Bail commercial – Valeur locative – Critères. CALC – Dommages-intérêts pour résistance abusive – Compétence (non). Saisie, non en cours de bail, mais lors d'une échéance locative d'une telle demande de majoration du loyer, il entre dans la compétence de la Commission arbitrale des loyers commerciaux de fixer le prix de la location en tenant compte des critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 par référence à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent. Sur la demande d'indexation formée par le bailleur que si le bail à loyer du 22 décembre 1975 stipule en ses conditions particulières que le loyer annuel sera révisable dans les formes et conditions de la loi en vigueur, c'est-à-dire selon la procédure et les modalités précisément énoncées par la loi n° 490 sur les baux commerciaux, il ne saurait en être déduit que les parties ont de la sorte entendu se référer à une clause d'indexation. À cet égard, les premiers juges ont, par des motifs qui seront adoptés par la Cour, à bon droit relevé que le bail ne contient aucune clause d'indexation du loyer et que la Commission arbitrale des loyers commerciaux ne peut en aucun cas modifier les stipulations contractuelles, l'article 23 de la loi n° 490 ne permettant pas au juge d'ajouter à la convention des parties mais l'autorisant simplement à adapter le jeu de l'échelle mobile conventionnelle à la valeur locative équitable. Une telle motivation sera également adaptée en ce qui concerne le rejet de la demande de paiement des loyers par trimestre anticipés non prévu par les parties au contrat. Quant à la détermination de la valeur locative équitable des locaux loués situés à l'angle de la rue X et de la rue X dans lesquels se trouve exploité un fonds de commerce à usage de pharmacie, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a encore justement fait référence aux seuls critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490, à l'exclusion des conditions économiques générales de la Principauté ne pouvant être prises en considération qu'en matière de révision du prix du loyer et par application des dispositions de l'article 21 de la même loi. Les locaux donnés à bail consistant en une boutique utilisée pour la vente avec deux vitrines donnant sur la rue X, et deux autres en retour sur la rue la Turbie, outre divers locaux annexes à l'arrière, un appartement au premier étage composé de cinq pièces et deux locaux contigus situés au sous-sol totalisent une surface pondérée ramenée à 127,98 mètres carrés en raison de phénomènes d'humidité en sous-sol admis dans la convention des parties. Les premiers juges ont à bon droit relevé qu'une telle pondération apparaissait toujours justifiée pour minorer la surface totale des locaux au regard du constat d'huissier dressé le 3 octobre 2011 permettant de constater la permanence d'une très forte odeur d'humidité et de moisissures dans les réserves au rez-de-chaussée et la présence de tâches et de boue au sous-sol, de tels dommages procédant d'une fragilité structurelle inhérente à la localisation de la pharmacie mais ne trouvant pas leur origine dans une quelconque carence du locataire. Mais le premier juge ne saurait être suivi en ce qu'il a énoncé que l'arrêt du 8 novembre 2005 avait force de chose jugée concernant l'emplacement de la pharmacie, dans la mesure où le législateur a précisément entendu avoir une vision dynamique et non statique des critères de l'article 6 concernant l'étendue, la situation, le confort les aménagements et les facilités d'exploitation présentés par les locaux donnés à bail. S'il est en effet évident que ledit local se trouve toujours emplacé géographiquement sur le même site, le quartier environnant a grandement évolué depuis l'année 2005, tant du point de vue de l'urbanisme alentour, que des facilités d'accès ou de la concurrence voisine. La construction de nouveaux immeubles, justement mise en exergue par les premiers juges, et les nouveaux aménagements réalisés sur la Place X et au marché voisin de la Condamine, apparaissent de nature à attirer le chaland et à générer une clientèle d'autant plus importante que de nombreux parkings publics facilitent désormais le stationnement dans ce quartier de la Principauté. Il n'est pas davantage établi que la concurrence provenant de l'exploitation de la pharmacie X se soit accrue au fil des ans, ni que les récentes voies d'accès de la nouvelle gare écartent davantage la clientèle de la rue X alors au contraire que de nombreux passages y donnent plus ou moins directement accès pour rejoindre la Condamine. En définitive, c'est par une exacte appréciation des faits de la cause non démentie par les pièces produites devant la Cour que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a estimé que le loyer actuellement acquitté s'élevant à 27.400 euros ne correspondait plus à la valeur locative équitable des locaux, laquelle pouvait être fixée à 37.200 euros par an à compter du 1er janvier 2009. Il convient en conséquence de confirmer avec tous effets de droit la décision rendue le 10 octobre 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, étant enfin précisé que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a à bon droit jugé qu'il n'était pas dans sa compétence d'accorder des dommages-intérêts pour résistance abusive, et que ses motifs seront adoptés de ce chef. COUR D'APPEL ARRÊT DU 6 JANVIER 2015 En la cause de : - Monsieur c. FE., docteur en Pharmacie, demeurant X1 à MONACO (98000), Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANT, d'une part, contre : 1°) Madame Claire NE. épouse FU., demeurant X2 à NEUILLY (92200), 2°) les parties ci-après, prises en leur qualité d'héritiers de feu Jacques Henri JO., en son vivant retraité, époux de Mme Jeanine Marie PA-MO., décédé le 3 mai 2010, en cours de première instance, lesquels ont repris et poursuivi ladite instance : a) Madame Jeannine Marie PA-MO., née à Paris (75015) le 19 janvier 1937, de nationalité française, conjoint survivant non remarié de Monsieur Jacques Henri JO., sans profession, demeurant X3, à TOULOUSE (31500), b) Madame Cristine JO., née à MILAN (Italie), le 5 septembre 1947, de nationalité française, divorcée de Monsieur Jean Marie Paul André BA., sans profession, demeurant X4, à TOULOUSE (31500), c) Monsieur Jean-Pierre JO., né à Toulouse (31000) France le 20 mars 1949, de nationalité française, époux de Madame Aïcha Ahmed HA., retraité, demeurant X5 à VEZENOBRES (30360), d) Monsieur Didier Henri JO., né à TOULOUSE (31000) le 16 août 1960, de nationalité française, époux de Madame Saliha MOU., masseur kinésithérapeute, demeurant X6 à CARAMAN (31460), e) Monsieur Laurent Dominique JO., né à TOULOUSE (31000) le 16 mars 1963, de nationalité française, époux de Madame Florence PL., monteur-vidéo, demeurant X7 à ALENÇON (61000), f) Mademoiselle Valérie Adeline JO., née à TOULOUSE (31000) France le 27 janvier 1969, de nationalité française, pédicure podologue, demeurant X8 à TOULOUSE (31500), Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Etienne LEANDRI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu les jugements rendus par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, les 13 juillet 2011 (R. 5635) et 10 octobre 2012 (R.160) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 20 mars 2013 (enrôlé sous le numéro 2013/000123) ; Vu les conclusions déposées les 15 octobre 2013, 8 juillet 2014 et 25 novembre 2014, par Maître LEANDRI, avocat-défenseur, au nom de Claire FU. et de l'hoirie JO. ; Vu les conclusions déposées les 29 janvier et 20 octobre 2014, par Maître LICARI, avocat-défenseur, au nom de c. FE. ; À l'audience du 2 décembre 2014, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par c. FE., à l'encontre de jugements rendus par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, les 13 juillet 2011 (R. 5635) et 10 octobre 2012 (R.160) ; Considérant les faits suivants : Suivant acte sous-seing privé en date du 22 décembre 1975, c. FE. est devenu titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux situés X à Monaco dans lesquels est exploité un fonds de commerce à usage de pharmacie, pour une durée de trois années à compter du 1er janvier 1973 et ce, moyennant un loyer annuel de 15.840 francs. Selon jugement rendu par la commission arbitrale des loyers commerciaux le 18 décembre 1991, confirmé par la Cour d'appel le 11 août 1998, le montant du loyer a été fixé à la somme de 130.000 francs par an à compter du 1er janvier 1991. La Cour d'appel a, suivant arrêt du 8 novembre 2005 fixé ledit loyer à la somme de 27.400 euros par an à compter du 1er février 2001. c. FE. s'est par la suite vu délivrer le 16 juin 2008 un congé pour le 31 décembre 2008 de la part de ses bailleurs Jacques-Henri JO. et Claire FU. et ce, avec offre de renouvellement du bail et augmentation du loyer annuel à la somme de 60.000 euros. En l'état de son désaccord, les bailleurs ont alors saisi le 30 juin 2009 la Commission arbitrale des loyers commerciaux, à l'effet de voir fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2009 à la somme annuelle de 60.000 euros, correspondant à la valeur locative des lieux et par application des dispositions de l'article 6 de la loi 490 du 24 novembre 1948, dire et juger que la durée du bail renouvelé sera égale à celle de l'ancien bail et fixer les conditions accessoires aux fins d'indexation du loyer et de paiement du loyer par trimestres anticipés. En suite d'un procès-verbal de non-conciliation établi le 7 octobre 2009, la Commission arbitrale des loyers commerciaux a, suivant jugement du 13 juillet 2011 : • déclaré recevable l'intervention volontaire d'un certain nombre d'héritiers de Jacques-Henri JO., • déclaré c. FE. recevable en sa demande de nullité du congé et mal fondé de ce chef, • dit que c. FE. devra conclure au fond pour le 5 octobre 2011, • condamné c. FE. aux dépens. Suivant jugement du 10 octobre 2012 la Commission arbitrale des loyers commerciaux, statuant sur la demande d'augmentation du loyer, a fixé à compter du 1er janvier 2009 le loyer annuel des locaux donnés à bail par Madame Claire FU. et les héritiers de Jacques Henri JO. à Monsieur c. FE. à la somme de 37.200 euros tout en rejetant le surplus des demandes, notamment celles afférentes à l'indexation du loyer. Les premiers juges ont pour l'essentiel relevé que seuls les critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490 devaient être pris en considération pour fixer le loyer à l'échéance du bail et ce, à l'exclusion des facteurs économiques dont il ne peut être tenu compte qu'en matière de révision du prix par application des dispositions de l'article 21 de la loi. Examinant par ailleurs l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation présentés par le local exploité à l'usage de pharmacie et observant que le loyer en cours s'élevait à 27.400 euros depuis le 1er février 2001, ils en déduisaient que la valeur locative équitable ne pouvait désormais être fixée qu'à 37.200 euros par an à compter du 1er janvier 2009. La demande d'indexation du loyer était par ailleurs rejetée au visa tant des stipulations contractuelles que des dispositions de l'article 23 de la loi n° 490. Suivant exploit du 20 mars 2013, c. FE. a régulièrement interjeté appel des jugements rendus par la Commission arbitrale les 13 juillet 2011 et 10 octobre 2012 à l'effet de voir : « Recevoir Monsieur c. FE. en son appel et l'y déclarer fondé. Par conséquent, À titre principal, Dire et juger que le jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 13 juillet 2011 est nul pour défaut de motivation, À défaut, Le réformer, Dans tous les cas, statuant à nouveau, Vu les articles 136 et 155 du Code de procédure civile, Déclarer nul le congé avec offre de renouvellement délivré le 16 juin 2008. Par conséquent, déclarer irrecevables l'action et les demandes de Monsieur Jacques Henri JO. et de Claire NE. épouse FU.. Subsidiairement, Vu les articles 389 et 392 du Code de procédure civile, Déclarer irrecevable la reprise de l'instance par les héritiers de Monsieur Jacques Henri JO. comme ayant été faite par voie de conclusions. Dire qu'elle s'en trouve irrecevable. Encore plus subsidiairement, Vu l'article 156 du Code de procédure civile, Déclarer nul le congé avec offre de renouvellement délivré le 16 juin 2008. Par conséquent, déclarer irrecevables l'action et les demandes de Monsieur Jacques Henri JO. et de Claire NE. épouse FU. À titre infiniment subsidiaire, sur le fond, Confirmer le jugement du 10 octobre 2012 en ce que : - il a débouté les bailleurs de leurs demandes en paiement du loyer par trimestres anticipés et en indexation de celui-ci ; - il a dit qu'il n'entre nullement dans les pouvoirs de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux d'accorder de quelconques dommages-intérêts. Le réformer pour le surplus, Statuant à nouveau, Débouter Monsieur Jacques Henri JO. et Claire NE. épouse FU. de leur demande en augmentation du loyer comme étant infondée. Dans tous les cas. Condamner solidairement les intimés aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, Avocat-Défenseur sous sa due affirmation. » Et ce, pour les motifs suivants : - le congé ne peut émaner que d'une partie au contrat de bail et il est en l'espèce nul faute d'avoir été délivré à la requête des cocontractants de c. FE., - il résulte des dispositions de l'article 392 du Code de procédure civile qu'à défaut d'accord entre les parties, l'instance doit être reprise par un exploit d'assignation, celle-ci ayant été suspendue par le décès de la partie demanderesse et ne pouvant être reprise par voie de simples conclusions, - dans la mesure où la Commission arbitrale puise la connaissance du différend dans le procès-verbal de non-conciliation dressé par son président, il en résulte que le motif ou les motifs présidant à l'offre de renouvellement avec augmentation du loyer doivent y être développés, - tout congé doit donc énoncer les motifs allégués pour justifier la demande d'augmentation du loyer en sorte que le congé litigieux rédigé de manière très générale et dénué de motifs apparaît irrégulier et devra être déclaré nul, - subsidiairement, le jugement du 10 octobre 2012 sera confirmé en ce que la demande d'indexation a été rejetée, une telle disposition n'étant pas prévue par le contrat et ne pouvant résulter des dispositions de l'article 23 de la loi n° 490, le juge ne pouvant se substituer aux parties pour modifier l'économie d'un contrat de bail, - la demande d'augmentation locative est infondée et il convient de tenir compte de la situation à laquelle le commerçant est confronté pour exploiter son fonds de commerce en examinant les conditions propres au fonds et la situation économique en cours, - un arrêt rendu le 23 mars 1970 par la Cour d'appel a admis cette nécessité de ne pas décorréler l'examen de la valeur locative des locaux, lors de la fixation du loyer à l'échéance du bail, du contexte économique dans lequel se déroule l'activité, - le constat huissier dressé le 3 octobre 2011 révèle le caractère inexploitable de certaines zones du fonds de commerce, notamment le sous-sol, - l'arrêt du 8 novembre 2005 ne saurait avoir force de chose jugée dès lors que l'emplacement de la pharmacie située à la X ne présente plus les mêmes avantages qu'il y a huit ans, l'achalandage étant en régression dans ce quartier et l'édification de plusieurs immeubles n'apparaissant pas avoir relancé le commerce dans ce secteur qui pâtit au contraire de la modification des accès et du succès de la pharmacie X, alors même que la proximité de la pharmacie X, située de l'autre côté de la chaussée, accroît la concurrence dans le secteur X et génère une perte importante de clientèle, - depuis que l'appel a été interjeté une partie de la corniche surplombant la pharmacie est tombée sur la chaussée détruisant l'enseigne de l'officine qui a dû être refaite et aucune réfection de la façade n'est toutefois programmée par le bailleur, - dans ces conditions l'augmentation du prix du loyer n'est pas justifiée et c'est à tort que la Commission arbitrale a fixé la nouvelle valeur locative annuelle à la somme de 37.200 euros. Claire FU. et les héritiers de feu Jacques Henri JO. : Jeannine Marie PA-MO. veuve JO., Christine JO., Jean-Pierre JO., Didier Henri JO., Laurent Dominique JO. et Valérie Adeline JO., intimés, entendent quant à eux aux termes de leurs écrits judiciaires : « Allouer de plus fort à la Dame FU. et aux membres de l'Hoirie JO. le bénéfice intégral de ses conclusions du 15 Octobre 2013 et 8 Juillet 2014 Déclarer nul et de nul effet l'appel du Sieur FE. du jugement du 13 Juillet 2011 qu'il a déclaré, à tort, « non appelable immédiatement » alors qu'il a tranché une partie du principal, et non des moindres, correspondant à la validité et au bien fondé du congé, et ce, en application de l'article 7 de la Loi n°490 du 24 Novembre 1948 et pour les motifs explicités, Dire et Juger qu'ainsi que la Dame FU. et les héritiers de Monsieur Jacques-Henri JO. l'ont fait valoir en leurs écrits, le congé délivré selon exploit de Maître ESCAUT-MARQUET le 16 Juin 2008 ne peut plus être remis en cause dès lors qu'il a été jugé que « les deux seuls propriétaires au 16 juin 2008, venant aux droits des bailleurs initiaux, étaient bien désignés et parfaitement identifiables » et alors qu'aucune disposition légale n'imposait au bailleur de motiver ce congé répondant aux prescriptions de l'article 6 de la Loi n°490 du 24 Novembre 1948, Dire et Juger également, que la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux avait toute compétence pour statuer sur le différend dont elle a été saisie par le procès-verbal de non-conciliation du 7 Octobre 2009 et que, dès lors, le Sieur FE. est désormais forclos à contester le jugement du 13 Juillet 2011 régulièrement signifié et passé en force de chose jugée, Débouter en outre, le Sieur FE. de son appel subsidiaire à l'encontre du jugement du 10 Octobre 2012 en ce qu'il a fixé une augmentation du prix du loyer qui a été porté à 37.200 euros par an encore que la valeur locative réelle a fait l'objet d'un appel incident des concluants, Et statuant à nouveau sur l'appel incident de la Dame FU. et des héritiers de Feu Jacques-Henri JO., Dire et Juger qu'il résulte du constat établi par Maître ESCAUT-MARQUET le 3 Octobre 2011 et de l'arrêt de la Cour d'Appel du 9 Novembre 2004 (produits par le Sieur FE. sous les numéros 14 et 15) que la valeur locative réelle correspond à la demande du bailleur et, par voie de conséquence, et en fonction des éléments qui caractérisent la cause, doit être équitablement évaluée à la somme de 60.000 euros par an selon les critères fixés par l'article 6 de la Loi n°490 outre les charges, Dire et Juger qu'aux termes de l'article 7 du bail du 22 Décembre 1975 « tous les frais, honoraires et droits inhérents aux présentes ainsi que tous ceux qui en découleront, sont à la charge du Preneur qui devra, en temps utile, présenter le bail à l'Enregistrement, requis par périodes triennales » et que le bailleur est recevable en les conditions accessoires à savoir : - L'indexation du loyer pour suivre la variation de l'indice national de la construction BT.01 en relation directe avec l'objet de la convention et expressément prévu aux conditions particulière par la clause « Révision Indexation » du bail du 22 Décembre 1975 ratifié par les parties, - et le règlement du loyer par trimestres anticipés, Condamner le Sieur FE. au paiement de la somme de 10.000 euros (dix mille euros) à titre de dommages-intérêts à la Dame FU. et à l'Hoirie JO. pour procédure manifestement abusive et vexatoire, Condamner également le Sieur FE. aux entiers dépens de première instance et d'appel et ce avec distraction au profit de Monsieur le Bâtonnier Etienne LEANDRI sous sa due affirmation ». Ils exposent au soutien de leurs prétentions que : - le jugement du 13 juillet 2011 a été signifié par exploit du 29 novembre 2011 et aucun appel n'a été interjeté à son encontre en sorte qu'il est devenu définitif, cette décision ayant tranché une partie du principal relative à la régularité de l'intervention des héritiers du demandeur et à la validité du congé et étant donc immédiatement appelable au sens des dispositions de l'article 423 du Code de procédure civile, - l'appel interjeté par c. FE. apparaît donc nul, la décision du 13 juillet 2011 étant désormais définitive, - s'agissant de l'appel subsidiaire de c. FE. interjeté à l'encontre du jugement du 10 octobre 2012, seuls peuvent être retenus les critères déterminés par l'article 6 de la loi n° 490, c. FE. ne justifiant nullement avoir informé son bailleur de la survenance de nouveaux désordres après l'arrêt de la Cour d'appel du 9 novembre 2004, - les propriétaires ont fait effectuer de nombreux travaux de réfection de la façade et de peinture dans le courant de l'année 2011 dont ils justifient, - le constat dressé par voie d'huissier le 2 mai 2014 révèle à suffisance que l'aménagement de la pharmacie est neuf, que tous les murs sont doublés de panneaux et que de nombreux moyens sont mis à la disposition de la clientèle à l'intérieur du local dont la situation est exceptionnelle, - les aménagements de l'arrière-boutique sont tout aussi intéressants et favorables à l'exploitation, un petit local permettant aux employés de s'alimenter sur place pour ouvrir la boutique en continu durant toute la journée, - La valeur locative réelle des locaux donnés à bail doit être équitablement évaluée à la somme annuelle de 60.000 euros par application des critères fixés par l'article 6 de la loi n° 490 tandis que le bail pourra être révisé par l'effet de son indexation sur un indice national ne pouvant être que celui du BT. 01 en relation avec l'objet de la convention et pour être réclamé par trimestres anticipés, - la procédure initiée par c. FE. est abusive et injustifiée, en sorte qu'une réparation de 10.000 euros leur sera octroyée. L'appelant principal c. FE. entend pour sa part voir débouter les intimés des fins de leur appel incident tendant à l'augmentation du loyer sollicitée et à l'octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive, et réitère subsidiairement sur le fond sa demande de confirmation du jugement du 10 octobre 2012 ayant débouté ces mêmes bailleurs de leurs demandes de majoration de la valeur locative et d'indexation du loyer et s'étant déclaré incompétent pour accorder des dommages-intérêts. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties la Cour se réfère à l'ensemble de leurs écritures auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement de la commission arbitrale des loyers commerciaux en date du 13 juillet 2011 Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 423 du Code de procédure civile que les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d'appel comme les jugements qui tranchent tout le principal, les autres jugements ne pouvant être frappés d'appel qu'en même temps que le jugement sur le fond ; Attendu que la décision rendue le 13 juillet 2011 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux a été signifiée par exploit du 29 novembre 2011 et n'a pas fait l'objet d'un appel dans le délai de 30 jours prévu par l'article 424 du Code de procédure civile ; Attendu que ce jugement a déclaré recevable c. FE. en sa demande de nullité du congé délivré le 16 juin 2008 mais mal fondé de ce chef ; Qu'il en résulte que ce jugement ayant tranché la question soumise inhérente à la validité du congé délivré par les bailleurs était immédiatement appelable, comme ayant mis fin à l'instance sur cette partie du principal et était devenu définitif à la date de l'appel interjeté le 20 mars 2013 ; Attendu que par application des dispositions combinées des articles 422 à 427 du Code de procédure civile, l'appel interjeté à l'encontre du jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux du 13 juillet 2011 sera en conséquence déclaré irrecevable et non nul, dans la mesure où l'exploit d'appel satisfait aux conditions de forme énoncées par l'article 427 du Code de procédure civile ; Qu'en l'état de cette irrecevabilité, il ne peut être statué sur les demandes subsidiaires formées de ce chef ; Sur les appels principal et incident interjetés à l'encontre du jugement de la Commission arbitrale en date du 10 octobre 2012 Attendu que c. FE. sollicite à titre subsidiaire la confirmation du jugement rendu le 10 octobre 2012 et entend voir débouter les bailleurs de leurs demandes d'indexation et d'augmentation du prix du loyer ; Attendu qu'il résulte des pièces produites que le bail souscrit entre les parties le 22 décembre 1975 s'est successivement reconduit jusqu'à l'échéance du 31 décembre 2008 date à laquelle les parties ont convenu du principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2009 sans parvenir à s'accorder sur la nouvelle valeur locative des locaux donnés à bail ; Attendu que saisie, non en cours de bail, mais lors d'une échéance locative d'une telle demande de majoration du loyer, il entre dans la compétence de la Commission arbitrale des loyers commerciaux de fixer le prix de la location en tenant compte des critères énoncés à l'article 6 de la loi 490 par référence à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ; Attendu sur la demande d'indexation formée par le bailleur que si le bail à loyer du 22 décembre 1975 stipule en ses conditions particulières que le loyer annuel sera révisable dans les formes et conditions de la loi en vigueur, c'est-à-dire selon la procédure et les modalités précisément énoncées par la loi n° 490 sur les baux commerciaux, il ne saurait en être déduit que les parties ont de la sorte entendu se référer à une clause d'indexation ; Attendu à cet égard que les premiers juges ont, par des motifs qui seront adoptés par la Cour, à bon droit relevé que le bail ne contient aucune clause d'indexation du loyer et que la Commission arbitrale des loyers commerciaux ne peut en aucun cas modifier les stipulations contractuelles, l'article 23 de la loi n° 490 ne permettant pas au juge d'ajouter à la convention des parties mais l'autorisant simplement à adapter le jeu de l'échelle mobile conventionnelle à la valeur locative équitable ; Qu'une telle motivation sera également adaptée en ce qui concerne le rejet de la demande de paiement des loyers par trimestre anticipés non prévu par les parties au contrat ; Que la décision entreprise sera dès lors confirmée en ce que la demande d'indexation du loyer a été rejetée ; Attendu quant à la détermination de la valeur locative équitable des locaux loués situés à l'angle de la rue X et de la rue X dans lesquels se trouve exploité un fonds de commerce à usage de pharmacie, que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a encore justement fait référence aux seuls critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490, à l'exclusion des conditions économiques générales de la Principauté ne pouvant être prises en considération qu'en matière de révision du prix du loyer et par application des dispositions de l'article 21 de la même loi ; Que les locaux donnés à bail consistant en une boutique utilisée pour la vente avec deux vitrines donnant sur la rue X, et deux autres en retour sur la rue la Turbie, outre divers locaux annexes à l'arrière, un appartement au premier étage composé de cinq pièces et deux locaux contigus situés au sous-sol totalisent une surface pondérée ramenée à 127,98 mètres carrés en raison de phénomènes d'humidité en sous-sol admis dans la convention des parties ; Que les premiers juges ont à bon droit relevé qu'une telle pondération apparaissait toujours justifiée pour minorer la surface totale des locaux au regard du constat d'huissier dressé le 3 octobre 2011 permettant de constater la permanence d'une très forte odeur d'humidité et de moisissures dans les réserves au rez-de-chaussée et la présence de tâches et de boue au sous-sol, de tels dommages procédant d'une fragilité structurelle inhérente à la localisation de la pharmacie mais ne trouvant pas leur origine dans une quelconque carence du locataire ; Mais attendu que le premier juge ne saurait être suivi en ce qu'il a énoncé que l'arrêt du 8 novembre 2005 avait force de chose jugée concernant l'emplacement de la pharmacie, dans la mesure où le législateur a précisément entendu avoir une vision dynamique et non statique des critères de l'article 6 concernant l'étendue, la situation, le confort les aménagements et les facilités d'exploitation présentés par les locaux donnés à bail ; Que s'il est en effet évident que ledit local se trouve toujours emplacé géographiquement sur le même site, le quartier environnant a grandement évolué depuis l'année 2005, tant du point de vue de l'urbanisme alentour, que des facilités d'accès ou de la concurrence voisine ; Que la construction de nouveaux immeubles, justement mise en exergue par les premiers juges, et les nouveaux aménagements réalisés sur la Place X et au marché voisin de la pharmacie X, apparaissent de nature à attirer le chaland et à générer une clientèle d'autant plus importante que de nombreux parkings publics facilitent désormais le stationnement dans ce quartier de la Principauté ; Attendu qu'il n'est pas davantage établi que la concurrence provenant de l'exploitation de la pharmacie X se soit accrue au fil des ans, ni que les récentes voies d'accès de la nouvelle gare écartent davantage la clientèle de la rue X alors au contraire que de nombreux passages y donnent plus ou moins directement accès pour rejoindre la pharmacie X ; Attendu en définitive que c'est par une exacte appréciation des faits de la cause non démentie par les pièces produites devant la Cour que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a estimé que le loyer actuellement acquitté s'élevant à 27.400 euros ne correspondait plus à la valeur locative équitable des locaux, laquelle pouvait être fixée à 37.200 euros par an à compter du 1er janvier 2009 ; Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer avec tous effets de droit la décision rendue le 10 octobre 2012 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux et de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, étant enfin précisé que la Commission arbitrale des loyers commerciaux a à bon droit jugé qu'il n'était pas dans sa compétence d'accorder des dommages-intérêts pour résistance abusive, et que ses motifs seront adoptés de ce chef ; Attendu que la compensation totale des dépens sera ordonnée. PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant comme juridiction d'appel de la Commission arbitrale des loyers commerciaux, publiquement et contradictoirement, Déboutant les intimés des fins de leur moyen de nullité, déclare irrecevable l'appel interjeté à l'encontre du jugement définitif du 13 juillet 2011, Déclarant recevables tant l'appel principal interjeté par c. FE. à l'encontre du jugement rendu par la Commission arbitrale du 10 octobre 2012 que l'appel incident de Claire FU. et des héritiers de feu Jacques Henri JO. : Jeannine Marie PA-MO. veuve JO., Christine JO., Jean-Pierre JO., Didier Henri JO., Laurent Dominique JO. et Valérie Adeline JO., Les en déboute et, statuant par motifs tant adoptés que propres, Confirme en toutes ses dispositions le jugement susvisé ayant fixé à compter du 1er janvier 2009 le loyer annuel des locaux donnés à bail par Claire FU. et les héritiers de feu Jacques Henri JO. : Jeannine Marie PA-MO. veuve JO., Christine JO., Jean-Pierre JO., Didier Henri JO., Laurent Dominique JO. et Valérie Adeline JO. à Monsieur c. FE., à la somme de 37.200 euros, Rejette le surplus des demandes des parties, Ordonne la compensation totale des dépens d'appel. Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Monsieur Marc SALVATICO, Conseiller, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 6 JANVIER 2015, par Madame Brigitte GRINDA GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Jean-Jacques IGNACIO, substitut du Procureur Général.