Baux commerciaux - Clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer - Acquisition de la clause résolutoire (oui) Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, étant précisé qu'un commandement de payer signifié pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant. COUR D'APPEL ARRÊT DU 12 JUILLET 2016 En la cause de : - La Société à responsabilité limitée dénommée A SARL, dont le siège social est sis X 98000 Monaco, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° X, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice demeurant en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Christophe BALLERIO, avocat près la même Cour ; APPELANTE, d'une part, contre : - La Société Civile Particulière dénommée SCI B, dont le siège social est sis X, 98000 Monaco, immatriculée au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles de Monaco sous le n° 03S11018, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur v. MA., domicilié Via X1, Necera Superiore (Italie) ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu l'ordonnance de référé rendue le 20 janvier 2016 (R.2483) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 3 février 2016 (enrôlé sous le numéro 2016/000126) ; Vu les conclusions déposées le 22 mars 2016 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SCI B ; Vu les conclusions déposées le 26 avril 2016 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de la SARL A SARL ; À l'audience du 7 juin 2016, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la société A SARL à l'encontre d'une ordonnance de référé du 20 janvier 2016. Considérant les faits suivants : Selon acte sous-seing privé en date du 9 juin 2008, la SCI B a donné à bail commercial à la Société M un local comprenant deux pièces avec toilettes, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble B, X à Monaco, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1er octobre 2008 jusqu'au 30 septembre 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel indexé d'un montant de 30.000 euros hors charges et TVA, payable trimestriellement et d'avance les 1er octobre, janvier, avril et juillet de chaque année. Ce bail contient, en son paragraphe XII une clause dite résolutoire ainsi libellée : « - article 1 : À défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou de l'autre des clauses et conditions du présent bail ou de règlement de copropriété qui fait également la convention des parties ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. - article 2 : Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de première instance de la Principauté de MONACO, territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes. ». Ce bail a été successivement cédé le 18 février 2009 à r. RU., puis le 19 décembre 2013 à la SARL A, cette dernière cession ayant été dénoncée au bailleur par exploit d'huissier en date du 31 mars 2014. Par acte d'huissier délivré le 16 septembre 2014, la SCI B a fait commandement à la SARL A de lui payer, dans le délai d'un mois, la somme de 16.740 euros représentant les loyers et charges dus au titre du bail, pour la période d'avril à septembre 2014, l'informant, en outre, de son intention de se prévaloir, en cas de non-paiement, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, et dont le libellé a été repris dans ledit commandement. Exposant que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti, la SCI B a, par exploit délivré le 23 avril 2015, fait assigner en référé la SARL A, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, de voir ordonner l'expulsion de la défenderesse, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard avec, au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier. La SARL A a soulevé la nullité du commandement de payer. Par ordonnance contradictoire en date du 20 janvier 2016, le juge des référés a statué ainsi qu'il suit : « - constatons qu'en application de la clause résolutoire qui y est contenue, le bail commercial conclu le 9 juin 2008 entre la SCI B et la Société M, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL A, est résilié de plein droit depuis le 16 octobre 2014, - ordonnons, en conséquence, à défaut pour la SARL A d'avoir libéré le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble B, X à Monaco de sa personne, de ses biens ou de tous occupants de son chef, dans le délai d'un mois à compter du prononcé de la présente ordonnance, son expulsion immédiate avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - déboutons la SCI B du surplus de ses prétentions, - condamnons la SARL A aux dépens de la présente ordonnance distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, - ordonnons que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable ». Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que le contrat de bail litigieux contenait bien une clause stipulant sa résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et qu'un commandement, visant la clause résolutoire et mentionnant expressément l'intention du bailleur de s'en prévaloir, avait été signifié par exploit d'huissier à la société locataire le 16 septembre 2014, impartissant à celle-ci un délai d'un mois pour s'acquitter de la somme de 16.740 euros correspondant aux loyers et charges d'avril à septembre 2014. Il considérait aussi que la circonstance que ce commandement porte sur une somme supérieure à celle réellement due n'était pas de nature à entacher ledit acte de nullité, la société locataire ayant admis qu'elle restait redevable du loyer du troisième trimestre 2014. Il retenait, enfin, qu'aucune disposition, légale ou conventionnelle, n'imposait au bailleur de faire précéder le commandement d'une mise en demeure et que ce dernier n'avait pas agi avec précipitation. Par exploit d'appel et assignation délivré le 3 février 2016, la SARL A a relevé appel de cette ordonnance. Au terme de cet exploit et des conclusions qu'elle a déposées le 26 avril 2016, la SARL A demande à la Cour de : «- Accueillir la SARL A en son appel, l'y déclarer fondée, - voir réformer l'ordonnance de référé rendue le 20 janvier 2016 dans toutes ses dispositions, - constater que le commandement de payer du 16 septembre 2014 ne reflétait pas l'exacte réalité comptable au jour de sa signification, lequel visait une dette plus importante que la dette réelle, - prononcer la nullité du commandement de payer du 16 septembre 2014 en ce que la somme visée au sein de ce dernier ne correspondait pas à la réalité comptable au jour de la signification, - constater, en tout état de cause, la mauvaise foi dont a fait preuve la SCI B dans le cadre de sa relation contractuelle avec la SARL A et notamment lors de la mise en œuvre de la clause résolutoire, - en conséquence, - débouter la SCI B de l'intégralité de ses demandes, - condamner la SCI B aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ». Au soutien de son appel, la SARL A fait essentiellement valoir qu'en prononçant la résiliation du bail au 16 octobre 2014, alors qu'étaient visés dans l'assignation du demandeur un commandement de payer du 14 septembre 2014, dont la date réelle est le 16 septembre 2014, et une demande de résiliation à compter du 14 octobre 2014, le juge des référés a pris en considération un acte inexistant et a donc statué ultra petita. Elle considère, en outre, que le bailleur est de mauvaise foi pour lui avoir commandé de payer la somme de 16.740 euros, alors même que ce montant ne reflétait pas la réalité comptable au jour du commandement. Elle affirme qu'elle n'était pas débitrice de deux trimestres impayés, les deux premiers trimestres de l'année 2014 ayant été réglés. Elle en conclut que le commandement de payer est entaché de nullité. Elle précise qu'elle attendait la délivrance, par la SCI B, des quittances des loyers des deux premiers trimestres 2004 qu'elle avait payés avant de régler le troisième trimestre. Elle fait grief au bailleur de ne pas lui avoir adressé de mise en demeure préalablement à la signification du commandement de payer, d'avoir délivré ce commandement sans lui remettre les quittances précédentes et, ainsi, d'avoir agi de manière déloyale et avec précipitation. Elle se considère de bonne foi et indique qu'elle est à jour du règlement de ses loyers. Par conclusions déposées le 22 mars 2016, la SCI B demande à la Cour de : « - débouter la A SARL de son appel, - confirmer l'ordonnance du 20 janvier 2016 en toutes ses dispositions, - condamner la A SARL aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, sous sa due affirmation ». La société intimée considère, en substance, que l'appel relevé par la SARL A est purement dilatoire. Elle affirme d'abord que l'erreur de date du commandement de payer figurant dans l'assignation en référé (14 septembre au lieu de 16 septembre) est sans incidence aucune sur la résiliation du bail. Elle estime que l'attitude de la locataire ne vise qu'à se maintenir abusivement dans les lieux. Elle affirme ensuite que la circonstance que le commandement de payer porte sur une somme supérieure à celle réelle due (16.740 euros au lieu de 8.374,65 euros), en raison d'une erreur d'encaissement, est également sans incidence sur la résiliation du bail dès lors que la société appelante reconnaît qu'à la date de délivrance du commandement de payer, le loyer du troisième trimestre 2014 restait dû. La société intimée estime avoir fait preuve de patience puisqu'elle n'a saisi le juge des référés que le 23 avril 2015. Elle considère que l'inexécution de son obligation par la locataire est fautive et que la clause résolutoire a été mise en œuvre de bonne foi. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auquel il est expressément renvoyé. SUR CE, 1 - Attendu que l'appel, relevé dans les formes et conditions prescrites par le Code de procédure civile, est régulier et recevable ; 2 - Attendu qu'il n'est pas contesté que le bail commercial signé entre les parties comporte une clause résolutoire dont les termes, rappelés ci-dessus et non critiqués, ont été reproduits dans le commandement de payer délivré le 16 septembre 2014 par la société bailleresse ; Attendu que si dans l'assignation en référé qu'elle a fait délivrer le 23 avril 2015, la SCI B a visé, par erreur, le commandement de payer du « 14 septembre 2014 », daté en réalité du 16 septembre 2014, et a sollicité la résiliation du bail à compter du « 14 octobre 2014 » au lieu du 16 octobre 2014, le juge des référés, en validant le commandement de payer du 16 septembre 2014 et en prononçant une résiliation au 16 octobre 2014, n'a pas méconnu les limites de sa saisine, dès lors que parmi les pièces, régulièrement versées aux débats, figurait le commandement du 16 septembre 2014 et qu'en page 2 de ses conclusions de première instance du 4 novembre 2015, la SCI B a expressément visé le commandement de payer du 16 septembre 2014 ; 3 - Attendu, par ailleurs, que ce commandement comporte une erreur dans le montant des loyers restant dus, en ce qu'il a visé une somme de 16.740 euros correspondant à deux trimestres de loyers impayés, alors qu'un seul restait dû ; Mais attendu qu'un commandement de payer signifié pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, en sorte que l'erreur invoquée par la SARL A est sans incidence sur la validité même du commandement ; Qu'en l'espèce, à la date de délivrance du commandement, la société locataire ne conteste pas qu'elle restait redevable d'un montant de 8.374,65 euros correspondant au loyer échu du troisième trimestre 2014, exigible depuis le 1er juillet 2014 ; Que le fait que le loyer du deuxième trimestre ait été payé par la société SARL A et non comptabilisé par la bailleresse, ce qu'elle admet, n'établit pas la mauvaise foi de de cette dernière dès lors que le loyer du troisième trimestre restait dû ; Qu'en outre, le locataire ne saurait se prévaloir du défaut de transmission, par le bailleur, des quittances précédentes pour se dispenser du paiement du loyer courant ; qu'il lui appartenait, en pareil cas, d'assigner le bailleur en référé afin de le voir condamner à délivrer les quittances non remises dans un délai déterminé ; Que, de plus, le bailleur n'a pas l'obligation de faire précéder le commandement de payer d'une mise en demeure ; qu'en outre, à la date du 16 septembre 2014, le loyer du troisième trimestre était dû depuis deux mois et demi ; qu'il ne peut, dès lors, être reproché à la SCI B d'avoir agi de mauvaise foi et dans la précipitation ; Que la dette correspondant au loyer du 3ème trimestre 2014 n'a été réglée que postérieurement au délai d'un mois imparti par la clause résolutoire figurant au bail ; Qu'ainsi, la clause résolutoire est acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 16 octobre 2014 ; Attendu que l'ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée en toutes ses dispositions ; 4 - Attendu que succombant en cause d'appel, la société A SARL en supportera les entiers dépens, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel, Confirme l'ordonnance de référé rendue le 20 janvier 2016, Condamne la société A SARL aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 12 JUILLET 2016, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint.