Bail commercial – Valeur locative – Critères. CALC – Dommages-intérêts pour résistance abusive – Compétence (non). Saisie, non en cours de bail, mais lors d'une échéance locative d'une telle demande de majoration du loyer, il entre dans la compétence de la Commission arbitrale des loyers commerciaux de fixer le prix de la location en tenant compte des critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 par référence à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent. Sur la demande d'indexation formée par le bailleur que si le bail à loyer du 22 décembre 1975 stipule en ses conditions particulières que le loyer annuel sera révisable dans les formes et conditions de la loi en vigueur, c'est-à-dire selon la procédure et les modalités précisément énoncées par la loi n° 490 sur les baux commerciaux, il ne saurait en être déduit que les parties ont de la sorte entendu se référer à une clause d'indexation. À cet égard, les premiers juges ont, par des motifs qui seront adoptés par la Cour, à bon droit relevé que le bail ne contient aucune clause d'indexation du loyer et que la Commission arbitrale des loyers commerciaux ne peut en aucun cas modifier les stipulations contractuelles, l'article 23 de la loi n° 490 ne permettant pas au juge d'ajouter à la convention des parties mais l'autorisant simplement à adapter le jeu de l'échelle mobile conventionnelle à la valeur locative équitable. Une telle motivation sera également adaptée en ce qui concerne le rejet de la demande de paiement des loyers par trimestre anticipés non prévu par les parties au contrat. Quant à la détermination de la valeur locative équitable des locaux loués situés à l'angle de la rue X et de la rue X dans lesquels se trouve exploité un fonds de commerce à usage de pharmacie, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a encore justement fait référence aux seuls critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490, à l'exclusion des conditions économiques générales de la Principauté ne pouvant être prises en considération qu'en matière de révision du prix du loyer et par application des dispositions de l'article 21 de la même loi. Les locaux donnés à bail consistant en une boutique utilisée pour la vente avec deux vitrines donnant sur la rue X, et deux autres en retour sur la rue la Turbie, outre divers locaux annexes à l'arrière, un appartement au premier étage composé de cinq pièces et deux locaux contigus situés au sous-sol totalisent une surface pondérée ramenée à 127,98 mètres carrés en raison de phénomènes d'humidité en sous-sol admis dans la convention des parties. Les premiers juges ont à bon droit relevé qu'une telle pondération apparaissait toujours justifiée pour minorer la surface totale des locaux au regard du constat d'huissier dressé le 3 octobre 2011 permettant de constater la permanence d'une très forte odeur d'humidité et de moisissures dans les réserves au rez-de-chaussée et la présence de tâches et de boue au sous-sol, de tels dommages procédant d'une fragilité structurelle inhérente à la localisation de la pharmacie mais ne trouvant pas leur origine dans une quelconque carence du locataire. Mais le premier juge ne saurait être suivi en ce qu'il a énoncé que l'arrêt du 8 novembre 2005 avait force de chose jugée concernant l'emplacement de la pharmacie, dans la mesure où le législateur a précisément entendu avoir une vision dynamique et non statique des critères de l'article 6 concernant l'étendue, la situation, le confort les aménagements et les facilités d'exploitation présentés par les locaux donnés à bail. S'il est en effet évident que ledit local se trouve toujours emplacé géographiquement sur le même site, le quartier environnant a grandement évolué depuis l'année 2005, tant du point de vue de l'urbanisme alentour, que des facilités d'accès ou de la concurrence voisine. La construction de nouveaux immeubles, justement mise en exergue par les premiers juges, et les nouveaux aménagements réalisés sur la Place X et au marché voisin de la Condamine, apparaissent de nature à attirer le chaland et à générer une clientèle d'autant plus importante que de nombreux parkings publics facilitent désormais le stationnement dans ce quartier de la Principauté. Il n'est pas davantage établi que la concurrence provenant de l'exploitation de la pharmacie X se soit accrue au fil des ans, ni que les récentes voies d'accès de la nouvelle gare écartent davantage la clientèle de la rue X alors au contraire que de nombreux passages y donnent plus ou moins directement accès pour rejoindre la Condamine. En définitive, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause non démentie par les pièces produites devant la Cour que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a estimé que le loyer actuellement acquitté s'élevant à 27.400 euros ne correspondait plus à la valeur locative équitable des locaux, laquelle pouvait être fixée à 37.200 euros par an à compter du 1er janvier 2009. Il convient en conséquence de confirmer avec tous effets de droit la décision rendue le 10 octobre 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, étant enfin précisé que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a à bon droit jugé qu'il n'était pas dans sa compétence d'accorder des dommages-intérêts pour résistance abusive, et que ses motifs seront adoptés de ce chef. COUR D'APPEL ARRÊT DU 6 JANVIER 2015 En la cause de :