE. justifiant qu'elle aurait manifesté sa volonté de réitérer la vente et consistant en des courriers adressés par elle à Maître S sont dénués de valeur, l'indemnité d'immobilisation du bien n'a jamais été versée, ce qui démontre que l'acquéreur a failli à tous ses engagements depuis la signature du compromis dans des conditions qui s'avèrent fautives, E. PE. ne subit aucun préjudice, les trois attestations produites par E. PE. émanant de personnes ayant intérêt au litige, sont nulles et démontrent qu'elle est un agent immobilier qui a agi pour son compte dans le cadre de la vente et dont l'intention manifeste était d'user de la procédure judiciaire afin d'immobiliser le bien sans bourse délier, le notaire a violé ses obligations de séquestre en n'encaissant pas le chèque que lui remettait E. PE. puis en le lui restituant. E. PE. a conclu en réponse les 22 janvier et 14 octobre 2013, puis le 28 février 2014 pour solliciter : la confirmation du jugement en ce qu'il a : rejeté la demande de résolution judiciaire de la vente conclue suivant acte sous seing privé des 19 et 24 octobre 2006, constaté qu'elle a toujours manifesté son intention d'acquérir le bien dont s'agit mais qu'elle en a été empêchée du fait des procédures pendantes et notamment de l'inscription d'hypothèque judiciaire prise par les époux DR., la réformation du jugement en ce qu'il lui a alloué la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts et voir condamner A. GR. au paiement à son profit de la somme de 170.234,17 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices financier et moral. Elle fait valoir pour l'essentiel que : la validité du compromis a été définitivement tranchée par la Cour le 1er décembre 2009, par jugement désormais définitif intervenu le 9 décembre 2010, le Tribunal a ordonné la radiation de l'inscription provisoire d'hypothèque judiciaire, quelques jours avant le prononcé de cette décision, elle a été assignée en résolution fautive du compromis par A. GR., le Tribunal ne s'est pas laissé convaincre par l'argumentation fallacieuse de A. GR., l'absence de perception de l'indemnité d'immobilisation est sans lien avec sa volonté déterminée de procéder à l'acquisition, ce n'est que parce que A. GR. a initié la présente instance quelques jours avant le prononcé du jugement du 9 décembre 2010 que la vente n'est toujours pas intervenue, ce qui démontre qu'elle fait une obstruction systématique à la réalisation de la vente, le courrier que lui a adressé Maître S le 22 février 2011 qu'elle n'a pas élaboré pour les besoins de la cause en ce qu'il n'émane pas d'elle, démontre sa volonté de réaliser l'acte, c'est à bon droit que le Tribunal a considéré qu'elle avait clairement manifesté sa volonté de réitérer la vente, il était impossible de passer la vente en l'état de l'hypothèque judiciaire inscrite sur le bien ainsi qu'en atteste le courrier de Maître S du 22 février 2011, elle s'était régulièrement acquittée du versement des droits d'enregistrement, A. GR. est seule responsable du retard apporté à la réalisation de la vente en la forme authentique, Il ne saurait lui être imputé à faute le fait que son chèque de 86.000 euros ne se retrouve pas dans la comptabilité du notaire, la mauvaise foi de A. GR. est patente pour avoir sournoisement engagé la présente instance avant que l'arrêt du 9 décembre 2010 n'entraîne la mainlevée de l'hypothèque prise par les époux DR., elle subit un préjudice pour n'avoir pas pu louer le dit bien immobilier et en raison de la légèreté blâmable que A. GR. a manifestée à son égard qu'elle évalue à 30.000 euros, A. GR. n'a cessé de mettre ce bien en location depuis le mois de septembre 2011 pour un loyer mensuel de 2.650 euros, ce qui génère à son détriment une perte locative s'élevant à 132.000 euros, ayant dû annuler son recours à crédit, elle subit un préjudice de ce chef s'élevant à 1.989,60 euros outre le versement de la somme de 64.503,35 euros au titre des droits d'enregistrement, ce qui justifie sa demande à hauteur de la somme de 170.234,17 euros. Par conclusions déposées les 12 mars 2013, 4 février et 8 avril 2014, qualifiées dans leur dernier exemplaire de « conclusions en intervention forcée et récapitulatives » Maître y Z est intervenue aux débats à l'effet de voir dire qu'elle n'est plus détentrice à titre de séquestre en l'acquit du vendeur à valoir sur le prix de vente de 860.000 euros de la somme de 86.000 euros mentionnée à la page 6 du compromis de vente tel que conclu entre A. GR. et E. PE. les 19 et 24 octobre 2006, la dite somme de 86.000 euros ayant été restituée à E. PE. par Maître W. La Cour se réfère pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. ET SUR CE : Attendu qu'il convient de rappeler que les parties sont en l'état de l'arrêt de la Cour d'appel en date du 1er décembre 2009 qui a statué désormais de manière définitive sur leur situation juridique au regard du compromis de vente intervenu les 19 et 24 octobre 2006 dont il a consacré la validité ; Que la Cour a en outre « condamné A. GR. à passer devant notaire l'acte de vente des biens immeubles visés au dit compromis (…) au prix et charge prévus au compromis » et « dit qu'à défaut pour A. GR. d'obtempérer à première sommation délivrée à cette fin, le présent arrêt vaudra acte de vente (…) et qu'il fera l'objet des publications prévues par la loi » ; Qu'il s'évince dès lors du contenu parfaitement clair de ces dispositions que contrairement aux affirmations développées par A. GR. selon lesquelles elle aurait attendu vainement que le débiteur s'exécute et s'acquitte du prix ce qu'il n'a pas fait, laquelle abstention justifierait sa demande de résolution fautive, la charge de passer l'acte en l'Étude du Notaire lui incombait personnellement dès lors que la Cour l'avait condamnée de ce chef, en prévoyant seulement de manière subsidiaire que passée une vaine sommation à elle délivrée, l'arrêt vaudrait acte de vente, A. GR. ne justifiant pas au surplus de l'exécution par elle d'une quelconque diligence propre à conduire à la réalisation de l'acte authentique ; Que c'est manifestement à la suite d'une lecture erronée de l'arrêt que le conseil de A. GR. vient prétendre que la condition de la sommation préalable à sa cliente n'aurait pas été prévue par l'arrêt dont au surplus, le Premier Juge aurait fait une interprétation à sa guise ; Attendu que la Cour relève au surplus que si dans son arrêt du 1er décembre 2009, elle n'a pu que se déclarer incompétente quant à la demande de mainlevée de l'hypothèque judiciaire inscrite à la requête des époux DR. sur le bien litigieux en l'état de la saisine au fond du Tribunal de Première Instance d'une demande identique, laquelle donnera lieu au jugement intervenu le 9 décembre 2010 faisant droit de manière définitive à la demande de radiation présentée du chef de cette sûreté, A. GR. n'a pas attendu le prononcé de ce jugement pour initier, selon assignation délivrée à sa requête le 29 novembre 2010, la présente instance en résolution fautive à l'encontre de E. PE. ; Attendu qu'il est établi au regard des pièces produites que E. PE. a fait diligence auprès du Notaire dans le but manifeste d'obtenir la réalisation de la vente laquelle n'a pas pu prospérer en raison de l'existence de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prise sur le bien et dont le sort n'a été dénoué qu'en suite de l'intervention du jugement du 1er décembre 2009, dont les effets ont toutefois été à nouveau annihilés par l'introduction de la présente instance qui se poursuit désormais en cause d'appel ; Attendu que c'est à tort que le Conseil de A. GR. vient soutenir que les éléments de preuve fournis par E. PE. attestant de sa volonté de réitérer la vente et consistant en des courriers adressés par elle à Maître S seraient dénués de valeur pour s'être constituée des preuves à elle-même, alors qu'il occulte le courrier en réponse adressé par Maître S au conseil de E. PE. le 22 février 2011, où le notaire déclare « … je vous confirme bien volontiers que vous aviez effectué les démarches pour solliciter la passation de l'acte mais que compte tenu de l'existence d'une inscription judiciaire provisoire, j'ai refusé de donner suite à votre demande … » ; Attendu en dernier lieu qu'il est désormais acquis aux débats notamment par les dernières conclusions de Maître Z, que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 86.000 euros constituée par un chèque d'un montant correspondant fourni par E. PE. , n'avait pas été passée à la comptabilité de l'Etude et que ce chèque en suite de son non-encaissement a été retourné au tireur dans des conditions exclusives de toute faute à la charge de E. PE. ; Que la Cour ne fera pas pour autant droit à la demande du Notaire de dire qu'elle n'est plus détentrice de ce séquestre dès lors que s'il incombe à la Cour de dire le droit il ne lui appartient pas de dire ou de constater en quoi que ce soit, l'état d'une situation générée par une partie ; Attendu que c'est dès lors à bon droit que les Premiers juges en considération du fait que E. PE. avait été contrainte, en raison de l'existence du litige opposant A. GR. aux époux DR. et tenant à l'absence de radiation de l'inscription hypothécaire judiciaire provisoire prise sur le bien, à ne pas pouvoir procéder à la réalisation de la vente en la forme authentique dans des formes exclusives de tout comportement fautif de sa part et ont en conséquence débouté A. GR. de sa demande de résolution du contrat ; Que le jugement sera confirmé sur ce point ; Attendu sur la détermination du préjudice subi par E. PE. , que la Cour observe que si celle-ci n'a pas pu louer le bien immobilier dont s'agit, elle a toutefois été dispensée de souscrire le crédit qu'elle avait pu solliciter de ce chef et d'en rembourser les échéances, ou à tout le moins, si elle disposait d'un capital à cette fin, elle a pu continuer de le faire fructifier dans son intérêt ; Que la vente lui demeurant acquise, il lui sera nécessairement tenu compte du montant des droits d'enregistrement qu'elle a pu être amenée à débourser de manière anticipée ; Attendu que les éléments de préjudice dont se prévaut E. PE. n'apparaissent dès lors pas établis sur ce point et la Cour confirmera le rejet prononcé par le Tribunal à l'encontre de ce chef de prétentions ; Attendu que c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que A. GR. avait agi avec une légèreté blâmable en introduisant son action en résolution de la vente contre E. PE. sans attendre la levée de l'hypothèque judiciaire provisoire et alors même qu'elle ne pouvait pas ignorer que E. PE. souhaitait conclure effectivement la vente, la Cour observant en outre que A. GR. a ainsi malicieusement conservé la propriété de l'immeuble dont s'agit pendant plus de trois ans et a bénéficié des revenus qu'il lui procurait ; Que le préjudice subi de ce chef par E. PE. a été insuffisamment apprécié par le Tribunal ; Que le jugement sera réformé sur ce point et il sera alloué à E. PE. la somme de 25.000 euros en réparation de son préjudice ; Attendu que A. GR. qui succombe en ses prétentions devant la Cour sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts et condamnée aux dépens d'appel, sa condamnation aux dépens de première instance étant au demeurant confirmée ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Reçoit les appels, Au fond déboute A. GR. des fins de celui-ci, Confirme le jugement prononcé par le Tribunal de Première Instance le 18 septembre 2012 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts alloués à E. PE. , Le réforme de ce seul chef, Condamne A. GR. au paiement au profit de E. PE. de la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne A. GR. aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maîtres Christine PASQUIER-CIULLA et Christophe SOSSO, Avocats-Défenseurs sous leur due affirmation chacun pour ce qui le concerne ; Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicablE. Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Monsieur Gérard FORET-DODELIN, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Thierry PERRIQUET, Conseiller, Monsieur Marc SALVATICO, Conseiller, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 8 juillet 2014, par Monsieur Gérard FORET-DODELIN, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assisté de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Gérard DUBES, Premier substitut du Procureur Général, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles. 11