Baux commerciaux - Révision du loyer (oui) - Article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 Il convient de faire droit à la demande de révision du loyer sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, dès lors que les conditions économiques générales de la Principauté ont évolué à la hausse depuis la fixation du loyer en 1988, les premiers juges ayant à cet égard légitimement fait référence à l'augmentation globale des prix du marché immobilier en Principauté. COUR D'APPEL ARRÊT DU 2 MAI 2017 En la cause de :
- Madame m. IB. Y CA., née le 2 septembre 1962 à Gandia (Espagne), de nationalité espagnole, commerçante, domiciliée X1, 98000 Monaco ; Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; APPELANTE, d'une part, contre : 1- Madame s. ZA., domiciliée X2 à Caltagirone (Italie) ; 2- Madame l. ZA., domiciliée X3 à Caltagirone (Italie) ; 3- Monsieur sa. ZA., domicilié X2 à Caltagirone (Italie) ; 4- Madame f. ZA., domiciliée X4 à Caltagirone (Italie) ; 5- Madame g. MO. née SPA., domiciliée X5 à Priolo Gargallo (Italie) ; 6- Monsieur v. SPA., domicilié X5 à Priolo Gargallo (Italie) ; 7- Madame a. MO., domiciliée X6 à Priolo Gargallo (Italie) ; Venant aux droits de M. f. SP., décédé le 8 mars 1990 à Monaco. Ayant primitivement élu domicile en l'Étude de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, puis en celle de Maître Sarah FILIPPI, avocat-défenseur près la même Cour, et plaidant par ledit avocat-défenseur ; INTIMÉS, d'autre part, LA COUR, Vu le jugement rendu par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, le 24 février 2016 (R.3397) ; Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 20 octobre 2016 (enrôlé sous le numéro 2017/000039) ; Vu les conclusions déposées le 17 janvier 2017 par Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, au nom de s. ZA., l. ZA., sa. ZA., f. ZA., g. MO. née SPA., v. SPA. et a. MO. ; À l'audience du 4 avril 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; La Cour statue sur l'appel relevé par m. IB. Y CA. à l'encontre d'un jugement de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux du 24 février 2016. Considérant les faits suivants : Par acte passé en 1987, f. SP. a donné à bail à Madame CH. un local sis X7, composé d'une pièce principale d'environ 30m² et d'un WC, moyennant un loyer de 24.000 francs par an, indexé au coût de la construction. f. SP. décédait le 18 mars 1990, laissant pour lui succéder en qualité d'héritières ses sœurs lu. et gr. SP.. Ces dernières décédaient à leur tour respectivement les 16 mars 1994 et 15 avril 1999, les Hoirs ZA. SPA. MO. devenant par là même propriétaires indivis du local. Par acte du 1er mars 1998, le bail était cédé successivement à d. VI., puis à m. ZO. le 4 septembre 2007, et à m. IB. Y CA. par acte du 1er mars 2010. Le 18 mars 2014, les bailleurs indivis ont saisi la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux afin de faire fixer le loyer qui n'avait jamais été réévalué, ni même indexé, à la somme de 24.000 euros par an, à compter du 1er mars 2010. À l'appui de leur demande, ils invoquaient notamment la situation nouvelle du local lié à la construction récente du bâtiment Y comprenant des appartements et bureaux outre l'expansion actuelle du quartier tout en faisant référence à l'évolution de la situation économique depuis 1988. Les demandeurs s'estimaient fondés à solliciter l'augmentation du loyer de manière rétroactive en ce que les redevances de location-gérance perçues correspondent depuis le mois de mars 2010 à huit fois le montant du loyer. La locataire commerciale, m. IB. Y CA., demandait quant à elle à la Commission de débouter la hoirie ZA. SPA. MO. de ses demandes et à titre subsidiaire de dire que le montant révisé du loyer ne peut avoir d'effet rétroactif au-delà de la date d'introduction de l'instance, soit donc le 30 avril 2014. Elle rappelait notamment que la mise en location gérance n'est pas soumise à autorisation du propriétaire alors par ailleurs que les conditions affectant le fonds n'auraient pas évolué de manière positive, la délocalisation du lycée technique et le chantier du bâtiment Y ayant au contraire caractérisé une évolution défavorable. Suivant jugement en date du 24 février 2016, la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux a :
- Fixé à la somme annuelle de 18.000 euros hors charge, à compter du 30 avril 2014, la valeur locative du bien situé X7 à MONACO, donné à bail par la hoirie ZA. SPA. à m. IB. Y CA.,
- Condamné m. IB. Y CA. aux dépens distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation. Au soutien de ce jugement, les premiers juges ont pour l'essentiel fait valoir que :
- par application des dispositions de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, quelle que soit la date du bail intervenu ou à intervenir et quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix a été fixé, celui-ci peut être modifié, tant en hausse qu'en baisse, à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative, telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6, par suite d'une modification soit dans les conditions économiques générales de la Principauté, soit dans les conditions particulières affectant le fonds,
- aux termes de l'article 6 de la même loi, le prix de location ne peut être inférieur à la valeur des locaux évalués en fonction de l'étendue de la situation, du confort, des aménagements et des facilités d'exploitation qu'ils présentent,
- le prix du loyer n'a plus été modifié depuis la date de sa fixation en 1988 alors que les conditions économiques de la Principauté ont largement évolué durant cette période ainsi que le démontre l'augmentation globale des prix de l'immobilier en Principauté,
- l'article 21 de la loi n° 490 instaurant un critère alternatif et non cumulatif à cette faculté de révision du prix du loyer, la demande de nouvelle évaluation est recevable dès lors qu'il est établi que les conditions économiques ont évolué favorablement,
- il faut tenir compte de la superficie de 30m² des locaux loués et de leur proximité de l'ancien bâtiment Z, ainsi que du bâtiment Y, encore en construction lors de l'introduction de la présente instance et de la clientèle potentielle qui en est résultée,
- le local se trouve en bon état et ne souffre d'aucune difficulté d'exploitation, les conditions propres au local n'ayant pas évolué de manière négative,
- le local a été mis en location-gérance depuis 2010, avec une interruption entre 2012 et 2014, la redevance ayant été d'environ 2.000 euros par mois,
- le nouveau montant du loyer doit donc être fixé à la somme de 18.000 euros par an à compter de la date de la demande d'augmentation de loyer c'est-à-dire le 30 avril 2014, aucun texte de loi ne permettant de faire rétroagir la demande au-delà. Par exploit en date du 20 octobre 2016, m. IB. Y CA. a interjeté appel du jugement susvisé, signifié le 21 septembre 2016, aux fins de voir réformer la décision rendue le 24 février 2016 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux et, statuant à nouveau, voir la Cour :
- constater que la demande de l'hoirie ZA. SPA. aux fins de révision du loyer fondée sur les dispositions de l'article 21 de la loi n° 490 n'est justifiée ni par une modification des conditions particulières affectant le fond, ni par une modification des conditions économiques générales de la Principauté,
- débouter l'hoirie bailleresse de l'ensemble de ses demandes, À titre subsidiaire, si par impossible la Cour devait considérer que le loyer actuellement payé doit être révisé,
- dire et juger que le montant du loyer ne peut être supérieur à 6.000 euros par an soit 500 euros par mois et ne peut avoir d'effet rétroactif au-delà de la date d'introduction de la présente instance soit le 30 avril 2014, En tout état de cause,
- condamner les bailleurs aux entiers dépens. m. IB. Y CA., expose en substance, aux termes de ses écrits judiciaires, et au soutien de son appel que ni les conditions économiques ni les conditions affectant le fonds de commerce ne justifient une augmentation de loyers des locaux, les propriétaires n'ayant pas démontré que le loyer ne correspondrait plus à la valeur locative équitable des locaux. L'appelante fait grief à la décision entreprise d'avoir procédé à une augmentation de loyer de près de 500% ce de façon disproportionnée et hors tout élément objectif. Se référant aux attestations établies par des professionnels de l'immobilier de Monaco, m. IB. Y CA. fait valoir que la valeur locative des locaux ne saurait excéder 500 euros par mois. Elle observe également que les bailleurs ne peuvent se prévaloir de la mise en location-gérance du fonds de commerce pour justifier leur demande de révision locative puisqu'à la date de la saisine de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, soit le 18 mars 2014, le fonds n'était plus en location-gérance mais exploité directement par ses soins avec un chiffre d'affaires mensuel d'environ 2.000 euros. m. IB. Y CA. précise que ce n'est qu'ultérieurement, c'est-à-dire le 12 juin 2014 à effet du 1er septembre 2014, qu'elle a de nouveau donné son fonds de commerce en location-gérance moyennant une redevance de 800 euros les six premiers mois portée à 1.000 euros ultérieurement pour cesser définitivement en septembre 2016, ce qui témoigne du faible rendement du fonds de commerce qui demeure déficitaire. En tout état de cause, l'appelante estime que le loyer ne pourrait être révisé qu'à compter de l'introduction de la demande soit le 30 avril 2014, la décision à intervenir ne pouvant avoir aucun effet rétroactif. Les hoirs ZA. SPA. MO., intimés, entendent pour leur part voir confirmer le jugement rendu par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux le 24 février 2016, débouter m. IB. Y CA. de l'ensemble de ses demandes et voir fixer la valeur locative du local à usage commercial exploité au rez-de-chaussée de l'immeuble « X7 », X7 à Monaco, en vertu du bail du 1er mars 2010, à la somme annuelle de 18.000 euros à compter du 30 avril 2014. Les hoirs ZA. SPA. MO., bailleurs, estiment en substance rapporter la preuve que depuis l'acquisition du fonds de commerce, m. IB. Y CA. avait perçu des redevances presque 8 fois supérieures aux loyers acquittés par ses soins. Ils précisent qu'entre le 19 mars 2010 et le 19 mars 2012, le fonds de commerce aurait procuré à leur locataire des revenus de 60.000 euros alors même qu'elle ne s'acquittait que de loyers chiffrés à 7.511,52 euros. Le montant de ces redevances demeure, selon les intimés, sans lien nécessaire avec le montant du loyer mais permet néanmoins d'appréhender la valeur du bien donné à bail, les locataires-gérants successifs ayant exploité leur fonds dans des conditions très rentables. Le loyer actuel reste selon eux dérisoire et ne correspond pas au prix du marché, n'ayant jamais été réévalué depuis le 1er février 1988. Tout en se référant tant aux modification des conditions affectant le fond liées à la construction du bâtiment Y ayant selon eux dynamisé le quartier, qu'à l'évolution des conditions économiques générales de la Principauté et à l'évolution du marché de l'immobilier en Principauté, les bailleurs estiment tout à fait fondée la réévaluation opérée par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé. SUR CE, Attendu que l'appel régulièrement formé dans les conditions de forme et de fonds prescrites par le Code de procédure civile sera déclaré recevable ; Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 21 de la loi n° 490 sur les loyers commerciaux que, quelle que soit la date du bail intervenu et même en dehors de toute échéance locative et quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix a été fixé, le montant du loyer peut être modifié à la demande d'une partie, tant à la hausse qu'à la baisse, lorsqu'il est justifié que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative telle qu'elle résulte de l'application des dispositions de l'article 6 de la même loi par suite d'une modification, soit dans les conditions économiques générales de la Principauté, soit dans les conditions particulières affectant le fond ; Que par application des dispositions de l'article 6 de la loi susvisée, le prix de la location commerciale ne peut être inférieur à la valeur des locaux évaluée en fonction de l'étendue, la situation, le confort, les aménagements et les facilités d'exploitation qu'ils présentent ; Attendu qu'il résulte des pièces produites que le prix du local commercial situé X7 à Monaco n'a plus fait l'objet d'une augmentation depuis 1988 ; Attendu, en droit, que les critères énoncés à l'article 21 de la loi n° 490 présidant à une possibilité de révision du prix du loyer commercial ne sont pas cumulatifs, mais bien alternatifs, en sorte qu'il suffit qu'une des deux conditions prévues par le législateur soit remplie pour admettre le principe de la demande de révision locative ; Attendu qu'il est en l'espèce établi, et non sérieusement contestable, que les conditions économiques générales de la Principauté ont évolué à la hausse depuis l'année 1988, les premiers juges ayant à cet égard légitimement fait référence à l'augmentation globale des prix du marché immobilier en Principauté ; Qu'à cet égard, la décision de la Cour d'appel évoquée par l'appelante en date du 2 juin 2015 apparaît inopérante en ce qu'elle concernait un local situé dans un autre quartier de la Principauté, plus particulièrement touché par la crise économique d'une part et dont le loyer avait d'autre part déjà fait l'objet d'une augmentation de plus de 600% par une précédente décision de la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux ; Qu'il s'ensuit que même si le fonds de commerce n'a pas, depuis 1988, vu évoluer favorablement les conditions particulières l'affectant, la demande de révision du loyer est néanmoins recevable et il convient de vérifier si le prix antérieurement fixé, toujours payé à la date de la demande, correspond encore à la valeur locative des locaux donnés à bail ; Attendu que le local situé au bloc A de la X7, composé d'une pièce principale d'environ 30m² et d'un WC, se trouve situé à proximité du bâtiment Z ainsi que du bâtiment Y, en construction lors de l'introduction de la demande, mais livrée et désormais habitée depuis cette date ; Que les facilités d'exploitation que les locaux présentent pour un fonds de snack-bar sont indéniables puisqu'en dépit de la délocalisation du bâtiment Z à la Condamine, le collège et le lycée de l'établissement W se sont installés dans les bâtiments délaissés dès la rentrée scolaire 2013, en sorte que l'interruption liée à la fréquentation de la clientèle étudiante a été limitée à quelques mois ; Que les premiers juges ont à bon droit observé que la proximité du bâtiment Y a apporté une plus-value au quartier, tout en le dynamisant et ce, tant durant la période des travaux, qu'après la livraison de l'immeuble générant des chalands supplémentaires ; Que le local apparait en outre en bon état et présente les conditions de confort et d'aménagement requises pour une exploitation normale, force étant à cet égard de constater que la locataire avait mis le local en location-gérance depuis l'année 2010 et en a, au moins jusqu'à l'année 2012, retiré une redevance mensuelle de 2.000 euros, tous ces éléments permettant de présumer de la bonne rentabilité de l'exploitation ; Attendu en définitive que les premiers juges ont justement fixé le montant de loyer à la somme de 18.000 euros par an et ce à compter du 30 avril 2014 date de la demande de révision locative ; Attendu que la décision rendue le 24 février 2016 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux sera dès lors confirmée en toutes ses dispositions et avec toutes conséquences de droit ; Attendu que les entiers dépens de première instance et d'appel demeureront à la charge de m. IB. Y CA. et seront distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, seul demandeur à la distraction ; PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO, statuant publiquement et contradictoirement, Reçoit l'appel de m. IB. Y CA., Au fond l'en déboute et confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 février 2016 par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux, Condamne m. IB. Y CA. aux entiers dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de Maître Jean-Pierre LICARI, avocat défenseur, sous sa due affirmation, Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable, Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires. Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Madame Virginie ZAND, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée, Lecture est donnée à l'audience publique du 2 MAI 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Jacques DOREMIEUX, Procureur Général.