Baux commerciaux - Obligations du bailleur - Troubles de jouissance - Dégât des eaux (non) - Fait de tiers - Désordres du carrelage - Manquement à l'obligation de réparation - Difficultés d'exploitation des lieux - Dommages et intérêts (oui) - Congé abusif (oui) Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent, par voies de fait, à sa jouissance, sauf au preneur à les poursuivre personnellement. En l'espèce, le trouble de jouissance invoqué ne résulte pas d'un trouble de droit mais de dégâts des eaux à répétition constituant un trouble de fait, consécutif à des infiltrations provenant tantôt des parties communes de l'immeuble, dont l'entretien relève du syndicat des copropriétaires, tantôt de parties privatives appartenant à des tiers copropriétaires. La demanderesse ne peut donc prétendre à aucune réparation au titre des dégâts des eaux auprès de son bailleur. En revanche, concernant un soulèvement et une fissuration du carrelage, la société bailleresse a failli à son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives. L'appelante justifie suffisamment du préjudice de jouissance résultant de ce manquement en raison des difficultés d'une exploitation d'un lieu de travail en l'état. Il est alloué à la preneuse la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Il lui est également alloué la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour congé abusif, le congé violant le statut des baux commerciaux, sans qu'il y ait lieu à une augmentation de ce montant en appel. COUR D'APPEL ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2016 En la cause de :
- Madame f. CO., exerçant le commerce sous l'enseigne « A », en abrégé A., immatriculée au Registre du Commerce et de l'Industrie sous le n° X, demeurant en cette qualité, X1 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre :
- La Société Civile Immobilière B., dont le siège social est sis X2 à Monaco, prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame g. DU., demeurant, X3 à Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 11 juin 2015 (R.6069) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 25 septembre 2015 (enrôlé sous le numéro 2016/000027) ; Vu l'arrêt avant dire droit en date du 23 février 2016 ; Vu les conclusions déposées les 12 avril 2016 et 21 juin 2016 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom de la SCI B. ; Vu les conclusions déposées le 17 mai 2016 par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de f. CO. ; À l'audience du 28 juin 2016, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par f. CO. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 11 juin 2015. Considérant les faits suivants : Par arrêt en date du 23 janvier 2016, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, la Cour de ce siège a :
- Déclaré recevable, sur le fondement de l'article 423 du Code de procédure civile, l'appel formé par f. CO. selon exploit du 25 septembre 2015 contre le jugement rendu le 11 juin 2015 par le Tribunal de première instance,
- débouté la SCI B. de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif,
- débouté f. CO. de sa demande de dommages-intérêts,
- renvoyé la cause et les parties à l'audience du mardi 12 avril 2016 à 9 heures pour les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI pour la SCI B., du mardi 17 mai 2016 à 9 heures pour les conclusions de Maître Jean-Pierre LICARI pour f. CO., du mardi 21 juin 2016 à 9 heures pour les conclusions de Maître Thomas GIACCARDI pour la SCI B. et du mardi 28 juin 2016 à 9 heures pour plaidoirie,
- condamné la SCI B. aux dépens d'appel distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
- ordonné que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable. Aux termes des conclusions déposées le 17 mai 2016, f. CO. demande à la Cour de : «- Débouter la SCI B. de l'intégralité de ses demandes,
- recevoir Madame f. CO. en son appel partiel et l'y déclarer fondée,
- par conséquent, réformer le jugement du 11 juin 2015 en ce qu'il a débouté f. CO. de sa demande de dommages et intérêts pour les manquements de la SCI B. à ses obligations de bailleur et en ce qu'il a condamné la SCI B. à payer à f. CO. seulement la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour irrégularité du congé et tentative d'expulsion,
- condamner la SCI B. à payer à Madame f. CO. la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts au titre du premier chef de préjudice résultant du manquement de la SCI B. à ses obligations de bailleur et la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts au titre de son deuxième chef de préjudice résultant de la notification d'un congé abusif et de la tentative d'expulsion,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner la SCI B. aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur ce, sous sa due affirmation,
- la condamner aux dépens de l'incident distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI avocat-défenseur sous sa due affirmation ». L'appelante soutient, en premier lieu, que son bailleur est tenu d'une obligation de clos et de couvert dérivant de l'obligation de délivrance des locaux dans un état conforme à l'usage auquel ils sont destinés et de l'obligation d'entretien, et qu'il lui doit la garantie d'éviction. Elle estime, en conséquence, que la SCI B. doit l'indemniser des dégâts des eaux à répétition qu'elle a subis et fait grief au Tribunal d'avoir écarté cette responsabilité sur le fondement de l'article 1565 du Code civil. Elle précise que si le copropriétaire est un tiers par rapport au bailleur, autre copropriétaire, tel n'est pas le cas du syndicat des copropriétaires auquel le bailleur appartient. Elle précise aussi que l'exclusion de la garantie du bailleur en cas de voies de fait émanant de tiers ne vise pas le cas où le trouble de jouissance résulte d'infiltrations, peu important que le trouble soit imputable à la copropriété. Elle rappelle qu'elle a été très mal indemnisée par son assurance et en conclut que sa demande de dommages-intérêts est pleinement fondée. S'agissant des désordres affectant le carrelage des lieux loués, l'appelante fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation d'entretien de la chose, impliquant, pour lui, de procéder aux réparations, non locatives, nécessaires. En second lieu, l'appelante se prévaut du caractère abusif du congé délivré par la SCI B.. Enfin, elle conteste que son appel puisse être considéré comme dilatoire ou abusif. Par conclusions déposées le 12 avril 2016 et le 21 juin 2016, la SCI B. demande à la Cour de : « -Débouter Madame CO. de son appel, Reconventionnellement,
- Réformer le jugement du Tribunal de première instance du 11 juin 2015 uniquement en ce qu'il a condamné la SCI B. à verser à Madame CO. la somme de 5.000 euros pour irrégularité du congé et tentative d'expulsion,
- Condamner Madame CO. à verser à la SCI B. la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire,
- Condamner Madame CO. aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit ». Elle fait valoir, sur le fondement de l'article 1565 du Code civil, qu'elle n'a nullement manqué à ses obligations de bailleur dès lors que les sinistres subis par l'appelante ont pour origine la défectuosité des parties communes de l'immeuble « L », et que le trouble de jouissance invoqué provient d'un tiers. Elle ne conteste pas devoir le clos et le couvert à sa locataire, précisant toutefois les avoir assurés à f. CO.. Elle affirme que la jurisprudence française dont se prévaut l'appelante n'est pas applicable au cas d'espèce et observe qu'en toute hypothèse, l'obligation incombant au bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués ne concerne pas les parties communes dont l'entretien incombe exclusivement au syndicat des copropriétaires. Elle précise avoir mis tout en œuvre pour que le trouble causé cesse. Elle ajoute que l'appelante a été indemnisée par sa compagnie d'assurances. S'agissant des désordres affectant le carrelage du local loué, la SCI B. estime que l'appelante doit mettre en jeu la garantie de sa compagnie d'assurances et précise qu'aux termes du bail, l'entretien des carrelages incombe au locataire. D'autre part, elle soutient que le congé qu'elle a fait délivrer ne revêt aucun caractère abusif et rappelle qu'elle a sollicité l'expulsion de sa locataire qui refusait de libérer les lieux et ne s'acquittait plus du loyer. Elle estime, à l'inverse, que l'appel de f. CO. est abusif et sollicite des dommages-intérêts à ce titre. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus développées auquel il est expressément renvoyé. SUR CE, 1 - Attendu que dans l'arrêt qu'elle a rendu le 23 février 2016, la Cour s'est déjà prononcée sur la recevabilité de l'appel de f. CO. ainsi que sur les dépens de l'incident, en sorte que les demandes formées de ces chefs par l'appelante sont sans objet ; 2 - Attendu que seules sont frappées d'appel les dispositions du jugement rendu le 11 juin 2015 par le Tribunal de première instance ayant débouté f. CO. de sa demande de dommages-intérêts pour les prétendus manquements de la SCI B. à ses obligations de bailleur et ayant condamné ladite SCI à payer à f. CO. la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour irrégularité du congé et tentative d'expulsion ; 3-Attendu que pour débouter f. CO. de sa demande de dommages-intérêts pour « les manquements de la SCI B. à ses obligations de bailleur », le Tribunal a retenu que les dégâts des eaux provenaient d'appartements situés à l'étage supérieur ou des parties communes de l'immeuble, que la SCI B. « ne saurait être tenue ni à l'exécution de son obligation des réparations nécessaires compte tenu de l'origine des désordres, ni, en vertu de l'article 1565 du Code civil, à garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance par des copropriétaires ou le syndicat de copropriété qui ont bien le caractère de tiers dans la relation contractuelle entre f. CO. et son bailleur », qu'en outre, f. CO. avait été dédommagée par sa compagnie d'assurances et qu'enfin, s'agissant du dernier sinistre déclaré le 18 avril 2013, les pièces produites ne permettaient pas d'en déterminer les causes ; 3-1-Attendu que l'article 1559 du Code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; Mais attendu que l'article 1565 du Code civil énonce que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ; Attendu qu'il ressort de la combinaison de ces deux textes que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent, par voies de fait, à sa jouissance, sauf au preneur à les poursuivre personnellement ; Attendu, au cas d'espèce, qu'il résulte des pièces versées aux débats par l'appelante (constats amiables de dégâts des eaux, notamment), dont l'authenticité et la teneur ne sont pas contestées par la SCI B., que f. CO. a été victime, dans le local qu'elle exploite dans l'immeuble « L », de multiples dégâts des eaux, à compter du 1er décembre 1998 et ce, jusque dans le courant de l'année 2013 ; Qu'en l'espèce, le trouble de jouissance invoqué ne résulte donc pas d'un trouble de droit mais de dégâts des eaux à répétition constituant un trouble de fait ; Que les constats afférents à ces dégâts des eaux démontrent également qu'ils sont consécutifs à des infiltrations provenant tantôt des parties communes de l'immeuble, dont l'entretien relève du syndicat des copropriétaires, tantôt de parties privatives appartenant à des tiers copropriétaires ; Qu'ainsi, il est acquis aux débats que le trouble de fait n'émane pas du bailleur mais de tiers ; Attendu, enfin, qu'il n'est pas reproché au bailleur d'avoir failli à son obligation de réparation des désordres consécutifs aux dégâts des eaux, le Tribunal ayant, en outre, relevé que l'appelante avait été indemnisée de ces chefs par sa compagnie d'assurances ; Que f. CO. ne peut donc prétendre à aucune réparation au titre des dégâts des eaux ; 3-2-Mais attendu qu'indépendamment de ces dégâts des eaux, f. CO. a déploré un autre sinistre, apparu dans le courant de l'année 2013, ayant consisté en un soulèvement et une fissuration du carrelage dans les lieux loués ; Que suite à une visite effectuée sur place par le Département des Affaires Sociales et de la Santé le 27 juin 2013, il a été relevé « un danger pour le personnel » et prescrit à f. CO. de « procéder à la réfection des sols de l'ensemble de vos locaux » et de « remédier à cette situation de danger » ; Qu'il apparaît que des expertises auraient été réalisées, qui seraient parvenues à des conclusions contradictoires sur l'origine de ce désordre ; Attendu, néanmoins, que f. CO. rapporte la preuve, par un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 6 octobre 2015, et auquel sont jointes des photographies des lieux, de la persistance des désordres, plus de deux ans après leur constat initial, l'huissier ayant, notamment, relevé de « Nombreux carreaux décollés, soulevés, fissurés, cassés dans la largeur du sol, à l'entrée des bureaux... Une série de carreaux manquants devant sanitaires¿ ainsi que dans les sanitaires où les carreaux ... sont largement cassés au seuil... En fond du bureau, un poste de travail a dû être supprimé en raison de l'état du sol... Devant la photocopieuse et l'armoire adjacente, de nombreux carreaux sont largement décollés, soulevés et cassés sur la largeur du sol... » ; Que la SCI B. ne saurait utilement invoquer le point 5° des conditions générales du bail mettant à la charge du preneur l'entretien des carrelages, dès lors que les dégâts en cause ne relèvent pas d'un simple manquement à une obligation d'entretien ; Attendu que de ce chef, la société bailleresse a failli à son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives ; Attendu que l'appelante justifie suffisamment du préjudice de jouissance résultant de ce manquement, dès lors que la dangerosité d'une exploitation des lieux en l'état a été relevée par le Contrôleur de l'hygiène et de la sécurité du travail, que l'huissier de justice a pu constater qu'un poste de travail avait dû être supprimé en raison de l'état du sol, que la gêne subie dans le travail résulte des deux attestations produites aux débats en date des 8 et 9 octobre 2015 et que la persistance des désordres affectant le carrelage est avérée ; Qu'ainsi, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté f. CO. de sa demande d'indemnisation de ce chef, la Cour disposant, au vu de l'ancienneté du bail, de la nature de l'activité exercée dans les locaux loués, de la consistance et de la pérennité des désordres auxquels il n'a pas été remédié, et de la gêne subie dans le travail, d'éléments suffisants pour allouer à l'appelante la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; 4- Attendu que pour condamner la SCI B. à payer à f. CO. la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour congé abusif, les premiers juges ont pertinemment retenu que le congé violait le statut des baux commerciaux et était irrégulier, la Cour rappelant, en outre, que la disposition du jugement ayant déclaré nul ledit congé n'a pas été frappée d'appel ; Attendu, en revanche, que f. CO. ne justifie pas de sa demande d'augmentation des dommages-intérêts à la somme de 50.000 euros, la somme allouée par le Tribunal étant, eu égard, notamment, aux circonstances entourant la délivrance du congé, à la nature et à l'ancienneté du bail, suffisante à la réparation intégrale du préjudice subi ; Que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef ; 5-Attendu que la SCI B. ne démontre pas en quoi, f. CO. aurait, en relevant appel de la décision rendue par le Tribunal de Première Instance, commis une faute de nature à faire dégénérer son recours en abus, l'appelante ayant, en outre, été partiellement accueillie en son appel ; Que, de même, n'est pas davantage caractérisée la volonté de f. CO. de « bloquer l'instance » relative au paiement du pas de porte ; Qu'en conséquence, la SCI B. sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire ; 6- Attendu qu'en application de l'article 232 du Code de procédure civile, les dépens seront compensés ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Dit sans objet, au regard du précédent arrêt de cette Cour en date du 23 février 2016, les demandes, formées par f. CO., tendant à voir statuer sur la recevabilité de l'appel et les dépens de l'incident, Confirme le jugement rendu le 11 juin 2015 par le Tribunal de première instance en ses dispositions appelées, sauf en ce qu'il a débouté f. CO. de sa demande de dommages-intérêts pour les prétendus manquements de la SCI B. à ses obligations de bailleur au titre des désordres affectant le carrelage, Statuant à nouveau du chef réformé, Condamne la SCI B. à payer à f. CO. la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance consécutif aux manquements de la SCI B. à ses obligations de bailleur au titre des désordres affectant le carrelage, Déboute la SCI B. de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire, Ordonne la compensation des dépens d'appel en application de l'article 232 du Code de procédure civile, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 26 SEPTEMBRE 2016, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Mademoiselle Cyrielle COLLE, substitut du Procureur Général.