Baux d'habitation - Acquisition de la clause résolutoire (oui) Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. Cette clause n'a pas été mise en œuvre de mauvaise foi puisque le locataire n'établit pas que le bailleur aurait violé ses obligations contractuelles dans une proportion telle que son locataire n'aurait pas été tenu de procéder au règlement du loyer. COUR D'APPEL ARRÊT DU MARDI 21 FÉVRIER 2017 En la cause de : - Monsieur b. g. MA., demeurant « X1 », X1 à MONACO (98000) ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANT, d'une part, contre : - Monsieur a. GA., demeurant X2 à MONACO ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et ayant pour avocat plaidant Maître Charles LECUYER, avocat près la même cour ; INTIMÉ, d'autre part, LA COUR, Vu l'Ordonnance de référé rendue le 26 octobre 2016 (R.471) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Claire NOTARI, huissier, en date du 8 novembre 2016 (enrôlé sous le numéro 2017/000051) ; Vu les conclusions déposées le 13 décembre 2016 par Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat-défenseur, au nom de Monsieur a. GA. ; À l'audience du 24 janvier 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par Monsieur b. g. MA. à l'encontre d'une Ordonnance de référé du 26 octobre 2016. Considérant les faits suivants : Par contrat en date du 28 avril 2014, a. GA. a donné à bail à b. g. MA., à compter du 1er mai 2014, un appartement portant le numéro 5 situé au 1er étage de l'immeuble « X1 », sis X1 à Monaco, pour une durée de trois ans, moyennant le paiement d'un loyer annuel révisable de 36.000 euros, payable par trimestres anticipés, outre une provision trimestrielle sur charges d'un montant de 600 euros. La clause résolutoire conventionnelle stipule : - qu' « à défaut de paiement du loyer à son échéance exacte ou des charges dans le délai prescrit ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses du présent bail, celui-ci sera immédiatement résilié de plein droit sans autre formalité judiciaire, si bon semble au Bailleur, huit jours après une simple lettre recommandée AR sommant de payer ou d'exécuter demeurée infructueuse. Cette résiliation sera constatée et l'expulsion du Preneur ordonnée par Ordonnance de Référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de première instance de Monaco à qui les parties font attribution exclusive de compétence ». Par un premier exploit en date du 9 février 2016, a. GA. a signifié à b. g. MA. commandement d'avoir à lui régler dans le délai de 8 jours la somme de 9.527,90 euros représentant les loyers et charges impayés pour la période du 1er mai 2015 au 31 mars 2016, outre un complément du dépôt de garantie, tout en se prévalant de la clause résolutoire susvisée. Suivant un second exploit du 24 mars 2016, a. GA. a fait assigner b. g. MA. en référé à l'effet de voir constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire conventionnelle et ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués dès le prononcé de l'ordonnance à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard. Par ordonnance en date du 26 octobre 2016 le Juge des référés : - Constatait qu'en application de la clause résolutoire qui y est contenue, le bail conclu le 28 avril 2014 entre a. GA. et b. g. MA. s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 février 2016 ; - Ordonnait en conséquence, à défaut pour b. g. MA. d'avoir libéré l'appartement portant le numéro 5 situé au 1er étage de l'immeuble « X1 », sis X1 à Monaco de sa personne, de ses biens ou de tous occupants de son chef dans le délai de DEUX MOIS à compter du prononcé de la présente ordonnance, son expulsion immédiate avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ; - Déboutait b. g. MA. du surplus de ses prétentions ; - Condamnait b. g. MA. aux dépens de l'ordonnance. Le Premier Juge relevait en substance au soutien de cette décision que : - la clause résolutoire attributive de compétence insérée dans le bail, a été intégralement rappelée aux termes du commandement de payer du 9 février 2016, le bailleur ayant au demeurant bien précisé qu'il entendait s'en prévaloir, - l'exploit a été régulièrement délivré à domicile où l'huissier n'a trouvé personne, l'acte ayant par la suite été déposé en Mairie et un courrier recommandé avec accusé de réception ayant été adressé au locataire pour l'avertir dudit dépôt, conformément à l'article 148 du Code de procédure civile, en sorte qu'aucune nullité n'était encourue, - le commandement de payer du 9 février 2016 est demeuré infructueux dans le délai contractuel de 8 jours suivant sa délivrance, - a. GA. n'a enfin pas fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire conventionnelle qui a dès lors produit ses effets, le bail s'étant ainsi trouvé résilié de plein droit à la date du 18 février 2016. Suivant exploit en date du 8 novembre 2016, b. g. MA. a régulièrement interjeté appel de ladite ordonnance dont il sollicite la réformation tout en demandant à la Cour de dire et juger que le bail conclu le 28 avril 2014 avec a. GA. ne se trouve pas résilié et de dire en conséquence qu'il n'y a pas lieu de l'expulser de l'appartement portant le numéro 5 situé au premier étage de l'immeuble « X1 » situé X1 à Monaco. Il fait valoir pour l'essentiel que : - il n'était pas présent à son domicile lorsque l'huissier s'est présenté le 9 février 2016 pour lui délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire, en sorte que cet officier ministériel a déposé ce courrier en mairie et lui a adressé un courrier RAR le 10 février pour l'informer du dit dépôt, - étant alors à l'étranger, il n'a pu se rendre au bureau de poste de Monaco que le 23 février 2016 pour prendre connaissance du courrier de l'huissier, - il a alors immédiatement procédé au règlement des sommes mentionnées dans le commandement et ce, dès le 27 février 2016, - la preuve n'est pas rapportée de ce que l'huissier de justice a tenté de tout mettre en œuvre pour délivrer à personne le commandement dont s'agit, - le magistrat des référés aurait dû tenir compte de telles circonstances et de sa bonne foi, le délai de huit jours n'ayant pas été respecté car il n'avait pas eu connaissance de l'existence du commandement de payer, - sur les circonstances présidant à ce défaut de règlement, le preneur explique sa volonté d'inciter le bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux fuites dont était victime son appartement, - une fois les travaux finalement effectués, a. GA. s'est empressé de lui délivrer le commandement de payer avec l'intention de remettre son appartement sur le marché locatif avec un loyer supérieur. a. GA., intimé, entend voir débouter b. g. MA. de l'ensemble de ses demandes et demande à la Cour de : - constater que b. g. MA. n'a pas procédé au paiement des loyers dus dans le délai de 8 jours qui lui était imparti à compter du commandement de payer signifié le 9 février 2016, - constater qu'en application de la clause résolutoire conventionnelle, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 février 2016, - constater que b. g. MA. occupe les locaux sans droit ni titre depuis le 18 février 2016, - en conséquence confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 26 octobre 2016. Au soutien de sa demande de confirmation de l'ordonnance entreprise, a. GA. expose que : - dès le début de leur relation locative, le preneur n'a jamais procédé au règlement du loyer dans les délais impartis c'est-à-dire le premier du mois de chaque trimestre, les pièces produites attestant de retards répétés dès le 1er août 2014, - après avoir fait preuve de patience, il a fini par adresser un commandement de payer à son locataire le 27 novembre 2015 lequel acquittait son loyer par chèque du 1er décembre 2015, - s'agissant de la demande de nullité du commandement de payer du 9 février 2016, b. g. MA. reconnaît en avoir eu connaissance mais expliquait en premier lieu son retard de paiement par le fait qu'il n'aurait pas saisi tous les enjeux de ce commandement de payer, - l'argument tiré de son absence de la Principauté est inopérant car allégué après que le locataire ait reconnu dans ses premières écritures avoir eu connaissance du commandement de payer du 9 février 2016, - l'exception d'inexécution ne peut être favorablement accueillie que dans l'hypothèse où la privation de jouissance est totale et absolue, ce qui n'était absolument pas le cas en l'espèce, la fuite d'eau étant absolument localisée et n'ayant occasionné qu'une gêne partielle, alors même que l'appartement demeurait parfaitement habitable, - le Juge des référés a légitimement fait droit à l'ensemble de ses demandes et sa décision devra être confirmée dans toutes ses dispositions. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel, régulièrement formé dans les conditions de forme et de fond édictées par le Code de procédure civile, doit être déclaré recevable ; Attendu que saisi d'une demande de résiliation d'un bail et d'expulsion subséquente fondée sur la mise en œuvre d'une clause résolutoire conventionnelle, le Juge des référés doit se contenter de constater que cette clause a régulièrement acquis ses effets et n'a pas été invoquée de mauvaise foi ; Que le Premier Juge a, à cet égard, à bon droit rappelé que le commandement de payer du 9 février 2016 avait intégralement reproduit la teneur de la clause résolutoire conventionnelle tout en faisant état de la volonté du bailleur de s'en prévaloir ; Qu'il est tout aussi constant que dans le délai de huit jours imparti au preneur après ce commandement de payer, b. g. MA. ne s'est pas acquitté du montant des loyers impayés ; Attendu qu'il est en premier lieu fait grief à l'ordonnance entreprise de ne pas avoir tenu compte de la bonne foi du locataire qui n'était pas présent lorsque l'huissier s'est présenté le 9 février 2016 à son domicile afin de lui délivrer l'acte ; Mais attendu que la bonne foi du preneur apparaît à cet égard indifférente, l'huissier ayant justifié de ses diligences quand il n'a trouvé personne au domicile en déposant l'acte en mairie et en adressant ensuite à ce locataire un courrier recommandé avec accusé de réception pour l'avertir dudit dépôt et ce, conformément aux dispositions de l'article 148 du Code de procédure civile ; Attendu par ailleurs que la mauvaise foi du bailleur, susceptible quant à elle d'entacher la mise en œuvre de la clause résolutoire conventionnelle, n'apparait pas établie dès lors qu'il ne résulte pas des circonstances de la cause qu'a. GA. aurait violé ses obligations contractuelles dans une proportion telle que son locataire n'aurait pas été tenu de procéder au règlement du loyer ; Qu'à cet égard, si b. g. MA. justifie ses retards répétés de paiement dans le but « que son bailleur se décide à faire les travaux nécessaires pour mettre un terme aux fuites dont était victime son appartement », il ne résulte pas des pièces produites que la privation de jouissance ait été totale et soit de nature à faire naître une exception d'inexécution ; Que force est en effet de constater d'une part que la fuite d'eau n'a affecté qu'une seule salle de bains et n'a pas rendu l'appartement inutilisable et, d'autre part, que le locataire ne régularisait toujours pas sa situation alors même que les travaux étaient achevés à la date du 25 janvier 2016, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer du 9 février 2016 ; Qu'en définitive, c'est à bon droit que le Premier Juge a constaté que la clause résolutoire avait produit ses effets, le bail s'étant ainsi trouvé résilié de plein droit à la date du 18 février 2016 et b. g. MA. étant alors devenu un occupant sans droit ni titre de l'appartement litigieux ; Attendu que l'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions et b. g. MA. débouté des fins de son appel ; Attendu enfin qu'il convient de laisser à la charge de l'appelant qui succombe les entiers dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Déclare b. g. MA. recevable en son appel, Au fond, l'en déboute et confirme en toutes ses dispositions l'Ordonnance rendue le 26 octobre 2016 par le Juge des référés, Condamne b. g. MA. aux dépens d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Joëlle PASTOR-BENSA, avocat- défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Virginie ZAND, Conseiller, Monsieur Paul CHAUMONT, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 21 FÉVRIER 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint.