Bail – Juge des référés – Office – Clause résolutoire Indemnité d'occupation – Juge des référés – Compétence (non) L'office du juge des référés face à une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail consiste à tirer toutes conséquences de droit d'une situation envisagée par les parties elles-mêmes dans le cadre de leur convention et à déterminer, au visa de l'acquisition éventuelle des effets d'une telle stipulation, si la résiliation constatée a donné lieu à une occupation sans droit ni titre ou à tout autre trouble manifestement illicite auquel il conviendrait de mettre un terme. Il est par ailleurs constant qu'une personne dont le contrat de bail est résilié, se trouve à compter de cette résiliation, dépourvue de tout droit à occuper les locaux anciennement donnés à bail, le juge des référés requis à cet effet devant alors mettre fin à ce type d'occupation sans titre, hors les cas de contestation sérieuse quant à l'existence, la validité ou la qualification du contrat liant le propriétaire à l'occupant. En l'espèce, force est de relever qu'aucune contestation de cette nature ne fait obstacle à l'office du juge des référés, les parties s'étant au demeurant accordées sur la résiliation du bail les liant et cette résiliation étant désormais définitive. Si le preneur prétend avoir d'ores et déjà quitté les lieux en remettant les clés de l'appartement à son ancien bailleur lors de l'audience des référés, il invoque ainsi implicitement, mais nécessairement, l'impossibilité dans laquelle il se trouverait de libérer les locaux du surplus de ses meubles. À cet égard, l'occupation indue d'un local ne se limite pas à la présence dans les murs d'une personne physique dépourvue de titre, mais s'entend également de la présence indue de toute autre personne de son chef, ou de tout meuble meublant ou bien entreposé de son fait dans les lieux, seule une reprise de possession non équivoque des locaux par le propriétaire de nature à interdire l'accès à l'appartement de l'ancien locataire et donc à l'empêcher d'ôter les meubles s'y trouvant apparaissant susceptible d'exclure l'hypothèse d'une occupation sans droit ni titre. En l'espèce le premier juge a légitimement constaté que si c-h. SA. déclarait avoir quitté les lieux, il résultait du constat dressé par voie d'huissier le 12 novembre 2014 qu'il avait laissé du mobilier sur place. Si le juge des référés a pris acte à l'audience d'une remise des clés de l'appartement, les pièces produites ne permettent pas pour autant d'en déduire que toutes les clés ont été restituées au bailleur, seulement 8 clés ayant été rendues, soit celles correspondant à la photographie communiquée en pièce 9 par l'appelant, sur un total de 13 clés remises à l'entrée dans les lieux aux termes du constat d'huissier dressé le 29 janvier 2010. Il s'ensuit qu'il était encore été loisible au preneur dont le bail avait été résilié de libérer totalement les locaux de ses effets et de ses meuble. En outre, aucune interdiction de libérer les locaux susceptible d'être imputée à la société A après la mise en œuvre de la clause résolutoire par commandement de payer du 9 septembre 2014 n'apparait établie. L'expulsion n'était donc pas sans objet, la décision entreprise du magistrat des référés devant en conséquence être confirmée. En revanche, il n'entre pas dans la compétence du juge des référés, telle que prévue aux articles 414 et suivants du Code de procédure civile, de se prononcer sur l'octroi d'une indemnité d'occupation en sorte que la demande de l'intimée sera rejetée de ce chef. COUR D'APPEL ARRÊT DU 14 JUILLET 2015 En la cause de : - Monsieur c-h. SA., Président exécutif de la société C, né le 13 décembre 1961 à Pully (Suisse), de nationalité suisse, demeurant et domicilié X1, Londres (Royaume-Uni) ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANT, d'une part, contre : - la Société Anonyme Monégasque dénommée A, dont le siège social est sis X2 à Monaco, prise en la personne de son Président administrateur délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance de référé rendue le 28 janvier 2015 (R.2964) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 12 février 2015 (enrôlé sous le numéro 2015/000094) ; Vu les conclusions déposées les 31 mars et 16 juin 2015 par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la SAM A ; Vu les conclusions déposées les 12 mai et 22 juin 2015 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de Monsieur c-h. SA. ; À l'audience du 23 juin 2015, Ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur c-h. SA. à l'encontre d'une ordonnance de référé rendue le 28 janvier 2015. Considérant les faits suivants : Aux termes d'un contrat de bail en date du 2 octobre 2012, la société A donnait à bail à c-h. SA. pour une durée de trois années à compter du 15 novembre 2012 un appartement de 7 pièces à usage d'habitation situé au quatrième étage de la résidence le A sise X à Monaco, moyennant un loyer annuel de 300.000 euros payable par trimestres anticipés les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre de chaque année. En exécution de ce bail, la société A adressait à c-h. SA. le 25 janvier 2014 un avis d'échéance d'un montant total de 82.250 euros correspondant aux loyers et charges dus pour la période du 15 août au 14 novembre 2014. En dépit de leur exigibilité, ce locataire ne s'acquittait pas des loyers et charges dus en sorte que face à cette résistance la bailleresse lui faisait délivrer par le ministère de Maître ESCAUT MARQUET, huissier de justice, le 9 septembre 2014, un commandement d'avoir à payer sous huitaine la somme en principal de 82.254,72 euros due au titre des loyers et charges impayés et contenant le rappel de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Ce commandement de payer restant infructueux, la bailleresse saisissait le Président du Tribunal de première instance aux fins d'être autorisée à pratiquer une saisie-arrêt sur les comptes bancaires de son débiteur ouvert dans les livres de la banque B à Monaco à concurrence de la somme provisoirement évaluée à 180.000 euros. Suivant ordonnance rendue sur pied de requête le 23 septembre 2014, il était fait partiellement droit à cette demande à hauteur de 85.000 euros à concurrence des loyers exigibles depuis le 15 août 2014. Alors que cette procédure est pendante devant le Tribunal de première instance, la société A faisait assigner c-h. SA. en référé le 19 septembre 2014 afin que soit constatée la résiliation judiciaire de son bail faute pour lui de s'être acquitté des loyers dus en application du bail en cours et que soit ordonnée son expulsion de corps et de biens. À l'occasion de l'audience de référé se tenant le 5 novembre 2014 et sans que soit réalisé un état des lieux de sortie, c-h. SA. procédait à une remise de clés de l'appartement tout en s'opposant à son expulsion. Le juge des référés rendait une ordonnance le 28 janvier 2015 aux termes de laquelle il prononçait la résiliation judiciaire du bail d'habitation à compter du 17 septembre 2014 soit 8 jours après le commandement de payer du 9 septembre et, disant que c-h. SA. devra libérer les lieux de tous biens s'y trouvant ordonnait, à défaut de libération des lieux dans le délai d'un mois du prononcé de la décision, l'expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef de l'immeuble avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier tout en déboutant la société A des fins de sa demande d'astreinte. Aux motifs de cette décision, le juge des référés observait que les parties s'accordent pour reconnaître que le bail est résilié, que Monsieur SA. déclare avoir quitté les lieux mais qu'il résulte du constat dressé le 12 novembre 2014 qu'il a laissé du mobilier sur place en sorte que la demande d'expulsion et de libération des locaux est fondée, la mesure d'astreinte ne se justifiant pas. Suivant exploit du 12 février 2015, c-h. SA. a régulièrement interjeté appel de l'ordonnance rendue le 28 janvier 2015 par le juge des référés dont il a sollicité la confirmation en ce qu'a été constatée la résiliation du bail en application de la clause résolutoire 8 jours après le commandement de payer du 9 septembre 2014 et sa réformation en ce que le premier juge a enjoint à Monsieur SA. de libérer les lieux de tous biens s'y trouvant et a ordonné son expulsion, faute de ce faire, dans le délai d'un mois à compter du prononcé de la décision. Demandant à la Cour de statuer à nouveau, il entend voir : - constater qu'il a restitué les lieux par la remise des clés de l'appartement à la société A le 5 novembre 2014 nonobstant l'abandon dans les lieux de certains biens, - constater que la société A a récupéré les clés de l'appartement et confirmé en avoir repris possession le 12 novembre 2014, - constater que la demande d'expulsion sollicitée par la société A est sans objet. Au soutien de cet appel et aux termes de ses écrits judiciaires, c-h. SA. fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte de la restitution des clés de l'appartement précédemment loué et d'avoir procédé à une confusion entre les demandes d'expulsion et de libération des locaux des biens s'y trouvant formée par la société A. L'appelant précise avoir restitué l'ensemble des clés en sa possession, ce qui matérialise selon lui la restitution des lieux. Il fait encore état du constat d'état des lieux dressé le 12 novembre 2014 par Maître ESCAUT MARQUET aux termes duquel cet huissier de justice a déclaré qu'il avait quitté les lieux et que la société bailleresse en reprenait possession. Le juge des référés ne pouvait dès lors, selon lui, ordonner son expulsion, ni celle de tous occupants de son chef, à défaut de libérer les lieux puisque les locaux avaient effectivement été restitués le 5 novembre 2014 au bailleur par la remise des clés. Il estime que la demande d'expulsion est sans objet, la présence de biens dans l'appartement ne pouvant remettre en cause sa restitution des locaux au propriétaire alors même qu'elle fait encore l'objet d'un débat devant le Tribunal de première instance saisi du fond de l'affaire. L'appelant précise enfin que lors de son départ de la Principauté de Monaco la bailleresse ne l'a pas autorisé à déménager, conditionnant à la remise en état des lieux son déménagement, en sorte qu'il n'a pu enlever que quelques éléments mobiliers de façon limitative et a été contraint d'abandonner de nombreux autres meubles dans l'appartement. Il en déduit que le juge des référés n'était pas compétent pour ordonner la libération des biens se trouvant encore dans l'appartement. La SAM A, intimée, entend voir : - débouter c-h. SA. des fins de son appel, - confirmer l'ordonnance de référé du 28 janvier 2015 en toutes ses dispositions, - dire et juger que c-h. SA. est un occupant sans droit ni titre jusqu'à la libération effective et entière de l'appartement de tous corps et tous biens, - dire et juger qu'il demeure tenu d'une indemnité d'occupation aussi longtemps que les lieux dont s'agit n'ont pas été reloués et, en cas de relocation, jusqu'au 15 novembre 2015, date d'échéance du bail, - condamner c-h. SA. au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts. La société A fait valoir en substance au soutien de sa demande de confirmation de l'ordonnance entreprise que : - l'appelant affirmant toujours ne pas contester la décision du premier juge ayant fait application de la clause résolutoire huit jours après un commandement de payer demeuré infructueux, la résiliation judiciaire du bail sera dès lors confirmée avec toutes conséquences de droit, - il en résulte que c-h. SA. est devenu un occupant sans droit ni titre à compter du 17 septembre 2014, l'argument selon laquelle il aurait rendu l'ensemble des clés de l'appartement en sa possession étant mensonger et destiné à tromper la religion de la Cour, - aux termes du procès-verbal de constat d'entrée dans les lieux dressé le 29 janvier 2010, 7 clés Bricard lui ont été remises concernant l'appartement, outre 3 clés de la cave et 3 clés d'un box, - si les clés de la porte d'entrée de l'appartement ont du être refaites, 4 pour la porte de Maître et 5 pour la porte de service et la chambre de service, il n'en demeure pas moins que le locataire disposait toujours d'un total de 15 clés alors qu'il n'a remis à l'audience des référés au conseil de son propriétaire que 8 clés, - il en résulte qu'au moins 5 clés correspondant aux portes d'entrée de l'appartement étaient manquantes, - il est inexact de prétendre que la bailleresse avait repris possession de l'appartement à compter du 12 novembre 2014 puisque ce local demeurait occupé par de nombreux meubles de son locataire ainsi que cela résulte du constat d'huissier dressé le même jour, - il est à également faux de prétendre que la société A aurait empêché c-h. SA. de déménager, s'étant simplement opposée à une résiliation anticipée du bail qu'elle entendait conditionner à la remise en état initiale des lieux par le locataire alors qu'il résulte d'un courrier de l'intendant de l'immeuble que ce même preneur a bien fait procéder à l'enlèvement de la majorité des meubles le 28 juillet 2014, - pour autant, certains meubles volumineux et encombrants demeurent encore dans l'appartement tels que des canapés, des fauteuils, des tables et des meubles de rangement, en sorte que le juge des référés n'a procédé à aucune confusion entre les demandes d'expulsion et de libération des lieux, la décision entreprise étant fondée en droit. La société A, estimant par ailleurs que l'appel interjeté est dénué de moyens sérieux et apparaît destiné à tromper la religion de la Cour, entend voir condamner à titre reconventionnel c-h. SA. à réparer le préjudice résulté pour elle des frais engagés pour assurer sa défense à concurrence d'une somme de 20.000 euros de dommages et intérêts. c-h. SA., réitérant et développant le bénéfice de ses précédents écrits judiciaires, s'est opposé dans les motifs de ses conclusions - et non dans le dispositif - à la demande de dommages et intérêts formée par l'intimée. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel interjeté parte in qua par c-h. SA. ne tend à remettre en cause la décision du juge des référés qu'en ce qu'il a été ordonné son expulsion des locaux situés X à Monaco, objet du bail précédemment consenti ; Qu'il s'ensuit que l'acquisition des effets de la clause résolutoire conventionnelle 8 jours après le commandement de payer du 9 septembre 2014 ayant donné lieu à la résiliation du bail, telle que constatée par le juge des référés, est désormais définitive ; Attendu qu'en cause d'appel il est fait grief au premier juge de ne pas avoir tiré toutes conséquences de droit de la remise des clés par le preneur et de ce qu'il aurait déjà quitté les lieux et d'avoir ensuite ordonné une expulsion prétendument « sans objet » ; Attendu que l'office du juge des référés face à une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail consiste à tirer toutes conséquences de droit d'une situation envisagée par les parties elles-mêmes dans le cadre de leur convention et à déterminer, au visa de l'acquisition éventuelle des effets d'une telle stipulation, si la résiliation constatée a donné lieu à une occupation sans droit ni titre ou à tout autre trouble manifestement illicite auquel il conviendrait de mettre un terme ; Qu'il est par ailleurs constant qu'une personne dont le contrat de bail est résilié, se trouve à compter de cette résiliation, dépourvue de tout droit à occuper les locaux anciennement donnés à bail, le juge des référés requis à cet effet devant alors mettre fin à ce type d'occupation sans titre, hors les cas de contestation sérieuse quant à l'existence, la validité ou la qualification du contrat liant le propriétaire à l'occupant ; Attendu qu'en l'espèce, force est de relever qu'aucune contestation de cette nature ne fait obstacle à l'office du juge des référés, les parties s'étant au demeurant accordées sur la résiliation du bail les liant et cette résiliation étant désormais définitive ; Attendu que si le preneur prétend avoir d'ores et déjà quitté les lieux en remettant les clés de l'appartement à son ancien bailleur lors de l'audience des référés, il invoque ainsi implicitement, mais nécessairement, l'impossibilité dans laquelle il se trouverait de libérer les locaux du surplus de ses meubles ; Attendu à cet égard que l'occupation indue d'un local ne se limite pas à la présence dans les murs d'une personne physique dépourvue de titre, mais s'entend également de la présence indue de toute autre personne de son chef, ou de tout meuble meublant ou bien entreposé de son fait dans les lieux, seule une reprise de possession non équivoque des locaux par le propriétaire de nature à interdire l'accès à l'appartement de l'ancien locataire et donc à l'empêcher d'ôter les meubles s'y trouvant apparaissant susceptible d'exclure l'hypothèse d'une occupation sans droit ni titre ; Attendu qu'en l'espèce le premier juge a légitimement constaté que si c-h. SA. déclarait avoir quitté les lieux, il résultait du constat dressé par voie d'huissier le 12 novembre 2014 qu'il avait laissé du mobilier sur place ; Que si le juge des référés a pris acte à l'audience d'une remise des clés de l'appartement, les pièces produites ne permettent pas pour autant d'en déduire que toutes les clés ont été restituées au bailleur, seulement 8 clés ayant été rendues, soit celles correspondant à la photographie communiquée en pièce 9 par l'appelant, sur un total de 13 clés remises à l'entrée dans les lieux aux termes du constat d'huissier dressé le 29 janvier 2010 ; Qu'il s'ensuit qu'il était encore été loisible au preneur dont le bail avait été résilié de libérer totalement les locaux de ses effets et de ses meubles ; Qu'en outre, qu'aucune interdiction de libérer les locaux susceptible d'être imputée à la société A après la mise en œuvre de la clause résolutoire par commandement de payer du 9 septembre 2014 n'apparait établie ; Attendu que l'expulsion n'était donc pas sans objet, la décision entreprise du magistrat des référés devant en conséquence être confirmée ; Attendu en revanche qu'il n'entre pas dans la compétence du juge des référés, telle que prévue aux articles 414 et suivants du Code de procédure civile, de se prononcer sur l'octroi d'une indemnité d'occupation en sorte que la demande de l'intimée sera rejetée de ce chef ; Qu'il n'apparaît pas davantage démontré que l'appelant ait abusé de son droit de faire appel ni n'ait commis une erreur équipollente au dol à travers l'exercice de cette voie de recours, ce dernier ayant pu se méprendre sur la portée de la remise des clés intervenue devant le premier juge et n'ayant pas agi avec l'intention de nuire à l'autre partie ; Que la demande de dommages-intérêts formée par la société A à son encontre sera dès lors rejetée ; Attendu que les dépens d'appel demeureront à la charge de l'appelant ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge des référés le 28 janvier 2015, Déboute toutes les parties du surplus de leurs demandes respectives, Laisse les dépens d'appel à la charge de c-h. SA. et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Richard MULLOT, avocat défenseur sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Eric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 14 JUILLET 2015 par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Officier de l'Ordre de Saint-Charles assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Michael BONNET, Premier substitut du Procureur Général.