[1]Une promesse de vente immobilière lie les parties aux conditions convenues, notamment quant au prix, aux modalités de paiement et à la date d'exécution de la vente définitive. Le vendeur peut mettre en demeure l'acquéreur de se conformer à ses obligations contractuelles par voie de sommation.
[2]La jouissance d'un bien immobilier peut être consentie à titre de commodat sans reconduction, ce qui signifie que le droit d'usage cesse à la date convenue sans possibilité de prolongation automatique.
Résumé éditorial
# Cour d'Appel de Monaco, 02 mai 2017, n° 16008
> Décision commentée : Cour d'Appel de Monaco, 02 mai 2017, n° 16008 ([Lire sur source officielle](https://legimonaco.mc/jurisprudence/cour-appel/2017/05-02-16008))
## Faits et procédure
Par jugement d'adjudication du 18 janvier 2012, l. CA. est devenu propriétaire d'un appartement, avec cave et parking, situé dans un immeuble monégasque. Le 24 avril 2012, il a promis de vendre ce bien à m. SA., moyennant 1.875.000 euros, avec une date d'échéance fixée au 3 décembre 2012 et une jouissance consentie à l'acquéreur jusqu'à cette date. Un avenant du 7 janvier 2013 a substitué aux acquéreurs m. SA. et son époux, g. SA., la vente devant intervenir le 15 janvier 2013.
Le 8 février 2013, une nouvelle promesse de vente a été conclue au profit des époux SA. pour le même prix. Le paiement était échelonné, avec un versement initial de 375.000 euros, trois tranches de 100.000 euros, et un solde de 1.200.000 euros à la signature de l'acte définitif, fixée au 10 avril 2013. Les époux SA. bénéficiaient d'une jouissance des lieux jusqu'à cette date, à titre de commodat sans reconduction. Ils ont versé 675.000 euros, mais la vente n'a pas été réalisée à l'échéance.
Après une sommation du 2 mai 2013, puis une assignation en référé du 29 août 2013, le juge des référés a ordonné, par ordonnance du 22 janvier 2014, l'expulsion des époux SA., confirmée par arrêt du 17 juin 2014. Les occupants ont libéré les lieux. Saisi par les époux SA. d'une action tendant, à titre principal, à la passation de l'acte authentique, à titre subsidiaire, au paiement de 700.000 euros de dommages-intérêts, à titre infiniment subsidiaire, à la restitution de 675.000 euros, le Tribunal de première instance a débouté les demandeurs de l'intégralité de leurs prétentions. Il a condamné les époux SA. à payer à l. CA. 100.200 euros d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014, et a rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts.
Les époux SA. ont interjeté appel. Le vendeur a formé appel incident. La Cour d'appel confirme le jugement, sauf sur le rejet de la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, qu'elle accueille à hauteur de 5.000 euros.
## Question de droit
La décision soulève plusieurs questions, dont trois présentent un intérêt doctrinal particulier.
La première porte sur la qualification du financement bancaire. Les acquéreurs soutenaient que l'obtention d'un prêt constituait une condition suspensive implicite de la vente, en dépit de l'absence de stipulation expresse. La Cour doit déterminer si la commune intention des parties, au sens de l'article 1011 du Code civil, permet de retenir une telle condition.
La deuxième concerne l'imputabilité de la non-réalisation de la vente. Les acquéreurs reprochaient au vendeur de n'avoir pas procédé à la mainlevée d'une hypothèque, ce qui aurait empêché la réitération. La question est de savoir si cette carence est établie et si elle peut être regardée comme la cause de l'échec de la vente.
La troisième, enfin, est de déterminer si la clause pénale de conservation de l'acompte et l'indemnité d'occupation prévue par la promesse trouvent application, et si le préjudice allégué par le vendeur, lié à la dégradation des lieux et aux frais de justice, est réparable.
## Solution et dispositif
**1. Sur l'interprétation de la promesse.** La Cour rappelle que « l'interprétation d'une convention relève de l'appréciation souveraine des juges du fond », puis retient qu'« il n'est pas établi que les parties aient entendu ériger en condition suspensive tacite ou implicite l'obtention d'un prêt par les époux SA. ». Elle fonde cette appréciation sur plusieurs éléments : l'absence de condition suspensive de financement dans les trois actes successifs (promesse du 24 avril 2012, avenant du 7 janvier 2013, promesse du 8 février 2013), le caractère « clair, dénué d'équivoque » de ces actes, et la durée de la négociation, qui aurait permis aux parties d'insérer une telle clause. La connaissance par le vendeur de la nécessité d'un financement bancaire, ainsi que les démarches entreprises auprès d'une banque dès juin 2011, sont jugées insuffisantes à « modifier l'interprétation univoque »
Korpus — Jurisprudence
Cour d'appel, 2 mai 2017, Monsieur g. SA. et Madame m. LA. épouse SA. c/ Monsieur l. CA.
Vente - Promesse de vente - Défaut de réitération de la vente - Imputabilité aux acquéreurs (oui) - Commune intention des parties - Absence de condition suspensive tacite ou implicite - Non restitution de l'acompte - Indemnité d'occupation (oui) - Dégradation des lieux - Dommages-intérêts (oui)
L'interprétation d'une convention relève de l'appréciation souveraine des juges du fond. En l'espèce, il n'est pas établi que les parties aient entendu ériger en condition suspensive tacite ou implicite de la vente immobilière l'obtention d'un prêt par les acquéreurs. Ni le fait que le vendeur ait eu connaissance que les acquéreurs ne pouvaient financer leur acquisition que par le recours à un prêt, ni le fait que les acquéreurs se soient rapprochés d'une banque pour obtenir un prêt ne suffisent à modifier l'interprétation univoque qui doit être donnée aux actes signés. Le moyen tiré d'une condition suspensive implicite relative à l'obtention d'un prêt est inopérant. Par ailleurs, la promesse de vente ne stipulait aucune condition quant à l'absence d'inscription grevant le bien. Au regard de ces éléments, il apparaît que la non réalisation de l'acte de vente est imputable aux seuls acquéreurs, qui ne démontrent pas, en outre, que le vendeur n'aurait pas satisfait à son obligation de faire. Ils doivent donc être déboutés de leur demande de restitution de l'acompte versé, en application des clauses de la promesse de vente. Par ailleurs, les premiers juges ont justement retenu que la commune intention des parties était de prévoir le versement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation effective, précédant l'obtention d'un titre par les acquéreurs.
Ces derniers s'étant maintenus au-delà de la date prévue pour la réalisation de la vente, sans droit ni titre, ils seront condamnés à verser une indemnité d'occupation. Le vendeur a subi un préjudice résultant d'une dégradation des lieux ayant entrainé la vente de l'appartement à un prix inférieur au marché et de frais d'honoraire pour sa défense en justice, ce qui justifie l'allocation de dommages-intérêts.
COUR D'APPEL
ARRÊT DU 2 MAI 2017
En la cause de :
Monsieur g. SA., né à Vimercate (Italie) le 26 avril 1959, de nationalité italienne, demeurant X1, à Monaco ;
Madame m. LA. épouse SA., née à Novara (Italie) le 18 décembre 1968, de nationalité italienne, demeurant X1, à Monaco ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Patricia REY, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
APPELANTS,
d'une part,
contre :
Monsieur l. CA., né le 4 avril 1973 à Castel San Pietro (Italie), de nationalité italienne, demeurant au X2 à Monaco ;
Ayant élu domicile en l'Étude de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur près la Cour d'Appel de Monaco, et plaidant par ledit avocat-défenseur ;
INTIMÉ,
d'autre part,
LA COUR,
Vu le jugement rendu par le Tribunal de première instance, le 4 février 2016 (R.2797) ;
Vu l'exploit d'appel et d'assignation du ministère de Maître Marie-Thérèse ESCAUT-MARQUET, huissier, en date du 22 avril 2016 (enrôlé sous le numéro 2016/000168) ;
Vu les conclusions déposées les 30 septembre 2016, 24 janvier 2017 et 28 mars 2017 par Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, au nom de l. CA. ;
Vu les conclusions déposées les 29 novembre 2016 et 28 février 2017 par Maître Patricia REY, avocat-défenseur, au nom de g. SA. et m. LA. épouse SA. ;
À l'audience du 4 avril 2017, vu la production de leurs pièces par les conseils des parties ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel relevé par g. SA. et m. LA. épouse SA. à l'encontre d'un jugement du Tribunal de Première Instance du 4 février 2016.
Considérant les faits suivants :
Par jugement du 18 janvier 2012, l. CA. a été déclaré adjudicataire d'un bien immobilier, composé d'un appartement, avec cave et parking, situé dans l'immeuble X3, X3 à Monaco.
Le 24 avril 2012, l. CA. a signé une promesse de vente, portant sur cet appartement, avec m. SA., moyennant le paiement de la somme de 1.875.000 euros échelonné de la manière suivante :
375.000 euros à la date de la signature de la promesse de vente,
1.500.000 euros à la signature de l'acte authentique.
La date d'échéance a été fixée au 3 décembre 2012.
Aux termes de cette promesse, il a été convenu de consentir la jouissance de ce bien immobilier à m. SA. jusqu'au 3 décembre 2012.
Le 7 janvier 2013, un avenant a été signé entre les parties, aux termes duquel les acquéreurs étaient désormais m. SA. et son mari, g. SA., la vente devant intervenir devant notaire le 15 janvier 2013.
Le 8 février 2013, l. CA. a signé une nouvelle promesse de vente au bénéfice de m. et g. SA., moyennant le versement de la somme de 1.875.000 euros payable :
à concurrence de 375.000 euros à la signature de l'accord,
à concurrence de 300.000 euros en trois tranches de 100.000 euros chacune (100.000 euros au moment de la signature de l'accord, 100.000 euros le 20 février 2013 et 100.000 euros le 6 mars 2013),
1.200.000 euros à la signature de l'acte définitif de vente, fixée au 10 avril 2013.
Il a été également prévu que l'acte définitif de vente serait signé au plus tard le 10 avril 2013 et que la jouissance du bien était consentie à m. et g. SA. jusqu'à cette date, à titre de commodat sans reconduction.
m. et g. SA. ont payé la somme de 675.000 euros.
La vente n'a pas pu être réalisée à la date du 10 avril 2013.
Le 2 mai 2013, l. CA. a fait signifier aux époux SA. une sommation d'avoir à se conformer aux engagements résultant de la promesse de vente du 8 février 2013.
Par exploit d'huissier en date du 29 août 2013, l. CA. a fait assigner en référé m. et g. SA. à l'effet d'obtenir leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.
Par ordonnance du 22 janvier 2014, confirmé par un arrêt du 17 juin 2014, le Juge des référés a ordonné l'expulsion de m. et g. SA. du bien objet de la promesse de vente.
Les époux SA. ont libéré les lieux.
Par exploit d'huissier en date du 4 avril 2014, m. et g. SA. ont fait assigner l. CA. devant le Tribunal de Première Instance à l'effet d'obtenir sa condamnation à titre principal, à passer l'acte authentique de vente du bien immobilier, à titre subsidiaire, à leur payer la somme de 700.000 euros à titre de dommages-intérêts, à titre infiniment subsidiaire, à leur restituer la somme de 675.000 euros et en tout état de cause, à leur payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Selon acte du 12 novembre 2014, l. CA. a vendu le bien immobilier litigieux à un tiers.
En l'état de cette vente, m. et g. SA. ont retiré leur demande principale tendant à voir déclarer les parties tenues de passer devant notaire l'acte authentique de vente du bien.
Par jugement contradictoire en date du 4 février 2016, le Tribunal de Première Instance a statué ainsi qu'il suit :
« - déboute Monsieur et Madame SA. de l'intégralité de leurs prétentions,
les condamne à payer à Monsieur CA. la somme de 100.200 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014,
déboute Monsieur CA. du surplus de ses demandes,
dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement,
condamne Monsieur et Madame SA. aux dépens avec distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous son affirmation de droit,
ordonne que lesdits dépens soient provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable ».
Pour statuer en ce sens, le Tribunal a retenu que l'absence de régularisation de la vente était imputable à la carence des époux SA., que la somme versée par eux d'un montant de 675.000 euros était, en application de l'article 4 de la promesse de vente du 8 février 2013, définitivement acquise à l. CA., qu'une indemnité d'occupation lui était due pour la période précédant le transfert de propriété et qu'enfin, ce dernier ne justifiait pas des dommages-intérêts sollicités.
Par exploit d'appel et assignation délivré le 22 avril 2016, m. et g. SA. ont relevé appel de cette décision.
Au terme de cet exploit et des conclusions qu'ils ont déposées les 29 novembre 2016 et 28 février 2017, m. et g. SA. demandent à la Cour, sur le fondement des articles 989, 997, 1011, 1426 et 1430 du Code civil, de :
« à titre principal,
déclarer Monsieur et Madame SA. recevables en leur appel et les disant bien fondés,
débouter Monsieur CA. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
réformer le jugement entrepris du Tribunal de Première Instance du 4 février 2016 (R.2797) en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
condamner Monsieur CA. au paiement de la somme de 700.000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice de Monsieur et Madame SA., assortie des intérêts au taux légal à compter de l'exploit d'assignation du 4 avril 2014 et jusqu'à parfait paiement,
à titre subsidiaire,
ordonner la restitution de la somme de 675.000 euros par Monsieur CA. au bénéfice de Monsieur et Madame SA., assortie des intérêts au taux légal à compter de l'exploit d'assignation du 4 avril 2014 et jusqu'à parfait paiement,
en tout état de cause,
condamner Monsieur CA. au paiement de la somme de 150.000 euros au bénéfice de Monsieur et Madame SA. à titre de dommages et intérêts,
condamner Monsieur CA. aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Patricia REY, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ».
m. et g. SA. font tout d'abord grief aux premiers juges d'avoir considéré que la non passation de l'acte authentique résultait de leur carence. Ils indiquent que l. CA. savait qu'ils auraient recours à un prêt bancaire en vue de procéder à l'achat du bien. C'est d'ailleurs en raison de la préparation du dossier de financement, que la signature de l'acte de vente a été décalée. Bien que la promesse de vente du 8 février 2013 ne mentionne pas expressément comme condition suspensive l'obtention d'un prêt ou l'absence d'inscription grevant le bien, il ressort des circonstances de la cause que l'obtention d'un prêt bancaire par les époux SA. était une condition implicite de la cession.
Ils considèrent que l. CA. a méconnu ses propres obligations en ne procédant pas, au mois d'avril 2013, à la mainlevée de l'hypothèque inscrite sur le bien immobilier, objet de la promesse. Que cette situation, contraire à l'économie générale de la promesse de vente du 8 février 2013, est à l'origine de la non réalisation de l'acte authentique de vente, exclusivement imputable à l'intimé.
En second lieu, ils font grief aux premiers juges d'avoir estimé que l'acte de vente n'avait pas pu être signé de leur fait et qu'en conséquence, ils étaient mal fondés à réclamer le remboursement de la somme de 675.000 euros. Ils soulignent que malgré la signature d'une promesse de vente et la délivrance de l'exploit d'assignation du 4 avril 2014, l. CA. a procédé à la vente du bien immobilier à un tiers, ce qui traduit, de sa part, un manquement à l'obligation de loyauté et de fidélité qu'implique l'exécution d'une convention, au sens de l'article 989 du Code civil.
En troisième lieu, ils reprochent au jugement d'avoir rejeté leur demande de dommages-intérêts. Ils estiment avoir subi un préjudice moral du fait de la procédure qui a conduit à leur expulsion. Ils font grief à l. CA. de leur avoir dissimulé l'existence d'une hypothèque résiduelle au profit de la société C. Ils considèrent que le comportement de celui-ci caractérise un manquement à l'obligation de loyauté et de fidélité au sens de l'article 989 du Code civil.
Ils font également grief au jugement d'avoir fait droit à la demande reconventionnelle de l. CA. en lui allouant une somme de 100.200 euros à titre d'indemnité d'occupation et invoquent l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013 qui ne prévoit pas d'indemnité d'occupation pour la période postérieure au 10 avril 2013.
Enfin, ils estiment que la demande de dommages-intérêts formée par l. CA. n'est pas justifiée.
Aux termes de conclusions déposées les 30 septembre 2016, 24 janvier 2017 et 28 mars 2017, l. CA. demande à la Cour de :
« - voir débouter Monsieur et Madame SA. de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
voir confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Première Instance en ce qu'il a :
débouté Monsieur et Madame SA. de l'intégralité de leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés à lui payer une indemnité d'occupation de 200 euros par jour pour la période du 1er février 2013 au 14 juillet 2014, soit 529 jours,
voir réformer ledit jugement pour le surplus et statuant à nouveau,
voir condamner Monsieur et Madame SA., conjointement et solidairement, au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,
voir condamner Monsieur et Madame SA. conjointement et solidairement aux entiers frais et dépens, en ce compris tous frais et accessoires, tels que frais d'huissier, tant de première instance que d'appel, dont distraction au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ».
l. CA. fait valoir que ni la promesse de vente initiale du 24 avril 2012, ni celle du 8 février 2013 n'ont stipulé la moindre condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt, en sorte que la commune intention des parties était de ne pas faire figurer cette question au titre des clauses suspensives.
Il souligne que les époux SA. ont tout fait pour se soustraire à leurs obligations, que les difficultés intervenues dans ce litige sont de leur seul fait, alors même que la date pour signer l'acte de vente a été reportée à différentes reprises et qu'ils ne se sont jamais présentés aux rendez-vous fixés. Il estime avoir fait preuve de beaucoup de bienveillance leur égard.
Il en conclut que la non passation de l'acte authentique résulte uniquement de la carence des époux SA..
Il conteste, par ailleurs, avoir dissimulé l'existence d'une hypothèque aux appelants.
l. CA. considère que la somme de 675.000 euros versée par les époux SA. lui est acquise, en application de l'article 8 de la promesse de vente du 8 février 2013, l'acte définitif n'ayant pas été signé à la date prévue du 10 avril 2013.
Il estime que la demande de dommages-intérêts formée par les appelants, qui se sont soustraits à leurs obligations, est mal fondée.
Enfin, il affirme que sa demande de dommages-intérêts est justifiée par le préjudice subi résultant d'une part, du très mauvais état de l'appartement dans lequel les époux SA. l'ont laissé, ainsi qu'en atteste le procès-verbal d'état des lieux établi le 10 juillet 2014 par un huissier de justice, d'autre part, des frais de justice qu'il a été contraint d'exposer.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.
SUR CE,
1 - Attendu que les appels, principal et incident, relevés dans les formes et délais prescrits par le Code de procédure civile, sont réguliers et recevables ;
2 - Attendu que l'article 997 du Code civil énonce que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur ;
Attendu qu'aux termes de l'article 1011 du Code civil, on doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que s'arrêter au sens littéral des termes ;
Attendu qu'au cas d'espèce, les parties s'imputent mutuellement la responsabilité de la non-réalisation de la vente ;
Attendu que l'interprétation d'une convention relève de l'appréciation souveraine des juges du fond ;
Qu'au cas particulier, il n'est pas établi que les parties aient entendu ériger en condition suspensive tacite ou implicite l'obtention d'un prêt par les époux SA. ;
Qu'en effet, les parties sont demeurées silencieuses sur ce point dès lors qu'aucune condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt n'a été prévue ni dans la promesse de vente initiale du 24 avril 2012, ni dans l'avenant du 7 janvier 2013, ni enfin dans la promesse de vente signée le 8 février 2013 entre les parties ;
Qu'en outre, les termes des différentes promesses de vente précitées sont clairs, dénués d'équivoque, et ne contiennent ni dispositions contradictoires, ni imprécisions ;
Que d'ailleurs, la négociation, en près d'une année, de deux promesses et d'un avenant, permettait aux parties, si telle avait été leur volonté, d'insérer une clause suspensive à leur convention ;
Qu'enfin, ni le fait que l. CA. ait eu connaissance que les époux SA. ne pouvaient financer leur acquisition que par le recours à un prêt, ni le fait que les époux SA. se soient rapprochés d'une banque dès le mois de juin 2011 pour obtenir un prêt ne suffisent à modifier l'interprétation univoque qui doit être donnée aux actes signés ;
Qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et compte tenu du nombre de conventions successivement signées par les parties, non contradictoires entre elles, il est audacieux de soutenir que leur commune intention était contraire au contenu explicite de ces conventions, sauf à en dénaturer le sens et à grever les droits de l. CA. d'une condition, affectant l'existence même de l'obligation, dont il n'a pas voulu et qui ne correspond pas à l'économie générale de la promesse ;
Qu'en conséquence, le moyen tiré d'une condition suspensive implicite relative à l'obtention d'un prêt est inopérant ;
Attendu qu'il est ensuite soutenu que l. CA. aurait dissimulé aux époux SA. l'existence d'une hypothèque sur le bien objet de la vente, au profit de la société C, ce qui serait à l'origine de la non-réalisation de la vente ;
Mais attendu que les époux SA. sont mal fondés à reprocher à leur cocontractant une quelconque dissimulation d'une situation qui leur était, à l'origine, connue dès lors que l'hypothèque litigieuse avait été prise par la société C suite à un prêt immobilier consenti par celle-ci à la SCI D, alors représentée par g. SA., et que le dit prêt avait été entièrement remboursé le 19 juillet 2006 ;
Que, par ailleurs, les démarches entreprises par les époux SA. apparaissent tardives ;
Qu'en effet, ces derniers ont évoqué pour la première fois, dans un courrier recommandé et un mail tous deux datés du 4 avril 2013, antérieurs de six jours à l'expiration du délai fixé pour la réalisation de la vente, la nécessité de justifier auprès de l'organisme bancaire prêteur que le bien était libre de toute hypothèque ;
Qu'ils produisent également un courriel d'un notaire italien, Maître a. TE., daté du 9 avril 2013, duquel il ressort que celui-ci a été saisi tardivement, le 2 avril 2013, qu'il a immédiatement demandé certains documents à g. SA. et qu'il ignore la date précise à laquelle a été formulée la demande de prêt ;
Qu'il n'est pas indiqué dans ce courriel que l'obtention du prêt était conditionnée à la mainlevée de l'hypothèque ;
Qu'au surplus, l'étude de Maître AUREGLIA-CARUSO a précisé par un courriel du 26 septembre 2013 que « le fait de ne pas pouvoir régulariser la situation concernant l'inscription n'a aucune conséquence sur la passation de l'acte de vente, puisque le prêt est à ce jour intégralement remboursé » ;
Qu'en toute hypothèse, il n'est pas démontré en quoi le retard pris dans les formalités de mainlevée de cette inscription serait imputable à l. CA. ;
Qu'enfin, la promesse de vente du 8 février 2013 ne stipulait aucune condition quant à l'absence d'inscription grevant le bien ;
Que, dès lors, le moyen tiré de ce chef est également inopérant ;
Attendu que, par ailleurs, il est établi que les époux SA. ne se sont pas présentés, et ce à diverses reprises, aux rendez-vous fixés pour la signature de l'acte authentique, les 15 janvier 2013, 12 avril 2013 et 16 juillet 2013, ainsi qu'en atteste le courrier de Maître AUREGLIA-CARUSO du 17 juillet 2013 ;
Qu'au regard de ces éléments, il apparaît que la non réalisation de l'acte de vente est imputable aux seuls époux SA., qui ne démontrent pas, en outre, que l. CA. n'aurait pas satisfait à son obligation de faire ;
Qu'ils ont, en conséquence, été justement, déboutés de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 700.000 euros ;
3 - Attendu que l'article 989 du Code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Attendu qu'au cas d'espèce, la promesse de vente du 8 février 2013 contient un article 8 ainsi libellé : « Les parties conviennent que la somme de 675.000 EUR (aux points a) et b) de l'article 7) sera retenue définitivement et irrévocablement acquise en faveur du promettant vendeur si l'acte définitif de vente n'est pas signé dans les délais impartis et les parties confirment et rappellent que la date d'échéance est fixée au 10/04/2013 » ;
Attendu que cette clause, dont la validité n'est pas contestée, fait la loi des parties ;
Qu'en outre, aux termes de l'article 4 de la promesse de vente, il a été convenu que l'acte définitif de vente devrait être signé à la date d'échéance du 10 avril 2013, cet article précisant en outre : « Le caractère péremptoire et essentiel de la date butoir de signature de l'acte de vente est donc expressément convenue (SIC) par les parties dans l'intérêt du promettant vendeur et par conséquent, à l'échéance dudit délai, ledit promettant vendeur aura le droit de conserver de manière définitive, sur simple notification écrite préalable, la somme versée à titre d'arrhes de confirmation et d'acompte sur le prix à titre de dédommagement pour le non-respect dudit délai » ;
Qu'il n'est pas contesté que l'acte de vente n'a pas été signé à la date d'échéance fixée au 10 avril 2013 ;
Qu'en outre, il a été suffisamment démontré que cette situation était imputable aux époux SA. ;
Que par ailleurs, il n'est pas établi que l. CA. ait manqué de loyauté ou de fidélité dans l'exécution de la convention ;
Qu'enfin, ce dernier s'est conformé à l'article 4 précité en notifiant préalablement aux époux SA. son intention de se prévaloir de ce texte en conservant, à titre de dédommagement, la somme versée par eux ;
Qu'en conséquence, les époux SA. ont été justement déboutés de leur demande de restitution de la somme de 675.000 euros ;
4 - Attendu que l'article 6 de la promesse de vente du 8 février 2013 énonce : « Les parties conviennent que le promettant acquéreur verse au promettant vendeur, à titre d'indemnité pour l'occupation des lieux, un montant de 200 EUR par jour à partir du 01/02/2013 jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif que (SIC) devra intervenir au plus tard au 10/04/2013 » ;
Attendu que si cette disposition de la promesse de vente n'est pas contestée, les appelants critiquent l'allocation, sur ce fondement, d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure au 10 avril 2013 ;
Mais attendu que les premiers juges ont justement retenu que la commune intention des parties, telle que résultant de la disposition de la promesse ci-dessus rappelée, était de prévoir le versement d'une indemnité d'occupation pour la période d'occupation effective, précédant l'obtention d'un titre par les époux SA. ;
Qu'en effet, ces derniers ne contestent pas qu'ils se sont maintenus dans les lieux au-delà du 10 avril 2013, date à laquelle la vente ne s'est pas réalisée ;
Qu'ils ne contestent pas non plus qu'un dernier rendez-vous pour signature de l'acte authentique leur a été accordé le 16 juillet 2013, auquel ils ne se sont pas présentés ;
Qu'en toute hypothèse, les époux SA. se sont maintenus dans les lieux jusqu'au 14 juillet 2014, sans droit ni titre ;
Qu'en conséquence, le jugement doit être approuvé en ce qu'il les a condamnés à payer à l. CA. la somme de 100.200 euros à titre d'indemnité d'occupation, ce dernier ayant conclu à la confirmation de ce chef ;
5 - Attendu qu'enfin, les appelants, qui n'établissent ni un manquement de l. CA. à l'obligation de loyauté et de fidélité dans l'exécution de la convention, ni le caractère fautif de la procédure d'expulsion dont ils font l'objet, ni la faute de l. CA. en lien direct et certain avec le préjudice financier qu'ils allèguent, seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 150.000 euros, le jugement entrepris étant également confirmé de ce chef ;
6 - Attendu que l. CA. sollicite l'allocation de dommages-intérêts aux motifs d'une part, de l'état dégradé de l'appartement au départ des époux SA., d'autre part de la nécessité dans laquelle il s'est trouvé d'exposer des frais pour faire valoir ses droits en justice ;
Attendu que le premier chef de préjudice est suffisamment démontré par :
le procès-verbal d'état des lieux dressé le 10 juillet 2014 par Maître Claire NOTARI, Huissier de justice, auquel sont jointes des photographies, selon lequel les murs et plafonds de l'appartement, objet du litige, présentent de nombreuses perforations, que certaines peintures sont abîmées, que les moquettes sont sales et détériorées par endroits, notamment,
l'attestation d'un agent immobilier certifiant que compte tenu de la dégradation importante des peintures, l'appartement a été négocié à un prix inférieur à la valeur du marché,
le devis versé aux débats attestant de la nécessité d'effectuer des travaux de remise en état de l'appartement.
Qu'en outre, l. CA. prétend, sans être contesté, que lorsque les époux CA. ont pris possession de l'appartement, celui-ci se trouvait en parfait état ;
Qu'enfin, la somme de 675.000 euros, considérée comme acquise à l. CA. en application de l'article 8 de la promesse de vente du 8 février 2013, ne saurait réparer le préjudice dont se plaint l'intimé ;
Attendu que la preuve du second chef de préjudice est rapportée par la production de notes d'honoraires, attestant des débours exposés par l. CA. pour faire valoir ses droits à l'encontre des époux SA., dont la responsabilité dans la non-réalisation de la vente a été reconnue ;
Attendu qu'au regard de l'ensemble des éléments ci-dessus, la Cour fixe à la somme de 5.000 euros le montant des dommages-intérêts que les époux SA. seront condamnés solidairement à payer à l. CA. en réparation intégrale de ses préjudices ;
7 - Attendu que succombant en leur appel, m. et g. SA. seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens, distraits au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO,
statuant publiquement et contradictoirement,
Reçoit les appels principal et incident,
Confirme le jugement rendu le 4 février 2016 par le Tribunal de première instance en ses dispositions appelées, sauf en ce qu'il a débouté l. CA. de sa demande de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau du seul chef réformé,
Condamne m. LA. épouse SA. et g. SA., solidairement entre eux, à payer à l. CA. la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne in solidum m. LA. épouse SA. et g. SA. aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Christophe SOSSO, avocat-défenseur, sous sa due affirmation,
Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable,
Vu les articles 58 et 62 de la loi n° 1.398 du 24 juin 2013 relative à l'administration et à l'organisation judiciaires,
Après débats en audience de la Cour d'Appel de la Principauté de Monaco, par-devant Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller, Madame Virginie ZAND, Conseiller, assistés de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles,
Après qu'il en ait été délibéré et jugé par la formation de jugement susvisée,
Lecture est donnée à l'audience publique du 2 MAI 2017, par Madame Brigitte GRINDA-GAMBARINI, Premier Président, Commandeur de l'Ordre de Saint-Charles, assistée de Madame Virginie SANGIORGIO, Greffier en chef adjoint, Chevalier de l'Ordre de Saint-Charles, en présence de Monsieur Jacques DOREMIEUX, Procureur Général.