Copropriété - Nullité de la résolution de l'assemblée générale (non) - Travaux de surélévation sur une partie privative - Violation de l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 (non) - Abus de majorité (non) L'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, qui soumet à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, le vote des travaux de surélévation, ne distingue pas selon la nature, privative ou accessoire aux parties communes, du droit de surélever. Est abusive une décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires qui ne serait justifiée par aucun motif valable, qui serait étrangère à l'intérêt collectif de la copropriété et ou qui n'aurait été prise que dans le but de porter préjudice à l'intérêt d'un copropriétaire. La preuve de l'abus de majorité incombe au copropriétaire demandeur à l'action en annulation. Le fait que le copropriétaire demandeur se soit trouvé en opposition d'intérêt avec les autres copropriétaires, voire lésé par le vote de ceux-ci, ne rend pas pour autant abusif le vote majoritaire. Il n'est pas établi que l'assemblée générale ait usé de son droit d'opposition, sans profit pour elle-même, dès lors qu'a été évoquée, lors du vote, l'insuffisance de la compensation financière proposée par l'appelante, en dépit de la faisabilité des travaux. Les premiers juges ont, à bon droit, débouté la demanderesse de sa demande en nullité de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires. COUR D'APPEL ARRÊT DU 10 JANVIER 2017 En la cause de :
- Madame a. M épouse C, née le 2 décembre 1974 à Paris, de nationalité suisse, sans profession, domiciliée X1, 98000 Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre :
- Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A », sis X1, représentée par son Syndic en exercice la Société à Responsabilité Limitée dénommée D, exerçant sous l'enseigne E, dont le siège est sis X2, 98000 Monaco, prises en la personne de son gérant en exercice, demeurant en cette qualité audit siège social, Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, substituée et plaidant par Maître Bernard BENSA, avocat-défenseur près la même Cour ; INTIMÉ, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 21 janvier 2016 (R.2524) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 23 mars 2016 (enrôlé sous le numéro 2016/000154) ; Vu les conclusions déposées les 7 juin 2016 et 8 novembre 2016 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom du Syndicat des copropriétaires de la A ; Vu les conclusions déposées le 30 septembre 2016 par Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, au nom d a. M épouse C ; À l'audience du 22 novembre 2016, ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par a. M épouse C à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 21 janvier 2016. Considérant les faits suivants : Selon acte notarié en date du 15 juin 2010, a. M épouse C a fait l'acquisition, dans l'immeuble dénommé « A », sis X1 à Monaco, soumis au statut de la copropriété, d'un appartement situé au troisième étage, de l'entier quatrième étage mansardé et de l'aire libre, soit du droit de construire au-dessus dudit étage. Une assemblée générale s'est tenue le 12 mai 2014, au cours de laquelle a été soumise au vote des copropriétaires la résolution n°8 intitulée : « Demande de Madame C concernant le projet de rehausse de la toiture de l'immeuble-Présentation projet/tantièmes-Discussion - Décision à prendre -Vote », ainsi libellée : « Monsieur VI. rappelle la demande de Madame C concernant son souhait de procéder à la rehausse de la toiture de l'immeuble. L'Ordonnance Souveraine de quartier étant à ce jour officielle, le Cabinet F a pu de ce fait concrétiser le projet de l'aménagement des combles. Une copie complète de ce projet a été adressée à chaque copropriétaires (SIC) et Monsieur VI. profite pour informer l'assemblée qu'une injonction de ravalement de façade a été reçue ce jour. Monsieur F précise que ces travaux auront une durée approximative d'une année, que Madame C prendrait à sa charge les travaux de ravalement ainsi que la réfection totale de la toiture. Messieurs P, B, T et R trouvent cette compensation financière très insuffisante compte tenu de la création des nouveaux locaux. Une discussion s'instaure. Il est procédé au vote selon l'article 17 de la loi n°1.391 du 2 juillet 2012. Messieurs P et T et ses mandants votent CONTRE soit 447 tantièmes. Monsieur R vote POUR soit 124 tantièmes sous réserve d'une compensation financière en sus du ravalement des façades et des travaux de toiture. Les autres copropriétaires soit 429 tantièmes votent POUR concernant la proposition de Madame C. La majorité de l'article 17 n'étant pas atteinte, la présente résolution est rejetée ». Par exploit d'huissier en date du 10 juillet 2004, a. M épouse C a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la « A » devant le Tribunal de première instance aux fins d'obtenir, sur le fondement de la loi du 8 janvier 2007, l'annulation de la résolution n°8 prise par l'assemblée générale du 12 mai 2014. Le 11 novembre 2014, elle a saisi le Juge des référés en vue d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire pour confirmer la faisabilité du projet de rehausse du quatrième étage, le fait que les travaux envisagés ne portaient ni atteinte à la solidité de l'ouvrage ni à l'esthétisme de l'immeuble et de déterminer, le cas échéant, les mesures complémentaires à prendre. Par ordonnance du 1er avril 2015, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé. Par jugement contradictoire en date du 21 janvier 2016, le Tribunal de première instance a statué ainsi qu'il suit : «- Déclare recevable l'action de Madame a. M épouse C,
- rejette son entière demande,
- rejette la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A »,
- condamne Madame a. M épouse C aux entiers dépens, ce avec distraction au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
- ordonne que lesdits dépens soient provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ». Pour débouter a. M épouse C de sa demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014, le Tribunal a d'une part, retenu que le vote de cette résolution était intervenu à bon droit sur le fondement de l'article 17 de la loi du 8 janvier 2007. Pour débouter la demanderesse de sa demande d'annulation de la même résolution sur le fondement de l'abus de majorité d'autre part, et de sa demande subséquente de dommages-intérêts, le Tribunal a retenu que le refus d'autorisation du projet n'était pas motivé par la volonté de nuire aux intérêts de la demanderesse mais par le souci de préserver les intérêts collectifs. Par exploit d'appel et assignation délivré le 23 mars 2016, a. M épouse C a relevé appel de cette décision. Au terme de cet exploit et des conclusions récapitulatives qu'elle a déposées le 30 septembre 2016, a. M épouse C demande à la Cour de : «- Réformer le jugement du Tribunal de première instance du 21 janvier 2016,
- statuant à nouveau,
- à titre principal,
- constater que le projet d'aménagement des combles par la rehausse de la toiture du quatrième étage de l'immeuble présenté par Madame C ne constitue pas une surélévation destinée à la création de nouveaux locaux privatifs au sens de l'article 17 de la loi n° 1.329, modifiée par la loi n° 1.391 mais un aménagement de locaux privatifs existants,
- dire et juger que la mise en œuvre du projet d'aménagement des combles par la rehausse de la toiture du 4ème étage de l'immeuble présenté par Madame C ne nécessite pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité l'article 17 de la loi n° 1.329, modifiée par la loi n° 1.391,
- en conséquence, annuler la résolution n°8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 ayant refusé d'autoriser la réalisation par Madame C de son projet d'aménagement des combles par la rehausse la toiture du 4ème étage de l'immeuble sur le fondement de l'article 17 de la loi n° 1.329, modifiée par la loi n° 1.391,
- à titre subsidiaire,
- constater que Madame C est propriétaire de l'aire libre attaché à son lot, c'est-à-dire du droit de surélever l'immeuble A et que ce droit constitue dès lors une partie privative au sens de la loi n° 1.329, modifiée par la loi n° 1.391,
- dire et juger que la mise en œuvre du droit privatif de surélever l'immeuble A et plus particulièrement le projet d'aménagement des combles par la rehausse de la toiture du 4ème étage de l'immeuble présenté par Madame C ne nécessite pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 17 de la Loi n° 1.329, modifiée par la Loi n° 1.391,
- en conséquence, annuler la résolution n°8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 ayant refusé d'autoriser la réalisation par Madame C de son projet d'aménagement des combles par rehausse de la toiture du 4ème étage sur le fondement de l'article 17 de la loi n° 1.329, modifiée par la loi n° 1.391,
- à titre infiniment subsidiaire,
- si, par impossible, le Tribunal de première instance (SIC) devait considérer que le vote relatif à l'autorisation du projet d'aménagement des combles par la rehausse la toiture du 4ème étage de l'immeuble sollicitée par Madame C à l'assemblée générale du 12 mai 2014 devait être soumis à l'article 17 de la loi n° 1.329, dire et juger que le refus du syndicat des copropriétaires de l'immeuble A d'autoriser Madame C à réaliser son projet d'aménagement des combles par l'arrêt hausse de la toiture du quatrième étage de l'immeuble est constitutif d'un abus de majorité,
- en conséquence, annuler la résolution n°8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 ayant refusé d'autoriser la réalisation par Madame C de son projet d'aménagement des combles par la rehausse la toiture du 4ème étage de l'immeuble sur le fondement de l'article 17 de la loi n° 1.329, modifiée par la loi n° 1.391,
- en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A de l'ensemble de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A à verser à Madame C la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A aux entiers dépens distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit ». Au soutien de son appel, a. M épouse C fait valoir, en substance, que le projet qu'elle a présenté à l'assemblée générale ne constitue pas une surélévation destinée à créer de nouveaux locaux privatifs au sens de l'article 17 de la loi mais une rehausse limitée de la toiture pour pouvoir rendre totalement habitable le quatrième étage qui lui appartient déjà et dans lequel elle vit, mais dont la hauteur sous plafond est trop basse, en sorte que, selon elle, l'article 17 n'a pas vocation à s'appliquer. Elle affirme, en outre, que le droit de surélever l'immeuble est un droit privatif, consacré par le règlement de copropriété, qui lui appartient donc exclusivement et que, de ce fait, sa mise en oeuvre ne peut être soumise à l'unanimité des copropriétaires. Elle en déduit que le syndicat des copropriétaires fait une appréciation erronée de la loi lorsqu'il affirme que seul l'article 17 vise les travaux de surélévation. Elle considère, au contraire, que de tels travaux relèvent de l'article 15 de la loi. Elle en conclut que si le droit de surélévation a un caractère privatif, son titulaire en dispose librement, au même titre que ses parties privatives classiques. Elle reproche également à l'assemblée générale litigieuse de l'empêcher d'exercer son droit privatif. Invoquant l'article 18 de la loi, elle affirme que subordonner l'exercice du droit privatif de surélévation à l'unanimité de l'article 17 prive son titulaire du droit d'en jouir librement, et constitue une atteinte à son droit de propriété garanti par la Constitution. Enfin, à titre subsidiaire, elle sollicite la nullité de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 12 mai 2014 sur le fondement de l'abus de majorité dans la mesure où elle considère avoir présenté un projet détaillé, confirmant la faisabilité des travaux, que le syndicat des copropriétaires invoque, mais a posteriori, des prétendues considérations d'ordre esthétique ou autres, qui n'ont pas été prises en compte lors du vote mais qui sont invoquées uniquement pour les besoins de la défense. Considérant que le refus qui lui a été opposé par le syndicat des copropriétaires est infondé et abusif, elle sollicite l'allocation de dommages-intérêts. Aux termes de conclusions qu'il a déposées les 7 juin 2016 et 8 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « A » demande à la Cour, sur le fondement de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, de : «- Recevoir Madame C en son appel,
- le déclarer mal fondé,
- en conséquence, confirmer le jugement du Tribunal de première instance du 21 janvier 2016 en ce qu'il a rejeté son entière demande et a condamné Madame C aux entiers dépens,
- y ajoutant, condamner Madame C à payer au syndicat des copropriétaires de la A la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- la condamner également aux dépens, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ». Le syndicat des copropriétaires fait valoir que contrairement à ce que soutient l'appelante, le projet de celle-ci ne constitue pas un simple aménagement de locaux privatifs déjà existants mais a bien pour conséquence la création de nouveaux locaux privatifs, en sorte que les dispositions de l'article 17 de la loi n° 1.329 - et non celles de l'article 15 - doivent recevoir application, et ce d'autant que si l'appelante a le droit de surélever, les travaux de surélévation affectent les parties communes. Il prétend que la référence faite par l'appelante à la jurisprudence française n'est pas pertinente dès lors que l'article 17 de la loi du 8 janvier 2007 diffère de l'article 35 de la loi française du 10 juillet 1965 et qu'il ne distingue pas selon que le droit de surélever est un droit privatif ou un accessoire des parties communes. Il considère que la résolution attaquée n'est pas constitutive d'un abus de majorité, la décision ayant été prise dans l'intérêt collectif de la copropriété. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, 1- Attendu que l'appel, relevé dans les formes et conditions prescrites par le Code de procédure civile, est régulier et recevable ; 2- Attendu que la disposition du jugement ayant déclaré a. M épouse C recevable en ses demandes n'est pas critiquée et sera, de ce fait, confirmée ; 3- Attendu que l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis énonce que sont décidés à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, les travaux de surélévation, d'affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs ; Attendu que l'appelante prétend d'abord que le projet de travaux qu'elle a soumis à l'assemblée générale ne constituerait pas une surélévation destinée à créer de nouveaux locaux privatifs au sens où l'entend l'article précité, mais un simple aménagement de locaux privatifs déjà existants ; Mais attendu qu'il résulte des débats, et notamment de la note technique de faisabilité établie par le cabinet d'architecte, que contrairement à ce que prétend a. M épouse C, le projet envisagé, soumis à l'assemblée générale du 12 mai 2014 consiste « à rendre les zones actuelles situées sous comble en parties habitables. Pour ce faire, la toiture actuelle devra être surélevée d'1,70 m environ. Cette rehausse entraîne la surélévation des murs périphériques et des murs porteurs intérieurs. Les murs de façade comporteront des ouvertures qui seront dans l'alignement des fenêtres des étages inférieurs Les planchers sous combles seront examinés afin de vérifier leur état ainsi que leur compatibilité avec les charges permanentes et d'exploitation d'un plancher habitable » ; Que l'étude de l'architecte est relative, notamment, à la compatibilité du projet avec la structure existante, et, en particulier, à l'incidence des nouvelles charges apportées eu égard aux éléments porteurs de l'immeuble en sous-sol ; Qu'il résulte des éléments ci-dessus que les travaux envisagés, qui consistent en la surélévation de l'immeuble, emporteront prolongation verticale de la façade au-dessus de la ligne actuelle de faîtage ainsi qu'un exhaussement à un niveau supérieur de 1,70 m par rapport au niveau existant, et ce, en vue de la création de logements habitables ; Qu'il s'ensuit que les travaux projetés correspondent à des travaux de surélévation en vue de la création de nouveaux locaux privatifs au sens de l'article 17 précité, l'avis favorable émis par la société B sur la faisabilité des travaux étant sans incidence sur la nature de ceux-ci ; Qu'ainsi, le moyen selon lequel les travaux ne constitueraient pas des travaux de surélévation au sens de la loi doit être rejeté ; Attendu que l'appelante prétend ensuite qu'elle a acquis le droit de surélever et que dès lors, sa demande ne relèverait pas des conditions de vote prescrites par l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 précité ; Attendu que selon acte notarié reçu le 15 juin 2010, a. M épouse C a fait l'acquisition, dans l'immeuble dénommé « A », sis X1 à Monaco, soumis au statut de la copropriété, d'un appartement situé au troisième étage, de l'entier quatrième étage mansardé et de l'aire libre, soit du droit de construire au-dessus dudit étage ; Qu'il ressort de cet acte notarié que l'appelante a acquis le droit de surélever ; Qu'il ne peut donc être contesté que ce droit est privatif, ce que confirme le règlement de copropriété qui énonce : « Les parties ont convenu de soumettre l'immeuble, objet du présent au règlement de copropriété ci-après établi lequel sera obligatoirement pour tous les copropriétaires présents et futurs dudit immeuble le tout sans préjudice du droit de surélévation attaché à cet immeuble que se réservent les dames CR. » ou encore : « Tout ce qui est dit ci-dessus au sujet des travaux et réparation s'appliquera également en cas de surélévation de l'immeuble par les propriétaires de l'air libre qui, de convention expresse, n'est pas compris dans les choses communes ». Mais attendu que l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007, qui soumet à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, le vote des travaux de surélévation, ne distingue pas selon la nature, privative ou accessoire aux parties communes, du droit de surélever ; Que la teneur du rapport sur le projet de loi n° 756 relatif à la copropriété des immeubles bâtis versé aux débats (pièce 15 de l'appelante) précise en outre : « À l'article 17, la Commission a pris acte de la volonté de soumettre à l'unanimité des voix des copropriétaires la prise de certaines décisions, en raison de leur gravité » ; Que la référence faite par l'appelante au droit français n'est pas pertinente dès lors que la rédaction de l'article 17 de la loi monégasque n° 1.329 du 8 janvier 2007 diffère de celle des articles 26 et 35 alinéa 2 de la loi française du 10 juillet 1965 ; Qu'il s'ensuit que le moyen selon lequel la mise en œuvre du droit privatif de surélévation relèverait de la majorité de l'article 15 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 et non de l'article 17 n'est pas opérant et sera rejeté ; 4- Attendu que l'appelante ne démontre pas en quoi le respect des dispositions édictées par l'article 17 de la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 serait contraire à l'article 24 de la Constitution, ni à l'article 18 de cette loi ; 5- Attendu qu'est abusive une décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires qui ne serait justifiée par aucun motif valable, qui serait étrangère à l'intérêt collectif de la copropriété et ou qui n'aurait été prise que dans le but de porter préjudice à l'intérêt d'un copropriétaire ; Attendu que la preuve de l'abus de majorité incombe au copropriétaire demandeur à l'action en annulation ; Attendu qu'au cas particulier, l'appelante est défaillante à rapporter cette preuve ; Qu'en effet, le fait que l'appelante se soit trouvée en opposition d'intérêt avec les autres copropriétaires, voire lésée par le vote de ceux-ci, ne rend pas pour autant abusif le vote majoritaire ; Qu'il n'est, en outre, pas établi que l'assemblée générale ait usé de son droit d'opposition, sans profit pour elle-même, dès lors qu'a été évoquée, lors du vote, l'insuffisance de la compensation financière proposée par l'appelante, en dépit de la faisabilité des travaux ; Qu'il s'ensuit que les premiers juges ont, à bon droit, débouté a. M épouse C de sa demande en nullité de la résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble « A » du 12 mai 2014 ainsi que de sa demande subséquente de dommages-intérêts, l'appelante, dont les autres demandes ont été rejetées, ne démontrant ni violation de l'article 18 de la loi n°1.329 du 8 janvier 2007, ni comportement abusif du syndicat des copropriétaires à son égard ; 6- Attendu que le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, ne motive sa demande qu'au visa des « agissements » de l'intéressée ; que l'intimé, qui ne démontre pas en quoi l'action de l'appelante serait fautive ou abusive, sera débouté de sa demande ; 7-Attendu que l'appelante, qui succombe, supportera les entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 janvier 2016 par le Tribunal de première instance, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A de sa demande de dommages-intérêts, Condamne a. M épouse C aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront liquidés par le Greffier en chef sur état, au vu du tarif applicable. Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires, Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Conseiller, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 10 JANVIER 2017, par Madame Muriel DORATO-CHICOURAS, Vice-Président, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général .