Bail commercial - Valeur locative - Réévaluation - Critères En l'état des éléments de comparaison utiles versés aux débats relatifs à la valeur locative d'autres locaux situés sur le boulevard X4, il apparaît que la moyenne de la valeur locative annuelle s'élève approximativement dans le quartier considéré à 600 euros le mètre carré pour des boutiques ayant un accès direct sur cette artère. Il doit en effet être tenu compte de la localisation du bien considéré, qui ne dispose pas de la même visibilité que les autres locaux hébergeant des fonds de commerce donnant sur le boulevard X4, puisque se trouvant au contraire situé sur l'impasse Saint Laurent, c'est-à-dire sur une artère à sens unique, située à proximité du boulevard X4 mais qui attire nettement moins le chaland. En effet, à la différence du local se trouvant quelques mètres plus loin pour lequel la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a, par jugement du même jour, chiffré à 29 400 euros le loyer annuel, la présente boutique ne donne pas directement sur le boulevard X4, les locaux étant bien moins visibles et propices à l'achalandage que les premiers, compte tenu de leur configuration et disposant donc de facteurs de commercialité moindres. En outre, les présents locaux apparaissaient déjà vétustes à la conclusion du bail en 1986, leur état étant au demeurant décrit par les clauses du contrat de bail stipulant en particulier que le local situé en sous-sol est donné sans aucune garantie de quelque nature qu'elle soit, le bailleur ne répondant pas, notamment, des dommages ou inconvénients pouvant provenir d'infiltrations d'eau ou d'humidité. En l'état des critères fixés par l'article 6 de la loi n°490 et des facteurs de commercialité présentés par les locaux donnés à bail, il y a en définitive lieu de dire que les premiers juges ont justement réévalué le loyer en le fixant à la somme annuelle de 17 782 euros correspondant à la valeur locative équitable du bien. COUR D'APPEL ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2015 En la cause de :
- La Société de droit liechtensteinois C., venant aux droits de la FONDATION A., dont le siège social est sis à X1 - 9490 Vaduz - Furstentun (Liechtenstein), agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : 1/ la SARL B., société à responsabilité limitée au capital de 15.000 euros, dont le siège social est sis à Monaco, X2, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le numéro X, prise en la personne de gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SAM D., en l'état d'une cession de droit au bail en date du 12 septembre 2014, enregistrée à Monaco le 19 septembre 2014, F°/Bd 100R, case 4 ; 2/ la SAM D., société anonyme monégasque au capital de 150.000 euros, immatriculée au RCI sous le numéro X, dont le siège social est sis à Monaco, X3, prise en la personne de Président délégué en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; Ayant toutes deux primitivement élu domicile en l'Etude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, puis en celle de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉES, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 18 décembre 2013 (R.1880) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 14 octobre 2014 (enrôlé sous le numéro 2015/000031) ; Vu les conclusions déposées le 2 décembre 2014 par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur ; Vu les conclusions déposées les 3 février, 19 mai, 7 juillet et 21 octobre 2015 par Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, au nom de la SARL B. et de la SAM E. ; Vu les conclusions déposées les 20 avril, 16 juin et 13 octobre 2015 par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de la société de droit liechtensteinois C. ; À l'audience du 27 octobre 2015, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la Société de droit liechtensteinois C. à l'encontre d'un jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 18 décembre 2013. Considérant les faits suivants : La SAM E. est bénéficiaire d'un contrat de bail commercial en date du 23 janvier 1986 à effet du 1er octobre 1985 à usage de commerce d'antiquités portant sur un local situé X4 à Monaco pour une période de 3, 6, 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er octobre 1985 moyennant un loyer annuel de 25.000 francs payables par trimestre anticipé le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, outre l'indexation. Le 25 juin 2009, la société bailleresse C. faisait délivrer à sa locataire congé pour le 30 septembre 2009 tout en refusant le renouvellement du bail par application de l'article 9 de la loi n° 490 et en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. Le preneur, en l'état d'un procès-verbal de non-conciliation établi le 7 octobre 2009, saisissait la commission arbitrale des loyers commerciaux à l'effet d'obtenir une indemnité d'éviction chiffrée à 1.200.000 euros tout en sollicitant la désignation d'un expert. Suivant jugement en date du 16 mars 2011, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux désignait un expert en la personne de Christian BOISSON afin d'obtenir tous éléments d'appréciation utiles devant lui permettre de chiffrer l'indemnité d'éviction. L'expert judiciaire ayant établi un pré-rapport le 2 avril 2012, la bailleresse notifiait son droit de repentir en application des dispositions de l'article 11 de la loi n°490 tout en offrant à son preneur le renouvellement du bail commercial à compter du 2 avril 2012 pour la même durée et aux clauses prévues par le contrat d'origine à l'exception du loyer dont elle sollicitait la fixation à la somme annuelle de 56.000 euros, soit 500 euros le mètre carré. Suivant jugement en date du 18 décembre 2013, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux fixait à la somme annuelle de 17.782 euros, soit 1.482 euros par mois, le montant de la valeur locative tout en précisant que :
- les locaux sont composés d'une boutique en rez-de-chaussée d'une surface de 52 mètres carrés, d'une mezzanine de 7 mètres carrés, d'une arrière-boutique de 28 mètres carrés et d'un sous-sol de 50 mètres carrés,
- les parties sont liées par un autre bail d'une surface totale moins importante de 65 mètres carrés dont le loyer a été porté à la somme annuelle de 29.400 euros par jugement du même jour, devenu définitif,
- pour respecter la volonté initiale des parties ayant tenu compte de la différence de situation entre les deux locaux, l'un donnant sur le boulevard X4 et donc sur une artère essentielle de la Principauté de Monaco, l'autre donnant au contraire sur l'avenue Saint-Laurent, il convient de réévaluer le montant du loyer du local litigieux qui n'a fait l'objet d'aucun aménagement particulier en le fixant à la somme annuelle de 17.782 euros. En effet, c'est par un jugement du même jour, soit en date du 18 décembre 2013, que la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a fixé à compter du 2 avril 2012 la valeur locative d'autres locaux donnés à bail au même preneur sis X4 à Monaco à la somme de 29.400 euros l'an, soit 2.450 euros par mois. Le 12 septembre 2014, SAM E. cédait son droit au bail à la SARL B. venant aux droits de la bailleresse, laquelle, suivant exploit du 14 octobre 2014, interjetait appel du jugement susvisé à l'effet de le voir réformer et, statuant à nouveau, voir la Cour :
- vu l'article 8 de l'acte de cession de droit au bail du 12 septembre 2014 au profit de la SARL B. portant sur les locaux situés X4,
- fixer le montant de la valeur locative des dits locaux à la somme annuelle de 56.000 euros à compter du premier avril 2012. Se fondant sur les conclusions du rapport de l'expert BOISSON et la description des locaux d'une part comme aux éléments de comparaison dans un secteur géographique environnant d'autre part, la société appelante fait grief aux premiers juges d'avoir retenu une valeur locative au mètre carré s'élevant à la somme annuelle de 129 euros, soit un chiffre très inférieur à la moyenne de 452 euros retenus par cette même commission arbitrale pour l'autre local donné à bail entre les mêmes parties et également inférieur à la valeur locative moyenne de 681 euros le mètre carré pour des locaux situés au boulevard X4. Les deux sociétés intimées, la SARL B. et la SAM E., entendent pour leur part, aux termes de l'ensemble de leurs écrits judiciaires, voir : « - allouer aux concluantes l'entier bénéfice de leurs précédentes écritures,
- prononcer à titre principal le rejet des pièces adverses 6 et 13, respectivement pré-rapport et rapport de Monsieur l'expert Christian BOISSON, non pertinents pour le présent litige, ce d'autant plus que la SARL B. n'était pas partie à ladite procédure d'expertise qui ne lui est donc pas opposable,
- constater que la société C. a utilisé son droit de repentir avant d'introduire abusivement une nouvelle procédure pour demander une augmentation totalement disproportionnée des loyers,
- constater à titre subsidiaire que le rapport d'expertise sur lequel la société C. tente de fonder sa demande a clairement mis en exergue l'état avancé de délabrement et de vétusté du local malgré les éléments de comparaison avec les boutiques alentour,
- constater que le local était dans un état avancé de délabrement avant les travaux coûteux entrepris par la société B.,
- constater que malgré les travaux entrepris, le local est menacé d'insalubrité par les problèmes récurrents d'infiltration d'eau qui n'ont pas été réglés par le propriétaire,
- constater que le local objet du litige est en dehors des voies passantes, en contrebas avec peu de visibilité, qu'il subit ainsi des désagréments notables,
- dire et juger que la demande de la société C. concernant le local actuellement occupé par la SARL B. correspond à une hausse de 450 % de son loyer et est totalement disproportionné et injustifié,
- dire et juger que cette demande est manifestement abusive et dépourvue de tout sérieux en sorte qu'elle engage la responsabilité du bailleur envers ses locataires,
- dire et juger que c'est à bon droit que la commission arbitrale des loyers commerciaux a réévalué le loyer en le fixant à la somme annuelle de 17.782 euros, s'agissant déjà d'une augmentation substantielle du loyer, laquelle correspond à la valeur locative équitable du bien, En conséquence et en tout état de cause,
- débouter la société C. de l'intégralité des fins de son appel, de ses demandes et conclusions, avec toutes conséquences de droit,
- confirmer le jugement de la commission arbitrale des loyers commerciaux en toutes ses dispositions,
- condamner la société C. au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et réparation du préjudice matériel et moral en résultant, au bénéfice de la SAM E. et de la SARL B.,
- condamner la société C. aux entiers dépens en ce compris tout frais et accessoires, temps de la première instance que d'appel frais huissier, de traduction et d'expertise éventuels, distraits au profit de Monsieur le bâtonnier Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. » Les intimées observent pour l'essentiel que :
- le rapport d'expertise de Monsieur BOISSON ne peut valablement être opposé à la SARL B. qui n'était pas partie à la procédure inhérente au calcul de l'indemnité d'éviction à une époque où la bailleresse entendait donner congé à SAM E., ce rapport et le pré-rapport y afférent ayant été établis en dehors de tout contradictoire la concernant, en sorte que le rejet des débats en sera prononcé,
- il est abusif de solliciter dans le cadre de la présente procédure une augmentation locative correspondant à 450 %, les premiers juges ayant à bon droit augmenté le loyer du présent local à hauteur de 40 % seulement, dans les mêmes proportions que pour l'autre boutique donnant sur le boulevard X4 à l'effet de conserver la même différence d'origine résultant des baux commerciaux respectifs du 23 janvier 1986 et 18 décembre 1997,
- la modification sollicitée par la bailleresse n'est justifiée par aucun élément sérieux dans la mesure où le local objet du présent litige n'a fait l'objet d'aucun aménagement particulier depuis la signature du bail, en sorte que la position des premiers juges apparaît cohérente et fondée,
- la présente procédure est abusive et cause un préjudice matériel aux intimées compte tenu des frais exposés pour assurer leur défense et au regard de la mauvaise foi dont fait preuve la société appelante, en sorte qu'une réparation chiffrée à 20.000 euros leur sera allouée. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel régulièrement formé dans les conditions de fond et de forme prévues par le Code de procédure civile, doit être déclaré recevable, Attendu que les intimées sollicitent liminairement que soient écartées des débats les pièces constituées par le pré-rapport et le rapport de l'expert BOISSON, faute selon elles d'être opposables à la SARL B., actuelle occupante des locaux donnés à bail ; Attendu cependant que la présence aux débats de la SAM E., co-intimée, à laquelle ces rapports sont opposables et la liberté pour tout plaideur de produire tous éléments probants utiles dont la pertinence est appréciée souverainement par le juge du fond, rendent inopérant ce moyen que ne sous-tend au demeurant la démonstration d'aucune manoeuvre déloyale imputable à l'appelante ; Attendu que le bail portant sur les locaux situés au X4 et donnant sur l'avenue X5, par l'effet du droit de repentir exercé par la société C., s'est trouvé renouvelé, les parties demeurant seulement en désaccord sur le prix ; Que dans une telle hypothèse et par application des dispositions de l'article 6 de la loi n° 490, il appartient à la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux de fixer le prix du loyer qui ne pourra, en aucun cas, être inférieur à la valeur des locaux évaluée en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent ; Attendu que le local donné à bail se compose d'un magasin en rez-de-chaussée d'une superficie de 88 mètres carrés auquel on accède par le passage latéral de l'immeuble, outre d'un local au sous-sol d'une superficie de 53 mètres carrés environ communicant avec le magasin par un escalier intérieur, soit une superficie totale d'environ 137 mètres carrés ; Attendu qu'il résulte des éléments descriptifs donnés par l'expert BOISSON que la boutique est située à l'angle du boulevard X4 et de l'avenue X5, que les vitrines et la porte vitrée se trouvent localisées sur le même plan de façade en rez-de-chaussée, une première surface utile de 52 mètres carrés étant agrémentée d'une mezzanine de 7 mètre carrés et d'une arrière-boutique également en rez-de-chaussée d'environ 28 mètres carrés, alors qu'une grande pièce d'environ 50 mètres carrés se trouve située en sous-sol disposant d'une grande hauteur sous plafond d'environ 3 mètres 40 permettant d'installer plusieurs ateliers pour des travaux de tapisserie ou la présentation d'échantillons à la clientèle ; Attendu qu'en l'état des éléments de comparaison utiles versés aux débats relatifs à la valeur locative d'autres locaux situés sur le boulevard X4, il apparaît que la moyenne de la valeur locative annuelle s'élève approximativement dans le quartier considéré à 600 euros le mètre carré pour des boutiques ayant un accès direct sur cette artère ; Attendu qu'il doit en effet être tenu compte de la localisation du bien considéré, qui ne dispose pas de la même visibilité que les autres locaux hébergeant des fonds de commerce donnant sur le boulevard X4, puisque se trouvant au contraire situé sur l'impasse Saint Laurent, c'est-à-dire sur une artère à sens unique, située à proximité du boulevard X4 mais qui attire nettement moins le chaland ; Qu'en effet, à la différence du local se trouvant quelques mètres plus loin pour lequel la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a, par jugement du même jour, chiffré à 29.400 euros le loyer annuel, la présente boutique ne donne pas directement sur le boulevard X4, les locaux étant bien moins visibles et propices à l'achalandage que les premiers, compte tenu de leur configuration et disposant donc de facteurs de commercialité moindres ; Attendu en outre, que les présents locaux apparaissaient déjà vétustes à la conclusion du bail en 1986, leur état étant au demeurant décrit par les clauses du contrat de bail stipulant en particulier que le local situé en sous-sol est donné sans aucune garantie de quelque nature qu'elle soit, le bailleur ne répondant pas, notamment, des dommages ou inconvénients pouvant provenir d'infiltrations d'eau ou d'humidité ; Qu'en dépit des travaux de remise en état accomplis ultérieurement par le cessionnaire du bail en 2014, l'état de délabrement du local du sous-sol apparaît récurrent, le locataire subissant encore régulièrement des infiltrations, notamment au mois de juin 2015, ainsi qu'en atteste la déclaration de sinistre établie le 27 juin 2015 relative à un dégât des eaux survenu sur le mur du local situé en sous-sol ; À cet égard, le procès-verbal dressé le 1er juillet 2015 par Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, révèle la présence de nombreuses remontées capillaires apparentes sur le mur du sous-sol de l'établissement, le bois de la contremarche de l'escalier se trouvant même effrité et présentant des traces blanchâtres et des auréoles humides apparaissant sur la moquette ; Qu'en l'état des critères fixés par l'article 6 de la loi n° 490 et des facteurs de commercialité présentés par les locaux donnés à bail, il y a en définitive lieu de dire que les premiers juges ont justement réévalué le loyer en le fixant à la somme annuelle de 17.782 euros correspondant à la valeur locative équitable du bien ; Attendu que le jugement déféré sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions et l'appelante déboutée de l'ensemble de ses demandes ; Attendu que la société C. n'apparaît pas en revanche avoir commis d'abus en interjetant appel de ce jugement, n'ayant commis aucune faute dans l'exercice de ce recours ni d'erreur équipollente au dol, ni fait preuve d'une quelconque intention de nuire envers ses adversaires, en sorte que la demande de dommages-intérêts formulée par les intimées sera purement et simplement rejetée ; Attendu que les dépens d'appel demeureront à la charge de la société appelante C. ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel, Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats les pièces numérotées 6 et 13 produites par l'appelante, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 décembre 2013 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, Déboute la société C. des fins de son appel, Déboute la SARL B. et SAM E. des fins de leurs demandes de dommages et intérêts, Condamne la société C. aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Richard MULLOT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Conseiller, Monsieur Eric SENNA, Conseiller, Madame Virginie ZAND, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 15 DÉCEMBRE 2015, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, Substitut du Procureur Général.