Immobilier – Mandat – Commission  Les premiers juges ont justement rappelé d'une part, que l'exigence d'un mandat écrit n'est imposée par l'article 12 alinéa 1 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles ou les fonds de commerce qu'à la demande du client, ce qui n'est pas allégué en l'espèce, et d'autre part, que l'agent immobilier ainsi privé d'une rémunération de son activité qui n'est pas titulaire d'un mandat exclusif ne peut prétendre à l'octroi d'une commission en application des dispositions combinées de l'article 12 alinéa 2 de la loi précitée qui prohibe le versement d'une commission avant que la vente n'ait été effectivement conclue et de l'article 13 dernier alinéa de la loi précitée qui dispose qu'en cas de mandat exclusif, il peut être convenu une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire. COUR D'APPEL ARRÊT DU 14 AVRIL 2015 En la cause de : - La société en commandite simple A, dont la dénomination commerciale est « R », dont le siège social est sis X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : - Monsieur i. ST., demeurant et domicilié « X », X2 à Monaco, Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉ, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 21 novembre 2013 (R.1124) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 7 janvier 2014 (enrôlé sous le numéro 2014/000097) ; Vu les conclusions déposées les 11 mars, 24 juin, 28 octobre 2014 et 13 janvier 2015, par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de i. ST. ; Vu les conclusions déposées les 16 mai, 20 octobre et 10 décembre 2014, par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de la SCS A ; À l'audience du 24 février 2015, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SCS A, à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 21 novembre 2013. Considérant les faits suivants : La SCI B a cédé le 2 mars 2012 à Monsieur PE. un appartement dans l'immeuble dénommé X», X à Monaco au prix de 4.450.000 euros. Monsieur j. WR. agissant comme gérant de la SCI B, a, par mandat du 16 août 2011, consenti l'exclusivité de la vente à la SARL D dont il est également associé et cette agence immobilière a obtenu le versement d'une commission. Début octobre 2011, i. ST. s'est présenté à la SCS A comme étant l'associé majoritaire de la SCI B, et lui a confié la vente de cet appartement qu'elle a fait visiter et pour lequel elle a trouvé un acquéreur en la personne de Monsieur PE. qui a proposé le prix de 4.450.000 euros. Le 15 novembre 2011 i. ST. a accepté cette offre et le versement d'une commission à la SCS A d'un montant de 150.000 euros qui ne lui pas été versée. Par acte d'huissier délivré le 19 avril 2012 la SCS A a fait assigner i. ST. en paiement de la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 10.000 euros pour résistance abusive. Suivant jugement du 21 novembre 2013 le Tribunal de première instance a : «- Débouté la SCS A de l'intégralité de ses demandes en dommages et intérêts, Rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, Condamné la SCS A aux dépens, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ». Par exploit en date du 7 janvier 2014, la SCS A a régulièrement interjeté appel du jugement entrepris à l'effet de le voir réformer et a repris les mêmes demandes aux termes de conclusions déposées les 16 mai, 20 octobre et 10 décembre 2014 en ce sens : «- Débouter Monsieur i. ST. de sa demande de bâtonnement, Débouter Monsieur i. ST. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Recevoir la S. C. S. A en son appel et l'y déclarer fondée. En conséquence : Réformer le jugement du 21 novembre 2013, Condamner Monsieur i. ST. à payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts à la S. C. S. A en réparation du préjudice qu'elle a subi de son fait, Le condamner à payer en outre la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation». aux motifs essentiellement que : i. ST. a sciemment trompé la SCS A en se présentant comme la personne habilitée à représenter la SCI B ; elle ne pouvait pas vérifier l'identité du gérant de cette société dès lors que ces informations ne sont pas publiques ; i. ST. l'a laissée mener la vente en sachant que la SCI B avait donné mandat exclusif à une autre agence ; il a ainsi engagé sa responsabilité délictuelle en la privant de sa commission ; il y a aveu judiciaire de i. ST. en ce qu'il reconnaît avoir mandaté la SCS A sans en avoir le pouvoir, et ce, sciemment, de sorte qu'il reconnaît par la même la faute qui lui est reprochée ; la somme de 150.000 euros correspond au préjudice de la SCS A ; l'opération a été menée à bonne fin puisque i. ST. a accepté l'offre de Monsieur PE. ; i. ST. avec la complicité de Monsieur j. WR. a évincé la SCS A et l'a éliminée du processus de finalisation de la vente ; la SCS A n'avait pas à se préoccuper de la provenance des fonds puisque i. ST. était vendeur et non-acheteur de sorte que la référence à la loi n° 1.362 est inopérante ; i. ST. ne lui a pas remis les documents nécessaires à la rédaction de la vente par acte authentique et notamment les statuts de la SCI B ; en exécution d'une ordonnance de compulsoire du 12 décembre 2012, elle a appris que la gérance de la SCI B est dévolue à un non associé en la personne de Monsieur j. WR. ; i. ST. a mandaté la SCS A en lui faisant croire qu'il était l'associé majoritaire et surtout le gérant de la SCI, lui a laissé mener sa mission à bonne fin alors qu'il n'était pas habilité ; la SCS A n'a pu finaliser la vente parce que i. ST. a fait intervenir l'agence D déloyalement mandatée par Monsieur j. WR. pour ravir les fruits de son travail ; la SCI B a cédé son bien à Monsieur PE. au prix de 4.450.000 euros, qui est l'acheteur trouvé par la SCS A et au prix obtenu par celle-ci. Par conclusions déposées les 11 mars, 24 juin, 28 octobre 2014 et le 13 janvier 2015, i. ST. sollicite le bâtonnement des conclusions du 20 octobre 2014 et du 10 décembre 2014, la confirmation du jugement, il demande le rejet des prétentions de la SCS A et l'octroi de dommages et intérêts en ces termes : «ALLOUER de plus fort à Monsieur i. ST. l'entier bénéfice de l'ensemble de ses conclusions précédentes, ORDONNER la suppression, dans les conclusions de l'appelante en date du 16 octobre 2014, de l'ensemble des phrases présentant un caractère injurieux et outrageant à l'encontre de Monsieur i. ST., à savoir : Page 2, §1 : «Dans ses conclusions du 24 juin 2014, Monsieur i. ST. fait l'aveu judiciaire de son mensonge de base (...)». Page 2, §5 : «Il a sciemment menti et induit en erreur la S. C. S. A». Page 2, §8 : «Monsieur i. ST. a escroqué le travail de la S. C. S. A. L'escroc est mal placé pour reprocher à l'agence immobilière sa prétendue incompétence». Page 3, §7 : «C'est l'escroc qui se moque de sa victime». Page 3, §10 : «Outre le caractère odieux du reproche, provenant de la personne qui a menti à la S. CS. A, et l'a sciemment induite en erreur (...)». Page 4, §7 : «Ensuite, quand bien même sa date serait exacte, il n'en resterait pas moins que ce mandat est de pure forme, comme élément constitutif de la tromperie». Page 4, §12 : «C'est en ce sens que ce mandat est déloyal et frauduleux». Page 5, §7 : «Cette argumentation est au contraire opérante car elle montre la grande propension de Monsieur i. ST. à frauder». ORDONNER la suppression, dans les conclusions de l'appelante en date du 09 décembre 2014, de l'ensemble des phrases présentant un caractère injurieux et outrageant à l'encontre de Monsieur i. ST., à savoir : Page 2, §1 : «Monsieur i. ST. dont la sensibilité semble être inversement proportionnelle à sa probité dans les affaires». Page 2, §4 : «Dans ses conclusions du 24 juin 2014, Monsieur i. ST. fait l'aveu judiciaire de son mensonge de base (...)». Page 2, §6 : «Il a sciemment menti et induit en erreur la S. C. S. A». Page 2, §8 : « Outre le caractère odieux du reproche, provenant de la personne qui a menti à la S. C. S. A, et l'a sciemment induite en erreur (...)». Page 3, §5 : «Monsieur i. ST. a escroqué le travail de la S. C. S. A. L'escroc est mal placé pour reprocher à l'agence immobilière sa prétendue incompétence». Page 3, §7 : «C'est l'escroc qui se moque de sa victime». Page 3, §8 : «Ensuite, quand bien même sa date serait exacte, il n'en resterait pas moins que ce mandat est de pure forme, comme élément constitutif de la tromperie». Page 4, §2 : «C'est en ce sens que ce mandat est déloyal et frauduleux». Page 4, §4 : «Cette argumentation est au contraire opérante car elle montre la grande propension de Monsieur i. ST. à frauder». CONDAMNER la Société en Commandite Simple A» à verser à Monsieur i. ST. 5.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour injures et atteinte à l'honneur, CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance en date du 21 novembre 2013 (R.1124), REJETER l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la Société en Commandite Simple A», CONDAMNER la Société en Commandite Simple A» à verser à Monsieur i. ST. 5.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNER la Société en Commandite Simple A» aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, Avocat-Défenseur, sous sa due affirmation». aux motifs essentiellement que : la SCS A a manqué à ses obligations minimales de vérification de l'identité de son vendeur en application de la loi n° 362 du 3 août 2009 relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et la corruption, les agents immobiliers devant constituer un dossier en identifiant sans équivoque leur mandant, elle ne peut se retourner contre lui en paiement de sa rémunération puisqu'il n'est pas habilité à représenter la SCI B, l'opération de vente n'a pas été conduite à bonne fin par l'agent immobilier, il n'y a pas d'aveu judiciaire mais seulement impossibilité par lui de mandater régulièrement la SCS A de sorte que celle-ci ne peut lui réclamer de rémunération, la SCS A, qui ne rapporte pas la preuve d'une complicité entre lui et Monsieur j. WR., a simplement manqué à ses obligations de professionnel de l'immobilier, et n'a pas accompli les diligences nécessaires, ne lui ayant notamment pas transmis de chèque, il souligne que la manière d'opérer de la SCS A dans les négociations est curieuse voire mensongère, le Tribunal a rappelé récemment qu'un mandat écrit est indispensable pour que l'agent immobilier puisse illustrer sa qualité à agir et l'ampleur de sa mission, une société peut parfaitement confier la gérance à un non associé sans qu'il y ait tromperie, l'action de la SCS A est mal dirigée en ce qu'elle n'est pas intentée à l'encontre de la SCI B, l'aveu judiciaire ne peut être implicite en application de l'article 1203 du Code civil ; la SCS A n'a pas fourni d'offre d'achat ferme et précise accompagnée d'un chèque de règlement. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Sur la demande de bâtonnement des conclusions de la SCS A des 20 octobre et 10 décembre 2014 Attendu qu'aux termes de l'article 34 de la loi n° 1.299 du 15 juillet 2005, la suppression de discours injurieux, outrageants ou diffamatoires relatifs aux faits de la cause qui sont contenus dans les écrits produits par les parties peut être prononcée par le juge statuant sur le fond de l'affaire ; Qu'aux termes de l'article 23 alinéa 2 de la loi n° 1.047 du 28 juillet 1982 sur l'exercice des professions d'avocats-défenseurs et avocats, la juridiction saisie de la cause peut ordonner la suppression des écrits injurieux ou diffamatoires ; Attendu en l'espèce, que les mots et les expressions «escroc», «escroqueries», «a escroqué», «la grande propension de Monsieur i. ST. à frauder», «élément constitutif de la tromperie», «la sensibilité (de Monsieur i. ST.) semble être inversement proportionnelle à sa probité dans les affaires», qui figurent dans les conclusions litigieuses constituent des imputations injurieuses, outrageantes ou diffamatoires de nature à porter atteinte à l'honneur de l'intimé dont il convient d'ordonner la suppression selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision ; Que cette suppression apparaît par elle-même de nature à réparer le préjudice subi résultant de cette atteinte sans que l'allocation de dommages-intérêts ne soit nécessaire ; Que par contre, les autres expressions critiquées et visées par la demande de bâtonnement n'excèdent pas la liberté d'expression nécessaire au déroulement des débats judiciaires ; Sur la demande de dommages et intérêts Attendu qu'il est constant que : selon plusieurs courriels du 15 novembre 2011, i. ST. a accepté la proposition au prix de 4.450.000 euros comprenant une commission de 150.000 euros devant revenir à la SCS A, soit 4.300.000 euros net au vendeur, sous réserve d'un contrat en bonne et due forme et d'un chèque, et a également réfuté l'existence d'un mandat exclusif de vente consenti par la SCI B à la société D, i. ST., bien que non habilité à agir au nom de la SCI B comme étant associé et non gérant, a mandaté verbalement la SCS A pour vendre l'appartement dont la SCI B est propriétaire, la vente n'a pu être finalisée par la SCS A car i. ST. n'était pas le représentant légal de la SCI B dont le gérant avait de son côté consenti un mandat exclusif à la société D ; Que les premiers juges ont justement rappelé d'une part, que l'exigence d'un mandat écrit n'est imposée par l'article 12 alinéa 1 de la loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles ou les fonds de commerce qu'à la demande du client, ce qui n'est pas allégué en l'espèce, et d'autre part, que l'agent immobilier ainsi privé d'une rémunération de son activité qui n'est pas titulaire d'un mandat exclusif ne peut prétendre à l'octroi d'une commission en application des dispositions combinées de l'article 12 alinéa 2 de la loi précitée qui prohibe le versement d'une commission avant que la vente n'ait été effectivement conclue et de l'article 13 dernier alinéa de la loi précitée qui dispose qu'en cas de mandat exclusif, il peut être convenu une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire ; Attendu que pour critiquer le jugement déféré qui l'a déboutée de sa demande visant à être indemnisée de la faute commise par i. ST., l'appelante soutient que même en l'absence de concert frauduleux entre ce dernier et la société D, l'intimé a engagé sa responsabilité par ses seuls agissements en la mandatant inutilement sur la vente de ce bien immobilier en ne pouvant ignorer qu'il n'avait pas le pouvoir de le faire ; Que si l'existence d'une fraude entre la société D et i. ST. n'est pas avérée, il n'en reste pas moins, que ce dernier a pris l'initiative de mandater verbalement l'appelante pour la vente d'un appartement appartenant à la SCI B dont il n'était pas le représentant légal, et qu'à aucun moment, il n'a informé cette dernière qu'il pouvait exister une difficulté sur ce point et l'a laissée ainsi poursuivre ses diligences jusqu'à ce qu'elle trouve un acquéreur en la personne de Monsieur PE. ; Que de plus, l'intimé a affirmé qu'il n'existait aucun mandat exclusif au bénéfice de la société D faisant preuve à tout le moins d'une légèreté blâmable ; Que ce faisant, il a maintenu l'appelante dans l'apparence de ce qu'il détenait le pouvoir de disposer de ce bien immobilier en proposant un cadre contractuel inapproprié, ce qui est de nature à engager sa responsabilité ; Attendu que pour l'appréciation du préjudice de la société A, il y a lieu de prendre en compte le montant de la commission versée à la société D mais aussi le comportement de l'agence immobilière vis à vis de i. ST. dans la mesure où en sa qualité de professionnel, elle avait l'obligation de s'entourer de toutes les précautions utiles pour mener à bonne fin la mission qui lui a été confiée et celle de donner à l'acte dont elle est chargée toute son efficacité ; Qu'ainsi en ne vérifiant pas, et ce à aucun moment, qu'i. ST. pouvait valablement engager la SCI B, en sollicitant auprès de lui la communication des statuts de cette société, elle n'a pas mis un terme à ses diligences qu'elle a poursuivies en pure perte, ce qui justifie que son indemnisation soit réduite ; Qu'en considération de ce qui précède, la Cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour fixer son indemnisation à la somme de 30.000 euros ; Qu'en conséquence, le jugement sera réformé en ce sens ; Sur les autres demandes Attendu que le Tribunal a rejeté, à bon droit, la demande de l'intimé dès lors que ce dernier est à l'origine de ce procès en ne s'adressant pas préalablement au gérant de la SCI B pour être autorisé par lui à mandater la SCS A ; Attendu que l'appelante succombe partiellement en ses demandes ; que dans ces conditions, la défense opposée par i. ST. n'est nullement abusive et la SCS A a été justement déboutée de sa demande de ce chef ; Que le jugement sera donc confirmé de ces chefs ; Attendu que les parties succombant respectivement sur certaines de leurs demandes, il y a lieu de compenser les dépens de première instance et d'appel en application de l'article 232 du Code de Procédure Civile : PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit les appels, Ordonne la suppression dans les conclusions de la SCS A des passages suivants : - conclusions du 20 octobre 2014 : page 2, §8 : «Monsieur i. ST. a escroqué le travail de la S. C. S. A. L'escroc est mal placé pour reprocher à l'agence immobilière sa prétendue incompétence». page 3, §7 : «C'est l'escroc qui se moque de sa victime». page 4, §7 : «Ensuite, quand bien même sa date serait exacte, il n'en resterait pas moins que ce mandat est de pure forme, comme élément constitutif de la tromperie». page 5, §7 : «Cette argumentation est au contraire opérante car elle montre la grande propension de Monsieur i. ST. à frauder». - conclusions du 10 décembre 2014 : page 2, §1 : «Monsieur i. ST. dont la sensibilité semble être inversement proportionnelle à sa probité dans les affaires». page 3, §5 : «Monsieur i. ST. a escroqué le travail de la S. C. S. A. L'escroc est mal placé pour reprocher à l'agence immobilière sa prétendue incompétence». page 3, §7 : «C'est l'escroc qui se moque de sa victime». page 3, §8 : «Ensuite, quand bien même sa date serait exacte, il n'en resterait pas moins que ce mandat est de pure forme, comme élément constitutif de la tromperie». page 4, §4 : «Cette argumentation est au contraire opérante car elle montre la grande propension de Monsieur i. ST. à frauder». Rejette la demande de bâtonnement pour le surplus et la demande de dommages-intérêts de ce chef, Réforme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de la SCS A, et en ce qu'il a condamné la SCS A aux entiers dépens, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne i. ST. à payer à la SCS A la somme de 30.000 euros, Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, Ordonne la compensation des dépens de première instance et d'appel entre les parties, Vu les articles 58 à 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, faisant fonction de Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Eric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Laura SPARACIA-SIOLI, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 14 AVRIL 2015, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, faisant fonction de Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Mademoiselle Alexia BRIANTI, substitut du Procureur Général.