I. Faits, cadre procédural et contexte du litige
A. Origine du litige et prétentions des parties
Cour d'Appel de Monaco, 15 décembre 2015, n° 14385
Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 15 décembre 2015, n° 14385 (Lire sur source officielle)
Faits et procédure
La SARL B. exploite sous l'enseigne « Y » un fonds de commerce de bar-restaurant. Elle l'exerce, pour partie, dans un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, loué par M. j. BO., et, pour partie, dans une galerie piétonne extérieure. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et les époux SU., copropriétaires d'un appartement de l'immeuble, ont assigné la société en référé le 6 novembre 2014.
Les demandeurs sollicitaient la constatation de trois séries de troubles : l'occupation de la partie extérieure située devant le commerce, les nuisances sonores et olfactives liées à l'exploitation, ainsi qu'une activité de cuisson jugée contraire à l'objet social. Ils demandaient, à titre principal, la cessation de l'activité de 22 h 30 à 8 h, à titre subsidiaire, la cessation de toute activité génératrice de nuisances contraire au règlement de copropriété, et, en tout état de cause, la libération de la partie extérieure, sous astreinte.
Par ordonnance du 20 mai 2015, le président du tribunal de première instance a, d'une part, retenu que la demande relative à l'occupation se heurtait à une contestation sérieuse tenant à la nature de la parcelle et à une question de domanialité publique non tranchable en référé ; il s'est, d'autre part, déclaré incompétent pour la demande de libération sous astreinte et a débouté les demandeurs du surplus. Le syndicat et les époux SU. ont interjeté appel le 5 juin 2015. Les intimés, la SARL B. et M. BO., ont conclu,
Dans l'espèce soumise à l'appréciation de Cour d'appel de Monaco, le différend s'est noué autour de l'application des règles régissant le domaine immobilier copropriete · cour-appel-civile au sein de l'ordre juridique de Principauté de Monaco.
« Copropriété - Juge des référés - Règlement de copropriété - Violation (non) - Troubles de jouissance causés par le locataire commercial (non) C'est en vain que le syndic de copropriété et un copropriétaire agissent en référé contre le locataire commercial exploitant un bar restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble. En effet, d'une part, l'usage abusif d'une partie commune se heurte à une contestation sérieuse tenant à la nature même de la parcelle concernée qui pourrait appartenir au domaine public. D'autre part,… »
B. Déroulement de l'instance et saisine de la juridiction
Saisie suivant les formes et délais prescrits par le droit processuel applicable devant les juridictions de Principauté de Monaco, Cour d'appel de Monaco devait vérifier la régularité des moyens soulevés ainsi que la qualification juridique exacte des faits constatés. La décision inscrite sous la référence Cour d'appel, 15 décembre 2015, Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, Madame f. SU. et Monsieur r. SU. c/ La SARL B. et Monsieur j. BO. s'inscrit dans la jurisprudence constante visant à garantir la sécurité juridique des sujets de droit et la prévisibilité du contrôle juridictionnel.
II. Problème de droit et fondements textuels mobilisés
A. La question juridique centrale soumise au juge
La question déterminante posée à Cour d'appel de Monaco consistait à déterminer dans quelle mesure les constatations souveraines opérées au fond et l'interprétation des textes invoqués justifiaient la solution retenue (reformation), au regard des exigences d'équilibre probatoire et de légalité matérielle.
B. Corpus normatif et textes de référence cités
L'analyse juridique s'articule autour des dispositions et références normatives suivantes :
- Corpus normatif applicable en Principauté de Monaco (immobilier copropriete · cour-appel-civile)
- Principes directeurs du procès équitable et contrôle de motivation juridictionnelle
III. Solution retenue et architecture de la motivation
A. L'articulation du syllogisme juridictionnel
Pour trancher le litige, Cour d'appel de Monaco procède à une confrontation rigoureuse entre la règle de droit applicable et les éléments matériels versés aux débats :
« Copropriété - Juge des référés - Règlement de copropriété - Violation (non) - Troubles de jouissance causés par le locataire commercial (non) C'est en vain que le syndic de copropriété et un copropriétaire agissent en référé contre le locataire commercial exploitant un bar restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble. En effet, d'une part, l'usage abusif d'une partie commune se heurte à une contestation sérieuse tenant à la nature même de la parcelle concernée qui pourrait appartenir au domaine public. D'autre part, les éléments produits ne révèlent pas l'existence de troubl… »
B. Dispositif et sens de la décision
Au terme de sa démonstration, la juridiction prononce son dispositif dans les termes suivants :
« Copropriété - Juge des référés - Règlement de copropriété - Violation (non) - Troubles de jouissance causés par le locataire commercial (non) C'est en vain que le syndic de copropriété et un copropriétaire agissent en référé contre le locataire commercial exploitant un bar restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble. En effet, d'une part, l'usage abusif d'une partie commune se heurte à une contestation sérieuse tenant à la nature même de la parcelle concernée qui pourrait appartenir au domaine public. D'autre part,… »
Cette motivation met en évidence le soin apporté par Cour d'appel de Monaco à caractériser précisément les conditions d'application de la norme avant d'en tirer toutes les conséquences juridiques à l'égard des parties.
IV. Portée normative, sécurité juridique et repères pratiques
A. Apport à la cohérence jurisprudentielle (Principauté de Monaco)
Sur le plan théorique et systémique, cet arrêt consolide l'interprétation retenue par Cour d'appel de Monaco en matière de immobilier copropriete · cour-appel-civile. Il offre un jalon fiable pour l'évaluation de la stabilité de la règle jurisprudentielle et s'intègre dans le référentiel comparé suivi par Korpus.
B. Recommandations opérationnelles pour les praticiens
- Qualification préalable : vérifier systématiquement la réunion cumulative des critères factuels exigés par Cour d'appel de Monaco avant d'engager l'action ou de soulever le moyen ;
- Traçabilité probatoire : documenter par écrit l'ensemble des pièces justificatives correspondant aux textes visés (corpus légal applicable) ;
- Anticipation procédurale : mobiliser cette décision du 15 décembre 2015 comme précédent pertinent dans les écritures portant sur un litige analogue en Principauté de Monaco.
Copropriété - Juge des référés - Règlement de copropriété - Violation (non) - Troubles de jouissance causés par le locataire commercial (non) C'est en vain que le syndic de copropriété et un copropriétaire agissent en référé contre le locataire commercial exploitant un bar restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble. En effet, d'une part, l'usage abusif d'une partie commune se heurte à une contestation sérieuse tenant à la nature même de la parcelle concernée qui pourrait appartenir au domaine public. D'autre part, les éléments produits ne révèlent pas l'existence de troubles sonores et olfactifs. COUR D'APPEL ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2015 En la cause du : 1/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X1 à Monaco, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la Société à Responsabilité Limitée dénommée SARL a. VI. et Cie, dont le siège est sis à Monaco, X2, elle-même représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; Et de : 2/ Madame f. SU., née le 15 février 1948 à Lille (France), de nationalité française, demeurant X à Monaco ; 3/ Monsieur r. SU., né le 29 avril 1931 à Monaco, de nationalité française, demeurant X à Monaco ; Ayant tous trois élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTS, d'une part, CONTRE : 1/ La Société à Responsabilité Limitée de droit monégasque dénommée SARL B., exerçant le commerce sous l'enseigne « Y », dont le siège est sis X à Monaco, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; 2/ Monsieur j. BO., de nationalité monégasque, demeurant X à Monaco, Ayant élu domicile en l'Etude de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de première instance, le 20 mai 2015 (R.5606) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 5 juin 2015 (enrôlé sous le numéro 2015/000147) ; Vu les conclusions déposées le 14 septembre 2015 par Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, au nom de Monsieur j. BO. ; Vu les conclusions déposées le 15 septembre 2015 par Maître Déborah LORENZI-MARTARELLO, avocat-défenseur, au nom de la SARL B. ; À l'audience du 27 octobre 2015, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X, Madame f. SU. et Monsieur r. SU. à l'encontre d'une ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de première instance le 20 mai 2015 ; Considérant les faits suivants : La SARL B. est propriétaire d'un fonds de commerce de bar restaurant qu'elle exploite sous l'enseigne Y, pour partie dans un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, sis X dont le syndic est la SCS VI., qui lui est donné à bail par j. BO. et pour partie dans une galerie piétonne extérieure. Suivant acte d'huissier en date du 6 novembre 2014, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis X, représenté par son syndic la SCS VI. et les époux SU., propriétaires d'un appartement dépendant de cet immeuble, ont assigné en référé la SARL B. pour voir :