Baux commerciaux - Renouvellement du bail - Fixation du loyer - Maintien du loyer conventionnel d'origine (oui) Le bail commercial conclu en 2011 portait sur quatre lots dont deux détruits par un incendie que le preneur s'est engagé à remettre en état. Le locataire justifie des importants frais de remise en état. Le bail commercial ayant été conclu en fonction de ces paramètres, le bailleur ne démontre pas que le confort et les aménagements du local auraient évolué à l'issue de la toute première échéance triennale, les seuls travaux envisagés dès la souscription du bail, mais réalisés ultérieurement, ayant consisté en une adaptation des locaux à leur destination commerciale et ayant été exclusivement financés par le preneur. Quant à la situation des locaux, aucune des pièces produites ne révèle une quelconque modification favorable à l'exploitation. Il convient par conséquent de maintenir le loyer conventionnel fixé en 2011, lequel correspond à la valeur locative. COUR D'APPEL ARRÊT DU 25 AVRIL 2017 En la cause de :
- La société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI A, au capital de 2.000 euros, inscrite au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles sous le n° 11 SC 15067, dont le siège social est sis à Monaco, X1, poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Arnaud CHEYNUT, avocat en ce même Barreau ; APPELANTE, d'une part, contre :
- La SARL B, au capital de 15.000 euros, dont le siège social est sis à Monaco, X2, inscrite au Répertoire du Commerce et de l'Industrie sous le n° 08 S 04846, représentée par son Gérant en exercice domicilié ès-qualités audit siège ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par Maître Marion HAINEZ, avocat au Barreau de Nice ; INTIMÉE, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 15 juin 2016 (R.5802) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 28 juillet 2016 (enrôlé sous le numéro 2017/00023) ; Vu les conclusions déposées les 28 novembre 2016 et 14 mars 2017 par Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, au nom de la SARL B ; Vu les conclusions déposées le 17 février 2017 par Maître Arnaud ZABALDANO, avocat-défenseur, au nom de la SCI A ; À l'audience du 21 mars 2017, ouï les conseils des parties en leurs plaidoiries ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par la SCI A à l'encontre d'un jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 15 juin 2016. Considérant les faits suivants : Suivant bail du 6 juillet 2011, la société C louait à la SARL B les lots 3 et 4 de l'ensemble immobilier «F » situé X3 à Monaco, pour un loyer annuel de 90.000 euros, hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle et obligation pour le preneur de réaliser des travaux de remise en état des locaux loués, lesquels avaient été détériorés par un incendie. Par acte du 1er février 2012, la société C cédait les locaux à la SCI A, un avenant au bail étant régularisé le 30 mai 2012 et reportant la date limite des travaux de remise en état. Par courrier en date du 6 février 2014, le mandataire de la SCI A, la société K, adressait un courrier à la SARL B pour demander que le loyer soit porté à la somme annuelle de 163.800 euros hors taxes et hors charges. À la suite de divers échanges intervenus entre les parties, aucun accord ne permettant une révision du loyer, la SCI A saisissait la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux par courrier du 15 décembre 2014. Une ordonnance de non-conciliation rendue le 21 janvier 2015 renvoyait l'affaire devant cette commission à l'audience du 25 février 2015. La SARL B soulevait in limine litis la nullité de la procédure, en exposant que les dispositions de l'article 21 de la loi n° 490 ont été méconnues en ce que la demande de modification du loyer par courrier du 6 février 2014 n'émanait pas du bailleur, mais de la société K ne justifiant pour ce faire d'aucun d'un mandat. Elle estimait que la demande était fondée sur les dispositions de l'article 21 de la loi n° 490 et non de celles des articles 4 et suivants dès lors qu'il était expressément prévu dans ce courrier une révision du prix de location et que l'argumentation portait sur les conditions générales de la Principauté et spécifiques au fonds de commerce. Elle faisait enfin valoir que cet acte extrajudiciaire était un acte de procédure et qu'ainsi, le régime de la nullité doit lui être appliqué, la société K ne disposant pas d'intérêt à agir. La SCI A soutenait quant à elle devant la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux qu'il convenait de rejeter la nullité et de fixer le loyer annuel à la somme de 163.800 euros à compter du 1er juillet 2014, de dire que le dépôt de garantie est à présent de 40.950 euros tout en condamnant la SARL B à lui verser lesdites sommes correspondant aux loyers et dépôt de garantie. Elle estimait que la procédure suivie étant celle des articles 4 et suivants de la loi, l'envoi d'un courrier recommandé n'était pas requis. Elle précisait enfin que la valeur locative des lieux avait changé favorablement à la suite des autorisations de travaux, la surface d'exploitation des locaux s'étant alors trouvée agrandie, tandis que le changement de standing de l'Hôtel D avait provoqué un achalandage supplémentaire. Suivant jugement en date du 15 juin 2016, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux déboutait la SARL B des fins de son exception de nullité, déboutait la SCI A du surplus de ses demandes et renvoyait les parties à l'application de la clause d'indexation du loyer prévue au bail tout en condamnant la SCI A aux dépens. Au soutien de cette décision, les premiers juges ont estimé que la présente instance portait sur un différend relatif à la fixation du prix du loyer annuel lors du renouvellement du contrat de bail après sa première échéance de trois ans, en sorte que seuls étaient applicables les articles 4 et suivants de la loi n° 490 et non l'article 21 de ladite loi. Il relevait que seul le bailleur avait initié la présente instance en saisissant le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, en sorte que le défaut éventuel de qualité à agir du mandataire de ce dernier était inopérante. Ils observaient quant au fond que les conditions d'exploitations extrinsèques du local ne s'étaient pas améliorées et que les travaux ayant accru le confort de la surface d'exploitation avaient déjà été pris en compte lors de la fixation initiale du prix et des conditions du loyer. Suivant exploit en date du 28 juillet 2016, la SCI A interjetait appel du jugement en date du 15 juin 2016 ; au terme de son acte d'appel et de ses écrits judiciaires ultérieurs elle demandait à la Cour de :
- déclarer son appel recevable,
- enjoindre la SARL B de communiquer son acte de cession de fonds de commerce et ses bilans depuis le début de son activité sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt avant dire droit à intervenir, à défaut,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI A de sa demande d'augmentation du loyer, et, statuant à nouveau,
- fixer le loyer du à compter du 1er juillet 2014 à la somme de 163.800 euros par an hors taxes et hors charges,
- dire que le dépôt de garantie de la SARL B s'élève à 40.950 euros au 1er juillet 2014,
- condamner celle-ci à verser ces sommes en loyers et dépôt de garantie indexées selon les paramètres contractuels tout en lui donnant acte de ce qu'elle consent à la poursuite du bail pour le surplus aux mêmes clauses et conditions et en condamnant la SARL B aux entiers dépens de première instance et d'appel. La SCI A excipait des griefs suivants à l'encontre de la décision entreprise :
- à titre liminaire, le fonds de commerce exploité dans les lots 1 et 2 réunis avec les lots 3 et 4 ainsi qu'avec les parties communes a été acquis en 2008 par la société B à un prix avoisinant les 2 millions d'euros. La Cour devra inviter cette partie à produire son acte de cession de fonds de commerce au visa de la participation à l'œuvre de justice et de l'article 6 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales,
- par référence aux critères énoncés par l'article 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, le bailleur doit prouver que les paramètres prévus à cet article ont été modifiés pour obtenir une augmentation du loyer à l'échéance triennale du bail et l'ouverture de divers restaurants et établissements de nuit n'a pas été de nature à diminuer l'achalandage du fonds de commerce,
- si elle était avérée, une telle diminution de l'achalandage entraînerait une érosion du chiffre d'affaires de l'exploitant et il appartiendrait à l'intimé de produire tout justificatif au titre de sa participation à l'œuvre de justice, soit même ses bilans depuis le commencement de son activité,
- le loyer commercial des locaux a été fixé le 6 juillet 2011 à la somme de 93.316 euros hors-taxes et hors charges et apparaît aujourd'hui inférieur à la valeur locative des locaux puisque les lots 3 et 4 d'une surface de 250 m² ont fait l'objet d'une réunion avec les lots 1 et 2, outre les parties communes, ce qui a permis d'accroître la superficie d'un seul tenant des locaux exploités par la SARL B jusqu'à une surface totale d'environ 550 m²,
- une telle réunion constitue une amélioration au sens des dispositions de l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490 alors même que la suppression du mur de séparation entre les lots autorisée le 5 mai 2012, soit postérieurement à l'entrée en vigueur du bail, a permis d'agrandir la salle de restauration en facilitant grandement le confort et l'exploitation du fonds de commerce,
- la Cour d'appel a, dans un arrêt du 6 novembre 2012, considéré que la réunion de divers lots avait permis d'accroître la superficie d'un restaurant et avait caractérisé une amélioration au sens des dispositions de l'article 6 alinéa 2 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 de nature à modifier la valeur locative réelle. La SARL B, intimée, entend pour sa part, aux termes de l'ensemble de ses écrits judiciaires, voir rejeter la demande avant dire droit d'injonction tendant à la communication de ses bilans depuis le début de son activité et son acte de cession de fonds de commerce et sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI A des fins de sa demande d'augmentation du prix du loyer et du surplus de ses demandes, fins et conclusions. L'intimée précise que le présent litige ne porte que sur les lots 3 et 4 qui ont été donnés à bail par la société C puis par la SCI A venant aux droits de celle-ci, alors même que les lots 1 et 2 n'appartiennent pas au même bailleur et ne sont pas concernés par cette instance. La SARL B en déduit que la réunion de ces quatre lots n'a pas modifié la surface totale des lots numéro 3 et 4 qui est restée égale à 250 m². La société intimée ajoute que le propriétaire des lots 3 et 4 avait connaissance, préalablement à la signature du bail le 6 juillet 2011, du projet d'agrandissement du restaurant exploité par la SARL B laquelle avait, dès l'année 2009, pris à bail les lots 1 et 2 situés dans la galerie interne de la rue X3. Elle fait valoir que ce n'est que parce que l'autorisation de réunion des quatre lots lui avait été donnée par les copropriétaires suivant procès-verbal d'assemblé générale du 28 mars 2011 qu'elle a au demeurant souscrit son bail avec la société C le 6 juillet 2011, pour les lots 3 et 4. L'intimée estime que la société appelante ne saurait se prévaloir, au soutien de sa demande d'augmentation du montant du loyer, de l'autorisation de suppression des murs de séparation intervenue après la signature du bail alors même que le montant du loyer a été fixé lors de la signature du bail en considération de ce projet d'agrandissement du restaurant et que l'autorisation de réunir les lots était la condition essentielle du contrat de location souscrit le 6 juillet 2011. Elle observe également avoir seule financé les travaux de réunion des quatre lots et observe que le bailleur, n'en ayant pas assumé la charge, ne saurait se prévaloir des améliorations apportées aux lieux loués, la référence à un arrêt de la Cour d'appel en date du 6 novembre 2012 lui apparaissant inopérante puisqu'à l'occasion de ce litige, tous les lots réunis appartenaient au même propriétaire alors que la société A n'est en l'espèce propriétaire que des lots 3 et 4. L'intimée fait enfin valoir qu'il est impossible de se référer aux conditions générales de l'économie dans la Principauté et notamment à l'augmentation du prix des services locatifs, seuls les critères posés par l'article 6 de la loi n° 490 étant applicables en l'espèce. Elle s'oppose enfin à la demande de communication de l'acte de cession du fonds de commerce acquis par la SARL B en 2008, cette pièce étant indifférente pour apprécier le bien-fondé du présent litige portant sur la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel partiel interjeté par la SCI A à l'encontre des dispositions de fond du jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux en date du 15 juin 2016 respecte les conditions de forme et de fond prescrites par le Code de procédure civile et doit être déclaré recevable ; Attendu qu'il est fait grief par l'appelante au jugement entrepris de l'avoir déboutée des fins de sa demande d'augmentation du loyer alors même, selon elle, que les critères requis par l'article 6 de la loi n° 490 étaient réunis pour réévaluer la valeur locative des locaux donnés à bail ; Attendu qu'il résulte des pièces produites que la bailleresse, la SCI A, a saisi le Président de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux par simple requête, sur le fondement des articles 4 et 5 de la loi n° 490 tandis que les termes de l'ordonnance de non-conciliation révèlent que le différend soumis portait sur le montant du loyer annuel à l'échéance triennale du bail, étant précisé que le bailleur avait alors accepté le principe de son renouvellement ; Qu'une telle demande apparaît donc régie par les dispositions des articles 4 et suivants de la loi n° 490 et en particulier l'article 6 prévoyant que « le prix de la location ne pourra être inférieur à la valeur des locaux évaluée en fonction de l'étendue, de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent » ; Attendu, s'agissant de la demande liminaire tendant à ce qu'il soit fait injonction à la SARL B de produire l'acte de cession du fonds de commerce acquis en 2008 et ses bilans depuis le début de son activité, que si toute personne est tenue d'apporter son concours à l'œuvre de justice, ce n'est que dans la mesure où l'issue de l'action dépend de l'obtention des pièces réclamées ; Que tel n'est cependant pas le cas d'une action tendant à la détermination du loyer d'un local commercial, l'appréciation des juges devant exclusivement se fonder sur les critères énoncés à l'article 6 de la loi n° 490, et les pièces requises étant indifférentes à l'évaluation de la valeur locative ; Que la demande de communication des pièces formées par la SCI A sera en conséquence rejetée ; Attendu, au fond, qu'il résulte des faits de la cause que les lots 1 et 2 situés dans la galerie interne, rue X3, loués depuis 2009 par la SARL B caractérisaient la partie restaurant tandis que les lots 3 et 4, correspondant auparavant à une discothèque, ont brûlé en 2006 et sont restés en l'état ; Que la SARL B ayant alors le projet d'agrandir son restaurant (formé des lots 1 et 2) n'a pour sa part signé le bail du 6 juillet 2011 concernant les deux autres lots qu'après avoir obtenu une autorisation d'occupation d'un couloir longeant l'ensemble des lots 1 à 4, laquelle lui fut accordée par décision d'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2011, reprise dans le bail avec l'ensemble des conditions relatives à l'exploitation d'un restaurant de haut standing dans les lieux ; Qu'il se déduit dès lors de ces circonstances que l'autorisation de réunir les quatre lots, mentionnée dans le procès-verbal d'assemblée générale du 28 mars 2011, caractérisait la condition substantielle de la signature du contrat de bail du 6 juillet 2011, le montant du loyer, soit une somme annuelle de 90.000 euros hors taxes et hors charges avec indexation annuelle, ayant nécessairement été fixé lors de la signature de ce bail en tenant compte du projet d'agrandissement du restaurant poursuivi par le preneur commercial ; Qu'en ce qui concerne les travaux ayant précisément consisté à regrouper les locaux faisant auparavant l'objet de lots immobiliers distincts, force est également de constater que les travaux ayant présidé à la réouverture du restaurant « E » ont été entièrement assumés par la SARL B, preneur, à concurrence d'une somme s'élevant, selon les pièces produites, à 2.938.933,95 euros ; Qu'en outre, contrairement aux circonstances de l'affaire évoquée par la société appelante ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour d'appel du 6 novembre 2012, les locaux qui ont été réunis n'appartenaient pas à un même bailleur, la SCI A n'étant propriétaire quant à elle que des lots n° 3 et 4 ; Attendu qu'il s'induit de tels éléments que les premiers juges, saisis d'une demande d'augmentation du loyer à la somme annuelle de 163.800 euros à compter du 1er juillet 2014, ont légitimement constaté que le but poursuivi par les parties au contrat était, dès avant la conclusion du bail, la réunion de l'ensemble des lots afin d'agrandir le restaurant géré par la SARL B, le bailleur ayant ainsi, lors de la négociation initiale du loyer, une parfaite connaissance de l'opération envisagée et ce, même si l'autorisation de suppression des murs n'a été donnée que postérieurement ; Attendu que la chronologie des événements permet en définitive de constater que l'autorisation de réunir les lots était déjà contenue dans le procès-verbal d'assemblée générale du 28 mars 2011 et caractérisait la condition essentielle de la signature du bail souscrit le 6 juillet suivant, le prix du loyer ayant alors été fixé en considération du projet d'aménagement des locaux, alors même que le bailleur lui-même n'ignorait pas que les lots considérés étaient alors inexploitables en l'état ; Attendu que le bail commercial ayant été conclu en fonction de l'ensemble de ces paramètres le 6 juillet 2011, la SCI A ne démontre pas dans le cadre de cette instance que le confort et les aménagements du local auraient évolué à l'issue de la toute première échéance triennale, les seuls travaux envisagés dès la souscription du bail, mais réalisés ultérieurement, ayant consisté en une adaptation des locaux à leur destination commerciale et ayant été exclusivement financés par le preneur, ce qui n'apparaît pas utilement contesté ; Attendu, quant à la situation des locaux dans la rue X3, qu'aucune des pièces produites ne révèle une quelconque modification favorable à l'exploitation, le fait qu'une partie de l'Hôtel D ait été réaffectée en résidence d'habitation n'apparaissant pas avoir d'influence sur l'achalandage potentiel du restaurant, la clientèle touristique d'un hôtel étant au contraire davantage susceptible de déjeuner ou dîner dans les restaurants alentour ; Qu'il n'est en conséquence pas démontré que le montant des loyers actuellement versés en vertu de l'accord des parties ne correspondrait plus actuellement à la valeur locative, telle que déterminée par application des dispositions de l'article 6 de la loi n° 490 ; Attendu qu'il y a en définitive lieu de confirmer en toutes ses dispositions appelées le jugement rendu le 15 juin 2016 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux et de débouter la SCI A de l'ensemble de ses demandes relatives aux loyers et au dépôt de garantie ; Attendu que les dépens de première instance et d'appels demeureront à la charge de la SCI A ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel de la SCI A, Dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de communication de pièces formée par la SCI A, Au fond, déboute cette société de l'ensemble de ses demandes et confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juin 2016 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, Condamne la SCI A aux dépens d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Yann LAJOUX, avocat-défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Monsieur Éric SENNA, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 25 AVRIL 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Hervé POINOT, Procureur Général Adjoint.