Cour d'appel, 29 septembre 2015, La SAM R c/ Monsieur e. AB.

Bail - Frais de remise en état - Indemnité de relocation (oui) - Compensation (oui) Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, par application des dispositions de l'article 989 du Code civil. En l'espèce, aux termes du bail signé entre les parties, le locataire a reconnu prendre les lieux loués en parfait état, tel qu'il résulte du constat contradictoire dressé par l'huissier le 27 mai 2013 et s'est engagé à les entretenir pour les rendre tels en fin de location. Un état des lieux de sortie a été effectué le 1er août 2014 par l'huissier à la demande de la SAM R. À cet égard, l'analyse comparative de l'état de l'appartement loué entre le début et la fin de location révèle que les locaux n'ont pas été rendus dans leur totalité par le loueur tels qu'ils avaient été reçus et en parfait état d'entretien. Toutefois, l'appelante ne saurait faire supporter à son locataire des frais de remise en état qui ne sont pas justifiés au regard des constats établis en la cause. Les premiers juges, à l'issue d'une étude particulièrement complète des pièces produites, non démentie en cause d'appel, ont relevé un certain nombre de postes de travaux qui n'entraient pas dans le champ des constatations effectuées par l'huissier. Aux termes d'une motivation suffisante et pertinente, que la Cour fait sienne, ils ont en conséquence à bon droit débouté la SAM R d'une partie de ses prétentions de ce chef, le locataire ne devant supporter que les frais de remise en état nécessaires pour retrouver le parfait état d'origine. La SAM R fonde sa demande d'indemnité de relocation sur les dispositions de l'article 1599 du Code civil qui dispose qu'en cas de résiliation du bail par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus. La disposition de cet article doit être entendue en ce sens que le locataire est tenu de payer le loyer non pendant tout le temps qui s'écoulera jusqu'à ce que le propriétaire ait effectivement reloué, mais pendant le temps ordinaire laissé au propriétaire pour trouver un nouveau locataire. Néanmoins quand le bailleur a reloué immédiatement, il ne lui est dû aucune indemnité pour relocation. En l'espèce, les premiers juges ont débouté la bailleresse de sa demande au motif qu'elle n'avait pas justifié du temps nécessaire à la relocation. En cause d'appel, la bailleresse produit l'attestation de la Direction des Services Fiscaux du 8 avril 2012 et celle de l'intendant de l'immeuble X du 20 avril 2015 desquelles il résulte que depuis le départ d e. AB. et jusqu'au 8 avril 2015, l'appartement n'a fait l'objet d'aucune nouvelle location. Il convient en conséquence de réformer le jugement et de dire que la créance se trouve fondée en son principe. Néanmoins s'agissant de son montant, la SAM R réclame désormais en cause d'appel la somme de 203.928 euros correspondant à la période du 1er octobre 2014 au 8 avril 2015. Force est de constater que l'intimé n'a pas comparu en cause d'appel de sorte qu'il appartient à la Cour de s'assurer que la créance est régulière, juste et vérifiée. En application de l'article 431 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent former aucune demande nouvelle en appel. Par suite, cette demande additionnelle nouvelle est irrecevable. e. AB. sera donc condamné à payer à la SAM R une indemnité de relocation équivalente au prix du bail pendant 3 mois, temps nécessaire à la relocation, correspondant au délai de préavis applicable à la présente location, soit la somme initialement réclamée de 95.725 euros, le jugement étant réformé de ce chef. La compensation ordonnée par les premiers juges entre les sommes dues réciproquement par les parties sera confirmée à concurrence de la somme la plus faible, précision étant faite que l'indemnité de relocation y sera incluse. COUR D'APPEL ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2015 En la cause de :

• La Société Anonyme Monégasque dénommée « R », immatriculée auprès du Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° X, dont le siège est sis « Y » X2 à Monaco, agissant poursuite et diligences de son Président Administrateur Délégué en exercice, domicilié et demeurant en cette qualité audit siège, Ayant élu domicile en l'Étude de Monsieur Le Bâtonnier Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre :
• Monsieur e. AB., né le 11 septembre 1979 à Lyon (France), de nationalité française, footballeur professionnel, précédemment domicilié et demeurant « X » X à Monaco et aujourd'hui sans domicile ni résidence connu en Principauté de Monaco ; INTIMÉ, DÉFAILLANT, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 19 mars 2015 (R.4181) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 8 mai 2015 (enrôlé sous le numéro 2015/000137) ; À l'audience du 16 juin 2015, vu la production de ses pièces par le conseil de la SAM R ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SAM R à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 19 mars 2015. Considérant les faits suivants : Par contrat de bail en date du 10 mars 2014, la société anonyme monégasque R a consenti à e. AB., pour une durée de deux ans à compter du 1er avril 2014, la location d'un appartement, outre une cave, sis immeuble X, X à Monaco, moyennant un loyer annuel de 355.000 euros, payable par trimestres anticipés. Deux emplacements de parking étaient également loués moyennant un loyer de 3.800 euros chacun, payables par trimestres anticipés suivant les mêmes échéances que l'appartement. e. AB., qui ne s'est jamais acquitté des loyers pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2014, quittait définitivement les lieux le 30 juillet 2014, sans procéder ni à un état des lieux contradictoire, ni à leur remise en état, et faisait parvenir par voie postale les clés de l'appartement. Il a été condamné par le Tribunal de première instance du 18 décembre 2014 au paiement de la somme de 96.066 euros au titre de l'arriéré locatif. La SAM R se disant créancière du preneur de la somme de 178.464,44 euros, au titre, des travaux de remise en état des lieux, d'une indemnité de relocation de 3 mois et de dommages-intérêts, a saisi le Tribunal de première instance d'une action en paiement de cette somme. Dans son jugement du 19 mars 2015, ce Tribunal a condamné e. AB. à payer à la SAM R la somme de 33.496,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2015, dit que cette somme viendra, par l'effet de la compensation, en déduction de celle de 118.300 euros détenue par la propriétaire au titre du dépôt de garantie et débouté la demanderesse du surplus de ses prétentions, tout en condamnant e. AB. aux dépens. Pour statuer ainsi le Tribunal a considéré que :
• Si l'appartement loué était en parfait état à l'entrée des lieux, il n'en était pas de même à la sortie, sans toutefois que ne soient justifiés, au regard des mentions du constat d'huissier effectué le 1er août 2014, divers postes de réparation qu'il n'a dès lors pas pris en compte,