Droit au bail – Mandat de cession – Commission – Demande en paiement Force est de constater que la seule activité de la SARL A résulte, au vu des pièces du dossier, d'une part d'une seule offre d'achat qu'elle a faite le 29 juillet 2011 à la SAM B pour le compte de Madame M. et à laquelle la SAM B a répondu que parmi les nombreuses propositions qu'elle recevait, celle de la SARL A était insuffisante lui précisant dans son courrier « en conséquence, si vous souhaitez augmenter votre offre, il conviendra de vous rapprocher le plus possible de cette somme de deux millions », d'autre part de visites faites les 4 et 5 août 2011 en accompagnement de l'agence E mandatée par la SAM C laquelle faisait ensuite sa proposition qui devait aboutir à la cession à son profit. Il est établi que les deux visites n'ont été ni programmées, ni organisées par la SARL A, laquelle ne détenait pas les clés des locaux et qu'elle n'a pas reçu l'aval de la SAM B pour ces visites organisées par l'agence E dont le rôle déterminant a été mis en exergue dans une procédure ayant conduit à un jugement du Tribunal de première instance du 21 mars 2013 en faveur de cette agence. L'attestation TEMPIER ne démontre pas davantage que la SARL A a trouvé l'acquéreur. Il apparaît que la SARL A n'a transmis aucune offre après ces visites et qu'au reçu de la facture adressée successivement par la SARL A à la SAM B puis à la SCS D qui a organisé la cession, la SAM B a immédiatement et légitimement fait part de sa surprise et refusé de s'exécuter. Ainsi que l'a exactement constaté le Tribunal, l'appel en garantie de la SAM B à l'encontre de la SAM C est sans objet. COUR D'APPEL ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2014 En la cause de : La Société Anonyme à Responsabilité Limitée A, dont le siège social est X1 à Monaco (98000), agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, demeurant et domicilié en cette qualité à ladite adresse ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : La Société Anonyme Monégasque B, Société Anonyme Monégasque immatriculée au RCI de Monaco n° X, dont le siège social est X2 à Monaco (98000), prise en la personne de son administrateur-délégué en exercice, demeurant et domicilié en cette qualité à ladite adresse ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; La Société Anonyme Monégasque dénommée C, inscrite au Répertoire du Commerce et de l'Industrie de Monaco sous le n° X3, ayant son siège social à Monaco, X3, prise en la personne de son Président administrateur délégué en exercice, demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur, INTIMÉES, En présence de : La Société en Commandite Simple D, immatriculée au RCI de Monaco n°X, dont le siège social se trouve au X4 à Monaco (98000), prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualités audit siège ; NON COMPARANTE, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 16 mai 2013 (R.5484) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 19 juillet 2013 (enrôlé sous le numéro 2014/000015) ; Vu les conclusions déposées les 17 décembre 2013 et 06 mai 2014, par Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de la SAM B ; Vu les conclusions déposées le 11 février 2014, par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SAM C ; Vu les conclusions déposées les 1er avril et 10 juin 2014, par Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, au nom de la SARL A ; À l'audience du 8 juillet 2014 :
- vu la production de leurs pièces par les conseils des sociétés B et C,
- ouï le conseil de la société A en ses plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; Considérant les faits suivants : La Cour statue sur l'appel interjeté par la SARL A à l'encontre d'un jugement rendu le 16 mai 2013 par le Tribunal de première instance de Monaco qui a : « Ordonné la jonction de la procédure n° 2013/000130 avec la procédure n° 2012/000310 ; Débouté la SARL A de sa demande en paiement de la somme de 129.168 euros formée à l'encontre de la SAM B ; Débouté la SARL A de sa demande tendant à la validation de la saisie arrêt diligentée le 1er février 2012 entre les mains de la SCS D ; Ordonné la main-levée de ladite saisie ; Ordonné, en tant que de besoin, la main-levée de l'opposition formée par la SARL A sur le paiement du prix de cession du droit au bail ; Débouté la SARL A de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Dit que l'appel en garantie formé par la SAM B à l'encontre de la SAM C est sans objet ; Débouté la SAM C de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamné la SARL A aux dépens distraits au profit de Maître Arnaud ZABALDANO et Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocats-défenseurs, chacun en ce qui le concerne ; Ordonné que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable. » La SARL A, appelante, demande par conclusions récapitulatives à la Cour : « Vu le mandat donné par la SAM B à la SARL A ; Vu les diligences réalisées par la SARL A ; Vu la cession du droit au bail de la SAM B à la SAM C pour un prix de euros 1.800.000 ; Vu le principe de bonne foi ; Vu la résistance abusive de la SAM B ; Vu le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 16 mai 2013 sous le n° R5484 ; Vu la signification en date du 19 juin 2013 : Confirmer le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 16 mai 2013, en ce qu'il reconnaît que la SAM B a donné mandat à la SARL A de trouver acquéreur de son droit au bail ; Infirmer le jugement du Tribunal de Première Instance en date du 16 mai 2013 pour le surplus ; EN CONSÉQUENCE Prendre acte du jugement du 21 mars 2013 du Tribunal de Première Instance de Monaco ayant reconnu le droit à la commission à l'agence E ; Condamner la SAM B à payer à la SARL A la somme de euros 129.168 outre les intérêts au taux légal courant depuis le 21 Novembre 2011 au titre de sa commission d'agence immobilière ; Valider la saisie arrêt diligentée le 1er février 2012 entre les mains de la SCS D ; Condamner la SAM B à payer à la SARL A la somme de euros 50.000 au titre de dommages-intérêts en l'état d'une résistance infondée et fautive ; Débouter la SAM B de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ; Condamner la SAM B aux entiers dépens distraits au profit de Maître Olivier MARQUET, avocat-défenseur, sous sa due affirmation » La SARL A fait valoir : que son mandat verbal a été reconnu par le Tribunal et qu'elle a parfait à toutes les diligences qui lui incombaient en permettant la cession du droit au bail, que la cession litigieuse s'est opérée après qu'elle ait été mandatée par B, qu'elle a proposé les visites des 4 et 5 août 2011 à l'agence E mandatée par la SAM C, qu'elle les a organisées, que c'est à l'issue de la seconde visite qu'une offre a été faite et rejetée comme étant trop faible, que c'est sur instruction de B qu'elle a permis au cédant et au cessionnaire de procéder à la cession du droit au bail qui s'est déroulée sans elle le 23 août, que les deux parties au contrat ont voulu évincer les agences au point que la SAM C a été condamnée par jugement du 21 mars 2013 à rémunérer l'agence E. La SARL A indique que s'il est vrai qu'il n'est produit aucun document justifiant d'une commission de 6%, celle-ci résulte de la tarification habituelle du marché et correspond à l'indemnisation d'une perte de chance résultant de la faute commise par la SAM B, que l'intervention de la SCS D est celle d'un rédacteur d'acte et non d'un intermédiaire immobilier, que la résistance de la SAM B est abusive et justifie des dommages intérêts qu'elle fixe à 50.000 euros, que son appel ne peut être assimilé à une procédure abusive. La SAM B demande par conclusions récapitulatives à la Cour de : « Vu le Jugement du 16 mai 2013 dont appel, Vu l'article 1162 du Code civil, Confirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL A de ses demandes en paiement d'une commission d'intervention dans le cadre de la cession du bail de la SAM B, Accueillir la SAM B des fins de son appel incident, la déclarer recevable et bien fondée, À titre subsidiaire, si par extraordinaire la SARL A était accueillie en ses demandes de paiement de commission d'intermédiaire, condamner la SAM C à relever et garantir la SAM B de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, En tout état de cause, condamner la SARL A à verser à la SAM B une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 234 in fine du Code de procédure civile et 1229 du Code civil, Condamner enfin la SARL A aux entiers dépens, en ce compris tous frais et accessoires, tels que frais d'huissier, procès-verbaux de constat, sommations, frais d'expertise et de traduction éventuels, dont distraction au profit de Maître Arnaud ZABALDANO, Avocat-Défenseur, sous son affirmation de droit » La SAM B fait valoir que la SARL A ne peut valablement prétendre à une commission car elle n'a jamais eu de rôle déterminant dans la réalisation de la cession qui a été faite par la SCS D, qu'elle n'apporte aucune preuve de ce rôle, que subsidiairement seul l'acquéreur serait débiteur de la commission, en l'espèce la SAM C, qu'en tout état de cause des dommages intérêts sont dus en raison du caractère abusif de l'appel. La SAM C demande à la Cour de : « constater que l'appel de la SARL A est sans objet ; En conséquence, Mettre la S. A. M. C hors de cause ; À DEFAUT Déclarer irrecevables les demandes de la SAM B S. A. M. l'encontre de la S. A. M. C ; À DEFAUT Rejeter les demandes de la SAM B S. A. M. à l'encontre de la S. A. M. C ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE Confirmer le jugement du 16 mai 2013 en toutes ses dispositions ; Condamner la SARL A à verser à la S. A. M. C la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner solidairement la SARL A et la SAM B aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation » La SAM C fait valoir qu'aucune demande n'est formulée contre elle par la SARL A alors qu'elle a été appelée en cause par la SAM B, qu'elle doit donc être mise hors de cause, que les demandes de la SAM B formulées à son encontre sont irrecevables comme ayant été faites de défendeur à défendeur et qu'elles doivent être également rejetées comme étant sans fondement. La SCS D ne s'est pas constituée devant la Cour. Considérant, que pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu, sur la forme, que conformément aux dispositions de l'article 214 du Code de procédure civile, le présent arrêt sera réputé contradictoire à l'égard de la SCS D ; Attendu qu'il y a lieu d'adopter les motifs du jugement qui rapportent exactement les faits et la procédure ; Attendu que c'est à bon droit et par une exacte appréciation des faits de la cause non démentie par les pièces produites devant la Cour que le Tribunal a statué par des motifs qui sont adoptés par la Cour ; Attendu que force est de constater que la seule activité de la SARL A résulte, au vu des pièces du dossier, d'une part d'une seule offre d'achat qu'elle a faite le 29 juillet 2011 à la SAM B pour le compte de Madame M. et à laquelle la SAM B a répondu que parmi les nombreuses propositions qu'elle recevait, celle de la SARL A était insuffisante lui précisant dans son courrier « en conséquence, si vous souhaitez augmenter votre offre, il conviendra de vous rapprocher le plus possible de cette somme de deux millions », d'autre part de visites faites les 4 et 5 août 2011 en accompagnement de l'agence E mandatée par la SAM C laquelle faisait ensuite sa proposition qui devait aboutir à la cession à son profit ; Attendu qu'il est établi que les deux visites n'ont été ni programmées, ni organisées par la SARL A, laquelle ne détenait pas les clés des locaux et qu'elle n'a pas reçu l'aval de la SAM B pour ces visites organisées par l'agence E dont le rôle déterminant a été mis en exergue dans une procédure ayant conduit à un jugement du Tribunal de première instance du 21 mars 2013 en faveur de cette agence ; Que l'attestation TEMPIER ne démontre pas davantage que la SARL A a trouvé l'acquéreur ; Qu'il apparaît que la SARL A n'a transmis aucune offre après ces visites et qu'au reçu de la facture adressée successivement par la SARL A à la SAM B puis à la SCS D qui a organisé la cession, la SAM B a immédiatement et légitimement fait part de sa surprise et refusé de s'exécuter ; Attendu, qu'ainsi que l'a exactement constaté le Tribunal, l'appel en garantie de la SAM B à l'encontre de la SAM C est sans objet ; Qu'il y a lieu en outre de déclarer le présent arrêt opposable à la SCS D qui n'a pas constitué devant la Cour et a été régulièrement intimée ; Attendu, qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de confirmer dans toutes ses dispositions frappées d'appel le jugement attaqué, et de rejeter intégralement les demandes de la SARL A y compris celles de dommages intérêts ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages intérêts de la SAM B et C pour procédure abusive à l'encontre de la SARL A laquelle n'a fait qu'exercer son droit d'appel ; Que, succombante, la SARL A sera condamnée aux dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt réputé contradictoire à l'égard de la SCS D, Adoptant les motifs des Premiers Juges et par motifs propres, Confirme le jugement du Tribunal de première instance du 16 mai 2013, en toutes ses dispositions frappées d'appel, Déboute la SARL A de l'intégralité de ses demandes, Rejette les demandes de dommages intérêts pour appel abusif de la SAM B et de la SAM C , Déclare le présent arrêt opposable à la SCS D, Rejette en tant que de besoin comme inutiles ou mal fondées toutes conclusions et demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne la SARL A aux dépens d'appel, distraits au profit de Maîtres Arnaud ZABALDANO et Joëlle PASTOR-BENSA, avocats-défenseurs sous leur due affirmation chacun pour ce qui le concerne, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Mademoiselle Magali GHENASSIA, Juge de Paix, complétant la Cour et remplissant les fonctions de conseiller en vertu de l'article 22 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 29 septembre 2014, par Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, substitut du Procureur Général.